パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[3759: 中古マンション検討中さん]

>>3752 匿名さん
文京ガーデンはペット屋のCharmの前はいつもひとだかりがしていますし、甘味みつばち、オサカナヤYOSHINO、ディップパレスなど、通いたくなる魅力的で個性的なお店がポツリポツリと入ってきているのが楽しいと思います。本格的カウンターバーやサラダ専門店などもこれまでこの地域になかった業態で嬉しいですね。フリーレントとかでラクーアとかに入っているような、割とどこにでもあるような店を安易に入れるのではなく、ゆっくりでいいので私たちをもっとわくわくさせる店で埋めていってくださいね。期待しています！

[3760: 住民さん8]

動向を見ていると、健康志向のお店やペット需要はあまりにも無さそうに感じますね。
中堅サラリーマンや上京学生さんがメインの街ですし、ファストフードは流行りそうですが。

[3761: 住民A]

たしかに大手のマクドナルドや吉野家を誘致できれば、地権者もホクホク安泰でしょうね。
エリア年収を考えても、ファストフードはランチ需要のボリュームゾーンたるテナントになるでしょうし。

[3762: 契約済みさん]

吉野家もマクドナルドも徒歩1.2分の所にあるので厳しいのでは、、
先日話題に出ていたスタバも徒歩圏内ですし。

学生さんや独身サラリーマンといった方は少ないですし、所得的には結構裕福な層が大半だと思いますが、どういう店舗が正解なのかは難しいですね。

[3763: 周辺住民さん]

昼間人口の多い地域なので、ビジネスパーソン向けを主ターゲットにするのがよいと思います。

[3764: 匿名さん]

スタバはドーム方面だし割と歩くんだよね。
日常使いには正直おっくう。

＞住民が少ないから店出してもやっていけない。
＞ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。

こういう指摘もあるけど、実は半分正解。
もう半分は単身者の比率が高いエリアだからというのが正解。
ファストフードばかり入れろと強制するわけじゃないけど、ある程度はこういうニーズにあったテナント誘致をしていかないといつまで経ってもシャッター街のままだと思うよ。

[3765: 周辺住民さん]

南棟方面を除けば人口は多いように感じますがね。ファミリー向けマンションも数多く建っています。統計資料によれば、こんな感じ。小石川一丁目は1世帯当たりの人口が2.00と多め。

町丁 人口 世帯 面積 人口／世帯 人口密度
小石川一丁目 4,999 2,499 0.1189 2.000 42,048
小石川二丁目 4,103 2,206 0.1486 1.860 27,610
小石川三丁目 5,642 2,796 0.1871 2.018 30,156
本郷四丁目　 4,495 2,494 0.1638 1.802 27,440
西片一丁目　 2,546 1,304 0.1088 1.952 23,401

[3766: 周辺住民さん]

小石川一丁目の人口はこの30年で2.9倍になっていますね。周辺の町丁が1.2～1.4倍に留まっているのに比べて、ダントツと言えます。

小石川一丁目の現状の人口密度は4.2万／km2、1世帯当たりの人口が2.00なので、もはや人口が少ないとも単身者が多いとも言えないと思います。

2022年　4,999人
2012年　3,538人
2002年　2,074人
1992年　1,725人

[3767: 匿名さん]

人口ですらアピールしないといけない場所だと思われちゃうから、あまりムキにならない方がいいよ。

とりあえず一階は立ち食い蕎麦屋、カレー屋、ラーメン屋、牛丼屋みたいなファストフードでかためて、2階にファミレス系をもってくりゃ完璧だと思う。

[3768: 周辺住民さん]

小石川一丁目のイメージは、文京区の中心で人口密集地域だと思いますけどね。少なくともニューカマーはほぼ100％そう思っていそうです。

[3769: 匿名さん]

>>3766 周辺住民さん

そういう変化に飲食関係者が気づいて無いのかもしれませんね。当然、世帯年収も上がって来てると思いますから客単価の高い高級店を出してみるチャンスじゃないですかね。

[3770: 匿名さん]

住むというより働く場所だからね、この辺は。

そして、もちろん商業のターゲットはサラリーマン。

この辺にファストフードが多い理由が、これ。

[3771: 住民の人に質問したいさん]

西片が1世帯当たりの人口が２人を切ってるのは意外です。

外食するとなると神楽坂とか銀座に出ちゃいますし、ビジネスマンがターゲットの方が確実なのでしょうかね。

[3772: 匿名さん]

電車に乗ってわざわざ銀座には行かんよ。
むしろこの辺りで夕食できるとこないのか、って馬鹿にされている気分。

[3773: 周辺住民さん]

>>3769 匿名さん
変化に気づいてないのは、地権者さんたちもかも。

>>3770 匿名さん
夜間人口も多いから、働く人も住む人も多そうですね。

>>3771 住民の人に質問したいさん
西片は古い住宅街なので、老夫婦が死に別れモードに突入しているのかと思います。グラフにしてみると、西片はきれいにだだ下がりです。

それにしても小石川一丁目の勢いは止まりません！

[3774: 匿名さん]

>>3770 匿名さん

それな。

しかも決して高収入サラリーマンとは言えないから、必然的にカロリー飯の店が増える。

逆にハイスペリーマンの多い丸の内や六本木のショップを見ればわかる通り、それらは小石川一丁目の対局にあると言えるだろう。

[3775: 匿名さん]

>>3774 匿名さん

この近所の店で食事するなら大丸有で食事して電車で帰るか家で食べますね。勿論、銀座、神楽坂も深酒して無ければ電車でいけますね。基本、近所に期待無いです。

[3776: 周辺住民さん]

周辺の商店街を含め、自ら商売するにしても、テナントとして貸すとしても、真剣にならないとダメだとの旨、まちづくり専門家の木下斉さんが問いかけていますよね。

小石川一丁目は昼間人口が多いでしょうが、夜間人口もここ30年で2.9倍になり人口密度では4.2万人／km2になるなど、商いを営むうえで非常に有利な状況となっています。

なのに、人口が少ないとか、単身者が多いとか、貧乏サラリーマンが多いとか、商売がうまくいかない理由を探し続けている人が多いのがちょっと残念ですね。

[3777: 周辺住民さん]

> 商売がうまくいかない理由を探し続けている人が多い

失礼。正しくは下記です。ごめんなさい。

商売がうまくいかない理由を探し続けている人がいる

[3778: 匿名さん]

実際、新しく住み始めた住民のステイタスに合う飲食は周りにありません。ちなみに小石川1丁目が文京区の中心とか微塵も思いません。

[3779: 周辺住民さん]

>>3778 匿名さん
> ちなみに小石川1丁目が文京区の中心とか微塵も思いません。

飲食店がしょぼいのはそうですが、文京区の中心とは言って良いと思います。人口密度が区内ダントツで、南側に区役所があり、地下鉄が4路線使えます。

[3780: 匿名さん]

人口密度が高いのは集合住宅がメインだからだろ笑
てかそれってむしろ場所としてマイナス要素じゃないかな。

[3781: 周辺住民さん]

住環境であれば人口密度が低い方がよいかもしれません。今は飲食店の話をしているので、人口密度が高いのはプラス要素かと思います。

[3782: 匿名さん]

>>3781 周辺住民さん
つまり、人口密度が高いけどショップがイマイチだし、人口密度が高いから住環境が悪い、か。
周辺住民だからといって、そこまではっきりディスるのは良くないな。

[3783: 周辺住民さん]

>>3782 匿名さん
私なにもディスってませんけど。どう読めばディスりになるのか。

[3784: 匿名さん]

本音を言えば周辺の飲食店もうちょっと何とかならないの？って思います。しかし、前から住んでる住民がそれで良いならしょうがないです。近所で外食しない選択肢はこちらにありますから。ただ、高級店だしたら流行りそうだけどね。今ならね。

[3785: 匿名さん]

高級店を出しても利用者が少ないでしょう。
色モノとしては面白いかもしれませんがお店を出す人は生活がかかっていますからね。
やはりこういうサラリーマン中心のエリアではファストフードで早回しするのが鉄板かと。

[3786: 入居済みさん]

住民ですけど外食はタクシーにちょっと乗って出ちゃいますね。
高級店が近所に出来れば嬉しいですが、一部の住民しか利用しなさそうだと厳しいでしょうね。
しかしスーパーが抜群ですので平日は自炊が一番かとも。

[3787: 匿名さん]

マルエツはマルエツで、どこも商品は大差ないです。

恵比寿とか芝浦とか見てると、圧倒的にライフがよかったなぁ。。。
さすがにスーパーの変更は難しいんですかね。

[3788: 周辺住民さん]

ライフもマルエツも大差ないような。クィーンズ伊勢丹や成城石井じゃダメなんでしょうか。出かける必要がありますけど。

[3789: 住民さん5]

＞やはりこういうサラリーマン中心のエリアではファストフードで早回しするのが鉄板かと。

私もそう思います。
例えばパン屋とかカフェでは長続きはしないかと。
やはり麺類みたいな早食いできるテナントがいいのでしょうね。

[3790: 周辺住民さん]

3785さんや3789さんは、飲食店の経営がうまくいかなかった方でしょうか。

近隣には、ミシュランビブグルマンのわたべや、人気の青いナポリがあるので、近隣の需要は一定レベルで存在すると思います。ましてや、文京区内でぶっちぎりの人口密度を誇る地域ですよ。潜在需要を掘り起こせるはずです。

（貧乏）サラリーマンは最近ですとファストフードではなく、コンビニやスーパーで済ませています。こうしたトレンドの変化に対応することも重要ですよね。

[3791: 住民さん5]

ここは住民専用の掲示板です。
無関係な周辺住民さんの投稿は、内容自体が的外れであるだけでなく荒らしと同じですので、ご自身で削除依頼をなさってくださいね。

周辺住民がこれでは民度の低いエリアだと思われてしまいますので、正直言って迷惑です。

[3792: 周辺住民さん]

>>3791 住民さん5さん
想定通りのレス、ありがとうございました笑

[3793: 周辺住民さん]

書き忘れた。私は削除依頼を出すつもりがないので、書き込みが目障りなのであれば、3791さんの方が出しておいてくださいね。

[3794: 匿名さん]

>>3791 住民さん5さん

民度、低いエリアだと思います。

駐輪禁止ってコーンがずらりと並んだ舗道に平気でチャリ止めて買い物行く人（すぐ近くに駐輪場あるのに）や広い道路の（白山通りや千川通り）赤信号を平気で渡って行く人とかびっくり人間いますよね。あと、舗道が広いせいかママチャリのスピードが速い。子供と歩いてると怖いです。ちなみに住人です。

[3795: 匿名さん]

民度が低いのは文京区らしいところだよ。
おれはこういう昔ながらの荒っぽい自分勝手な考え方が許される風潮は、嫌いじゃないけどな。

洗練された東京らしい生活がしたいなら、文京区台東区足立区はやめて、中央線南側へどうぞ。

[3796: マンション住民さん]

レインズを見ると（見れない人はゴメンなさい）、最近の成約は坪690～730辺りに集中していますね。
この辺りがMaxのように感じますが、値上がりって嬉しいものですね。

[3797: 住民さん8]

>>3796 マンション住民さん
レインズだと今年の5月以降成約実績はなく、今年に入ってからの実績では坪679万円（4月）、坪842万円（3月）、坪736万円（2月）、坪855万円（２月）ではないでしょうか。
レインズの都区部の成約坪単価の最新データ（2022年8月）はm2あたり100.63万円で前月比12.6％となり毎月上昇し続けているため、今までよりも上昇する可能性かもしれん。

[3798: 住民さん4]

>>3797 住民さん8さん
失礼しました。前年同月比の誤りです。

[3799: マンション住民さん]

>>3797 住民さん8
4月以降売れてないんですね。

>>3796 マンション住民さん
レインズマーケットインフォメーションなら誰でも見れますよ。
仰る通り、最近の成約は坪700前後にかたまっているようですね。

[3800: 匿名さん]

しかし、オリンピックが終わったら大暴落する説はどうなんったんでしょうね？
あれで、購入を止めてた人は大損害ですよ。自己責任だけど。

[3801: 匿名さん]

坪700前後なら可もなく不可もなくって感じですね。

10年住んで元値で売れたら勝ちかな。

[3802: 匿名さん]

餅つき番長に相談して購入を見送ったやつアホすぎるよな。
ただの掲示板ネガのど素人任せで億単位の判断をするとか。

[3803: 住民さん4]

>>3801 匿名さん
後楽園再開発と品川地下鉄が控えてるのに、10年たって元値のままだなんてさすがにそれは無い。見送った人は高値承知でも今のうち中古を買っとくのが吉だよ。

[3804: 住民さん3]

後楽園再開発？
そんなものは、ありません。
もしあるなら公的な計画や資料を出さないと、我々住民全体が不名誉に曝されかねないです。

品川は、ここからではかなり距離がありますね。

[3805: 匿名さん]

後楽園駅は古いからメトロエムと一体再開発はある可能性高いよな
三井不動産ならやりそうな気するけど

[3806: 住民さん3]

先週、ここの近所の場外馬券売り場で万馬券ゲットできました。
ありがとうございました。

[3807: 住民さん1]

将来、南北線がのびて品川まで一本で行けるってことだよね。何かいいことあるか分からないけど、便利なのは間違いない。
500戸以上あるのに中古の売り物件が全然ない。
ここで文句言ってる人は早く売りに出してほしい。買い増し希望なので。

[3808: 匿名さん]

レインズだと60㎡前後かそれより狭いのは＠600後半。70㎡以上は＠700～800で決まってますね。特に80㎡以上はかなりいい値段で決まってる。たぶん広いタイプは指名買いで、出たらすぐ決まる感じで市場に出る事は無いかもしれません。いま出てる60㎡18000がいくらで決まるのかな？しかし、アトラスが＠600台で決まるんだから、こっちも決まるのかな？

[3809: 住民さん8]

徐々に値段を下げてはいますが、プレミアム住戸なのでそろそろ売れて欲しいですね。

あと、中古どうこうよりむしろテナントの空室が深刻化しています。

[3810: 周辺住民さん]

>>3809 住民さん8さん
まあ、地権者さんがアレですからねえ。。

あ、問題発言であれば削除依頼出してください。

[3811: 中古マンション検討中さん]

>>3809 住民さん8さん
どこに掲載あるの？
欲しいから教えて

[3812: 匿名さん]

ﾊﾊﾊ( ＾∀＾)
はよ買ってあげて

[3813: 出店希望者]

>>3809 住民さん8さん
テナントの空室？？
どこの話し？
空いているのかと期待し掲載している不動産業者に連絡しましたが全てうまっていましたね。
北街区２階のエスカレーター前は近いうちに内装にかかるようです。
南街区は法的なことですぐに内装工事に入れない。
昨日もテレビで首都圏のマンション高騰が止まらないとやってましたね。
ここは見事にはまってますね

[3814: 住民さん8]

一体 どこの不動産屋さんに聞いたのでしょうか…

すでに築2年になるのに早く埋まって欲しいです。

https://www.athome.co.jp/rent_store/1054206331/?BKLISTID=001LPC&SE...

https://www.athome.co.jp/rent_store/supermarket-gy/tokyo/bunkyo-city/0...

https://www.kencorp.co.jp/office/properties/195887/

[3815: 住民でない人さん]

次に入居の飲食はラーメン屋
肉そばの店じまいが早く、その隙間を狙う形
ニボラ～が楽しみ
セメント系を期待

[3816: 住民さん7]

安食い早食いが正義のエリアなのはわかりますが、個人的には洋食系が欲しいですね。

[3817: 入居済みさん]

>>3815 住民でない人さん
ニラボ～ってなんですか？

[3818: 凄い]

凄い、さすがパークコートタワー。テナント構成も完璧になりつつありますね。

[3819: 周辺住民さん]

>>3817 入居済みさん
煮干しで出汁をとったラーメンです。最近の流行り。

[3820: 住民さん]

＞空いているのかと期待し掲載している不動産業者に連絡しましたが全てうまっていましたね。


こういうデタラメを平気で書いていると、ここの住民の投稿が全て万歳投稿だと思われてしまうので、やめて欲しいです。

[3821: 匿名さん]

>>3809 住民さん8さん

いま出てるの、38階だからプレミアムじゃないね。80㎡以上の部屋は＠８００以上ださないと買えないよ。全然、値段下がって無いしね。嘘情報に騙されてチャンスを逃すのは情弱の勝ってだけどね。

[3822: 匿名さん]

>>3815 住民でない人さん

あの、肉そば屋さん。大金持ちなの知らないの？再開発前は今の場所にビル持ってたんだよ。少なくともこんなところにもんもんと書き込みしてる貴方より相当お金持ってるから肉そばは趣味だよ。面倒だからやめようかな～。は有るかも知れないけど儲からないからやめるは無い。

[3823: 匿名さん]

>>3814 住民さん8さん

いったいどこの不動産屋さんに聞いたのでようかｗｗｗｗ

[3824: 住民さん]

＞80㎡以上の部屋は＠８００以上ださないと買えないよ。

少しは成約実績を、見ましょうね。
800以上の成約は、ほぼほぼ無いに等しいです。

[3825: 住民さん]

＞嘘情報に騙されてチャンスを逃すのは情弱


それはあなたのような投機筋にとってのチャンスだと思いますが。。。
あなたも投機マンの端くれなら、最近は買い手がついてないのご存じでしょう。

[3826: 匿名さん]

>>3824 住民さん

78㎡　14階　2億。84㎡　13階　2億1980万。73㎡　28階　1億8000万。

少しは成約実績を見ましょうね。

[3827: 匿名さん]

>>3825 住民さん

私は分譲時に購入して住んでます。快適ですよ。検討板で高い高い言ってた方は今頃どうしてるんでしょうね？最近は売り物も少ないし、売りに出てもチャレンジ価格の物件ですからね。分譲時に検討されてた方は、もはや買えない価格になってしまいましたね。そりゃー嫌味の一つも言いたくなりますよね。後は、大暴落した時に買うしかチャンスはありませんが分譲時に決断できなかった方が大暴落時に買う決断が出来るんでようかね。

[3828: 通りがかりさん]

ゲートタワーの一階、接骨院のお隣はもう何が入るのか決まっているのでしょうか。。

[3829: ベテラン]

おバカ相手は疲れますね。
なにも知らずにテナントの借り手がつかないと喜んでいる。
前にも言いました、もう言いません。
この再開発は未だ工事中なんです。
完全竣工していない。
竣工したと騒いでる阿呆もいるけど全部で1つの再開発なんだよ。
元変電所の部分が工事中なのは阿呆でも分かるよね。
なので仮使用申請を行い承認されて初めて内装工事ができる。
今年の11月末に仮使用申請を行い承認されて工事開始ができるのが来年11月。
契約済みの物件でも11月に図面ができていないと申請ができない。
この再開発はそういう面倒で時間が掛かることを辛抱強くやってるんだよ。

[3830: 住民さん3]

>>3826 匿名さん

それは売り出し価格ですね
しかもたった 3戸しかないんですか 笑

[3831: 匿名さん]

成約価格は売り出し価格から値下がっても10%くらいだよ。

テナントの空室の方がよっぽど心配。

[3832: 匿名さん]

>>3830 住民さん3さん

レインズ見れない情弱は全く。全部成約価格。なんなら成約日も入れる？
何とかして安く買いたいのかな？無理だからやめときな。

[3833: マンション住民さん]

>>3822 匿名さん
ヒント→→営業時間：月～土：07:00～18:00

[3834: 匿名さん]

>>3830 住民さん3さん

そりゃー、売り出しがどんどん減れば成約も減るよね。もはや買おうと思っても手遅れかもね。大暴落待ちだね。

[3835: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3836: 住民さん7]

>>3829 ベテランさん
もしかして再開発組合の関係者さん？
再開発をまとめていただいて、ありがとう御座います。おかげで住みやすいです。

[3837: 住民さん4]

明日はここの下駄にある 韓国料理屋 でキムチパーティーでもやるかな。
もちろんシメはここの下駄にある 立ち食い蕎麦屋。

勝ち組特権民 らしい飲み会コースになりそうだは。

[3838: 匿名さん]

小宵こなん ちゃんに似た人をロビーで見かけたのですが、ここの住人？　だったら嬉しいな^ ^

[3839: 住民]

だれそれ

[3840: 住民さん2]

兄貴分の武蔵小山にはスタバが入ったというのに、わいたちのテナントの情けないことよ。どげんせなあかんな。

[3841: 匿名さん]

>>3840 住民さん2さん

それを言うなら「どけんかせんといかん」ね。馬鹿なの？

[3842: 匿名さん]

スタバが自慢？ｗｗｗ

[3843: 匿名さん]

>>3842 匿名さん

スタバが出店に選んだ立地だという嬉しさがあるだろう。

[3844: 匿名さん]

ここはスタバが出店するようなエリアではないです。
住民が憧れているスタバのようなカフェのマーケティングは徹底しているのです。
ランチに600円のCoffeeを付けるのは、家計が苦しくなるんじゃないかな。


https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/household/tokyo-pref/0641...
年収階級別にみると年収300万円未満の世帯が一番多く36455世帯（26.9%）となります。

[3845: 匿名さん]

>>3844 匿名さん
スタバはラクーアとミーツポートに一軒ずつ入っているし、本郷三丁目にもあるのでいささかこの辺は過密だと思います。

[3846: 住民さん4]

>>3844 さん
学生街にもよくあるから、年収は関係ないでしょう。
ただここは、スタバが選ぶエリアではないかもね。

[3847: 匿名さん]

え、こんなに極端なんだ。選ばれてないと言うより避けられてる感じがする。

[3848: 周辺住民さん]

席数が多いカフェベローチェありますしね

[3849: 住民さん1]

スタバ欲しいよー。スタバが入るだけで高級感が一気に増す。

[3850: 匿名さん]

スタバより立ち飲み屋のほうがまだ可能性あるとおもふは。

[3851: 周辺住民さん]

スタバ出店するとしたら1階でしょ。でもサウスの1階だと既存店と被るし、ノースの1階は空きがないし。

[3852: 住民さん]

これだけ住民がスタバに憧れているのだから、せめて缶コーヒー自販機くらいは設置してほしい。

[3853: 匿名さん]

春日駅のホームに100円自販機がありますよ。
最近は足立区くらいでしか見かけないディープエリアの象徴みたいなシロモノですから、一度ご覧ください。

[3854: 匿名さん]

この辺りは、ワインフリッツやラッキー飯店など、品が良くて手頃な価格の飲食店があっていいですね。ラーメン屋はじめ、ちょっと歩けば飲食店には全く困らない。

だから裏を返せば、賃料が高くては、新規参入の飲食店はやっていけないのでは？と思っています。特に2階店舗はファミレスとかじゃないと厳しい。
他の業種が入るかな。

[3855: 住民さん5]

>>3854 匿名さん

一般的にスタバの無い街はダメな街と言われてますね。まず一番に誘致したいものです。

[3856: 周辺住民さん]

地権者がバラバラに誘致しないで三井不動産なりがまとめて整理して誘致してたら、スタバも入っていたでしょう。個々の組合員の意志を尊重するか、全体の出来栄えを目指すのか、ここでは前者を選んだということなのではないかと。スタバは入らなかったけど、人気の肉蕎麦が残ったので、個性追及という意味では良かったと思います。

[3857: 検討板ユーザーさん]

スタバが欲しいよー

[3858: ベテラン]

>>3856 周辺住民さん
勝手な想像はご自由に。
これは再開発、国、東京都、文京区がお金を出している公共事業です。
地権者の意見はほぼ通らない。
野村不動産傘下の当時ジオアカマツが取りまとめて誘致。
大前提は元居た店舗や医院が戻ること。
そしてお役所からスタバのようなカフェの誘致は入っていなかった。
当然組合はカフェ誘致を押したが回答はノー。
理由はベローチェがあるから。
お役所からは医療最優先。
そしてアホのように地権者地権者と繰り返すが、元々の地権者が獲得している区画はほとんどない。
公売して購入した人、法人がほとんど。
会津屋さんや寺田医院、蕎麦などは元の地権者が戻っただけ。
グタグタと想像だけで面白おかしくしても、知らないのねってバカにされるだけだよ。
謄本あげればすぐに解ること。