ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[1380: ご近所さん]

工事は再開されていました。外観で特に変化はないように思えました。

多摩川の堤防補強工事はかなり進んでいるように見えました。

[1381: ご近所さん]

>>1380

マンション自体には変化はありませんでしたが・・・

リバーテラスの右下にあったモデルルームの広告が取り外されていました。東京は今回、緊急事態宣言が解除されなかったので、モデルルームの再開もしばらくおあずけですね。（この写真は4月中旬に撮影）

[1382: ご近所さん]

武蔵新田と矢口渡の商店街のトピック

① 武蔵新田駅近くにあった洋菓子のFUJIYAが4月30日に閉店
　矢口渡駅前にあったFUJIYAもだいぶ前に閉店し、今は「福のから」という店

② 矢口渡駅前にあった「ココ薬局 矢口渡駅前店」が解体中
　跡地に何ができるかは不明

③ 矢口渡にあったパチンコ店GAIAが閉店し、スギ薬局がOPENする予定
　武蔵新田にあったパチンコ店は「こどもヶ丘保育園 武蔵新田園」になっています

[1383: 匿名さん]

いやー、このスレは物件公式サイトより参考になるわww

[1384: 匿名さん]

だいぶ出来上がってきているようだし、そろそろ都の休業要請の解除も視野に入ってきたので、ここも動きが出てくるかな。

[1385: マンション検討中さん]

コロナの影響で2月くらいから殆ど動きがないだろうけど、どのくらい残ってるんだろう。

[1386: 買い替え検討中さん]

竣工後はオプションの追加ってできないんでしたっけ？
購入するなら、大理石カウンターと食器棚くらいはつけたいんですけど
何かしらの経済政策がされそうだから、今すぐ凸するのは悩ましいです。

[1387: 匿名さん]

多摩川べりで眺めは抜群だが、目の前で進んでいる水害対策工事でどの位改善されるのかが気になる所。

[1388: ご近所さん]

>>1387 匿名さん

現在行われている工事は堤防が壊れないように補強する工事だと思います。堤防の高さを上げて越水を防ぐためでは無いようです。

京浜河川事務所のページには多摩川の治水に関する情報が掲載されています。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00958.html

これによると、川底を掘って流れる水量を増やしたり、河原に生えている樹木を伐採して水が流れやすくすることを目指しているようです。

[1389: 匿名さん]

南側、リバーテラスのシートが一部外されていました。

[1390: ご近所さん]

矢口渡商店街のトピックス

① 矢口渡駅前のココ薬品は解体完了
　地鎮祭の準備中のようです。何ができるかは不明。

② 矢口渡商店街のスギ薬局はまだ工事中
　店内の左に階段があり、2階も売場になりそうな雰囲気

③ 第二京浜（国道1号線）の矢口三丁目交差点にスギ薬局
　近日オープンで駐車場完備

[1391: ご近所さん]

>>1389 匿名さん

私も見に行ってきました。
リバーテラスの1～8階の南面、11～12階西面の一部のカバーが外されていました。

[1392: ご近所さん]

エアリーテラスの北端付近ではこれから駐輪場が作られるようです。
敷地の西側の道路に「境界」と書かれた線が引かれていました。これは一体何のため？

[1393: 匿名さん]

CGで見るより実際の写真で見る方が建物の良さが出ますね。
イメージより良さそう。

[1394: ご近所さん]

>>1391

写真をよく見ると、エアリーテラスと違ってリバーテラスの5階以上のバルコニーは透明なんですね。

[1395: 匿名さん]

>>1394 ご近所さん
乳白ガラス、透明ガラス、薄く色の付いた透明ガラスと部屋によって違うデザインみたいです。

[1396: ご近所さん]

>>1380

多摩川大橋付近の堤防補強工事ですが、のり面に芝が植えられていました。
後は堤防の上と下とスロープの舗装が残っているようです。

[1397: ご近所さん]

>>1395 匿名さん

なるほど、そうでしたか。
よく見るとリバーテラスの左右2部屋のバルコニーは少し色が付いていますね。

[1398: 匿名さん]

堤防補強工事もかなり進んできてるね。

[1399: 匿名さん]

>>1392 ご近所さん

官民の境界線じゃないかな。
公道（区道）とマンションの土地（セットバック部分）の境界。

[1400: マンション掲示板さん]

トイレがタンク式なのは仕方ないとして、せめてリモコンを便座横ではなく壁に貼り付けれればと思ってます(オプションでも)。お分かりの方いれば教えて頂きたいです。

[1401: 匿名]

>>1400 マンション掲示板さん
もうかなり仕上がっているので引き渡し後にリフォームする形になるかと思います。
器用な人なら温水洗浄便座買って自分で出来そうですね。

[1402: ご近所さん]

>>1399 匿名さん

なるほど「狭あい道路拡幅整備事業」への対応ですかね。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/douro_kouen_kase...

西側の道路はかなり狭いので、道路の中心から2mを確保するためにマンション側の土地を提供することになるんでしょうね。

Googleのストリートビューで道路の端を見ると、道路の西側に建っている比較的新しい住宅はセットバックしていることが分かります。

[1403: 匿名さん]

確かにあの辺りはちょっと狭いですね。

[1404: 匿名さん]

>>1402
でも、この西側の道は入口（東急ドエル側）の民家がボトルネックになってて車が入れないんですよね。
このマンションには直接関係ないけど、西側住宅地で火災が起きた時とかに困ると思います。

[1405: ご近所さん]

>>1404 匿名さん

おっしゃるように、あそこは狭いですね。ちなみにザ・ガーデンズ大田多摩川の工事現場のフェンスに映ったGoogleストリートビューを撮影した車は軽自動車だったようです。それくらい狭いということなんですかね。
https://goo.gl/maps/9j8dn3LCgvjRn3tF9

ところでマンションの敷地から西側の道路への出入りは出来るようになるんですかね？（日常生活でのメリットはあまり無いような気がしますが・・・）

[1406: 匿名]

>>1405 ご近所さん
歩道拡張して西側から徒歩で出入りする開口部が出来る様です。

[1407: 通りがかりさん]

南側の足場が一部解体されてますね。

[1408: ご近所さん]

>>1406 匿名さん

さすがに何も出入口が無いのも変ですよね。もしかしたら緊急時に西側住宅地の避難経路としての役目があるかも知れませんね。

[1409: ご近所さん]

>>1407 通りがかりさん

梅雨入り前にはリバーテラス全体が見られるようになるかも知れませんね。楽しみです。

[1410: 匿名さん]

>>1407 通りがかりさん

想像したよりも重厚感があって素敵ですね。
周りの環境に目をつぶれば、ここは意外といいマンションかも。

[1411: 匿名さん]

中古のガーデンズ王子とどっちがいいですか？

[1412: 検討板ユーザーさん]

川沿いのキワキワですがハザードマップ的にはスーパー堤防なので大丈夫ですかね？

[1413: ご近所さん]

>>1412 検討版ユーザーさん

ハザードマップではこのマンションは多摩川の氾濫により浸水が予測されている地域に建っています。

また目の前の堤防は高規格堤防（スーパー堤防）ではありません。

https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap....
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index061.html

[1414: 匿名さん]

>>1410

外観はさすが大手3社だけあると感じます。
重すぎず軽すぎず品のいいアースカラーですね。
この周辺の少々雑然とした（住民の方ごめんなさい）雰囲気に統一感が出そうな気がします。
駅から遠いのは如何ともしがたいですが、この出来映えなら価格的に割高とはいえませんね。

[1415: ご近所さん]

>>1391

先週、カバーが外されていたリバーテラスの南面は足場も撤去されていました。
またリバーテラスの西面も一部を除いて足場は撤去されていました。
西側の道路沿いはフェンスが簡易的なものに変更され、その内側に歩道を構築中のようです。

[1416: ご近所さん]

先週の写真を見ると、リバーテラス2階のバルコニーに作業用足場の土台が載せられていました。また現在は9階以上に作業用足場が残っているので、土台はおそらく9階のバルコニーが使われていると思います。

2階や9階のバルコニーに何か影響（傷が付く、歪む？）はないのでしょうか？

今日撮影したリバーテラス西面は9階のバルコニーに手摺りがありません。恐らく9階のバルコニーに作業用足場の土台があったので、まだ手摺りが設置できていないのではないでしょうか。

[1417: ご近所さん]

土曜日に撮影したリバーテラスの写真を見ていたら、R71Dタイプの部屋の5階と6階のバルコニーに何か置かれている様子。写真を拡大したら赤や青のパイプらしきものがあり、更に拡大したら型番も何とか読めました。

GTH-C2451SAW3H-L
https://www.n-techdocs.com/products/56089

ノーリツの高効率給湯暖房用熱源機のようです。熱源機は共用廊下側に設置されると思っていたのですが、バルコニー側に設置する部屋もあるんですね。

[1418: 匿名さん]

>>1417

これ、もはや遠撮レベルでヤバい写真ですねｗ

[1419: マンション検討中さん]

>>1417 ご近所さん

窓がAGCで安心したけど、洗濯物は工夫しなきゃ！
ですね。

[1420: ご近所さん]

>>1418

室内からの眺めを良くするためにバルコニーを透明ガラスにすると、逆に外からも見やすくなる。窓に要カーテン、バルコニーに置くものにも注意が必要ですね。

[1421: ご近所さん]

>>1419

洗濯物を干すときは、バルコニーのガラスの内側に何か目隠しが必要かも。
その点、エアリーテラスの乳白色ガラスのバルコニーは安心かも。

開放感をとるか、プライバシーをとるか。バランスが難しいですね。

[1422: 通りがかりさん]

>>1419 マンション検討中さん
窓がAGCだと良いのでしょうか？

[1423: マンション検討中さん]

>>1421 ご近所さん

何階からが少し見えづらいというのはありますか。
もっぱら性能の良いスマホが普及しているというのもあると思いますが。

[1424: 通りがかりさん]

>>1423 マンション検討中さん
ここは4階までがコンクリート手摺り5階以上がガラス手摺りです。
土手からだと意識的に見上げない限りは丸見えな感じにはならないでしょう。
河川敷から見たとしてもじっくり見るか視力がよっぽど良いか望遠鏡使わない限り大丈夫かと思われます。

[1425: ご近所さん]

>>1423 マンション検討中さん

見えづらいのは7階以上ですかね。

覗かれるのが気になるのであれば、昼間はレースのカーテン、夜は少し厚手のカーテンを使うのが精神的にもよろしいかと。

ところでここのマンションのカーテンレールは2列ですよね？

[1426: マンション検討中さん]

>>1425 ご近所さん
2列レールですよ。

[1427: ご近所さん]

>>1423 マンション検討中さん

>>1415 の１枚目の写真が多摩川の河原から撮ったもの、３枚目が堤防の上から見上げて撮ったものです。

写真をタップ＆ピンチアウト、あるいはダウンロードして拡大すれば見え方が分かると思います。

[1428: マンション検討中さん]

今更かも知れませんが、何故ここはスーパー堤防化しなかったんでしょうね。多摩川に面していて、かなり広い工場跡地。せっかくのチャンスだったのに。

理由をご存知のかたがいれば教えて下さい。

[1429: ご近所さん]

>>1390

矢口渡駅前にあったココ薬品の跡地に「○○○様邸新築工事」の看板がありました。

[1430: マンション検討中さん]

>>1417 ご近所さん
71D、68Cがバルコニーに給湯器が付きます。
他は共用廊下側ですね。

[1431: 通りがかりさん]

南東側のシートも剥がしてる様子ですね。

[1432: マンション検討中さん]

モデルルームの来場予約が再開されています。
6日（土）から見学可能らしいのですが、既に6日は満席。

https://www.mecsumai.com/tamagawa378/

[1433: マンション検討中さん]

>>1430 マンション検討中さん
建築の仕様で仕方ないと思うのですが、実用上でどちらが使いやすいというのはありますか。

[1434: ご近所さん]

>>1416

リバーテラス2階の同じ部屋で「足場があったとき」と「足場が外された後」を拡大・比較したところ、赤い矢印のところに変色や欠けが見られます。

リバーテラス2階の部屋を購入する方は要注意だと思いました。

[1435: 通りがかりさん]

>>1434 ご近所さん
コンクリート手摺りの上にアルミ手摺りが付くはずです。
修正して完成になると思いますよ。

[1436: マンション検討中さん]

見つけました。
この部屋のタイプだけ水道管？管が2本あって、ほかのタイプの部屋は皆1本です。安い感じで不格好ではないですか？パイプが剥き出しのは普通ですか。

[1437: ご近所さん]

>>1436 マンション検討中さん

1本はバルコニーの雨樋。
もう1本は恐らくガス管で、バルコニーに熱源機（給湯器）がある部屋。

ガス管はどうか分かりませんが、雨樋のパイプが剥き出しなのは普通ではないでしょうか。

[1438: ご近所さん]

>>1433 マンション検討中さん

お湯を使う、床暖房を使うといった点では違いはないような気がします。

熱源機（給湯器）が故障したときに、業者が玄関からバルコニーまで行き来するという問題？はあるかも知れません。

[1439: マンション検討中さん]

>>1438 ご近所さん
そうですね、あとは給湯器がベランダにぶら下がるという抵抗がなければですね。景観という意味で。

[1440: ご近所さん]

>>1437

訂正します。
ガス管ではなく、熱源機（エコジョーズ）から出るドレイン排水用の菅のようです。

[1441: ご近所さん]

>>1439 マンション検討中さん

アールブラン武蔵新田の掲示板に参考になりそうな写真がありました。こんなイメージですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/639457/image/245/0/

給湯器下の配管類には恐らくカバーが付いているとは思いますが、近い内に確認してきます。（写真は撮りません。既に入居者のいるマンションなので）

[1442: ご近所さん]

>>1441

遠回りして見てきました。給湯器の下はカバーで覆われており、配管類は見えないようになっていました。

アールブラン武蔵新田は柱の色が白っぽいので、給湯器は意外と目立ちませんでした。しかしザ・ガーデンズ大田多摩川の柱はブラウン系なので、白っぽい給湯器は目立つかも知れません。

[1443: マンション検討中さん]

>>1442 ご近所さん
筐体は目立つということですね。見せるベランダというわけではないけど、圧迫感があったらいやだなとは思います。

[1444: マンション検討中さん]

今回のコロナ禍でテレワークやリモート授業などがクローズアップされていると思います。

このマンションに導入されるネットワークサービスはVLANやビデオ会議などが問題無く使えるようなものなのでしょうか？　それとも携帯電話会社の5Gが使えるようになるのを期待した方が良いのでしょうか？

[1445: ご近所さん]

ブライトテラスの8階から下のカバーと足場の撤去が行われていました。

[1446: ご近所さん]

>>1443 マンション検討中さん

リバーテラスのバルコニーに給湯器が取り付けられていました。

本体の色はベージュ系だったようで、思っていたよりも目立たないような気がしました。まだ下部の配管部分は剥き出しですが、恐らくカバーが付けられるんでしょうね。

ただ気になったのは本体が少し吸気口を塞いでいるように見えます。これは設計ミス？

[1447: ご近所さん]

>>1396

多摩川大橋付近の堤防補強工事ですが、堤防上と下とスロープのアスファルト舗装が終わっており、既に開放されていました。今日は堤防の階段に手摺りを付ける工事が行われていました。

6月中旬まで工事の予定だったので、ほぼ順調に工事は進んでいるようです。

[1448: マンション検討中さん]

こちらのフローリングはペコパコする柔らかいタイプでしょうか。硬めの方が好みです。

[1449: 通りがかりさん]

対岸から撮ってみました。

[1450: 通りがかりさん]

南側のシートは外れましたね。

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 通りがかりさん

対岸からでも目立ちますね。
天気は良くないのですが全貌が徐々に！

[1452: マンション比較中さん]

公式HP見たけど、スラブ厚、床、天井、サッシの仕様とか公表してないのは珍しくないか？
天井高以外は、限界まで仕様を落としたヤバイ物件のような気がする。

[1453: 匿名さん]

>>1452 マンション比較中さん
資料には記載されてるはずです。

[1454: マンション比較中さん]

>>1453
資料請求しなければわからない事項か？ってことですよ。
どうせ分かるのに、わざわざ隠すところが正直謎ですわ。
大手３社の大合同プロジェクトなのに、ここまで仕様を落とすのはいかがなものか？

[1455: マンション検討中さん]

>>1454 マンション比較中さん
モデルルーム行った時に頂いたパンフのクオリティブックに記載されています。
仕様落とすとか隠すとかではないと思います。

[1456: マンション検討中さん]

>>1454 マンション比較中さん
とても賛成です。
設備も非常にコストカットされていて、あらゆるところの仕様を最低限まで落としている物件と感じました。

[1457: 匿名さん]

コストカットというよりも、
「知りたかったらモデルルームに来てね」
っていう営業戦略でしょ。

[1458: マンション検討中さん]

憶測で語らずに検討するならモデルルームに行けばいいんじゃないかな？包み隠さず聞いたことは答えてくれるし話しの中で妥協できれば検討すればいい話です。修繕計画とか小さなマンションだと予算足りずに揉めたりとか、いろんな視点で検討すべきでしょう。総合的には検討の余地ありだと思ってます。

[1459: マンション比較中さん]

＞修繕計画とか小さなマンションだと予算足りずに揉めたり

ここ修繕積立金が安いのなら、近い将来値上がりすること覚悟しておいたほうが良いと思うよ。最近は、売るときに修繕積立金安くしておいて、即見直す例もあるみたいだから。
例えば兄弟マンションの大田六郷の事例は見ておいたほうが良いかと。

[1460: 匿名]

現在の売れ行きなどご存知の方いらっしゃいますか？リバーテラス、ブライトテラス何割程度契約済み、販売順調そうなど。

[1461: 匿名さん]

>>1459
修繕積立金の将来にわたる金額も全部教えてくれましたよ。
入居率が低ければ値上がり幅も予定より大きくなるんでしょうけどね。

[1462: ご近所さん]

>>1390

矢口渡商店街のトピックス

① 矢口渡商店街のスギ薬局
　外装の工事はほぼ終了か。でもまだ開店の雰囲気はなし。

② 第二京浜（国道1号線）矢口三丁目交差点のスギ薬局
　大田多摩川店
　7月9日（木）オープン予定（保険調剤は8月3日開始予定）
　スギドラッグ： 9:00～22:00 年中無休
　スギ薬局： 10:00～19:00 土日・祝日は休み

[1463: ご近所さん]

リバーテラス南面のカバーや足場はほぼ撤去されていました。

[1464: ご近所さん]

>>1462
【訂正】
　誤：大田多摩川店
　正：多摩川大橋店

[1465: マンション比較中さん]

＞修繕積立金の将来にわたる金額も全部教えてくれましたよ。
＞入居率が低ければ値上がり幅も予定より大きくなるんでしょうけどね。

将来の修繕計画・積立金は、どのマンションでも販売時に開示されてるよ。
大田六郷もそれは同じ。入居率が低かったわけでもない。一応完売したしね。
一度住民スレ覗いてごらんよ。

[1466: 匿名さん]

>>1465 マンション比較中さん
あそこは異例の事態でしょう。
このマンションのスレでケチばかりつけて何がしたいのですか？

[1467: 匿名さん]

>>1463 ご近所さん
良い写真ありがとうございます。
参考になります。
洗濯物とかでゴチャゴチャしそうですがガラス手摺り素敵ですね。

[1468: ご近所さん]

>>1463

川崎側の多摩川堤防上からのパノラマ写真を追加します

[1469: マンション検討中さん]

>>1467 匿名さん

ベランダーは広そうですか。
ティータイムとかガーデンニングとか良さそうです。

[1470: マンション検討中さん]

>>1469 マンション検討中さん

大部分の部屋は奥行き2m、幅6m程度。

公式HPのモデルルームのページにバルコニーの写真があるので、広さの雰囲気はつかめると思います。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/common/img/page/modelroom/slider_...

[1471: 通りがかりさん]

リバーテラスの東側角部屋のシートが外れてきました。

[1472: マンション検討中さん]

>>1471 通りがかりさん

この写真を見て思ったのですが、ザ・ガーデンズ大田多摩川は隣りの家よりも少し高い（1m位？）ところに建っているのでしょうか？だとすれば周辺よりは少し浸水リスクが軽減されているかも知れませんね。

かと言ってマンションの2階床面が堤防の高さとほぼ同じようなので、スーパー堤防上に建っているような安心感があるとは思えません。

[1473: 匿名さん]

>>1465
販売時に開示されている将来の修繕計画・積立金は、（案）にすぎない
販売しやすくするため、どのマンションでも実際にかかるより低めの数字が示されています
「あそこ」が異例の事態となったのは、えーそんなにかかるの、話が違うじゃんが根本にある

[1474: 匿名さん]

>>1473
契約時に契約書や重要事項説明書に記載されている金額が、契約後に変わる事が一般的にあるという事ですか？

[1475: 通りがかりさん]

南東側のカバーが取れました。

[1476: ご近所さん]

リバーテラス東面のカバーは外され、11～14階は足場も外されていました。特徴的なガラス窓の部屋が見えてきました。ブライトテラスも9階以上のカバーが外されていました。

駐車場はほぼ完成か？北西端隣地との間のフェンスの端と道路まで少し距離があるので、この幅の歩道ができるのでしょうか。

ゲートテラス北側もかなりカバーが外されていて、エントランスホール付近が少し見えました。

[1477: ご近所さん]

>>1435 通りがかりさん

まだアルミ手摺りは付けられていませんが、補修は行われたようです。

[1478: マンション検討中さん]

>>1474 匿名さん
管理費や修繕積立金は案であって最終的には管理組合が決めること。管理会社の委託金も一年契約だから変わることもあるし、大規模修繕は10年も20年も先なのでその時の工事費の相場が変わってれば変わります。

[1479: 匿名さん]

>>1478
目安ぐらいに考えておいた方が良いということですかね。