ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[1770: ご近所さん]

>>1768 匿名さん

【公式】サイトの「ロケーション」にある「商業施設」のページを見れば、地図や徒歩何分の情報もあるので、ある程度は把握できると思います。

https://www.mecsumai.com/tamagawa378/location/

[1771: 通りがかりさん]

今週モデルルーム行って見たいな

飛び込みでも行けるんですかね

ご存知の方居られますか

[1772: 匿名さん]

>1770
ご丁寧にリンクありがとうございます。
西友は9分で少し遠いけど
オーケーが7分ならありですね。
マツキヨ3分はグッド！
飲食店は難しそうですね。
予算と通勤時間の関係でここを見つけたのですが土地勘がないので助かりました。
百貨店はどこに行くのが一番近いですかね。
たまにはデパ地下も楽しみたいですよね。

物件が駅から遠いのと水害だけは心配ですが総合的には許容範囲かもです。

[1773: マンション検討中さん]

>>1771 通りがかりさん

コロナ禍で今は完全予約制だったかと。来場予約のページを見ると今週末は既に満席。キャンセルで空きが出れば見学できるかも知れないので、モデルルームに電話で聞いてみるのが良いのでは？

[1774: 匿名さん]

>>1769
その書き込みが荒らしなので、
もうここに来ないで下さい。

[1775: ご近所さん]

>>1772 匿名さん

【公式】サイトには載っていませんが、国道1号線の矢口三丁目交差点に「スギ薬局 多摩川大橋店」がオープンしています。

飲食店は商店街か国道沿いですかね。国道沿いに「華屋与兵衛」という和食系のファミレス、寿司の「築地日本海」があります。

デパ地下なら蒲田駅の「東急プラザ蒲田」か「グランデュオ蒲田」、川崎駅の「ラゾーナ川崎」か「アトレ川崎」あたりだと思います。

[1776: 匿名さん]

>1775
ご近所さんの情報こそ掲示板ならではです！
公式ホームページ以外の情報が貴重です。
ありがとうございます。
国道沿いの飲食店まで歩いて何分ぐらいですか？
デパ地下とついでに嗜好品もと思うので
規模の大きい百貨店も利用したいとなると
日本橋三越とか銀座松屋まで行かないとありませんかね？

妻の実家に近い赤羽志茂とこちらで夫婦間で争いになってますがこちらの方が断然に買い物や生活が便利そうですね。

[1777: ご近所さん]

>>1776 匿名さん

「華屋与兵衛」までは6分、「築地日本海」までは9分（Google Mapのルート検索より）。

日本橋や銀座が圏内であれば日本橋の「高島屋」、東京駅の「大丸」、横浜の「そごう」や「高島屋」もありだと思います。

「妻の実家に近い」は強敵ですね。色々な条件を加味してご検討下さい。

[1778: 通りがかりさん]

今週モデルルーム行って見たいな

飛び込みでも行けるんですかね

ご存知の方居られますか

[1779: 匿名さん]

>>1776 匿名さん
国道（新しくできたスギ薬局の前）からラゾーナ川崎行きのバスが出ているので、デパートとは行きませんがお買い物はある程度楽しみやすいと思います。

近所に大きなレストランは少ない気がしますが、矢口渡や武蔵新田の商店街には味のあるお店がありますし、蒲田に行けば有名な餃子屋さんがいくつかあり
ます！

あとはマンションに無料のレンタサイクルがあるので、近所の買い物には使えると思います。

[1780: ご近所さん]

>>1779 匿名さん

ニイハオ、歓迎（ホアンヨン）、金春（コンパル）など、餃子で有名な店が多いですね。羽根付き餃子は蒲田から始まったとか。

他にも蒲田はとんかつの店も有名で、檍（あおき）、丸一などに行列ができます。私はソースではなく塩を付けて初めてとんかつを食べたのは丸一でした。最近は蒲田ではなく池上にある燕楽が私のお気に入りです。

[1781: 通りがかりさん]

>>1780 ご近所さん

金春、本当に美味しかったです！！
（ただ…1品の量が多くていろいろ頼むと大変です）

羽田に向かう前に
乗り換えの悪さを利用しての
腹ごしらえでした。

用のない人もいらっしゃるかもしれませんが、
蒲田はユザワヤもあって
ハンドメイドをする方にも何かと便利だと思います。

[1782: ご近所さん]

>>1781 通りがかりさん

ユザワヤで思い出しました。

そろそろドレスアップオプションの販売会ですよね。ユザワヤにはオーダーカーテンがあります。結構安く作ってくれるみたいです。
https://www.yuzawaya.co.jp/42128.html

[1783: 匿名さん]

>>1780 ご近所さん
全て制覇しましたが私は歓迎が一番好きでした！
蒲田でとんかつが有名とは知りませんでした。情報ありがとございましす。池上のお店もチェックしてみます。

[1784: 匿名さん]

とんかつ檍はほんとに美味しいですよね。
隣にある、檍がやっているカツカレー屋さんも美味しいですよ。

[1785: ご近所さん]

リバーテラスでバルコニーに設置されている給湯器の下部にカバーが設置されていました。ごちゃごちゃしていた配管類が隠れて、スッキリした印象です。

以前ニワトリが話題になっていましたが、マンション西側の道路を通ったときにその姿を目撃しました。白い羽に黒い顔だったので、烏骨鶏（うこっけい）でしょうか。鳴き声がどの程度かは分かりませんでした。

[1786: 買い替え検討中さん]

>>1744

>洪水リスクはかなり高く、多摩川の氾濫時には３ｍの高さまで浸水するリスク

多摩川下流域では、これまで大規模なマンション（都営住宅含む）建設に合わせて
高規格堤防（スーパー堤防）を整備してきたのに、ここは対象外で周辺に比べて
水害リスクが高くなっている。
大手3社JVなのに、なぜスーパー堤防化しなかったのか理由を聞いた人いますか？

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index061.html

スーパー堤防化された例
・ガス橋付近
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00200.html
・下流の都営住宅
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00198.html
・対岸の競馬場前
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00186.html

他にもありますが、スーパー堤防化されたマンションはハザードマップでも空白になってます。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap....

[1787: マンション検討中さん]

>>1786 買い替え検討中さん

本当の理由は分かりませんが、もしこのマンションの土地をスーパー堤防化したらどうなるか考えてみました。

・スーパー堤防化するには堤防の高さと同じレベルまで土地をかさ上げする
・このマンションの敷地周辺には住宅が隣接しており、目の前に高い壁（崖）ができることになれば反対されそう

スーパー堤防化された例のところは大体周辺住宅との間に道路や空間があり、圧迫感を与えないようなところだと思いました。

[1788: マンション比較中さん]

多摩川氾濫したら、川沿いのマンションは一蓮托生だと思っていたら大間違いですね。
スーパー堤防の上に建っているマンションと、そうでないマンションの受ける被害は大きく異なることが容易に想像できます。多摩川沿いのメジャーなマンションで、スーパー堤防の上に建ってないマンションって、もしかしてココだけ？

[1789: 通りがかりさん]

川にも洪水のエネルギーを強く受ける場所があるようですね。こちらが安全だとは思いませんが、地形をみているとこの辺りは緩やかなカーブの内側のようなので、カーブの外側ほど流れのエネルギーが強くないのかもしれません。スーパー堤防化された辺りは水のエネルギーが強そうに見えます。素人の想像ですけれども、、

[1790: マンション検討中さん]

多摩川沿いと言うことですので、ホームレスの方のブルーシートがリバーテラスからだと見えはしませんか？川崎側も含めて。
現地をご存知の方、教えていただけるとありがたいです。

[1791: ご近所さん]

>>1790 マンション検討中さん

大田区側のブルーシートハウスは主に川沿いにある樹木の陰に建てられています。夏場の今の時期は樹木の葉や雑草が生い茂り、見えづらいと思います（全く見えないとは言えません）。冬場になると目立つようになるかも知れませんね。

リバーテラス正面の川崎側の河原はパブリックゴルフ場になっているので、ブルーシートハウスはなさそうです。もう少し上流（矢口ポンプ所の対岸）付近の茂みにはあるようですが、こちらは余り気にならないと思われます。

ただ今後、治水の一環として河原の樹木を伐採する計画があるようなので、ブルーシートハウスは建てづらい環境になると思われます。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768744.pdf

[1792: マンション検討中さん]

今週末、ドレスアップオプション（DOP）販売会に行く予定です。どのような心構えで臨むのが良いでしょうか？

過去スレを読むと、自分で手配する方が安価にできる、DOPなら入居時に即利用可能といった点は理解しているつもりです。今回は実物（サンプル）を見たり、とりあえず見積だけもらって価格感をつかみ、即決はしないつもりです。

他に何か注意した方が良いこと、確認すべきことなどがあればアドバイスを頂けないでしょうか？

[1793: 周辺住民さん]

>>1789

>スーパー堤防化された辺り

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00186.html

カーブの内側（>>1789の写真で競馬練習場側）でも、スーパー堤防化されているわけだが・・・

因みに台風で増水すると、去年の台風19号より規模が小さくても競馬練習場は冠水します。（例：2017年台風21号。ガス橋周辺は土手まで水位上がってます）

[1794: 周辺住民さん]

＞ブルーシートハウス

以前は矢口ポンプ場の水門の下流から、このマンションの正面くらいまで、ブルーシートハウスが隙間もないくらいぎっしり建ってました（大田区側）。2017年の台風21号で激減し、昨年の台風19号でさらに減りましたので、今は気にならないと思います。絶対復活しないという保証はないですが、1791さんが書かれている理由もその一つです。

[1795: 通りがかりさん]

>>1793 周辺住民さん

大きな地図で見ると、
その辺りもカーブの外かも？と思いました。
これが道だとして車で猛スピードで走ったとき
Gがかかりそうな所というイメージでしょうか。
素人なので、分からないですけども…(^^;)


アプリ（正確か分からないですけどもね）で
高さを見ると、ご指摘の場所６mですね！
ただ周りが３mと低そうです。
なんだかこの辺りに理由があるのかな？と
思ったりします。

また堤防の内側は氾濫しても
仕方ないゾーンとして
利用されているのでしょうね。
土手まで水位が上がっている痕跡は
実際目にしました。

素人が匿名で語る安直な考えなので、
詳しく知りたい方は京浜河川事務所に
お聞きになってみてはいかがでしょうか(^^)

[1796: ご近所さん]

>>1793 周辺住民さん

堤防の一番上のことを「天端（てんぱ）」と言うらしいのですが、スーパー堤防以外のところではこの天端の幅を見るとその堤防の強さ（壊れにくさ）を感じるような気がします。

例えばザ・ガーデンズ大田多摩川前の天端の幅はサイクリングロードの幅しかありません。これでは堤防の強度は心配に思えます。
https://goo.gl/maps/6KTJBaEhJQbMt5Az9

ところが西六郷1丁目から3丁目付近の天端の幅は片側1車線の道路とその両側に広い歩道があり、かなりの幅があります。水が強く当たるカーブの外側なので強化されているように思えます。
https://goo.gl/maps/dhh33Txd5jVs5pVQ7

堤防が壊れないようにスーパー堤防化するのが理想ですが、川沿いに民家が密集している都市部では難しいような気がします。上記のように危険が想定される場所で堤防を強化したり、越水させない治水（ダムを活用して流量を急増させない、川底の掘削や河原の樹木の伐採で水の流れを良くする）にも期待したいです。

[1797: マンション検討中さん]

堤防決壊の心配する前に越水した時の浸水被害を心配したほうが良い。スーパー堤防化されているガス橋周辺のマンションは、仮に越水した場合でも傾斜の上にあるマンションの浸水被害は少ないことが期待できる。ここは傾斜がなく低地なので、越水したら浸水は避けられない。

[1798: 匿名さん]

家族全員テンパですが、、、、

[1799: マンション検討中さん]

プラウドシティ六郷土手の中古と比較するならこっちの方がいいかな
京急各駅よりは多摩川線の方がいい

[1800: 評判気になるさん]

プラウドシティ六郷土手はさすがに比較対象ではないでしょ
あそこ眺望０だし

[1801: マンション検討中さん]

リビング・ダイニング（LD）に付けるエアコンをどうするかで悩んでいます。購入した部屋はB68Iタイプのような間取りで、LDと洋室2の間のウォールドアは常時たたんだ状態にして広いLDとして使おうと考えています。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/plan/plan_b68i.html

この場合LD側に1台だけエアコンを設置するか、LDと洋室2にそれぞれ1台ずつ設置するか、どちらが良いでしょうか。またそれぞれの場合、どの程度の冷房能力があれば良いでしょうか？

[1802: マンション検討中さん]

>>1800 評判気になるさん

そこくらいしか比較対象ないでしょむしろ

[1803: eマンションさん]

>>1801 マンション検討中さん
ウォールドアを開けた時の広さをカバーするタイプのエアコン１台設置すると良いかもです。
20畳用とかですかね。
完全に締切り個室として使うのならそれぞれ1台づつの設置が宜しいかと思います。

[1804: マンション検討中さん]

>>1803 eマンションさん

ありがとうございます。LD側に1台設置する方向で検討します。2台設置して同時運転するのもどうかなぁと思っていましたが、やめておきます。

もし将来、ウォールドアを閉めて個室化する必要が出たときには別途6畳用程度のエアコンを設置するようにします。

[1805: 匿名さん]

>>1804 マンション検討中さん
私は似たような間取りで2台にしました。
・18畳程度用1台だとウォールドアを閉じたとき、LDKがオーバースペックになる
・2台設置して利用した方が熱効率がいい
・家電量販店だと複数台割引がきくため18畳1台と12畳+6畳2台の値段がほぼ変わらない
というのが主な理由です。

[1806: 匿名さん]

>>1802 マンション検討中さん
ブランシエラ大田多摩川も良いかなと悩んでいます。大規模では無いですが、眺望が良さそうなので。

[1807: マンション検討中さん]

>>1806 匿名さん

プラウド六郷土手と同じく六郷土手の物件は缶拾いのおじさんが多いので気になる方にはおすすめできませんよ

[1808: マンション検討中さん]

>>1805 匿名さん

ご意見ありがとうございます。2台買っても値段がほぼ変わらない場合があるというのは盲点でした。

仮にウォールドアを開いた状態で、LDK側だけエアコンを稼働しても冷えないならまず扇風機やサーキュレーターを使ってみる。それでもダメなら洋室のエアコンも稼働するという使い方もありそうですね。

私は明日がオプション販売会なのですが、エアコンに関しては見送って家電量販店で交渉するつもりです。

[1809: ご近所さん]

今日は西日が強い16時頃に行ってみました。西向きのエアリーテラスやゲートテラスはかなり光が入りそうです。

リバーテラス前の支柱にはメッシュフェンスが取り付けられていました。

少し前に話題になったブルーシートハウス。写真はリバーテラス北西端前の堤防上から撮ったもので、雑草の上に少し屋根が見えています。マンションの高層階からだとよく見えるかも知れませんね。

[1810: 匿名さん]

高層階はブルーシート見えちゃうのであまりよくないですね。。。

[1811: 周辺住民さん]

2-3年前と比較したら、今はホームレスは殆どいないに等しい。今一番人口密度が高いのは、1809の写真より、もうちょい下流、大橋からのコンクリート護岸が切れるあたりのはず。

[1812: 検討板ユーザーさん]

確かに「下丸子駅徒歩12分とか誰が探すんじゃ」という指摘はよく分かるんですが、駅の距離とか都会感を求める人はそもそもこんな多摩川沿いの駅遠物件にたどり着かないので、「都心、駅近、便利」みたいな物件とはそもそもさがしてる人の志向性が違うかなと思います。

大田区、世田谷区、川崎市の多摩川沿い物件を本気で探している人にとっては「多摩川に近いか」の方が重要です。静かで自然に近い家がいいけど八王子とかまでは行けなくて、一応都内ならなおよしみたいな。こういう人たちはSUUMOの地図検索で多摩川を下流から上流にさかのぼりながら岸辺の中古物件を探すんですね。という私がそうなんですが、同じように探している方いるんじゃないかなと思います。

という探し方をしたりするので、一概にリセールしづらいということは無い気がしてます。（都心のマンションとは居住者のニーズが少し違う）

ただ、ハザードマップで浸水域になってるのは弱点かなと。。。まぁこの多摩川沿いエリアほとんど浸水域なんで、ここに住みたい！と思ったら受け入れるしかないんですが。

実際にモデルルームに行ってみて、多摩川に近いこと以外は特に目立ったメリットもない物件なので、ただただ城南エリアに家が欲しいというニーズなら中古か、川崎の物件を選んだ方がいいと思います。

プラウド大田六郷と比べる方がいらっしゃいますが、プラウドの方は多摩川が見えませんし徒歩数分かかるので、居住者のニーズは違いそうです。プラウドの方はとにかく都内がいい人で、5000-6000万くらいで買いたいってニーズの方が強いかなと。

まとめると、この物件は多摩川沿いに住みたい新築がいい人が選ぶ家かと思います。（同じ新築だとブランシエラ多摩川とニーズが似てる気がします）

新築にこだわらず6000万円代を出せるなら、東京サーハウスとかシエルガーデンとかの方が共用設備も充実し、浸水域からも外れているのでそっちがいいと思います。

[1813: マンション検討中さん]

オプション会いってきました。盛りだくさんで半日いても、まだまだ時間が欲しいという感じでした。他の物件の入居者もいたので、合同オプション会だったのかもしれません。購入アイテム毎に担当者がそれぞれ細かい説明を行い、見積を作成してくれます。作り付け家具などは、図面入りで後日送付してもらうことになりました。
現地にはカーテン、ベランダタイル、エコカラットや食器棚など、現物サンプルもおいてありました。新築買うのは、こういうイベントも楽しみの一つですね。

[1814: マンション検討中さん]

私もオプション会に行ってきました。

広い会議室にテーブルが20卓ほど置かれ、周りにはカーテン、エコカラット、食器棚等の見本が置かれていました。テーブルは満席で、未就学の子供を連れた30代前後の夫婦がほとんどだったように思いました。このマンションのターゲット層でしょうね。

見積はもらいましたが、やはり少し高いかなぁという印象でした。発注まではまだ時間があるので、できれば自分で業者を探して比較しようと思っています。

各テーブルにエコカラットのサンプルが置かれており、お土産として頂きました。

[1815: マンション検討さん]

>>1814 マンション検討中さん
カーテンとかエコカラットやクロスも高いでしょうか。他所で探して依頼した方がいいですかね。金額の差はどれくらいあるのでしょうか。

[1816: 匿名さん]

南側に多摩川がキレイに見えるあたりブランシエラと魅力が被りますねー。ベランダから川見えるのは気持ちよさそう。

[1817: 通りがかりさん]

>>1813 マンション検討中さん
最終段階でオプションてんこ盛りしたら、せっかく低廉マンション買った意味が帳消しになるので、ここはぐっと我慢したほうが賢明ですよ。ちなみにマンション売却の際、オプションは評価されず、個性が強すぎると逆に値切られる材料となります。ただでさえ中古で苦戦する物件なので、大きな原価割れに要注意です。

[1818: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん
何を基準に低廉？
中古で苦戦？そもそも売る前提？
教えてください。

[1819: マンション検討中さん]

>>1815 マンション検討中さん

まだ他所からの見積を取ったわけではないので、具体的な金額差は分かりません。私は安くなると期待しています。エアコンに関しては家電量販店の方が安い印象です。

発注の手間が面倒だ、引き渡し時には施工済み／設置済みがいいのであれば、高くてもオプション販売会で発注するのもありだと思います。