パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[3679: 住民さん1]

スタバ位誘致できないもんかね

[3680: 住民さん1]

15ヶ月拒否のがひと部屋だけあるな
月37400円のやつ法的手続きされる直前でワロタ
悪いことは言わん、資産差押になる前に払っとけ
お前が思ってる以上に強烈なことが起こるぞ

[3681: 周辺住民さん]

掲示板ですけれども、、そんな言い方をされなくても良いのでは、、

[3682: 住民さん3]

管理修繕費ですか？
最悪、払わなくても差し押さえ等はありませんよ。
昔 三井の担当者にその回収方法に関して質問をしたところ、正直 難しいと仰っていましたので。

[3683: 匿名さん]

しかし、15か月払わないのって気持ち悪いですよ。三井の担当が正確に何と言ったか知りませんが普通は延滞利息とか諸費用含めた金額で取り合えず差し押さえしますよね。

[3684: 住民さん1]

管理費修繕費は義務で逃げられませんね

[3685: 住民さん1]

滞納が続けば管理組合が競売にかけられます

[3686: 住民さん3]

とは言え、過去に差し押さえの事例って知る限りないんですよね。
民事ですし、端金を回収する為だけに時間も費用も手間も割に合わないです。

[3687: 住民さん1]

第一号かもね見せしめ大事

[3688: 住民さん1]

>>3686 住民さん3さん
そうやって余裕かましてれば？
所有不動産に差し押さえ登記の入る恐ろしさを知ったら良い。
その段階で住宅ローンは組めなくなる。
物件を手放すしかなくなっちゃうよ。

[3689: 住民さん1]

>>3686 住民さん3さん

あなたが知らないだけ。
ちな、差押登記は期限の利益の当然喪失事由。
住宅ローンのみならず、借金関係全てを一括完済を求められる可能性もある。
ダンマリ決め込むのは全くオススメできないよ。

[3690: 住民さん4]

このマンションの周囲や地下に下水臭が気になっていましたが、最近、下水トラブルがあると聞きました。何か情報は知りませんか？

[3691: 住民さん2]

>>3029 住民さん1さん

下水臭がむしろ気になる。

[3692: 入居済みさん]

>>3690 住民さん4さん
ん～
当該ビル関係者ですが下水臭、下水トラブルはどこから聞いたんですか？
なんでそんな嘘をつくのでしょうか？

[3693: 匿名さん]

>>3692 入居済みさん

関係者じゃ無くても毎日地下鉄使ってて下水臭なんてして無いの分かってますよね。
唯一、知らないのが書き込みした人で、従ってこの方、住民でも無いのにこの板に書き込みする痛い人です。

[3694: 住民さん4]

たかが一戸分、数万円程度の管理費を手間暇かけて回収しなくてはいけないほど、ここの管理運営は切実なのですかね。

それよりはむしろ、地権者さんのテナント分の管理費を住民の皆さんで負担しているかのようなグレーな現状をクリーンにしていく方が有意義な気がするのですが。

[3695: 住民さん4]

＞下水臭がむしろ気になる。

今日は雨ですからね。
晴れていれば私は気になりませんよ。

[3696: ざいにち]

>>3694 住民さん4さん
頑張れよ

[3697: 住民さん7]

>>3695 住民さん4さん

具体的な場所を挙げたら？

[3698: 住民さん2]

>>3694 住民さん4さん

総会議事録すら貰えてないことがよく分かる書き込み

[3699: 匿名さん]

>>3697 住民さん7さん
いやいや最初から相手にして欲しいからデマ書き込むんですから。放置か削除依頼で十分です。寂しい人なんです。シクシク

[3700: 匿名さん]

>>3694 住民さん4さん

地権者の管理費がタダだってｗｗｗ。もう部外者はずい。

もう少し住民らしく書き込みしようね。

[3701: 匿名さん]

>>3695 住民さん4さん

雨でも晴れでも下水臭しませんよ。あなたのお家が下水臭？

[3702: 匿名さん]

>>3700 匿名さん
地権者の管理費がタダとは極端だね、キミ。
訴えられてもしらないよ。

[3703: 匿名さん]

とは言え、住居とは関係のない地権者の持ち物である商業施設分も全体管理費として住民全員で負担しているから、ぶっちゃけかなりクソな管理規約だよね。

[3704: 住民さん8]

>>3703 匿名さん

逆もだけどね
持ちつ持たれつ

[3705: 匿名さん]

や。
むしろかなり一方的だよ。
地権者へのお布施っちゃあお布施なんだけど、知る限りこんなクソ規約がまかり通ってるのは多分ここだけ。

規約変更しようにもこれだけ大量にいる地権者に反対票を入れられたら、まず不可能だよね。

[3706: 住民さん1]

ここは住民板部外者はお引き取りください

[3707: 匿名さん]

>>3705 匿名さん

管理規約、見た事ないよね。恥ずかしいからその辺でやめとけ。

[3708: 匿名さん]

>>3707 匿名さん
このタイミングの捨て台詞はなかなか映えるね。
全体管理費すら知らないってことは、もしかしてキミが滞納者かな。

[3709: 匿名さん]

>>3705 匿名さん

規約変更しようにもこれだけ大量にいる地権者

地権者が全員店舗やってる前提なの？それとも地権者は全員仲良しで一人がNOと言えば全員がNOと言うとでも？規約の変更をするつもりも無いのに管理費が高い高いって文句ばっかり言う人は前にもいたよね。細かい事を言えばキリがないけどクソ規約とか言うほど酷くは無いよ。ほんとに住民なら気にならない程度だと思うけどね。

[3710: 住民の人に質問したいさん]

肉そばがトップ･テナントのタワマンは、ここですか？

[3711: 住民さん3]

＞地権者は全員仲良しで一人がNOと言えば全員がNOと言うとでも？

そういうもんだよ。
東京歴が浅い奴ほど馴染みがないだろうけどさ。
試しに、全体管理費やめましょう、って総会で提案してごらん。皆んなの利益になることだし、そこまで言うならできるよね。

まぁ間違いなく否決されるから。笑

[3712: ベテラン]

>>3711 住民さん3さん
現実的に不可能な提案を試しにって阿呆なんですね、笑
そして、あんた知らないでしょ、管理費高いって言って、総会で扱って実際に管理費下がったことを。
偽物には知る術がないもんね。

[3713: 匿名さん]

パパ活だかなんだか知らんが明らかに住人でない若い変な女の出入りが気になりませんか？
それと住人ぽい水商売風のマナーの悪い女もいて、なんだかな

[3714: 住民さん3]

>>3713 匿名さん
いるいる

[3715: 周辺住民さん]

デリヘル呼んでるとか

[3716: 住民さん1]

パパ活と思われ

[3717: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3718: 住民さん3]

依然として、テナントの空室が目立ちますね。

敗因（と言ったら失礼かな）は何でしょうか。

[3719: 入居前さん]

まだコロナ過ですし全体工事も完了していない状態ですので、コロナ解禁の繁華街では無いので今は入居しないで様子見が正解なのではないでしょうかね？
テナント管理側としてもその状況だと分かってるので値下げはしないですし。

[3720: 住民さん3]

>>3719 入居前さん

このご時世でも人気街ではしっかりテナントが入ってますね。コロナは言い訳になりません。

[3721: 住民さん1]

中層階ですが、今日初めてGが出ました泣。2匹も。
部屋綺麗にしているのにどうしてかな。
窓の近くだったので、ベランダが侵入経路かも知れませんね。
明日、対策を施したいと思います。

[3722: 周辺住民さん]

テナントに（南棟を含め住居も）空きが目立つのは、全体計画、仕様、賃料などが借りたい人目線になっていないからだと思います。「人生上がり」な地権者さんたちが建てているから、競争力が期待できなさそうです。木下斉さん風に言えば。

[3723: 匿名さん]

むしろ、余裕のある大家さんで助かります。変なテナント入る位なら空いてた方が良い。住んでるぶんにはあんまり関係無いので。銀座でも空き家あるくらいですから無理しないのが一番ですね。

[3724: 匿名さん]

>>3723 匿名さん
個人的にはあまり好ましくない変なテナントが入っていますが。。。
あと、空いていた方が良いなんて屁理屈、聞いたことないです。
不人気の象徴みたいなものですから。

[3725: ベテラン]

やはり偽物なんですね。
何も知らない。
この再開発はまだ工事中なんですよ。
テナント物件の空きがあるのは竣工時期がそれぞれずれていて、その時期に仮使用申請をし認定されてようやくテナントが工事できるようになります。
しかも仮使用申請して認定までに1年くらいかかります。
なので空いているように見えますがちゃんと動いています。
今年11月末に来年11月から着工できる仮使用申請を行います。
パークコート2階歯科のとなりはあと2ヶ月くらいで内装工事に入るかな。
南街区ガストの隣りはそろそろ内装工事が終わりそう。

[3726: 匿名さん]

変なお店出来るより空いてた方が良いって屁理屈になるの？しかし何でそんなに人の店舗が気になるの？空いてたって少なくとも貴方には関係ないよね。

[3727: 周辺住民さん]

認定までに1年とかいうけど、竣工してから何年たつのでしたっけ。手続き的なことなら竣工前でも進められますよね。

[3728: 第一期契約者]

ガスト、、、。（^人^）。。。

三井のどシブなトッポいタワマソに住まえる高級民としては、もっと高級飯が食いたいです^_^。。。

てか、検討板ではここのテナントは全て高級路線だと繰り返して宣伝されていましたが、一体いつになったらそうなるんでしょうか？

[3729: 住人]

貧富に関わらず消費行動にアクティブな人はわざわざこのエリア住まないと思う。広域の集客力もない。
高級飲食含め、嗜好的なテナントは地権者以外参入しにくい。安価な店ももっと賃料安くて簡単に金使ってくれそうなエリア狙う。
結果、当面埋まる気がしない。住むには良いとしても、商売には中途半端なんだろう。

[3730: 通りがかりさん]

ガストのお隣と2階の歯医者さんのお隣は何が入るのでしょうか。

楽しみです。

[3731: 匿名さん]

こうなる事はある程度わかってたから別にショックでもなんでもないは。

[3732: 匿名さん]

春日周辺の飲食には全く期待は無いし行きたいところも無い。銀座、神楽坂で飲み食いすれば十分。なので下の店舗なんて空いてたって何の問題も無い。しかし、文京区って世帯年収が高いって聞いてたのに、客単価の低そうな店ばっかで、どうなってるのなね。

[3733: 周辺住民さん]

>>3732 匿名さん
この物件に関していえば、上にも書きましたが、もう「人生上がり」の地権者の方々が、そうしたマーケティングなど真剣に考えられないと思うのですよね。それは周辺の店も同じ。私が越してきた10年前は、都心に一番近いシャッター商店街（笑）でしたから。

[3734: 周辺住民さん]

>>3729 住人さん
> 住むには良いとしても、商売には中途半端なんだろう。
ほんと、そう思います。分譲マンション部分は買う人目線で造られていて、事実あっという間に売れました。地権者の持ち分であるテナント部分は借りる人目線で造られていないから空き店舗が目立つのかなと思います。

[3735: 匿名さん]

店が流行らないところだと実例で証明した格好となりましたし、なんとなくこのまま没落エリア化していきそうですね。

（妄想は自由ですが。。。）

[3736: 住人]

ここ住むような人間は繁華街化は望まんでしょう。永久にテナント入って欲しくないと思っている可能性すらある。
人が集まらなくて交通の良い土地を好む人は一定数いるから、崩れることはない。ただし実需メインとなるので港区みたいな暴騰もない。

[3737: 匿名さん]

そういう人は住宅地に住むのでは。

ここは幹線道路沿いの商業地の再開発タワマンですから、程度の差こそあれ、併設の商業施設に期待されて購入された方がむしろ大半だと思います。

いつまで経っても空室のままでは、住居としての価値も下がりっぱなしです。

[3738: 入居済みさん]

しかし住民専用掲示板なのに、なぜ変わらずずっと部外者が書き込むのでしょうね

[3739: 周辺住民さん]

>>3738 入居済みさん
すみません。商業施設が便利になったらいいな、という想いからです。

[3740: 匿名さん]

またそうやってテナントが埋まらない責任まで誤魔化そうとする。

地権者の人ですか？

[3741: 匿名さん]

住民が少ないから店出してもやっていけない。

ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。

[3742: 匿名さん]

>>3739 周辺住民さん

住宅としての価値は上がりっぱなしなんで住民は店舗なんて気にして無いよ。
いまの状態で値上がりしてるので変なの入る位なら空いててOKが本音。
「不人気の象徴」とか「住宅としての価値が下がりっぱなし」とか感覚のズレたこと
言ってる人はどうせここに住めないから嫌味の一つも言いたくなるんだろうね。

[3743: 住民さん4]

>>3735 匿名さん
どんな実例ですか？
あなたの方が妄想ですね。

[3744: ベテラン]

>>3730 通りがかりさん
ガストの隣は不動産屋です。
歯医者の隣はまだ公表できないけど、最近増えてきている、でも近所で目新しいのはないな。

[3745: 住民]

>>3737 さん

環境は茗荷谷みたいな住宅地が好みだが交通利便性を最重視した、という層は結構いるんじゃないですか。
用途地域は商業地かもしれないが、駅直結なだけの住宅地という認識で住んでると思うけどな、この物件は。なので日常的に使うスーパーとコンビニ以外は不要。むしろ「住宅地」への来訪者が増えるよりは空室のままでも構わない、というのが住民の本音じゃないかと。

[3746: 匿名さん]

>>3735 匿名さん
没落エリア化していくと言うより、今までも没落エリアだったんじゃないですか？
貴方が住んでる位だからｗｗｗ

[3747: 住民さん5]

＞住民が少ないから店出してもやっていけない。
＞ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。


だから、何？

[3748: 周辺住民さん]

>>3742 匿名さん
店舗がうまくいっていないとしたら、次の建て替えに支障を来たすので、長期的に資産価値に影響しませんか。いま住んでいる人が生きている間に建て替えることはないと思いますが、子孫に資産として残すでしょうから、考える価値はありそうです。

[3749: 住民でない人さん]

近隣住民ですが、ちょっとお邪魔しますね。
コロナで都心区の繁華街でも飽きテナントが目立ち、都内の大型新築マンションのショッピングモールでも最初は高級ブランドで埋まっても撤退が相次ぐという場所もあると聞きます。

ここの商業施設の知見者の方は、ちゃんと全体の事を考えてふさわしいテナントを選んでいるのだと思います。フリーレントで無理に入居しても結局撤退してしまったら、将来にわたってテナントが撤退したというスティグマがつきまといます。ここの商業施設のオーナーは非常に賢明であり、空室でも十分耐えられるだけの経済的な余裕の方が多いのだと思います。

[3750: 周辺住民さん]

>>3749 住民でない人さん
> 空室でも十分耐えられるだけの経済的な余裕の方が多いのだと思います。

まちづくり専門家の木下斉さんは、これじゃダメだといった趣旨の意見をお持ちですね。文京ガーデンにとどまらず、付近の商店街にも少なからず当てはまりそうです。

イオン以上にボケ封じ経営店が商店街を壊してきた理由～商店街衰退の内部要因～
https://note.com/shoutengai/n/n81112da61f85

[3751: 匿名さん]

>>3749 住民でない人さん

そうではないと思いますよ。
あと、よそ者は書き込まないでくださいね。

[3752: 匿名さん]

>>3748 周辺住民さん

長期的には店舗がふさがりますから問題ありません。
早く店舗をふさぎたい方は家賃が下がったらパチンコ屋でもやりたいんじゃないの？
いまのままで十分で特に必要な店舗も無いなら急ぐ必要は全くない。余裕のあるオーナーさんで良かった。

[3753: 住民さん6]

余裕とかではないと思いますよ。
あと、パチンコ屋がしたいなら許可とってください、と言いたいところですが商業地なので特に許可は必要ないんですかね。

[3754: 契約済みさん]

住民です。
工事途中なのとコロナ渦の周辺学校と企業の状況を踏まえれば現状は理解出来ますが、
テナントの管理や文京ガーデン自体の運営って地主達がやっているのですか？
三井関係ではないのでしょうか？

[3755: 匿名さん]

三井は再開発に協力した企業の一つというだけで、テナント運営にはほぼほぼ無関係です。

検討板の方でも、三井がテナント誘致するとかお門違いな主張を散々繰り返していた田舎者の契約者達は、そろそろ東京に慣れましたかね。

[3756: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
募集看板が三井なのはなんでですかね？住民じゃ無いからそんな事しらないか？
どこの田舎から書き込みしてるの？

[3757: 周辺住民さん]

三井〇〇が仲介しているのでしょう。

[3758: 住民さん5]

立ち食い蕎麦屋をもう一件ふやしてほしい。

[3759: 中古マンション検討中さん]

>>3752 匿名さん
文京ガーデンはペット屋のCharmの前はいつもひとだかりがしていますし、甘味みつばち、オサカナヤYOSHINO、ディップパレスなど、通いたくなる魅力的で個性的なお店がポツリポツリと入ってきているのが楽しいと思います。本格的カウンターバーやサラダ専門店などもこれまでこの地域になかった業態で嬉しいですね。フリーレントとかでラクーアとかに入っているような、割とどこにでもあるような店を安易に入れるのではなく、ゆっくりでいいので私たちをもっとわくわくさせる店で埋めていってくださいね。期待しています！

[3760: 住民さん8]

動向を見ていると、健康志向のお店やペット需要はあまりにも無さそうに感じますね。
中堅サラリーマンや上京学生さんがメインの街ですし、ファストフードは流行りそうですが。

[3761: 住民A]

たしかに大手のマクドナルドや吉野家を誘致できれば、地権者もホクホク安泰でしょうね。
エリア年収を考えても、ファストフードはランチ需要のボリュームゾーンたるテナントになるでしょうし。

[3762: 契約済みさん]

吉野家もマクドナルドも徒歩1.2分の所にあるので厳しいのでは、、
先日話題に出ていたスタバも徒歩圏内ですし。

学生さんや独身サラリーマンといった方は少ないですし、所得的には結構裕福な層が大半だと思いますが、どういう店舗が正解なのかは難しいですね。

[3763: 周辺住民さん]

昼間人口の多い地域なので、ビジネスパーソン向けを主ターゲットにするのがよいと思います。

[3764: 匿名さん]

スタバはドーム方面だし割と歩くんだよね。
日常使いには正直おっくう。

＞住民が少ないから店出してもやっていけない。
＞ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。

こういう指摘もあるけど、実は半分正解。
もう半分は単身者の比率が高いエリアだからというのが正解。
ファストフードばかり入れろと強制するわけじゃないけど、ある程度はこういうニーズにあったテナント誘致をしていかないといつまで経ってもシャッター街のままだと思うよ。

[3765: 周辺住民さん]

南棟方面を除けば人口は多いように感じますがね。ファミリー向けマンションも数多く建っています。統計資料によれば、こんな感じ。小石川一丁目は1世帯当たりの人口が2.00と多め。

町丁 人口 世帯 面積 人口／世帯 人口密度
小石川一丁目 4,999 2,499 0.1189 2.000 42,048
小石川二丁目 4,103 2,206 0.1486 1.860 27,610
小石川三丁目 5,642 2,796 0.1871 2.018 30,156
本郷四丁目　 4,495 2,494 0.1638 1.802 27,440
西片一丁目　 2,546 1,304 0.1088 1.952 23,401

[3766: 周辺住民さん]

小石川一丁目の人口はこの30年で2.9倍になっていますね。周辺の町丁が1.2～1.4倍に留まっているのに比べて、ダントツと言えます。

小石川一丁目の現状の人口密度は4.2万／km2、1世帯当たりの人口が2.00なので、もはや人口が少ないとも単身者が多いとも言えないと思います。

2022年　4,999人
2012年　3,538人
2002年　2,074人
1992年　1,725人

[3767: 匿名さん]

人口ですらアピールしないといけない場所だと思われちゃうから、あまりムキにならない方がいいよ。

とりあえず一階は立ち食い蕎麦屋、カレー屋、ラーメン屋、牛丼屋みたいなファストフードでかためて、2階にファミレス系をもってくりゃ完璧だと思う。

[3768: 周辺住民さん]

小石川一丁目のイメージは、文京区の中心で人口密集地域だと思いますけどね。少なくともニューカマーはほぼ100％そう思っていそうです。

[3769: 匿名さん]

>>3766 周辺住民さん

そういう変化に飲食関係者が気づいて無いのかもしれませんね。当然、世帯年収も上がって来てると思いますから客単価の高い高級店を出してみるチャンスじゃないですかね。

[3770: 匿名さん]

住むというより働く場所だからね、この辺は。

そして、もちろん商業のターゲットはサラリーマン。

この辺にファストフードが多い理由が、これ。

[3771: 住民の人に質問したいさん]

西片が1世帯当たりの人口が２人を切ってるのは意外です。

外食するとなると神楽坂とか銀座に出ちゃいますし、ビジネスマンがターゲットの方が確実なのでしょうかね。

[3772: 匿名さん]

電車に乗ってわざわざ銀座には行かんよ。
むしろこの辺りで夕食できるとこないのか、って馬鹿にされている気分。

[3773: 周辺住民さん]

>>3769 匿名さん
変化に気づいてないのは、地権者さんたちもかも。

>>3770 匿名さん
夜間人口も多いから、働く人も住む人も多そうですね。

>>3771 住民の人に質問したいさん
西片は古い住宅街なので、老夫婦が死に別れモードに突入しているのかと思います。グラフにしてみると、西片はきれいにだだ下がりです。

それにしても小石川一丁目の勢いは止まりません！

[3774: 匿名さん]

>>3770 匿名さん

それな。

しかも決して高収入サラリーマンとは言えないから、必然的にカロリー飯の店が増える。

逆にハイスペリーマンの多い丸の内や六本木のショップを見ればわかる通り、それらは小石川一丁目の対局にあると言えるだろう。

[3775: 匿名さん]

>>3774 匿名さん

この近所の店で食事するなら大丸有で食事して電車で帰るか家で食べますね。勿論、銀座、神楽坂も深酒して無ければ電車でいけますね。基本、近所に期待無いです。

[3776: 周辺住民さん]

周辺の商店街を含め、自ら商売するにしても、テナントとして貸すとしても、真剣にならないとダメだとの旨、まちづくり専門家の木下斉さんが問いかけていますよね。

小石川一丁目は昼間人口が多いでしょうが、夜間人口もここ30年で2.9倍になり人口密度では4.2万人／km2になるなど、商いを営むうえで非常に有利な状況となっています。

なのに、人口が少ないとか、単身者が多いとか、貧乏サラリーマンが多いとか、商売がうまくいかない理由を探し続けている人が多いのがちょっと残念ですね。

[3777: 周辺住民さん]

> 商売がうまくいかない理由を探し続けている人が多い

失礼。正しくは下記です。ごめんなさい。

商売がうまくいかない理由を探し続けている人がいる

[3778: 匿名さん]

実際、新しく住み始めた住民のステイタスに合う飲食は周りにありません。ちなみに小石川1丁目が文京区の中心とか微塵も思いません。