ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[1480: 匿名さん]

ここは駐車場も平置き、コンシェルジュサービスも無く無駄な共用施設設備も無いから長い目でみて管理費、修繕費安めで見積れるのでないかと思います。

[1481: 匿名さん]

駐車場や共用施設設備は修繕費、コンシェルジェサービスは管理費の範疇でしょう
ここの駐車場 「 （総戸数に対し）131台　21,000円～26,000円（月額）」は満車となったらラッキー
おそらく儲かりすぎとなって、管理費・修繕費会計に回せるので助かるでしょう

[1482: 匿名さん]

>>1476 ご近所さん
川沿い土手沿いといえども河川敷の緑がすごく綺麗で癒やされますね。
駅から少し離れていても許容出来るプラスαで自然が良いですね。

[1483: マンション比較中さん]

>>1474
>契約時に契約書や重要事項説明書に記載されている金額が、契約後に変わる事が一般的にあるという事ですか？

管理規約の変更で可能。例のマンションの一例
＞まずはみんな気づいてないうちに管理規約の積立金の金額設定などを管理規約から
＞外した、つまり積立金の改定などは【特別決議】から【一般決議】にした
＞→その時まだみんな理事会疑ってなかったから、3/4でも普通に通った。
＞その議案が通ってから一年ぐらい待機して、積立金の値上げ改定をしようというやり方

例のマンションは、当初の修繕計画では「段階増額方式」だったのを、「均等積立方式」に変更することで揉めている。変更すれば、月額7千円の修繕積立金が２万円に値上げ。
長い目で見れば後者のほうが良いが、ローン返済ぎりぎりで余裕のない人や、１０年以内に転売する予定だった人には大ダメージ。

https://peing.net/ja/q/13460e3d-2b24-4388-8b15-62f6b63f5629

[1484: マンション検討中さん]

いつの間にか外観が見える様になってたのですね。
足場が取れたら更に見栄えが良くなりそうですね。

[1485: 匿名さん]

リバーテラスは南向きで、採光は絶対いいですよね。でも値段を考えたらブライトテラスかなと思うけど、南東向きの採光が気になる。どうかな

[1486: マンション検討中さん]

>>1485 匿名さん
ブライトだと朝からお日様の恩恵を受けられそうです。もしかすると共用廊下側の部屋が夕方西日の恩恵を少し受けられるかもです。

逆に南だと朝日は受けられないので好みによるでしょうね。どの向きでも晴天時暗くて電気が必要な事はなさそうですね。

[1487: 匿名さん]

>>1483
「段階増額方式」と「均等積立方式」には、それぞれ長所と短所があります
それは具合的には、おっしゃるとおりでしょうが
＞まずはみんな気づいてないうちに管理規約の積立金の金額設定などを管理規約から
＞外した、つまり積立金の改定などは【特別決議】から【一般決議】にした
＞→その時まだみんな理事会疑ってなかったから、3/4でも普通に通った。
＞その議案が通ってから一年ぐらい待機して、積立金の値上げ改定をしようというやり方
このやり方、ちょっと臭いますね

[1488: マンション検討中さん]

>>1483 マンション比較中さん

同じことがザ・ガーデンズ大田多摩川でも起きるかどうかは分かりません。それを予測してマンションを選ぶ方法があるなら教えて欲しいです。

それからどこのマンションでも同じでしょうが、住人は理事会に任せきりにせず、何が行われようとしているかをしっかり監視する必要があるという教訓ですね。

[1489: マンション検討中さん]

>>1488 マンション検討中さん

ただ理事会もマンション住人で構成してると思うので、なぜそういうあとから反対されるようなやり方をしれっとやったのか不思議です。築浅なのに、はやくその方式にしないといけないことがあったのか、変に勘ぐってしまいます。

[1490: マンション検討中さん]

>>1486 マンション検討中さん

東南、南、西ともに採光はできてると思います。
西日はきっと眩しいくらいです。

[1491: マンション検討中さん]

公式HPの「資料請求者様限定ページ」にROOVというサービスを使ったVRギャラリーがあります。CGで作られた室内を移動して見回したり、家具類（ダイニングテーブル、ソファー、TV、書棚等）を配置・サイズ変更して部屋のイメージを感じたり、気になるところの長さを測ったりすることができました。

今のところブライトテラスの1室だけだったり、家具類の色が白だけで他の色に変更できなかったりするのが少々残念でした。ただ今後はこのようなサービスがマンション選びであたりまえになるんだろうなと思えました。

[1492: マンション検討中さん]

>>1489 マンション検討中さん

確かに築浅で「均等積立方式」へ移行した理由は気になります。もしその理由が正当なものでザ・ガーデンズ大田多摩川にも当てはまるなら、要注意かもしれませんね。

かのマンションの動向も気にしてみます。

[1493: マンション検討中さん]

こちらのマンションの管理方式はどちらの方式なのでしょうか？
六郷のマンションは世帯数もこちらより多くビッグコミュニティですよね。

結局この様な問題はどこのマンションでも起こり得そうですよね。

[1494: 匿名さん]

大田区のハザードマップみたら、買う気無くなった

[1495: マンション検討中さん]

>>1493 マンション検討中さん

公式HPの物件概要に書かれている修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

[1496: 匿名さん]

>>1489
理事さんは通常は素人の集まり
こういう方法が有りますよと理事会に知恵を付けた何者かがいると考えるのが自然ではないでしょうか

[1497: 匿名さん]

>>1494 匿名さん
昨年の台風を鑑みるとね

[1498: マンション検討中さん]

>>1496 匿名さん

私もそんな気がします。だからこそ理事会任せにせず、他の住人も監視することが大事だと思います。自分のお金・財産に関わることが勝手に決められてしまったら困ります。

ただ「段階増額方式」では問題があり、「均等積立方式」へ移行しなければならなかった本当の理由を私は知りたいです。それがザ・ガーデンズ大田多摩川にも起きるのかを知りたいです。将来の資金プランにも影響があるので、非常に興味があります。

[1499: マンション比較中さん]

販売当初からランニングコストの高いマンションは売りにくいから、最近は修繕積立金は低め設定スタートが普通
冷静に長い目で見直すと、将来、積み立て不足で一時金の徴収が必要（大規模であるほど実施困難＝将来の修繕が十分にできない）になりそうなので、修繕計画の見直しを行うのは珍しいことではないと思う

ムサコのタワマンでは、住民が冷静に長い目で資産価値を評価した結果、修繕計画を見直した例がある

https://www.midskytower.com/50years

ここは、タワマンではないので将来、修繕金を爆発的に増やす必要はないと思うが、川沿いなので、一度の浸水で予定外の修繕が必要になるリスクは高く、よって将来、修繕積立金が不足するリスクはありそう

修繕積立金以外の収入も結構重要で、具体的には駐車場からの収入が大きいが、平置きでなく機械式だと、これも修繕が必要になるのでマイナス要因かと

[1500: マンション比較中さん]

将来、修繕積立金がどのように値上げされていく計画であるのかの修繕計画は、購入検討者なら必ず見せてもらえるから要確認

相場と比較して安かったら、近い将来、相場平均くらいに値上げされても耐えられる程度の余裕があったほうが精神的には楽かと思う

https://www.renosy.com/magazine/entries/4322

[1501: マンション検討中さん]

修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
モデルルームで説明聞いて納得出来れば良い事ですし入居し管理組合が立ち上がってみないとどうなるかわからないですよね。
ここで六郷のトラブルの話しを持ち出すのは無意味だと思います。

[1502: マンション検討中さん]

>>1500 マンション比較中さん

参考になります。

ちなみに修繕積立金を少し調べてみました。

　アールブラン武蔵新田： 110円／平方メートル
　例の六郷のマンション： 109円／平方メートル
　ここのマンション： 85円／平方メートル

これだけで判断するのはどうかと思いますが、かなり安いような気が。近い将来、値上げされる可能性は高いと思ったほうが良さそうです。

[1503: 匿名さん]

>修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

はい、「段階増額方式」でしょう
「均等積立方式」へ移行すると、この金額が３倍くらいになるでしょう
>修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
月７千円なら払えるが、２万円になると無理かもというかたは、よく考えられたほうがよろしいかと

ただねえ、「段階増額方式」のままで一時金徴収も無理となると積立の不足は金融機関からの借り入れに頼ることになり、金利が取られマンションは抵当にされますよ

[1504: マンション検討中さん]

段階積立方式ですね、ただ頂いた資料では均等式積立案の参考も出ています。
ライフサイクルコストと共に資料に入ってます。

[1505: マンション検討中さん]

>>1504 マンション検討中さん

情報をありがとうございます。モデルルームへ行けたら確認したいと思います。

ただモデルルームの見学が再開されてから週末はほとんど満席で予約ができません。今週末も既に満席でした。

[1506: ご近所さん]

>>1476

リバーテラス角部屋の足場はほぼ撤去されていました

ブライトテラスの足場は南半分は撤去されていました

リバーテラスの角部屋の外壁をよく見ると、10階までと11階以上でデザインが違うんですね。

[1507: マンション検討中さん]

>>1506 ご近所さん
凄い、ガラス手摺りのせいか重厚感はないけど良い感じにスッキリとしたシンプルなデザインで素敵ですね。上手く表現出来ないけどクリスタル風な感じですね。

[1508: マンション検討中さん]

>>1506 ご近所さん

ほんとですね！タイルあるのとないの違いですね。
個人的にタイルがあった方が好きです。

[1509: ご近所さん]

>>1507 マンション検討中さん

今はいいのですが、洗濯物をバルコニーに干すようになるとどうなるのか。

[1510: マンション検討中さん]

>>1506
ご近所さん、いつもありがとうございます。

我が家は乾燥機付き洗濯機と布団乾燥機で、物をバルコニーに干す事は生涯ないと思うので
シンプルはガラス手摺はうれしい。

[1511: マンション検討中さん]

全部屋カーテンが白のバーチカルブラインドにして揃えたらリゾートホテル風な建物っぽく見えそうですね。
実際は生活感ありあり賑やかな洗濯物がなびいてるんでしょうけどね。ブランシエラも全部屋ガラスバルコニーですよね。

[1512: 匿名さん]

>>1508 マンション検討中さん
タイル良いですよねー。ただ修繕で高くつくと聞いた事があります。そういう意味では吹付けリシン？も良いのかなと思います。

[1513: 匿名さん]

タイルだろうと吹付けリシンだろうと、修繕費用に占める割合は大して違わん
それ以外の費用が大きい
例えば、このクラスのマンションだと足場の構築だけで５０００万以上かかる

[1514: ご近所さん]

>>1508 マンション検討中さん

この角部屋ですが、室内から見ると左側の柱の側面はタイルあり、右側の柱の側面はタイルなしとなっています。左右でデザインが違うのってどうなんでしょう？

[1515: 匿名さん]

>>1514 ご近所さん
写真ありがとうございます。
隣との境は隔て板が入るしそんなに気にならないかなと。引きで見るとこのデザインは有りに見えます。
角住戸の端部分のみタイルデザイン的には有りっぽいですね。

[1516: マンション比較中さん]

嬉々として写真アップしてるけど、ペラボー設置したら、見た目安っぽい印象になりそうな予感

[1517: 名無しさん]

外観立派だけど駅から距離あり過ぎるのが痛い物件。。
同じ川沿いでもパークハウス多摩川みたいに駅近なら資産価値も利便性も高いんだけどなぁ

[1518: マンション検討中さん]

ずっと主要駅近に住んでいたけど、静かな場所で窓を開けて暮らしたい
今後もテレワークが継続しそうだから、徒歩12分は許容範囲
たまには海外旅行も行きたいので1馬力で無理なく組めるローン
都知事選の選挙権は失いたくない
そんな我が家には良物件

[1519: 匿名さん]

>>1518 マンション検討中さん
同感です。
がちゃがちゃごちゃごちゃ喧騒から離れて生活する為には徒歩12分ちょいは許容範囲ですよね。
かと言って買い物が不便なわけでもなく自転車、車、公共交通機関でショッピング施設に行ける距離で価格も23区にしては抑えてあるしメリットは有るかなと感じます。

[1520: マンション検討中さん]

>>1517 名無しさん

同感です。
駅から遠くてリセール前提だと厳しい、、

価格も安いと言われるが、食器洗浄機は付いてない、カウンタートップは廉価版のもの、トイレはタンク付きで旧式など、設備がかなり低価格に押さえられているため、特別安いわけでもないと思います。

あとは川氾濫リスク、、これだけはどうしても拭えない、、

それらが許容出来る方には、良い物件だと思います。

[1521: 匿名さん]

潤沢な資金がある人は駅近の高台に住めばいいと思うよ。
庶民が都内に家を買おうとしたら妥協との闘いなんだから仕方ない。
川氾濫のリスクはあるけど、開放感と永久眺望の魅力が上回っちゃったのよね。
昨年の台風でも浸水しなかったみたいだし、正直、自分の部屋が水に浸からなければどうにでもなるかなー

[1522: 匿名さん]

氾濫のリスクはあるけど洪水に強い堤防作りの工事も今月終わったし何もしてないエリアではないですよ。
実際昨年の台風で水位は上がったものの決壊、越水無しで住宅地の被害はなかったし。

[1523: マンション検討中さん]

>>1520 マンション検討中さん

https://www.yomiuri.co.jp/national/20200622-OYT1T50152/

多摩川に治水ダムが1つもなかったというのには驚きました。この記事に書かれていることが機能すれば、去年の台風時のような氾濫リスクは軽減されそうです。

[1524: ご近所さん]

>>1516 マンション比較中さん

ペラボーが設置されたら写真をUPします。

私は近所に住んでいるので、散歩やサイクリングのついでにこのマンション自体や堤防補強工事、富士山の見え方、近所の商店街のトピックなどを写真に撮ってUPしています。

ネットで調べれば大体のことは分かるかも知れませんが、近況を知るのはなかなか難しいと思います。このマンションの購入を検討している方々にマンションを含め周辺の状況を判断する材料を提供できれば幸いです。

[1525: 住民でない人さん]

アールブラン武蔵新田に住んでいますが、川の近くに住むのであれば浸水被害についてはある程度許容すべきだと思います。
とは言え過去の浸水歴をこの地域の知人に聞いたところ、鵜の木や下丸子の方が浸水しやすいようですね。また先般の大雨の際には沼部駅付近の堤防の割れ目から少し漏れただけみたいですし、過敏になる必要は無いかと。

[1526: マンション検討中さん]

ブライトテラスを見てますが、近くにお寺があってお墓が見えるようです。層が高いほど見やすいでしょうか？みんなお墓はどう思いますか？

[1527: マンション検討中さん]

>>1526 マンション検討中さん

見えるとすれば高層階ほど見やすいでしょうね。

ただ墓地の隣接地に3階建や4階建の建物が建っている、墓地自体の広さはあまり広くなさそうなことを考えると、たくさんの墓が見えるとは思えません。またバルコニーに出れば見えるかも知れませんが、室内からならまず見えることはないと思います。

墓地が近くに存在すること自体が気になるのであれば、墓が見えようが見えまいがダメでしょうね。私としてはこの距離であれば気にならないと思います。

[1528: 匿名さん]

>>1526 マンション検討中さん
お寺と言ってもすごく小さいお寺なので一面墓地なわけでなく住宅地の中の一部みたいな感じでいわゆる墓地ビューにはならないと思います。

[1529: マンション検討中さん]

ブライトからの眺望と墓地の位置です。