パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[2923: 住民さん1]

>>2921 住民さん1さん

全員別人ですよ

[2924: 住民さん1]

3つの投稿が全員別人ってよくわかりますねw

[2925: 住民さん1]

レスした本人は分かりますよ

[2926: 住民さん1]

>>2922 住民さん1さん

私もウェイティングでした。空き待つしかないですね。

[2927: 住民さん1]

複数HN使い分けてまで妨害するということはよほど管理費の問題が三井にとって触れてほしくない都合が悪いことなんでしょう。。

[2928: 住民さん1]

管理費の問題を直接三井に伝えろというのは、他の所有者にはできるだけ知られたくないということでしょうし。。

[2929: 入居済みさん]

同等物件と比べて固定費が高い物件というのは中古市場で敬遠されるので、資産性は必ず落ちます。しかも今後は管理が上がる可能性が高いからなおさらです。そういう意味で蓋をしたい人は99%個々の住人でない管理会社サイドの人間です。ここより2-3割安く管理できている同等以上のサービスの物件があるなら、最低限、その水準までは下げていただきたいです。

我々の管理費は必要な管理に対して使われるべきで、管理会社の法外な利益に対して支払っているなら理事会には是正を求めたいです。騒がれるのは管理費が高いからであって、問題を指摘する人が悪いのではない。

[2930: 住民さん1]

総会でそのように提案されたらどうですか

[2931: 住民さん1]

>>2929 入居済みさん


>そういう意味で蓋をしたい人は99%個々の住人でない管理会社サイドの人間です。

では私は1%の住民ですね。管理会社とは一切関係ありません。このご時世です。多様性を認めてくださいね。


>ここより2-3割安く管理できている同等以上のサービスの物件があるなら、最低限、その水準までは下げていただきたいです。

どこにそんな物件があるのでしょうか。10年以上前のリーマンショック時代やバブル時代のことを引き合いに出してるのでしょうか。そんな昔話と比較できるわけないでしょう。当時とマンション価格も全く違います。最低賃金は1000円超え、カップヌードルは200円超え、ガソリンはレギュラー170円の時代です。
ここ2年くらいにできたマンションと比較して教えてください。
それでも2-3割高いなら検討の余地ありでしょう。
少なくともパークコート虎ノ門はここより高いですね。これから立つ他の物件はどうでしょうか。私は調べて無いので知りません。是非教えてください。

その他の記載は貴方に賛同しますよ。
上記の通りですが、提案者が総会で手を挙げて起案してください。賛同者が多ければ票集まるでしょう。
なお賛同はしますが私は起案手伝いはしませんので悪しからず。理由は2-3割も下がると思いません。ヒアリング済です。仮に月100円でも下がれば納得ですか？それで可決されたらもう提案できませんよ。

よく考えて発言されてください。

[2932: 住民さん1]

>>2931

同じデマを繰り返していますので、以前にあったレスを転載します。

【当物件が割高な根拠】
・パークコート赤坂檜町ザ　タワー
管理費坪単価(管理費/平米数)389円
＊ポーターサービス有
・パークコート麻布十番ザ・タワー
管理費坪単価334円
＊ポーター有
・パークコート六本木ヒルトップ
＊ポーター有
管理費坪単価371円
・パークコート浜離宮　ザ　タワー
管理費坪単価380円

広いと管理費が高くなるみたいな書き込みがありましたが、総戸数で分担するので高くはなりません。
むしろ、ここより戸数が少ない麻布や赤坂がポーターサービスがありながら、安いのはおかしいです。
ちなみに、住友の高級マンション「ドゥトゥール」は
１５００戸で管理費坪単価あ292円です。

・パークコート小石川ザ・タワー
坪単価439円

要するに、１-３割、ここより同等以上の物件が安く管理できている実績がありながら、ここが高いのは三井が利益を取り過ぎていると示唆されます。

>10年以上前のリーマンショック時代やバブル時代のことを引き合いに出してるのでしょうか。そんな昔話と比較できるわけないでしょう。

委託管理契約は1年更新です。上記のここより安いマンションは引き続き契約できています。当物件が割高であれば、次の契約で見直すのは当然です。

もっと低い管理費でも十分管理できるかもしれないのに改善しようとせず、ここより高い管理費もあるから平気だというのは損失ではないですか？

高くしなければならない理由があるかないかは第三者の調査によって分かりますが、いずれにせよ、割高である可能性があるのは事実です。それを調査して白黒つけないと、今後物件がある限り永久に機会損失が続いてしまう可能性があります。

【管理費の機会損失を出し続けるデメリット】
今は高くても売れるくらい不動産市況はバブルですが、今後利上げや人口減などで不動産価格が落ちれば、一般のローン購入者層が増えます。ちなみに１０年前と比べれば、分譲坪単価は倍以上になっています。それが、以前のように下がると、管理費など固定費の負担感が出てくるので、相場価格では固定費が高い分、売りにくくなります（資産価値低下）。

ですから、目先の５０００円、１万円をケチるという意味ではなく、今後の長期的な資産価値を維持するためにおいても、管理費減額の改革はやるべきだと思いますが反対ですか？

仮に２割削減できれば、１０年で４億程度浮きます。修繕費上昇もこれだけの財源があれば避けられるかもしれません。それでも、調査や検討すら貴方が否定したい理由はなんでしょうか？

【管理費削減　コンサル】
「マンション 管理費 削減コンサル　成果報酬」
このワードで検索すれば、持ち出しなし、成果報酬の業者がヒットします。もちろん料金がかかるところもありますが、それを気にして、今後続くかもしれない機会損失には目を向けないのは、矛盾していませんか？

＊安くする原資は三井の過大な利益分なので、
管理の質には影響しません。

三井の利益を削って治安悪化という指摘も意味不明ですが、関東の管理費の坪単価の平均はここの半額以下ですが、治安が荒れているのですか？　それと管理費と修繕費は別ですよ。。

基本的なところを勉強された方がいいと思います。
単純に妨害したいからトボけているようにも思えますが、やはり所有者だとは思えませんがどうでしょうか。

[2933: 住民さん1]

物価に関してですが、管理費の多くを占める管理員や保守点検は基本的に人件費です。
人件費はどの物件でも同地域であれば変わりません。パークコートの麻布で働こうがここで働こうが変わりません。

>私は調べて無いので知りません。是非教えてください。

調べもしないのに否定だけはしたい動機は何ですか?

[2934: 住民さん1]

だから?提案したらって何人も言ってくれてるじゃない笑
日本語わからないですか？

[2935: 住民さん1]

いまのところ誰賛同してないようですけどね

[2936: 住民さん1]

荒しの人以外は賛同しない理由はないけど、まずはより多くの所有者に問題視してもらうことが重要だと思います。

[2937: 住民さん1]

そもそも提案するのは当たり前でそんなところ争点でもなんでもないのに荒しの人は何にキレてるねかな？

[2938: 住民さん1]

ロビーで署名活動でもしたら？

[2939: 入居済みさん]

>>2937 住民さん1さん

総会より前に、ここで多くの人に、自分にとって都合の悪いことを認識されてしまうのが嫌なんでしょうね。

[2940: 住民さん1]

>>2939 入居済みさん

管理費下げたいならちゃんと手続きしたらいいのにね

[2941: 住民の人に質問したいさん]

管理費の件は問題にされると損をする方が三井以外にもいるのかな？

まあとりあえず、次回の総会で議題にして適正価格を調べて、それから議論をすべきだと思いますよ。
高いなりの理由があるとすれば管理費を削りたく無い派も出るとは思いますし、まずは問題定義をして調べる所から始めましょ。

[2942: 住民さん1]

というか管理してるのは三井じゃないしね

[2943: 住民さん1]

>>2941 住民の人に質問したいさん

最悪なのは三井の説明を聞いて満足しちゃうこと。

基本的に内訳を聞くことと、その価格の妥当性は全く別問題です。
三井がこんなものですよ、といったところで他の物件や市場価格との比較がないと判断できませんし、判断すべきではないでしょう。

やはり第三者のコンサルを入れるか、最低限他社に見積もり出してみないと交渉できませんし、本当の妥当な価格が判断できません。

[2944: 住民さん1]

三井の板ですが、読むと怖くなってきました。安心できませんね。。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45969/

481 購入経験者さん 2020/12/19 21:46:26
大規模修繕工事中ですが、追加工事が非常に多い。コロナで収益が厳しいので素人ばかりの管理組合理事会に屋上の防水が危ないなどと言って不安を煽り、ここから少しでも稼ごうとしている臭いがプンプンします。

　管理組合の理事会も進行をすべて三井が仕切って議事録も作成。それ自体は悪くないが、目的は理事会のメンバーの自主性を奪って管理会社なしでは理事会運営できなくしようとしていること。理事会メンバーはお互いの電話番号もメルアドも知らないので理事同士で連絡を取り合うこともできない。なぜならこの会社が個人情報保護法を引き合いに出して恐怖心を煽っているから。ウチのマンションは危機管理委員会はあるが、緊急連絡網なんかない。極めて巧妙な仕掛けで自社が建てたマンションを支配している。

　『マンションを売って儲け、管理して儲け、修繕で儲け、中古住居の売買仲介で儲け、賃貸の仲介で借主と貸主から儲ける』というビジネスモデルが成功しています。といってもそれに気づかない住民がバカなのだから、こんなやり方が長続きしているのです(笑）。三井不動産の年収は40歳で約1200万円。うまく儲けています。

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482 マンコミュファンさん 2021/07/28 19:58:46
業者には強く出る

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483 住民 2021/09/09 10:52:15
とにかく、管理料が高い
高い割に、担当マネージャーの質がわるく、
月1回しか、マンションに来ない
来るのは、理事会の時だけだし、まったく
マンション内のことが解っていなく、管理人
任せ
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484 匿名さん 2021/09/25 12:16:08
三井の人間ではないですが、私もフロントをしております。

483さんのお気持ちも分からなくはないですが、月一回来てくれるだけでも良いと思います。
三井に私の知り合いが転職しましたが、やはりかなりの激務のようです。因みに、私が住んでいるマンション管理会社H工は、フロント担当者の名前が不明。理事会も総会も議事録の配布がないため。全戸配布の総会議案書にも記載なし。

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485 匿名さん 2021/10/12 00:26:09
清澄白河の管理物件で夜１０時まで自宅ヨガ教室をやってる方がいますが、規約違反にはならないんですかね。駅名も眺望も家族の顔も名前も全部丸出しだけど、そういうのは安全面でも問題にならないのでしょうか。

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486 職人さん 2021/10/25 18:57:02
>>484 匿名さん

委託契約書の内容はどのように書いてありますか？
契約条項に書かれていても守られない事が多いかと思いますが、先ずは基本からと思います。
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487 匿名さん 2021/11/24 18:11:02
>>483 住民さん
この管理会社が管理するマンションに友だちが住んでます。ほとんど担当者が来ないとか言ってました。管理人も日勤ではなく、その割に管理料がすごく高く、聞いてビックリしました。友人は売却を考えています。担当者が訪問するのに、そんなに費用がかかるのでしょうかね。たるんでいるだけ?

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488 三井の酷さに呆れている住人 2021/12/20 20:17:53
私が入居しているマンションの管理会社です。３つの管理組合を作って３種類もの管理費をとっています。そして、その意のまま動く組合役員を使って、管理組合総会もぎぅじっています。しかし、世間は許さないでしょう。マグマはたまっています!!!

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489 マンション検討中さん 2021/12/21 07:29:54
事実のみを客観的に記載します･･･当該管理会社が管理するマンションに居住(28年間)しております。エレベーターの保守契約で無償交換を経年劣化しているおり交換を要請したが8年経過しても交換を約束したのに交換しない。管理会社の変更を総会に提案したが、居住者が説明会に参加しないし総会決議も事前決議で討議にもならない。管理会社の問題よりも居住者の問題を考慮した方が良い。

[2945: マンション住民さん]

>>2944 住民さん1さん
暇なんですね

[2946: 住民さん1]

>>2945 マンション住民さん

火の玉ストレートすぎるw

[2947: 住民でない人さん]

安くあげるなら自主管理ですよ。賃貸アパートを何軒もやっているような大家なら営繕部門を自前で持ってますし、安く上げるなら自分でやることが一番。問題は無報酬のボランティアで営繕工事を行ったり、それを指揮する理事長になりたい人が何人いるかってことです。理事長になりたいなんて手をあげて、じゃあとやらせたら修繕積立金を増やしてやると親切心で相場に突っ込んで溶かしてほっかむりとか、ありますからね。個人に任せるリスクってのも意識しないと。というか、マンション管理に関して別スレ立てませんか？どうせここに書いている人の多くは住人ではないでしょう。

[2948: 住民でない人さん]

あと、個人的に何件かマンションを所有した経験からいくと、安いけど仕上がりがイマイチとか、安い設備をいれたら数年で壊れて多額の修理費用やメンテナンスコストがかかったとか、悪い奴はいっぱいいるので、安物買いの銭失いだけはやめた方がいいですよ。

[2949: 住民さん1]

別スレ立てて行かれてください、住民板に住民以外いることがおかしいです

[2950: 住民さん1]

自演したいけどマークが取れない みたいだね。だから違う端末使って書き込みしたら、今度は2945で若葉マークが付いたってことね。哀れな奴。

何度も書いてあるけど、三井の多すぎる取り分をカットするための改革で、実際の管理の仕様を落としてでも値段を下げろなんて誰も言ってはい。いつもそのデマ的なロジックだからすぐ同一人物による荒しだと分かる。

[2951: 住民さん1]

妄想が止まらないー

[2952: マンション住民さん]

あまり発言などしないで流れを見ていた派ですけれども、
管理費の件は高いと感じる方もいるから「改善の余地が無いのかを調べてみましょう」をやたら抑え込もうとされている方がいらっしゃるのはおかしいですよね。

内訳が出れば困る三井側の下請け事情やここの利権事情があるんだなと思っちゃいますよ。

管理の質を下げない為には必要な配分なのか、今後の資産価値の為にも必要ない所があればカットしていくべきなのか、は住民で判断すべきですよね。


カットする必要が無いと分かれば心のモヤモヤも取れて気持ち良く過ごせますし、
お互いの為にもチェックをして、それから議論をしましょう。
詳細が分かっていない状態での議論はただの感情論ですので無意味ですよ。
１年２年掛かってでも皆様が納得いく形を目指しましょう。

[2953: 住民さん1]

詳細を調べようよという議論ですよ。それを荒しの人は否定するわけで。
問題は多くの人が問題に気付いてすらいないということ。

でも放っておくと確実に資産価値を毀損します。試しに中古マンションを検索してみれば
相場よりやたら安い物件って、大抵維持コストが高い。高コストの維持費を放置しておくと、結局、万一売り出す時に、希望価格では売れない可能性が出てくるのです。

もちろん、その管理費が管理の質と釣り合ってればいいですが、散々指摘されているように、ここよりいい三井のマンションより高いというのは、契約自体、不利で割高になっている可能性が高いと言えるでしょう。三井の利益が過分な可能性があるならそれは是正されるべきです。

仮に、正味の管理コストが６０、三井の利益が４０がで総額１００の管理費が相場なのに、管理コスト６０、三井の利益が６０なら、２０を価格交渉で落としても、質には影響しません。

[2954: 住民さん1]

>>2953 住民さん1さん

その根拠が思い込みだと指摘しています。
過去の議事録は見ましたか？防災センターで資料確認しましたか？その上で他物件の数値と比較しましたか？

何もせず空論あげてるから話が噛み合わないのですよ。
無駄なコストカットは賛成ですよ、そこは誰も反対してません。ただし現実には貴方がいう2-3割カットがどこを削減して達成できるんですか？と尋ねているわけです。

コンサル使う前に自分で手足を動かして汗かいては？コンサルにかかるお金は自腹でやってください。無料でやるコンサルなんかいません。コンサルがコスト削減できなければ成功報酬はどこから払うつもりですか？

ツッコミどころ満載だから誰も貴方に賛同しないんですよ。本当に削減したいならちゃんとステップ踏んでください。一度失敗したら終わりですよ。再提案はできません。

[2955: 住民さん1]

だから管理のサービスではなく、三井の利益をカットすると何度同じ事を聞くの？

あんたは割高な事実に対する指摘に対し、空論だ妄想だと言ってるだけで、具体的に何にも突っ込んでないでしょ。具体的に何がどうおかしいかを突っ込まないと相手してもらえないよ。

[2956: 住民さん1]

>>2954 住民さん1さん

あなた、汗かいてみてはという前にネットくらい検索しましょうよ。

「マンション管理費減額　成果報酬」で複数、業者が出てきますよ。管理組合からの持ち出しはゼロです。もちろん事前に取る業者もありますが、それぞれ一長一短ですが、何もせず、今の割高な金額を放置する方がよほどマイナスです。再提案するななんて出鱈目言っちゃダメですよ。

[2957: 住民さん1]

ここってネット代も別なんだよな。今チェックしたらパークコート赤坂檜町ザ・タワーは管理費に込みなのに・・・。確かに色々とおかしい。

[2958: 住民さん1]

反応して無駄なようなのでこれからは無視します。

[2959: 住民さん1]

着手金無料の成功報酬型コンサルの理屈は調べました。

成功報酬は「マンション管理の顧問弁護士」として長期契約が前提のようですね。契約金は削減額とマンション規模に応じて決めるのでコスト削減を頑張ると。

一方でコスト削減は基本的なものは削れないので、着手するのは人件費の部分。コンシェルジュや、清掃員の労働時間削減、ゴミ回収頻度を下げる、通勤費用が無駄だから近場から来てくれる人に代ある等の対応。

また検索すると、マンションが荒れて価値低下に繋がりやすい、特定のコンサル弁護士がついてくるので頼まない方がよかったという事例がありますね。

要するにに成功報酬型は新規顧問弁護士の長期契約が前提となり、色々価値低下やその弁護士とその後揉める原因になりやすいので勧めないというのが結論です。
コンサル入れる場合は着手金と作業時間に応じて支払う方がよいですね。

私の意見は変わりません。

無駄なコスト削減は賛成ですが、
①成功報酬型コンサル依頼は顧問弁護士契約などが条件であれば強く反対。
②成功報酬型でないコンサル依頼場合は自腹でお願いします。

では頑張ってください。

[2960: 住民さん1]

>>2915 契約済みさん
同じくエレベーターの養生跡、とても気になってます。前にフロントに要望したのですが、未だ対応されてないですね。少数派の意見として無視されてるのでしょうか。。

[2961: 住民さん1]

養生跡は私も挙げましたが対応ないです

[2962: 住民さん1]

>>2959 住民さん1さん

デマと嘘ばっかですね。

成功報酬なのに、長期契約が前提って、それは成功報酬とは言いませんよね。長期の顧問契約は別です。

>一方でコスト削減は基本的なものは削れないので、着手するのは人件費の部分。コンシェルジュや、清掃員の労働時間削減、ゴミ回収頻度を下げる、通勤費用が無駄だから近場から来てくれる人に代ある等の対応。

ですから、管理のコスト削減ではありません。管理会社の過分な利益の削減です。
コンサルも基本的にはそうです。基本的にコンサルは管理の仕様を変えずに、管理会社が取りすぎていた利益を削ることで、管理費の削減を目指しますし、どこの業者もそう謳ってます。管理の質を落として削減するなら別のコンサルに頼む必要なく、この分だけ管理費を減らしてくれと管理会社に言えば済む話です。だから、通常は管理費削減未着手の物件だけ有効です。

清掃員の労働時間削減やコンシェルジュの削減で管理費削減を目指すコンサルってあるんですか？あなたの妄想でしょ？そんなこと、コンサル頼まなくても、普通に管理会社に頼めばできること。


デマを言って否定するのはやめましょう。

>>2961

他人の話に乗っかって嘘をつくのはやめましょう。

[2963: 住民さん1]

>>2962 住民さん1さん


>>2961
他人の話に乗っかって嘘をつくのはやめましょう。


吹きましたw
どうぞそう思われてください

修善希望は昨年から２度以上伝えてます。他の方からも聞いている、サカイ云々と説明はありましたが対応ないですね。
ここは組合が三井と強く交渉すべきところです。

もしかして養生跡のことをご存知ないでしょうか？？

[2964: 住民さん1]

>>2963 住民さん1さん

あなた>>2942で管理会社は三井じゃないと言ってますよね。
あなたの理解ではこの物件の管理会社はどこなんですか？？

[2965: 住民さん1]

>>2963 住民さん1さん

ちなみに昨年から２度伝えたとのことですが、いつといつですか？

[2966: 匿名さん]

何で賛同するって言ってるのに荒らし呼ばわりなのかよく意味がわかりません。何がしたいの？敵が欲しいのかな？賛成するから起案してくれ。これ2回目ね。
あなたは詳しそうだからお願いしてるんです。「他のパークコートと比べて管理費が高いのでコンサル入れたいです」って起案してくれたら賛成するよ。簡単でしょ。

[2967: 入居済みさん]

>>2860 住民さん1さん

もったいぶらないで教えてくださいな。

[2968: 住民さん1]

>>2967 入居済みさん

この人は単なる住民のふりした荒しです。管理費の値下げの反対派で説明きいたというのに答えられないのはどう考えてもおかしいです。

そもそも総会に言うのは当たり前なのに、何故かそこを争点にしてるし。。

荒しの相手するだけムダですね。

[2969: 住民さん1]

>>2966 匿名さん

禿同

[2970: 住民さん1]

>>2965 住民さん1さん

10と11月くらいでしたかね
サカイが養生はがした後です

[2971: 住民さん1]

養生もサカイも10月にここの掲示板で出てる話ですからね。。

[2972: 住民さん1]

>>2968 住民さん1さん

防災センターから聞いて納得したって言うんだから、ここでそれを共有すればみんなに有益であろう情報なのにね。
他では冗舌だけに惜しいね。結局貴方の仰る通りなのかな。