パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[527: 住民板ユーザーさん1]

分かる方がいらっしゃれば教えて頂きたいのですが、重要事項説明書の別表にある「土地に対する共有持分」の割合が専有面積と比例していないのですがどういう計算で出しているのでしょうか？
例えば1715号室64.07m2の土地持ち分は100万分の869ですが、1706号室61.89m2の土地持ち分は100万分の1160となっています。
販売価格比かとも思いましたがそれも違うようです。（そもそも販売価格が決まってない住戸もありますし）
土地持分割合に基づき土地の課税額も変動するはずですが、その割合は専有面積割合であると認識しており重要事項説明でもそこの話は無かったかと思うので。

[528: 住民板ユーザーさん1]

>>527 住民板ユーザーさん1さん
私も気になって、重要事項説明会の時に営業担当者さんに聞きました。
再開発案件特有の現象との事です。旧地権者に新マンションの持分を等価交換で割り当てる際に、ぴったりにする事が難しいため、同じ占有面積でも階数や方角で差を付けて調整した結果との事です。
新しく買った人からしたら何の合理性もないですよね。まぁ仕方ないか、と思いましたが。

[529: 匿名さん]

＞榊淳司さんという著名評論家が、ここを『小石川のタワーは買ってはダメですよ。あんなの損するのは目に見えてますから、ハハ。引き渡し時には値下がりしているでしょう。』と評価していて、悔しかったです。


え。
それだと私、破産します…

[530: 住民板ユーザーさん1]

ただでさえ安かった64Aは税金面でも優遇されているのですね。。持分少ない方が固定資産税下がりますよね。

[531: 住民板ユーザーさん2]

そんな狭小部屋だと、安いのは当たり前。
我らが勝ち組タワマンで貧乏臭い話は、おやめなさい。

[532: 住民板ユーザーさん6]

ゲストルームの予約・使用にはどの程度の料金がかかるのでしょう？？ 概算も不明なら類似物件の料金を参考にしたいです。

[533: 住民板ユーザーさん3]

>>532 住民板ユーザーさん6さん
6000円と書いてましたよ。

[534: 住民板ユーザーさん2]

>>528 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。
その場合の税金の負担は本当にその持分割合になるのでしょうか？
↓を見る限り専有面積の割合に応じてなるようにも思いまして。
https://www.nishi.or.jp/kurashi/shizei/tochi/kubunshoari.html
土地の税額はたかだかしれてますがこういった例を見たことがなくどういう取り扱いになるのか単純に気になりました。

[535: 住民板ユーザーさん6]

>>533
ありがとうございました。

[536: 匿名さん]

＞榊淳司さんという著名評論家が、ここを『小石川のタワーは買ってはダメですよ。あんなの損するのは目に見えてますから、ハハ。引き渡し時には値下がりしているでしょう。』と評価していて、悔しかったです。


腹立つは。

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん

スルーで

[538: 住民板ユーザーさん1]

固定資産税と都市計画税合わせて月4万てほんと？

[539: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[540: 匿名]

>>539 匿名さん

んー。
荒んだ心が滲み出ているコメントで悲しくなるね。
同じ人間同士です。きっと大の大人の方でしょうし、もっと書き方あるでしょう。

[541: 匿名さん]

と言うか、購入者でもない人が書き込むのやめてもらえませんか？

[542: 住民板ユーザーさん1]

オプションの相談、いま何階の方くらいまできてますかね？基本的には下の階の方から順番、と聞いたのですが…

[543: 匿名さん]

＞榊淳司さんという著名評論家が、ここを『小石川のタワーは買ってはダメですよ。あんなの損するのは目に見えてますから、ハハ。引き渡し時には値下がりしているでしょう。』と評価していて、悔しかったです。


で？だから何？

[544: 匿名さん]

キッチンのアップグレードってどうなんでしょう。

[545: 住民板ユーザーさん3]

>>542 住民板ユーザーさん1さん

>>542 住民板ユーザーさん1さん
30階以上は9月以降と聞きましたが、空いてたら先に打ち合わせできるようです。
でも打ち合わせは3回までしかできませんのでご注意ください。

[546: 住民板ユーザーさん1]

色々な評論家がこちらの物件にコメしてますが、私がみた限り全て最高評価でしたよ。

ちなみに、内装打ち合わせはもう終わりました。30階以上です。

[547: 住民板ユーザーさん1]

>>546 住民板ユーザーさん1さん

そのコメどこでみられますか？？

[548: 住民板ユーザーさん1]

南区の方はかなり出来てきましたね。
現場の皆さま安全第一で頑張ってください。

[549: 匿名さん]

南街区が立ちはだかってシビックセンターから現地が良く見えなくなりました残念。

[550: 住民板ユーザーさん3]

以前、ゲートブリッジに屋根がつかないと噂ありましたが、デザインパース通りに屋根はできるそうですよ?? 良かった、良かった。

[551: 住民板ユーザーさん1]

>>550 住民板ユーザーさん3さん

2月時点ではつかないと聞いてました。変更なんでしょうか。良い話ですが、本当に変更される場合は重要なことなので説明して欲しいですね。

[552: 住民板ユーザーさん3]

>>551 匿名さん
屋根があった方が、天候の影響を受けなくて良いと思っていましたが、、、屋根や壁面の掃除が行き届かないと汚くなるし、屋根の劣化に伴ってメンテナンスも必要です。
その管理費用は、どこから出るのでしょう？

[553: 住民板ユーザーさん1]

>>552 住民板ユーザーさん3さん
パークコート敷地内なら入居者の財布からでしょうね

[554: 住民板ユーザーさん1]

キッチンはじめ、オプションは壁紙からキッチン、水回りまで色々やっても思ったより費用がかからず、良かったです。

ただ、担当者に催促してますが、オプション確認書がいっこうに送られてこなくて、電話したら、かなりオプション相談が混み合ってるようで、お待たせしてすみません、と。

大人気物件だから仕方ないですね。

[555: 匿名さん]

壁紙もオプションに入っていましたか？
好みの壁紙にしたかったんですが、購入した後に貼り替えるように
ということでしたので。

[556: 匿名さん]

検討板でのネガさん達が熱いですね。
あそこまでいくと、むしろ有り難い限りですね。

[557: 匿名さん]

建築現場を通るたびに、いつになったら上に延びるのかな、と
楽しみにしています。
大体でいいのですが、階数ごとに、建つ期日を教えてもらえると、
嬉しいです。
建ちあがりプランといったものは、分からないでしょうか。

[558: 匿名さん]

ほんとに恐縮なんですがお近くの方で現場写真とか頂けると大変ありがたいです。ほんとに恐縮ですが。暑いので無理なら結構です。

[559: 住民板ユーザーさん1]

>>558 匿名さん
シビックセンターから見えなくなっちゃいましたね

[560: 匿名さん]

自由に出入りできるビューポイントが有れば自分で行きたいんですがどなたかご存知の方いらっしゃいませんか？

[561: 匿名さん]

ビューポイントは知らないので、時々、ぐるりと予定地の周りを回って進捗状況をみています。
住友ビルとの間は、思ったより間隔が空いていますね。

[562: 匿名さん]

富士山が見えるのは、西側、南西側の何階位からか
ご存知の方はいらっしゃいますか？

[563: 春日]

>>562 匿名さん

直接の答えじゃないですが、CGでは新宿のビル群越しだった記憶です。何階であっても。
実際はどうなんだろう。私も知りたいです。

[564: 匿名さん]

駐車場の利用率って大体どれくらいですかね。
車のサイズによって割当て台数決まってますが、ウチの場合だと50台しかキャパが無かったので、抽選で外れた時のことが少々心配。

[565: 住民板ユーザーさん1]

毎日夜ジムに行ってからの帰りにぐるっと一回りしてから帰宅しますが、いよいよ工事が始まりだいぶピッチが上がってきましたね。
タワマン他にも持ってますが、やはり眺望と駅からの距離が一番なところ、駅直結かつ、周りに高い建物がないパークコート 文京小石川は、二度と出ない買いの物件だと思います。

[566: 匿名さん]

どなたか！現場写真をアップしていただくと嬉しいです。

[567: 住民板ユーザーさん1]

どうぞ。

[568: 匿名さん]

ありがとうございます！
3階くらいでしょうかね。

[569: 住民板ユーザーさん2]

>>562 匿名さん
29階、30階あたりからだったと思います。
でも、西新宿のビル群の隙間からチラッと見える程度で、冬のよく晴れた日しかわからないかも…

[570: 匿名さん]

そうですね、シビック・センターから見ても富士山見えるのは珍しいかな

[571: 住民板ユーザーさん1]

ご苦労様です

[572: 住民板ユーザーさん1]

暇ですみません。マンション好きなもので。

[573: 住民板ユーザーさん2]

白山通りトイメンのシャビーな街並みは、綺麗になるのでしょうか

[574: 住民板ユーザーさん6]

>>572 住民板ユーザーさん1さん
暇な時間に、またお願いします！
次回は、右手の一通道路との間隔が分かるように右寄りに撮影して頂けないでしょうか。

[575: 住民板ユーザーさん1]

写真で見るとやはりお隣のスミフビルの圧迫感が強烈ですね。
これって解体とかの予定はないのでしょうか。

[576: 匿名さん]

今頃、解体するなら再開発に参加したはずですから当分はこのままでしょうね。ただ、圧迫感で言うならこちらより住友のビルの方がきつそうですね。

[577: 匿名さん]

写真、ありがとうございます。すごく助かります。

[578: 住民板ユーザーさん3]

写真ありがとうんご

[579: 匿名さん]

>>572 住民板ユーザーさん1さん

ありがとうございます！
ご参考までに、何階からの撮影か教えてもらうことは可能でしょうか？

[580: 住民板ユーザーさん1]

>>579 匿名さん

15から18階とだけ。
でもオフィスとマンションの階高は違うから実際は18から22階相当かもです。

[581: 住民板ユーザーさん3]

>>580 住民板ユーザーさん1さん

マンションとオフィスの階高は、どちらが高いのですか？

[582: 住民板ユーザーさん5]

普通はオフィスの方が全然高い

[583: 住民板ユーザーさん1]

>>582 住民板ユーザーさん5さん
住友ビルは20階建てです。こちらのマンションの20階は住友ビルより低い。住友ビルを突き抜けて眺望を得るには。約22階以上じゃないと無理ってことですね。

[584: 住民板ユーザーさん5]

階高の話でしょう

すみふビルの15-18階と、パーコーの18-22階が同じくらいの高さってこと
オフィスのほうが天井高く作られるからそうなる

[585: 住民板ユーザーさん5]

スミフを抜けるには30階以上じゃないと無理。

[586: 住民板ユーザーさん5]

引っ越しまであと2年
早く住みたいな

[587: 匿名さん]

パークコート文京小石川は高さ148.45m、住友不動産後楽園ビルの高さが88.9m
148.45-88.9=59.55 m
で、ここの階高は3.28らしいので割ると18.2
上から18階分ぐらいはスミフビルより上みたいだね地上40階建なので22階から上という計算だけどね。多分、1階1階が商業施設で3階から5階がオフィスフロアなのでその分を計算に入れると上の方三分の一程度は西の眺望が期待できるんじゃないかな

[588: 匿名さん]

マンション評論家じゃないので他の部屋のことまでMRで聞かなかったけど、完成予想模型を見た人はわかるだろうけれど住友不動産後楽園ビルが透明なアクリルの立方体で隣に作ってあってぱっと見ここの半分ぐらいの高さしかないなという感じに見えたけどね。

[589: 匿名さん]

契約前にCGでのシミュレーションで営業さんが1階ずつ刻んで見せてくれました。その時は、28階あたりから窓の外に見え隠れしていた記憶です。30階では地平線の平行線上には見えなかったかな。あくまでCG。実際はどうなるかね。

[590: 匿名さん]

確かにCGでは住友さんのビルはなかなか圧迫感がありましたね。
その分安かったからトレードオフ。寝に帰るだけの単身者なら問題ないでしょう。
ただ、グリーンバレーの雰囲気が暗くなりそうなのが心配ですね。CGでは日当たりは表現しませんので。

[591: 住民板ユーザーさん1]

28階までは完全にかかりますが、29階から上は一応向こうが見えます。模型で数えたのでたぶん合ってるかなと。とはいえ、西側買った方は承知の上でしょうからここで議論する意味はないかなと思います。

[592: 住民板ユーザーさん5]

私はキッチンボードのタイプで悩んでいます。
ゴミ箱を設置するためにはボード下部が空いているタイプが良さそうですが、できれば引き出しと収納が欲しいです。

皆さんキッチン周りのゴミ箱の設置はどうされますか？

[593: 匿名さん]

家電入れる引き出しタイプが良いと思うよ
キッチン家電多いからね

[594: 住民板ユーザーさん5]

ゴミ箱はキッチンの端に置いておく感じでしょうか？

担当の方からは、ゴミ捨て場が近いから小まめに捨てることができるとは聞いているので、さほど大きなゴミ箱は要らないのかもしれませんが、キッチン横にゴミ箱が無いとなんとなく不安です。

[595: 住民板ユーザーさん5]

>>591 住民板ユーザーさん1さん
MRに模型ってありました？

[596: 住民板ユーザーさん1]

私の時は模型無かった

[597: 匿名さん]

ディスポーザー有りますし。各階にゴミ捨て場ありますからそれほど大きなゴミ箱は必要ないと言う事でうちは家電タイプにしました。

[598: 住民板ユーザーさん5]

ディスポーザー使ったことないんですが、便利なんですね。それなら引き出しでも良さそうですね。

あとはリビングのドアを引戸に変えるか考えてます。ドアの方が防音性あるけど引戸にの方がデッドスペース無いし開けやすいかなと。どうでしょう。

[599: 匿名さん]

引き戸ありかも。今までノーマークだったけど、調べてみると確かに開き戸よりメリット多そう。

[600: 匿名さん]

ディスポーザー使ってますけど、ディスポーザーの有無とゴミ箱の大きさは正直関係ないですよ。。

[601: 住民板ユーザーさん1]

>>599 匿名さん
引戸はラクですし、確かにスペースの無駄が省けます。
クローゼットを引戸にしたかったのですが、出来なかったので、他の方法がないか思案してるところ。

[602: 匿名さん]

>>601 住民板ユーザーさん1さん

クローゼットの引戸も良さそうですね。
リビングの引戸はオプションにありました？
オーナーズスタイリングの打ち合わせ、ウチは来月なんです。

[603: 匿名さん]

西側80平米の3LDKを契約してますが、DINKSのため2LDKか1LDKに変更予定です。
この物件の特性を鑑みた場合、将来売りに出すとしたらどちらが売れやすいと思われますか？

[604: 住民板ユーザーさん5]

>>603 匿名さん
多分3L→2L→1Lの順に候補者が少なくなると思うので、出来るならばいつでも3Lに戻せるような2Lにするのが将来売却時のことを考えると良さそうですね。

[605: 住民板ユーザーさん]

>>604 住民板ユーザーさん5さん
将来の転売を視野に入れることは確かに大切かもしれませんが、まずは、2Lか3Lか？自分達が快適な生活を送るにはどちらがいいかを優先した方がいいんじゃないですか？

家族構成によって求めるスペースは違うので、1Lは別にしても3Lでも2Lでも購買数はそう変わらないと思いますが。

[606: 匿名さん]

>>604 住民板ユーザーさん5さん

その順ですよね。
この立地で、この広さの1LDKはやっぱり需要薄かな。。

[607: 匿名さん]

80平米なら2LDKが丁度良いと思いますよ。
3LDKとしては少し狭い。
この広さのタワマンなら子供はいても1人でしょうし、一番ニーズがあるのは2LDKでしょうね。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん

アドバイスありがとうございます！

[609: 匿名さん]

本日のがっちりマンデーの清水建設特集でパークコート文京小石川が出てましたね?

[610: 住民板ユーザーさん1]

>>609 匿名さん
どういう内容ですか？

[611: 住民板ユーザーさん5]

80平米の3LDKはかなり需要ありますよ。いまの時代は70平米2LDKがベスト。1LDKの広い部屋は最も人気ないでしょう。

[612: 住民板ユーザーさん2]

子供保育園で3人家族ですが、80平米2ldkにします。ldkで20畳ほしいと思ったからです。

[613: 匿名さん]

>>605 住民板ユーザーさん

あなたに一票！

[614: 住民板ユーザーさん1]

ldkで20畳欲しいってのは男の発想かな。女は荷物おおいから部屋が多いほうが喜ぶよ。

[615: 匿名さん]

3LDKにするなら85㎡からですね。
間取り次第ですが。

[616: 住民板ユーザーさん8]

リビングはタイルですか？
フローリングに決めましたか？
どちらも捨てがたいので迷っています。

[617: 匿名さん]

見た目のタイルか実需のフローリング、迷いますよね。
私はくつろぎたい、という一点からフローリングにしました。

[618: 住民板ユーザーさん5]

タイルとフローリングはかなり迷う

価格が高くて、高級感のあるタイルにしてみて、微妙ならフローリングに変えようかな

[619: 匿名さん]

床暖は上部の部材にしっかり貼り付けてあって、張り替えるのは難しく、工事代金がかさむみたいですよ。
私も迷いましたが、友人がタイル張りの家に住んでいて、タイルの硬さが気になる、フローリングにすればよかった、と言っていましたので、フローリングにしました。

[620: 住民板ユーザーさん5]

そう、タイルは固いんですよね。私もそこが引っかかっています。
相方はパークコートだからタイルがいいと言いますが、私は現実的なフローリング派で悩んでます。

[621: 匿名さん]

床暖のききが悪いらしいのでうちもフローリングにしました。今、思ったんですがタイルって一枚だけ割れた場合って補修出来るんですかね？

[622: 住民板ユーザーさん7]

実家もタイル張りで生活していて何も支障がなかったので、タイル一択です。

[623: 住民板ユーザーさん8]

ウチはリビングが大理石でしたが、、。
天井の低い居室面積も狭い日本的マンション（決して貶すわけではなく）には、フローリングがベストだと思いますねえ。
床暖云々より、こういう状況下ではタイルでのびのび寛ぐというイメージがわかないです。
ちなみに実家は吹き抜けかつリビングは 30畳以上ありました。
タイルは大理石よりは大分安いですが、多分同じ居住イメージでいいかと思います。

[624: 住民板ユーザーさん1]

我が家も、フローリングにしたい妻vsタイルにしたい夫で困っています。
子供がいるのでフローリングにしたいのですが、タイルの方が見栄えが良く資産価値が高いかなーと。どうかタイルを諦めるプレゼンお願いします。

[625: 住民板ユーザーさん6]

>>624 住民板ユーザーさん1さん

うちも子どもがいますが、タイルにしますよ！
諦めるプレゼンじゃなくてすみません。

[626: 住民板ユーザーさん1]

うちは落ち着けるフローリングがいい夫と高級感のあるタイルにしたい妻で分かれています。

来月2回目の内装相談会です。タイルはタイルシールなのではないかとの意見も聞きましたが、タイルですよね？グレードわかるひといますか？