パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[4141: 住民さん4]

たび重なる地震の影響でしょうか。
板状マンションですし、少し不安はありましたが…
続報が待たれます。

[4142: 匿名さん]

どの部分の亀裂でしょうか？

[4143: 契約者さん1]

>>4132 住民さん1さん
武蔵小山？

[4144: 匿名さん]

いや～ん。亀裂なんてゲ・キ・レ・ツ。

[4145: 内覧前さん]

あげ

[4146: 入居予定さん]

調査の進行具合は、如何でしょうか。

[4147: 匿名さん]

不気味なくらい反応がないのが逆に怖いね。

てかTwitterで見たけど、ここって壁にこんな変な穴があいちゃってるの？笑


https://twitter.com/JasonBose3150/status/1638110950388830208

[4148: 匿名さん]

>>4147 匿名さん

え。
なにこれ。この壁ポコはじめて見た。

[4149: 入居済みさん]

>>3692 入居済みさん
　本当かどうか、総会で質問すれば良い。
　正確に言うと下水トラブルでなく、吸排気トラブルと通気管トラブル。
　トラブルもある、調査もしている、原因の一部もある。

[4150: 匿名さん]

ここは谷底低地だし、雨後の臭気と混ざったんじゃないかな？

[4151: 住民さん2]

同時吸排にすると建築コストがかかるから、壁穴式にするのは仕方ないよ。

[4152: 匿名さん]

>>4149 入居済みさん

そんなに興奮されなくても、ここはバーチャルな方の掲示板なので総会で質問なんかできるわけないじゃないですか。住民板に入り込んでまでネガしようって方々ですから問題ありと聞くと針小棒大に語られるのも有名税みたいのものと覚悟しましょう。

[4153: 匿名さん]

>>4148 匿名さん

「壁ポコ」そうですか初めて見ましたか。確かにアパートには付いてないでしょうね。
因みに、うちの部屋にはもう少し上等なの付いてます。

[4154: 住民さん3]

＞キレツがあって現在清水建設が調査中ってホント？


さあねｗ

[4155: 住民さん3]

>>4149 入居済みさん

あんまりバラすなよ

[4156: 住民さん8]

闇深、、、

[4157: 入居済]

地権者の賃貸部屋って同時吸排気ついて無いんだ。それにしても友達の部屋さらす人いるんだね。自分の部屋ならいざしらず。

[4158: 住民さん]

そうそう。
最上階にのみ存在するプレミアム部屋以外は正直言っちゃうと目糞鼻糞。
普通のタワマンならプレミアム階は5階分くらいはあるけどここは最上階だけだから勝ち組だ。

[4159: 住民前さん]

賃貸マンションとして住もうかと思っているのですが、亀裂の調査はどうなりました？
危ない物件には住みたくないので、教えて頂きたいのですが。

[4160: 入居済]

後はバーチャルの方に任せてリアル住人のアプリに戻ります。よろしく。

[4161: 住民前さん]

アプリで箝口令でも出回っているのですか？
賃貸マンションで住んでもアプリとかいう気持ち悪いものに登録するつもりはないですが、亀裂の調査結果がわからないと住むに住めないのですが。

[4162: 通りがかりさん]

住民が否定も肯定もしない話題は基本的にはトップシークレットなので、ここで質問しても無駄ですよ。

[4163: 住民さん1]

所謂武蔵小山君とかいう部外者が叩くネタ探しに嗅ぎ回ってるだけなような。

[4164: 入居前さん]

つまり、それはどういう事でしょう。

叩くネタと仰られると、亀裂の調査結果を暗に意味しているようにも受け取れるのですが。

[4165: 匿名]

結構、簡単に釣られる入居者いてうけるｗｗｗ。

[4166: 入居前さん]

？
私は入居者ではありません。

亀裂の調査結果が知りたいだけなのですが、住民の皆様の沈黙がその答えとみて間違いないですかね？

[4167: 匿名さん]

もう一度、問題提起

【当物件が割高な根拠】
・パークコート赤坂檜町ザ　タワー
管理費坪単価(管理費/平米数)389円
＊ポーターサービス有
・パークコート麻布十番ザ・タワー
管理費坪単価334円
＊ポーター有
・パークコート六本木ヒルトップ
＊ポーター有
管理費坪単価371円
・パークコート浜離宮　ザ　タワー
管理費坪単価380円

広いと管理費が高くなるみたいな書き込みがありましたが、総戸数で分担するので高くはなりません。
むしろ、ここより戸数が少ない麻布や赤坂がポーターサービスがありながら、安いのはおかしいです。
ちなみに、住友の高級マンション「ドゥトゥール」は
１５００戸で管理費坪単価あ292円です。

・パークコート小石川ザ・タワー
坪単価439円

要するに、１-３割、ここより同等以上の物件が安く管理できている実績がありながら、ここが高いのは三井が利益を取り過ぎていると示唆されます。

委託管理契約は1年更新です。上記のここより安いマンションは引き続き契約できています。当物件が割高であれば、次の契約で見直すのは当然です。

もっと低い管理費でも十分管理できるかもしれないのに改善しようとせず、ここより高い管理費もあるから平気だというのは損失ではないですか？

高くしなければならない理由があるかないかは第三者の調査によって分かりますが、いずれにせよ、割高である可能性があるのは事実です。それを調査して白黒つけないと、今後物件がある限り永久に機会損失が続いてしまう可能性があります。

【管理費の機会損失を出し続けるデメリット】
今は高くても売れるくらい不動産市況はバブルですが、今後利上げや人口減などで不動産価格が落ちれば、一般のローン購入者層が増えます。ちなみに１０年前と比べれば、分譲坪単価は倍以上になっています。それが、以前のように下がると、管理費など固定費の負担感が出てくるので、相場価格では固定費が高い分、売りにくくなります（資産価値低下）。

目先の５０００円、１万円をケチるという意味ではなく、今後の長期的な資産価値を維持するためにおいても、管理費減額の改革はやるべきだと思いますがみなさん反対ですか？

仮に２割削減できれば、１０年で４億程度浮きます。修繕費上昇もこれだけの財源があれば避けられるかもしれません。それでも、調査や検討すら貴方が否定したい理由はなんでしょうか？

【管理費削減　コンサル】

「マンション 管理費 削減コンサル　成果報酬」
このワードで検索すれば、持ち出しなし、成果報酬の業者がヒットします。もちろん料金がかかるところもありますが、それを気にして、今後続くかもしれない機会損失には目を向けないのは、矛盾していませんか？

＊安くする原資は三井の過大な利益分なので、
管理の質には影響しません。　

[4168: 入居済みさん]

最近のタワマンの管理費見てみろよ。
小石川の倍とかいってる所あるけどそれはどう説明すんの？これってただの宣伝でしょ？

[4169: 住民さん4]

色々と、闇深いマンションですね。。。

[4170: 住民さん1]

>>4168 入居済みさん

おもいっきりぼったくられてるとこ引き合いに開き直られても困るw

管理人の賃金もエレベーター保守費も
清掃費も築年数と関係ないだろ。

[4171: 住民さん8]

管理のプロ・はるぶーさんも、暗に秘密暴露してますね。

https://twitter.com/haruboo0/status/1640696573163372544

[4172: 入居前さん]

亀裂の調査ですが、進展具合は如何でしょうか。
重要事項説明書にも記載されるものとみて、間違いないでしょうか。

[4173: 匿名さん]

>>4168 入居済みさん

他のパークコートと比較しても高い事実はあるので、少なくとも第三者や専門の調査で現行の管理費が適正かどうかを確認することは大事だと思いますよ。。

コンサルに依頼して他社から相みつとって価格を確認する段階まではお金はかからないはずですので、そこまではやったらと思いますが。。

[4174: 入居前さん]

マンションの亀裂を調査しているという話になっていますが、進展具合はどうなりましたか？

隠蔽しないといけないような結果なのでしょうか？

[4175: 住民さん4]

>>4174 入居前さん

そろそろ捕まりますよ。

[4176: 入居前さん]

>>4175 住民さん4
？？

質問するだけでも捕まるような案件なのですか？

[4177: 住民さん3]

>>4174 入居前さん

住民板に来るのやめてもらっていいですか？
根も葉もない悪評を吹聴されていて気分悪いです。

[4178: 匿名さん]

>>4167 匿名さん
それらの比較で言えば、ここはグリーンバレーや地下鉄との直結部分など一般に開放している共用部が広いですね。そしてその共用部にエレベータもエスカレータもある。となれば費用は高くなって当然に思います。

[4179: 住民さん2]

一般開放の施設の料金を住民が負担しているから管理費が高いのですか？

[4180: 入居前さん]

>>4177 住民さん3

亀裂調査をしているという話は、私が言い出したことではありませんが？
むしろ、住む前に気になることについて質問することの何がいけないのですか？
問題ないならそう言えば済む話だと思うのですが、こうやって隠す以上、疑いの目は消えないと思いますよ。

[4181: 住民さん2]

ここはクリアカットに真実を明らかにして膿を出しきってしまいましょう。

[4182: 契約者さん8]

>>4180 入居前さん

まだやってるの？2年経つのに、、、びっくりしたよ
入居者以外は来ないで、書き込まないで、ルール守ってください

[4183: 住民さん1]

2つの掲示板と主な用途
１．検討板
新築物件、あるいは、完売後に流通する中古物件を購入検討されている方、物件の情報を提供可能な方が利用可。
新築完売後は、中古住宅を購入検討されている方向けの情報交換・提供の場としてのみご利用ください。
情報提供を目的とした内容であれば、住人や他の方も投稿できますが、契約者・住人同士の情報交換については住民板をご利用ください。
２．住民板
契約された方、入居者が増えてきたら、新たに住民板にスレッドを作成し、住人同士の掲示板としてご利用ください。
マンション契約後の方、入居済の方専用です。それ以外の方は、投稿できません。
※検討中の方や周辺住民の方の投稿は、ルール違反となりますのでご注意願います。
※住民板の匿名リストには「住民でない人さん」がありますが、これは投稿者自らが住民でないと言われていることになりますので、削除対象になります。
住民板の利用ルールについて
・話をする相手は、当然ですがすぐ近くに居住されています。現実の付き合いに支障をきたさないご利用をお願いします。
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・部屋番号や車のナンバー等、本人特定が容易になる情報の掲載を禁止します。
・共用玄関のオートロックや防犯カメラに関する話題ほか、セキュリティに関する全ての話題は不適切なため、おやめください。
・争いを好む人はいません。腹がたっても、相手を蔑んだ態度・人格否定・ケンカ口調は絶対におやめください。
ご利用を頂く皆さまには、相手を思いやり、正しいマナーのもと有意義にご利用頂き、住民の皆さまで力を合わせて快適なマンションライフを過ごされることを、心より願っております。
なお、参考までに以下の件につきましても、再度のご確認をお願い致します。
掲示板の利用規約
投稿マナー

[4184: 住民さん2]

4140 契約済みさん 2023/03/12 16:05:09
削除依頼
キレツがあって現在清水建設が調査中ってホント？


これが2ヶ月前の投稿ですから、すでに調査結果は出ているものと考えます。
隠すのには何らかの理由があるはずですが、その理由とは何でしょうか。

[4185: 住民さん1]

うーーん。表に出さない何かがあるのかな。

[4186: 通りがかりさん]

疑惑は深まった

[4187: 入居予定さん]

>>4184 住民さん2さん
隠す？
うましかですね。
ここにいる人は知らないだけだよ、だって住人いないもん。
隠してるのと知らないのは違うのは分かるよね？うましかさん。
結果は管理組合に聞いて下さい。
住人なら教えてくれるよ。

[4188: 住民さん1]

検討板に下記の記述があります。

>>32249 通りがかりさん
住人です。
気になり管理組合に確認しましたが亀裂の現象はないそうです。
雨水の排水ジョイント部分に1ｍｍ未満の隙間がありそこから漏れていたがとっくに解消されているそうです。

排水ジョイントのことは通達されていたが亀裂は初耳だったので驚きました。
亀裂ではないです。

[4189: 住民さん5]

それって、今回の亀裂問題とはまた別のトラブルなんじゃないのかな。

[4190: 住民さん3]

>>4184 住民さん2さん

事実のない事をしつこく何度も書き込みされていますけど、このマンションに恨みでもあるんですか？

購入検討ならスレ違いなので、住民専用板から出てってください。

[4191: 住民さん4]

結局、こないだや最近の豪雨もそうですか、下が地下鉄に繋がってるので、ここは絶対に冠水しない事が分かりました。ハザードマップはそういうことは反映されない、ただの高低差での作成なんでしょう。下が地下鉄直結の場合、どうしたら冠水するのか逆に教えて欲しいです。

[4192: 住民さん1]

タラレバで語っても意味ないです。
そもそも先日もそうですが、この辺りに豪雨は降ってないですよ。
日本国家が研究検討を重ね、公式に発行した浸水ハザードマップでハイリスクエリアなのですからここは。
災害に備えた行動意識を、住民一丸となって保ちましょう。

[4193: 住民さん1]

参考までに。東京都のハザードマップは現在都が主導で地下の大規模シェルターを含め、地下鉄道への連結を洪水対策の工事を進めており、まだ公には公表されておりません。機密上全ては公表されない可能性もあるとのことで有識者の方より現ハザードマップは当然地下経路については反映されてないとのことです。

[4194: 住民さん8]

>>4193 住民さん1
その言い訳自体が無意味だって、皆さんに言われているのですよ。

ここは浸水リスク大のハザードマップ中心エリアなのは間違いないですし、幸いなことにここに住み始めてからまだ豪雨を経験していません。

[4195: 住民さん5]

>>4194 住民さん8さん


豪雨ありましたよ。あなた住人じゃないですね。
住人なら分かりますよ、板橋区が浸水するほどの雨でここは大雨だったけど、何も起こってない。
そもそもここがイヤなら出て行けばいいですしw

[4196: 住民さん8]

>>4195 住民さん5

曖昧な表現は、やめましょう。
時間あたり何mmの雨でしたか。
私の記憶が確かなら、ここは時間 50mmも降ってはいないはずです。

[4197: 住民さん1]

浸水ハザードマップ物件で水に関する話題はタブーですよ。

[4198: マンション住民さん]

入居して何年か経ちますが分譲当初に沢山あったネガポイントで最後に残ったのが「浸水」ですか。

[4204: 住民さん1]

やっぱ選挙シーズンは一気にクソ物件になるなここは、今日も足元で路肩選挙の演説が延々とやられてる

[4205: 入居済みさん]

だから何？
うちは35階だけど選挙カーの声なんて一切聞こえてこないよ。
車が通る音も一切聞こえない。
これで4204がここに住んでないことがよくわかる。
住んでいたとしても低層。
でも15階でも聞こえないよ。

[4206: 管理担当]

[No.4199～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4207: 住民]

>>4205 入居済みさん

足元でうざい、って書いてあるのに何階では聞こえないとか関係ない話してる時点でアンタこそただのマウント取りで住民じゃないだろ笑

実際ロビー階でもキッズフィールドでも聞こえてくるし街宣車は邪魔だよ

[4208: 住民でない人さん]

延々とはやってない。
通り過ぎていくだけ。
白山通り挟んで向かいに住んでいるが全く気にならない

[4209: 住民さん3]

やっぱり線路北はダメなのかな。