パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[3719: 入居前さん]

まだコロナ過ですし全体工事も完了していない状態ですので、コロナ解禁の繁華街では無いので今は入居しないで様子見が正解なのではないでしょうかね？
テナント管理側としてもその状況だと分かってるので値下げはしないですし。

[3720: 住民さん3]

>>3719 入居前さん

このご時世でも人気街ではしっかりテナントが入ってますね。コロナは言い訳になりません。

[3721: 住民さん1]

中層階ですが、今日初めてGが出ました泣。2匹も。
部屋綺麗にしているのにどうしてかな。
窓の近くだったので、ベランダが侵入経路かも知れませんね。
明日、対策を施したいと思います。

[3722: 周辺住民さん]

テナントに（南棟を含め住居も）空きが目立つのは、全体計画、仕様、賃料などが借りたい人目線になっていないからだと思います。「人生上がり」な地権者さんたちが建てているから、競争力が期待できなさそうです。木下斉さん風に言えば。

[3723: 匿名さん]

むしろ、余裕のある大家さんで助かります。変なテナント入る位なら空いてた方が良い。住んでるぶんにはあんまり関係無いので。銀座でも空き家あるくらいですから無理しないのが一番ですね。

[3724: 匿名さん]

>>3723 匿名さん
個人的にはあまり好ましくない変なテナントが入っていますが。。。
あと、空いていた方が良いなんて屁理屈、聞いたことないです。
不人気の象徴みたいなものですから。

[3725: ベテラン]

やはり偽物なんですね。
何も知らない。
この再開発はまだ工事中なんですよ。
テナント物件の空きがあるのは竣工時期がそれぞれずれていて、その時期に仮使用申請をし認定されてようやくテナントが工事できるようになります。
しかも仮使用申請して認定までに1年くらいかかります。
なので空いているように見えますがちゃんと動いています。
今年11月末に来年11月から着工できる仮使用申請を行います。
パークコート2階歯科のとなりはあと2ヶ月くらいで内装工事に入るかな。
南街区ガストの隣りはそろそろ内装工事が終わりそう。

[3726: 匿名さん]

変なお店出来るより空いてた方が良いって屁理屈になるの？しかし何でそんなに人の店舗が気になるの？空いてたって少なくとも貴方には関係ないよね。

[3727: 周辺住民さん]

認定までに1年とかいうけど、竣工してから何年たつのでしたっけ。手続き的なことなら竣工前でも進められますよね。

[3728: 第一期契約者]

ガスト、、、。（^人^）。。。

三井のどシブなトッポいタワマソに住まえる高級民としては、もっと高級飯が食いたいです^_^。。。

てか、検討板ではここのテナントは全て高級路線だと繰り返して宣伝されていましたが、一体いつになったらそうなるんでしょうか？

[3729: 住人]

貧富に関わらず消費行動にアクティブな人はわざわざこのエリア住まないと思う。広域の集客力もない。
高級飲食含め、嗜好的なテナントは地権者以外参入しにくい。安価な店ももっと賃料安くて簡単に金使ってくれそうなエリア狙う。
結果、当面埋まる気がしない。住むには良いとしても、商売には中途半端なんだろう。

[3730: 通りがかりさん]

ガストのお隣と2階の歯医者さんのお隣は何が入るのでしょうか。

楽しみです。

[3731: 匿名さん]

こうなる事はある程度わかってたから別にショックでもなんでもないは。

[3732: 匿名さん]

春日周辺の飲食には全く期待は無いし行きたいところも無い。銀座、神楽坂で飲み食いすれば十分。なので下の店舗なんて空いてたって何の問題も無い。しかし、文京区って世帯年収が高いって聞いてたのに、客単価の低そうな店ばっかで、どうなってるのなね。

[3733: 周辺住民さん]

>>3732 匿名さん
この物件に関していえば、上にも書きましたが、もう「人生上がり」の地権者の方々が、そうしたマーケティングなど真剣に考えられないと思うのですよね。それは周辺の店も同じ。私が越してきた10年前は、都心に一番近いシャッター商店街（笑）でしたから。

[3734: 周辺住民さん]

>>3729 住人さん
> 住むには良いとしても、商売には中途半端なんだろう。
ほんと、そう思います。分譲マンション部分は買う人目線で造られていて、事実あっという間に売れました。地権者の持ち分であるテナント部分は借りる人目線で造られていないから空き店舗が目立つのかなと思います。

[3735: 匿名さん]

店が流行らないところだと実例で証明した格好となりましたし、なんとなくこのまま没落エリア化していきそうですね。

（妄想は自由ですが。。。）

[3736: 住人]

ここ住むような人間は繁華街化は望まんでしょう。永久にテナント入って欲しくないと思っている可能性すらある。
人が集まらなくて交通の良い土地を好む人は一定数いるから、崩れることはない。ただし実需メインとなるので港区みたいな暴騰もない。

[3737: 匿名さん]

そういう人は住宅地に住むのでは。

ここは幹線道路沿いの商業地の再開発タワマンですから、程度の差こそあれ、併設の商業施設に期待されて購入された方がむしろ大半だと思います。

いつまで経っても空室のままでは、住居としての価値も下がりっぱなしです。

[3738: 入居済みさん]

しかし住民専用掲示板なのに、なぜ変わらずずっと部外者が書き込むのでしょうね

[3739: 周辺住民さん]

>>3738 入居済みさん
すみません。商業施設が便利になったらいいな、という想いからです。

[3740: 匿名さん]

またそうやってテナントが埋まらない責任まで誤魔化そうとする。

地権者の人ですか？

[3741: 匿名さん]

住民が少ないから店出してもやっていけない。

ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。

[3742: 匿名さん]

>>3739 周辺住民さん

住宅としての価値は上がりっぱなしなんで住民は店舗なんて気にして無いよ。
いまの状態で値上がりしてるので変なの入る位なら空いててOKが本音。
「不人気の象徴」とか「住宅としての価値が下がりっぱなし」とか感覚のズレたこと
言ってる人はどうせここに住めないから嫌味の一つも言いたくなるんだろうね。

[3743: 住民さん4]

>>3735 匿名さん
どんな実例ですか？
あなたの方が妄想ですね。

[3744: ベテラン]

>>3730 通りがかりさん
ガストの隣は不動産屋です。
歯医者の隣はまだ公表できないけど、最近増えてきている、でも近所で目新しいのはないな。

[3745: 住民]

>>3737 さん

環境は茗荷谷みたいな住宅地が好みだが交通利便性を最重視した、という層は結構いるんじゃないですか。
用途地域は商業地かもしれないが、駅直結なだけの住宅地という認識で住んでると思うけどな、この物件は。なので日常的に使うスーパーとコンビニ以外は不要。むしろ「住宅地」への来訪者が増えるよりは空室のままでも構わない、というのが住民の本音じゃないかと。

[3746: 匿名さん]

>>3735 匿名さん
没落エリア化していくと言うより、今までも没落エリアだったんじゃないですか？
貴方が住んでる位だからｗｗｗ

[3747: 住民さん5]

＞住民が少ないから店出してもやっていけない。
＞ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。


だから、何？

[3748: 周辺住民さん]

>>3742 匿名さん
店舗がうまくいっていないとしたら、次の建て替えに支障を来たすので、長期的に資産価値に影響しませんか。いま住んでいる人が生きている間に建て替えることはないと思いますが、子孫に資産として残すでしょうから、考える価値はありそうです。

[3749: 住民でない人さん]

近隣住民ですが、ちょっとお邪魔しますね。
コロナで都心区の繁華街でも飽きテナントが目立ち、都内の大型新築マンションのショッピングモールでも最初は高級ブランドで埋まっても撤退が相次ぐという場所もあると聞きます。

ここの商業施設の知見者の方は、ちゃんと全体の事を考えてふさわしいテナントを選んでいるのだと思います。フリーレントで無理に入居しても結局撤退してしまったら、将来にわたってテナントが撤退したというスティグマがつきまといます。ここの商業施設のオーナーは非常に賢明であり、空室でも十分耐えられるだけの経済的な余裕の方が多いのだと思います。

[3750: 周辺住民さん]

>>3749 住民でない人さん
> 空室でも十分耐えられるだけの経済的な余裕の方が多いのだと思います。

まちづくり専門家の木下斉さんは、これじゃダメだといった趣旨の意見をお持ちですね。文京ガーデンにとどまらず、付近の商店街にも少なからず当てはまりそうです。

イオン以上にボケ封じ経営店が商店街を壊してきた理由～商店街衰退の内部要因～
https://note.com/shoutengai/n/n81112da61f85

[3751: 匿名さん]

>>3749 住民でない人さん

そうではないと思いますよ。
あと、よそ者は書き込まないでくださいね。

[3752: 匿名さん]

>>3748 周辺住民さん

長期的には店舗がふさがりますから問題ありません。
早く店舗をふさぎたい方は家賃が下がったらパチンコ屋でもやりたいんじゃないの？
いまのままで十分で特に必要な店舗も無いなら急ぐ必要は全くない。余裕のあるオーナーさんで良かった。

[3753: 住民さん6]

余裕とかではないと思いますよ。
あと、パチンコ屋がしたいなら許可とってください、と言いたいところですが商業地なので特に許可は必要ないんですかね。

[3754: 契約済みさん]

住民です。
工事途中なのとコロナ渦の周辺学校と企業の状況を踏まえれば現状は理解出来ますが、
テナントの管理や文京ガーデン自体の運営って地主達がやっているのですか？
三井関係ではないのでしょうか？

[3755: 匿名さん]

三井は再開発に協力した企業の一つというだけで、テナント運営にはほぼほぼ無関係です。

検討板の方でも、三井がテナント誘致するとかお門違いな主張を散々繰り返していた田舎者の契約者達は、そろそろ東京に慣れましたかね。

[3756: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
募集看板が三井なのはなんでですかね？住民じゃ無いからそんな事しらないか？
どこの田舎から書き込みしてるの？

[3757: 周辺住民さん]

三井〇〇が仲介しているのでしょう。

[3758: 住民さん5]

立ち食い蕎麦屋をもう一件ふやしてほしい。

[3759: 中古マンション検討中さん]

>>3752 匿名さん
文京ガーデンはペット屋のCharmの前はいつもひとだかりがしていますし、甘味みつばち、オサカナヤYOSHINO、ディップパレスなど、通いたくなる魅力的で個性的なお店がポツリポツリと入ってきているのが楽しいと思います。本格的カウンターバーやサラダ専門店などもこれまでこの地域になかった業態で嬉しいですね。フリーレントとかでラクーアとかに入っているような、割とどこにでもあるような店を安易に入れるのではなく、ゆっくりでいいので私たちをもっとわくわくさせる店で埋めていってくださいね。期待しています！

[3760: 住民さん8]

動向を見ていると、健康志向のお店やペット需要はあまりにも無さそうに感じますね。
中堅サラリーマンや上京学生さんがメインの街ですし、ファストフードは流行りそうですが。

[3761: 住民A]

たしかに大手のマクドナルドや吉野家を誘致できれば、地権者もホクホク安泰でしょうね。
エリア年収を考えても、ファストフードはランチ需要のボリュームゾーンたるテナントになるでしょうし。

[3762: 契約済みさん]

吉野家もマクドナルドも徒歩1.2分の所にあるので厳しいのでは、、
先日話題に出ていたスタバも徒歩圏内ですし。

学生さんや独身サラリーマンといった方は少ないですし、所得的には結構裕福な層が大半だと思いますが、どういう店舗が正解なのかは難しいですね。

[3763: 周辺住民さん]

昼間人口の多い地域なので、ビジネスパーソン向けを主ターゲットにするのがよいと思います。

[3764: 匿名さん]

スタバはドーム方面だし割と歩くんだよね。
日常使いには正直おっくう。

＞住民が少ないから店出してもやっていけない。
＞ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。

こういう指摘もあるけど、実は半分正解。
もう半分は単身者の比率が高いエリアだからというのが正解。
ファストフードばかり入れろと強制するわけじゃないけど、ある程度はこういうニーズにあったテナント誘致をしていかないといつまで経ってもシャッター街のままだと思うよ。

[3765: 周辺住民さん]

南棟方面を除けば人口は多いように感じますがね。ファミリー向けマンションも数多く建っています。統計資料によれば、こんな感じ。小石川一丁目は1世帯当たりの人口が2.00と多め。

町丁 人口 世帯 面積 人口／世帯 人口密度
小石川一丁目 4,999 2,499 0.1189 2.000 42,048
小石川二丁目 4,103 2,206 0.1486 1.860 27,610
小石川三丁目 5,642 2,796 0.1871 2.018 30,156
本郷四丁目　 4,495 2,494 0.1638 1.802 27,440
西片一丁目　 2,546 1,304 0.1088 1.952 23,401

[3766: 周辺住民さん]

小石川一丁目の人口はこの30年で2.9倍になっていますね。周辺の町丁が1.2～1.4倍に留まっているのに比べて、ダントツと言えます。

小石川一丁目の現状の人口密度は4.2万／km2、1世帯当たりの人口が2.00なので、もはや人口が少ないとも単身者が多いとも言えないと思います。

2022年　4,999人
2012年　3,538人
2002年　2,074人
1992年　1,725人

[3767: 匿名さん]

人口ですらアピールしないといけない場所だと思われちゃうから、あまりムキにならない方がいいよ。

とりあえず一階は立ち食い蕎麦屋、カレー屋、ラーメン屋、牛丼屋みたいなファストフードでかためて、2階にファミレス系をもってくりゃ完璧だと思う。

[3768: 周辺住民さん]

小石川一丁目のイメージは、文京区の中心で人口密集地域だと思いますけどね。少なくともニューカマーはほぼ100％そう思っていそうです。