ザ・レジデンス一番町

[匿名さん]

そろそろ始まりそうです。情報お願いします

公式URL　http://www.sendai-1.com/

[101: 匿名さん]

>>99
売る前から売れ残ったら賃貸に回しますなんて予防線を
そんな所にまずヤッカミなんてある訳がないでしょうね

[102: 契約済みさん]

１９階以上の契約済みのものです

契約された先輩方よろしくお願いいたします
これからoptionの申し込みですが


LDに天カセエアコンを入れるか検討してます
LDには最初から壁掛けが標準だそうですが

見栄えを考えて、天カセでいこうかと思ってもいるのですが

空調効率、メインテナンス、コストを考えると
やはり壁掛けのほうのままでも逆にいいのかと悩んでます

皆さんはどうされてます？

[103: ビギナーさん]

＞ここは既存不適格のようなんですが皆さんは永住するつもりなのでしょうか？
＞私は転勤族なので売る時既存不適格だと何もないマンションより安くなってしまうのではないか心配です。

ここって既存不適格だったんですか？（って無知すぎて失礼）

メディアでもちょくちょく見かける不動産コンサルタントの方がブログで、ヴィンテージマンション購入のイロハとして「既存不適格物件は避けるべし」みたいなことを言っていたので、やはり長期的な視点に立ったとき価値を維持するのが難しい物件なのでしょうか…

素人目には仙台で一番魅力的な物件に映るんですけどね…

[104: 匿名さん]

＞価値を維持する
ここは仙台ですよ
マンションなんて竣工１年経てば中古
価格はどんどん落ちていきます
未入居でそうですから入居済住居は更に
近所の三菱・住友・アパの中古値をご参考に

[105: ビギナーさん]

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/pdf/honpen3.pdf

D-3地区、緩和規定が適用され高さ制限80ｍ。19.9ｍオーバーということでしょうか。

この物件は販売前に周知されていたようなので、まだいいのでしょうが、他の制限に
抵触する完成済みタワーマンションの住人にとっては、このような行政による規制は
財産権の侵害と言えるのではないでしょうか。

[106: マンション投資家さん]

104さんに同意です。
ヴィンテージマンションにはなりませんよ。

将来的に修繕、機械式駐車場のリプレイス等で10年単位で100万は追加費用
が必要になりますので、それを見越して管理組合で早めの予算決めが必要です。
目先の安さに目を奪われがちですが、必ず発生してくる費用ですので。
住友は事前に10年後、15年後、20年後に発生する一時金の費用も購入者に
伝えているので、まだ良心的かもしれません。

[107: マンション投資家]

ここは容積600％との境目で、D-4地区との境目です。
総合設計物件と思われるので、緩和をみたし、高さ制限撤廃の可能性があります。
そもそもこういったことはすべて建て替え時の協議が必要なので、「既存不適格だから資産がうんぬん」ってのはおかしいと思いますが。
＞103　さん
建築基準法はしょっちゅう改正されてますので、ほとんどの物件が「既存不適格」となります。
おそらくいわれてるのは1981年ごろの構造計算のやり方の改正に伴うものだと思われます。

買わないネガレスより投資用で購入検討の人の意見ききたいですね。

[108: 契約済みさん]

>>107さん
久しぶりにまともなレスです。
参考になりました。ありがとうございます。
正直98、101のような書き込みに辟易していたので。

1期1次で実需用に契約したものです（97さんとは別です）。

既存不適格に関してはこの掲示板でも以前から何度も話題になっていたので、事前に自分なりに調べてもみました。
今回の高さ規制は国の施策が背景にあるので（計画中も含めて）既存不適格物件が多発したのは仙台に限ったことではありません。
この点で旧耐震基準物件や隣地の開発申請等での既存不適格とはやや性格が異なります。
当然、契約時の重説でも話が出ましたが、まあタワーに住もうと決めた時点で自分としては納得していたので。
逆に当面は近隣に高層建築が建たないメリットもあるかと思いました。
実際は107さんご指摘のとおり規制内容は将来変更になるでしょうから、すぐに転売するのでなければ実害は少ないかもしれません。
また、トラストシティに関しては一体開発の上に街区内の公開空地の設定や風害の検証などを経て環境アセスに適合しているので、周辺のマンション「単体」物件とは趣が違うと考えています。
一体開発故の「圧迫感」（ネガレス得意）が気になるなら選択から外すか「apex」寄り住戸を選べば良いだけ。

投資に関してですが…
マンション投資家さんの言うとおり仙台では所謂ヴィンテージマンションの素地はほとんどありません。
ただ実需購入の場合でも収益還元的見地から少しは検討しました。
仙台の中ではこのエリアのリスクプレミアムは少しはマシかなと思っています。
これは住不や地所が近隣に比較的高規格、高級な物件を持ってきたことからも窺えます（デベからすれば不幸なタイミングでしたが）。
それよりも、ここの低層階は賃貸が決まっているので、その賃料が確定すれば周辺物件の標準賃料を勘案してキャッププレートが見えてくるはずです。
市況を考えれば投資用なら賃貸住戸の情報が固まってから購入されるのが良いのではないでしょうか。

[109: 購入検討中さん]

私も気になり仙台市に聞きましたがマンション棟の部分はＤ３らしいです。
本当に厄介な条例を・・・です。

[110: 匿名さん]

市長は代わったけど景観条例はもう可決したの？

[111: 匿名さん]

新市長はもともと市役所の人間
そう簡単には変わらないですよ

[112: 匿名さん]

条例
覆す事はほとんどないと聞きました。
景観条例のうちはまだいいとして景観法にならないよう祈ってないと。
それにしてもビル惚れ惚れしますな。
ちょっと寸胴だけど、どしっとして
いい感じ

[113: １０７です]

>>109さん
わたしも調べてみました。
６００％の部分≒D-4部分は国道から一定の距離になっているそうです。
レジデンスの容積をみてみると５００％を少し超えているので、５００と６００の境目ではあるが、
ほとんど５００ということのようです。WESTINにほとんど６００をとられてるんですね（笑）
繰り返しになりますが、そんなときどうなるのかはやってみないとわからない、というところでしょう。

>>108さん
仙台は東京に比べずっと土地（物件）が安く、そのわりにそこそこ中心部では家賃がとれるので、なんらかビジネスになるのでは、と思ってます。ただ家賃に見合う仕様のマンションが少ないです。
普通賃貸は分譲ほどには階数による差が出ないので、下階を買って回すのが常套ですが、ここは最初からとられちゃってるようですね。残念。

[114: 匿名さん]

敷地全部をマンションで使えるなら別ですが、マンション敷地がどこまでかでしょうね。
マンション部分ははD－3じゃないですか。
仙台市に聞けば教えてくれますよ。

[115: 匿名さん]

寝室とかが最初から絨毯張りのマンションってどうなの？
汚れても簡単に自分で交換できないよね？

[116: 物件比較中さん]

>>115さん
住戸にもよるかもしれませんが、無償でフローリングに変更できるそうです。
それと碓井民朗氏の著書にも書いてありますが、最近の高級マンションの多くは主寝室が絨毯敷きが標準だそうです。
メンテナンスも含めて好みが分かれるところですが。

[117: 匿名さん]

自分で好みの絨毯を敷いた方が経済的
汚れたら買い換えればいいだけですし

[118: 匿名さん]

絨毯の下ってどうなってるのかしらん。
コンクリートって事はないですよね？

[119: 匿名さん]

>>118さん
ここは二重床なのでコンクリート上はありえません。
絨毯は下地材（？）くらいは処理するのかな？詳しくは聞いてみたらいかがでしょうか。
自分としては無償でフローリングに変更して、必要なところに絨毯を敷くのが良いと思っています。

[120: 匿名さん]

絨毯敷きって最初綺麗なうちはいいけど、段々埃や雑菌、ダニ等を吸って非衛生的な感じがするんだよね。
タンスとか動かさないで簡単に張りかえられるような市販の絨毯ならいいけど交換となると大掛かりそうだしね。

[121: 検討中]

最上階の価格はいくらになるんですか？

[122: 匿名さん]

2億以上したとおもうよ。

[123: 購入検討中さん]

このマンションは各階にゴミ置き場があるそうですが、
ゴミ運搬専用のエレベーターって設置されているんですか？

管理人が各階のゴミを下まで運搬してくれるのはいいけど、
住民が使うエレベーターで生ゴミを毎日運搬されて、
エレベーターがすっかり生ゴミ臭になっちゃってるような
マンションがあるようなので、気になります。

[124: 契約済みさん]

>>123さん
５基あるエレベータの内、非常用の１基を使うのだと思います。
ペットもこのエレベータです。
他の４基は離れたエレベータホールに設置されています（１９階で上下層用に２基ずつ別れます）。

[125: 購入検討中さん]

>>124さん
ありがとうございました。大丈夫そうですね。
124さんは契約済みなんですね。私も検討中です。

[126: 購入検討中さん]

第二期が始まったみたいですね。
しばらく前にＭＲに行った時は、けっこう契約済みのお花が
着いてたようですけど、最近見に行かれた方いますか？

[127: 匿名さん]

仙台の中心街が寂れたと感じるのは私だけでしょうか？
中央通りもそうですが、サンモール一番町なんか特に。
松竹がつぶれ、丸善も移転し、ひらつかやサイカワは倒産。
泉中央とか大発展して、みんな街に出る機会が減った？

[128: 周辺住民さん]

泉中央が発展しているとは思えないです。
景気が悪くて仙台の店がつぶれているだけでしょう。
その代わり地価がやすくなり、マンションが立てやすくなったのだと思います。

[129: 物件比較中さん]

本物件を検討してましたが、駐車場、管理費、修繕でローン以外に
月々4万は下らないので諦めました。。
最低でも10年で500万、20年で1000万ですからね。
それと機械式、タワー式駐車場は数億単位のメンテ費用が発生します
し、やはり庶民にはマンションは手が出せません。

[130: 匿名さん]

どれぐらい売れてるんですか？
実際モデルルーム見てる方教えてください。

[131: 契約済みさん]

７月中旬に行った際は、確か売り出し49戸中、29戸が契約済みでした。
このご時勢にしてはまずまずの滑り出しじゃないですかね。

今はどうなんでしょうか？
最新情報お持ちの方いたらお願いします。

[132: 匿名さん]

もう27階まで出来てきましたね!
楽しみです。

[133: サラリーマンさん]

賃貸は半分くらいでしょうか。
とりあえず賃貸で入って何年かして良さそうなら中古に手を出そうと考えているのですが…。

[134: 名無し]

賃貸だと審査厳しいと思いますよ。大手法人顧客やそれなりの地位の個人客以外無理だと思いますよ。借りるなら買われた方が得策かと思いますよ。賃貸募集開始の時まで部屋が残っているのならいいですが難しいと思いますよ。残っていても億を超えるお部屋かと。

[135: 匿名さん]

立地が中途半端
駅からも微妙な距離だし
買い物もスーパーとか微妙に遠い
まあシティタワーと同じ運命だな

[136: 名無し]

賃貸は一般のサラリーマンでは無理なんじゃないかな?まず上場企業若しくは準ずる企業の法人契約 医者､弁護士等地位の高い個人客じゃないのかな?対象は｡ 中古を狙うのはタイミングでしょうけど｡賃貸はアパの賃貸棟よりかなり高額になるでしょうね｡ そのくらい払えるなら買った方が得ですよ｡飽きたら売ったり貸すことも出来るんだし｡

[137: 匿名さんへ]

ここ買う人達はスーパーなんて利用しないでしょ？
赤のタワーもここもターゲットが違うでしょ。特売品が大事な人はまず買えないし維持出来ないでしょうね。

[138: 匿名さん]

そんな事はないと思いますけど…。
仙台のお金持ちって小金持ちって感じなので特売やスーパーで食材を買って普段は自炊している人が
多いと思いますよ。

賃料が高いから同じだけ払えるなら購入した方がいい…とは即ならないと思いますが
部屋の家賃だけで２０万以上住居費で月に３０万以上の支出がある人は購入した方が得だとは
一般的に言いますよね。

[139: 購入予定者]

あのね私は135さんのように買えもしないくせしてスーパーがどうのこうのいっていますよねまず「スーパー」とか「駅」を第一で検討するレベルの人が買う物件ではありませんよと教えているんです。「スーパー」重視なら一次所得者向けのレベル赤のタワーもここもそういう客層を相手にしていないでしょ？ここ検討してる人達はそんな事重要視しているんですかね？あと賃貸も普通の方じゃ審査で落ちますよって話。小さい部屋なら可能性あるでしょうがトラストタワーにテナントで入れる企業の社宅とかで殆ど埋まるでしょうね。賃貸なら誰でも入れる見たいに思っていると恥かきますよ。ここ買える人が賃貸申し込んで通らない事も考えられるし買える方なら買われた方がよろしいかと思いますが。特に賃貸は一定数入居で利益は出るので価値を下げる事は他の事業者でも難しいんですよ。

[140: 購入経験者さん]

>>139
まず「スーパー」とか「駅」を第一で検討するレベルの人が買う物件ではありませんよと教えているんです

じゃあここは何が決め手で購入するの？ステイタスでしょうか？
赤のタワーを購入（7000万台）するのに、やはり仙台駅から近いことと、朝市やダイエーに歩いていけることを重視しました。もちろん住友の信頼性も評価しましたけど。マンションに住む上で重要なのはやはり立地と利便性で、これを重視するのはレベル云々の話ではありません。年収1000万だって、3000万だって交通の便がよくてショッピングが便利な所の方がいいに決まってますから。もしあなたが購入検討者でステイタス云々で購入を検討されているなら、ここはそれほどのステイタスはありません。だって4000万台以下の安い部屋だっていくらでもあるのですから、六本木ヒルズとは訳がちがいます。またもし不動産関係の方なら、仙台におけるマンション購入者のニーズを勉強された方がよろしいかと思います。

[141: 予定者]

<<140 本当に赤のタワーを購入ならば 第何期で専有面積や間取りタイプは？
あと 安い部屋は2LDKですし赤のタワーより価格上ですよ｡ 私が述べているのは徒歩圏で何でも揃う至便の立地で 更にスーパーや駅への近さを重視する人は違うもの選ぶんじゃないですか?と言うこと。ちなみに不動産関係者ではありませんよ。
私は 2ndとして購入予定です。赤のタワーも素晴らしいのですが住むのならば総合的判断でこちらかと。駅に近いのがよければ花のタワーもありますし手頃なタワーが3棟あり選べる事は幸せですよね。
あと私の勤める会社で複数不動産運用しており財閥系企業が窓口なんでファミリー向け賃貸の審査の難しさがわかるんですよ。上場企業申込でも審査で不可なんて事多いんですよ。そちらの企業でも現在分譲されているのですが立地が私には駄目なので

[142: 予定者]

<<140 本当に赤のタワーを購入ならば 第何期で専有面積や間取りタイプは？
あと 安い部屋は2LDKですし赤のタワーより価格上ですよ｡ 私が述べているのは徒歩圏で何でも揃う至便の立地で 更にスーパーや駅への近さを重視する人は違うもの選ぶんじゃないですか?と言うこと。ちなみに不動産関係者ではありませんよ。
私は 2ndとして購入予定です。赤のタワーも素晴らしいのですが住むのならば総合的判断でこちらかと。駅に近いのがよければ花のタワーもありますし手頃なタワーが3棟あり選べる事は幸せですよね。
あと私の勤める会社で複数不動産運用しており財閥系企業が窓口なんでファミリー向け賃貸の審査の難しさがわかるんですよ。上場企業申込でも審査で不可なんて事多いんですよ。そちらの企業でも現在分譲されているのですが立地が私には駄目なので

[143: 購入経験者さん]

私は、森トラストのマンションができることは知っていました。ただ失礼かもしれませんが、レジデンスは全く考慮していませんでした。駅もすこし離れていて、近くに公園もなく、バス便もあまり使えないその場所は、赤のタワーに勝てる要素はないと思ったからです。価格も高いと報道されていましたからね（でも実際はそれほど高くなかったですけど）。むしろ立地からは、タワーではありませんが、同じ財閥系の匂当台の三井物件や、上杉のプラウド物件を考えていました。また141さんの言われる「花のタワー」に関しては、全く魅力を感じません。仙台駅から近ければいいというものではありませんよ。目の前にはタワーより1.5倍も高いアエルが建っているし、周辺環境は子育てには不向きの場所ですよね。独身でお金持ちの方にはレジデンスや『花のタワー』もいいのではないでしょうか。赤のタワーに関しては、近くに公園もあって子育てにもいい環境です。ただ、まだまだ赤のタワーも売れ残っていますので、これからもっと売れてくれることを期待します。まだ6割ぐらいしか埋まっていないのは寂しい限りですから。レジデンスの板にしては外れた投稿ですみません。ただ139（141)さんのような『マンション購入に駅やスーパーを考慮するのは一般人』という思想には反発を感じたので。

[144: 申込予定さん]

>>143さん

今となってはレジデンスが赤のタワーに勝てる要素なしとはいえないでしょう。
赤のタワー第1期の時にモデルルームに足を運びました。
高層階が希望でしたが結局、契約には至りませんでした。
森トラの工事が始まった際に立地を確認するために、曜日、時間を変えて周囲を歩いてみましたが駅からの距離は体感的には両者に大差ない気がします（東二番丁通り＋αの差。逆に五橋中、東二番丁小は通いやすい？）
以下主にプレミアム住戸での比較ですが
100平米以上の住戸：赤は19戸中10戸（24階以下にはなし）、レジデンスは17戸中15戸（26階以下にも22戸）
カセットエアコン：赤はＬＤのみ、レジデンスは全居室
カタログ上のスラブ厚：赤は200～250mm、レジデンスは270～300mm（ボイド込みでしょうけど）
耐震性：赤は制震、レジデンスは免震（どちらは良いかは意見が分かれるところ。良くも悪くもコストは免震が上）
排水竪管：赤は記載なし、レジデンスはコストの高い鋳鉄管

一方で赤が良いかな思ったのは
天井高：赤が最大3200mmでレジデンスは最大2700mm（ところで赤は二重天井なのでしょうか？）
風呂：赤がややマシ（大角タイル、サーモバス標準？）ただし1620止まり
台所：赤がややマシ（天然石部分が多い）
廊下：赤は大理石、レジデンスはフローリング
窓：赤はDW、レジデンスはFIX窓の角に柱　
駐車場：基本平置きなしでどっちもどっち。ただしレジデンスはチェーンゲートでチープ？
価格：仕様を考えれば赤の坪単価は高過ぎか。中低層階も割高感は否めません、4割の売れ残りも理解できます。何しろ、もはや中古のMタイプ（115平米）にいまだに1億3800万の値をつけてますから。
個人的にはいろいろ勘案した上、またスカイラウンジや、ゲストルーム不要なので（不要な維持費。レジデンスはWestinとの提携あり）森トラが好みではあります（広い間取りの選択肢も多い）。

スーパー云々でいまさら目くじら立てずとも何に重きを置くかは人それぞれでしょう。

[145: 予定]

>>143 さん
赤のタワーの住人じゃないでしょ! わかりますよ。
あなたが購入したというお部屋の価格と 検討してたとされるパークホームズやプラウドですが価格倍近く違いますよ。

[146: 予定]

>>143さん
バスの話題でてましたがバスでどちらまで行かれるんですか？そちらは駅まで10分位 SSまで4分の立地では？バスに乗車したことがないのでわかりませんが本当はバス路線の建物なんではないですか？ ｽｶｲﾗｳﾝｼﾞは何処にあって ﾃﾗｽは何処にあるんですか？OwnerGardenは出入りはどちらからするんですか?

[147: 予定者]

>>143
あと一般人ではなく初めて住宅を取得するような世代向けじゃありませんよと言いましたけどね 子育て重視なら上杉エリア スーパー重視なら長町南とか泉中央とかに住めばいいんじゃないとね｡

[148: 購入経験者さん]

>>144
>駅からの距離は体感的には両者に大差ない気がします
まあ5分ぐらいの差でしょうね。

>>145
倍近く違うわけないでしょ。パークホームズは4LDKはだいたい5000万以上。最大で5490万。プラウド錦や本町の物件も4LDKはほぼ5000万以上しました。きちんと価格調べて反論して下さい。価格に関しては三井やプラウドの方が常識的かな、という感じがします。ただ仙台駅から近いという点、タワーでなく共用施設がない点などからするとこの価格差は仕方ないでしょうね（前２者は20分前後、赤のタワーは10分）。私は価格云々でマンションの価値を判断してないので、子育てや利便性といった総合判断からすると内容的に赤のタワーの競合になるのはレジデンスではなくて、三井や上杉周辺のプラウド物件かなと感じたまでです。

>>146
確かに仙台駅まで徒歩10分で行けるので問題はありません。ただ休日には市民広場での催し物や仙クラやジャズフェスなんかで県庁市役所周辺に家族で行くことも多いですから、バス便が充実しているのはポイントだと思います。天気のいい日は地下鉄よりも爽快です。また自家用車で駐車場を探すより、気兼ねなく何時間でも過ごせますから。バス路線を押さえておくのも仙台で賢く暮らすコツですね。



>>147
>子育て重視なら上杉エリア スーパー重視なら長町南とか泉中央とかに住めばいいんじゃないとね

子育てだけ、スーパーだけという個別の理由だけでマンションを購入する人は少ないでしょ。いくつかの要素の総合判断で購入するわけで、赤のタワーを選択した理由は１）仙台駅や五橋駅に近い２）前が公園と警察署で将来的に景観が変わる要素が少ない３）朝市やダイエーなど買い物にも便利４）五橋学区　ということです。

あなたこそ、プレミアム住戸の比率なんて検討者が通常気にしないことを比較してますね。どうも感覚がずれてます。やはり販売関係の人じゃないの？（まあどうだっていいけど、疲れたからもう書き込みするの止めますわ）。

[149: 匿名さん]

あなたたちがお金持ちだってことは充分に分かりましたので、このあたりでやめませんか？
でもね、読んでたらレジデンスの人の方が感じ悪いね。まぁレジデンスのスレだから応援
したいのは分かるけど･･･。

ところで、賃貸で賃借人の審査をするほど余裕がありますかね？もちろん、ある程度の
条件はあるでしょうが、個人にしろ法人にしろ、本人や勤務先が問題なければＯＫでしょ。
厳しい審査って･･･？そんなことしてたらガラガラじゃない？ｗ

[150: 購入検討中さん]

総戸数 244戸（賃貸予定住戸119戸含む）
http://www.jj-navi.com/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1020z2bsz1010z2ncz10...

とあるのでほぼ1:1の割合。
賃貸で20万以上の物件自体が少ない仙台で皆さんが言うほど審査を厳しくしては捌けないのではないでしょうか。
ステータスがあると言っても仙台で所得が高いのはごく一部の支社勤務者とあとはほとんど公務員です。

公務員は仙台から動くつもりはないので購入に回りますし、もし上場企業勤務オンリーなんかにしたら賃貸フロアはゴーストになりますね。