パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[2802: 住民さん１]

>2799

少しはネットでも調べられたらどうですか？

>調査結果について減額する余地がなかったことが明らかになればコンサルタントはお金を受け取らないということでしょうか？

そうです。

デパート相談しても買った時しかお金かかりませんよね。

というか、分譲時から減額に着手していないマンションはほぼ１００％減額は可能です。
元々無競争で受注しているわけですから、それだけで本来は減額余地が大きく割高なのです。

>2798

えらく否定的な反応ですね。個人でどうやって調査するんですか？理事会が主体としてやらないと無理ですよね？

>2801

ぼったくり管理費を放置しているマンションの方が遥かにネガティブですからね。

ほらね。管理費の高さを指摘したら、その妥当背ではなく、指摘した人間の人格攻撃に話題を逸らそうとする。これは管理会社の手口ですからね。ちなみに変なクレーマーとはどんなクレームですか？

割高じゃないというなら、値段を高くとらざるを得ない理由を説明したらいいのに、それができない。

貴方がそんなに管理費の是正に向けた議論をしたくない理由は何ですか？

[2803: 住民さん1]

デパート相談...それコンサルではなく購入相談ですよね...

普通は弁護士相談、税理士相談なんでも人動くものはお金かかりますよ

[2804: 住民さん1]

だからかからないとこあるし、仮に金がかかったら調査するなと言う主張ですか？

[2805: 住民さん1]

>>2804 住民さん1さん

かからないところを具体的に挙げてください。私はそんな都合のよいところは知りません。貴方自身が調べたいなら分からないでもないですが、利益相反がある相手に委託するべきありません。

私は金かけてまでやる必要ないと考えます。減らせるとしたら稼働率が低い共用部分を無くすか、委託会社を変えることです。貴方ができることは自分で委託会社の相見積もり取れるように候補リストを作り組合に要望書と資料を提出することでしょう。

貴方が調査に否定的である理由を問われるので答えてあげます。私は長期住む予定なので管理修繕に必要なお金は確保しておいて欲しいです。長期視点での価値低下に繋がることは反対します。ただし無駄と思われる固定費は削るべきです。

よろしいですか？

[2806: 住民さん1]

ですから、管理の項目を減らす事による減額ではなく、他物件より高すぎるかもしれない三井の利益分を削るだけなので、管理の質は落ちません。実際に赤坂や麻布などポーターサービスもある同等以上の物件がここより3割近く安い管理費で管理できている現状があります。

減額に関しては調査無料で成功報酬のところと定額のところがあり、持ち出しが嫌なら成功報酬のところに依頼すれば良いと思います。具体的な業者をあげると、どうせ貴方が文句言うだけなので避けますが、検索すれば出てきますよ。

ひとつ聞きますが、仮に調査費が100万かかったとしても、1割削減できれば年間で2000万削減できますが、それでも調査費がもった得ないからやるなという意見ですか？

あと利益相反と言う単語が貴方から出ましたが、管理会社と管理組合こそ利益相反ですよ？つまり、金を使わせたらそれだけ管理会社が儲かるし、管理の質を落とせばその分管理会社の利益です。

[2807: 住民さん1]

要するに貴方が管理修繕に必要と信じてるお金のかなりの部分が、必要な費用に対してではなく、三井の利益に消えているかもしれなかったら、納得できますか？

[2808: 住民さん1]

>>2807 住民さん1さん

三井の利益が法外なら考えものでしょう。その場合は管理会社や警備会社を他の会社に変えることもサービス内容の違いを踏まえて検討になるでしょう。
ただし変更額が僅かであればわざわざ波風立てる必要はないと思いますね。

[2809: 住民さん1]

あと私個人は共益費は仕方ない金額と思うんですよね。これだけ広い敷地やフロアの警備と清掃を1日1000円でやってもらえたらありがたいことですよ。
それに加えて共用施設のメンテナンス、窓の清掃、水や電気代、什器のレンタル代ですよね。
規模考えたら月々数万円でやってもらえているのが有難いと感じます。個人的にはジャグジーは不要です。

[2811: 住民さん1]

広い分、戸数も多いですよ。高級だから共用施設が豊富なのではなく、戸数が多く戸あたりが少なくて済むから共用施設の充実化が可能なんです。パークコートでも戸数が少ないと共用施設なんて殆どないですよ。だから広いから管理費が高いとか、不勉強なだけです。管理会社からすれば高い管理費を信じ込ませられるからいいカモですがね。

いずれにせよ、貴方が仕方ないと思いたいだけなのか、本当に高くても仕方ない理由があるのかは、第三者機関が調査すれば分かること。費用がタダと言われてもそれを否定して、調査に費用がかかる可能性を気にするのに、肝心の毎月かかる、割高かもしれない管理費に対する疑念は気にしないという貴方の感覚が正直、良くわかりません。

[2812: 住民さん1]

金額説明受けてから契約しているわけでしょ？

[2813: 住民さん1]

物件全体で1500万円以上の管理費集めてることになるけど、確かにそこまでかかるとも思えない。契約しても、おかしければ契約を変えるのが普通の感覚では?

[2814: 契約済みさん]

>>2812

管理費下がると何かあんたに都合悪いことでもあるのかよw

[2815: 住民さん1]

>>2813 住民さん1さん

何に使ってるのか組合に聞いたらいいんでは？

[2816: 住民さん1]

>>2814 契約済みさん

別にないけど？

質問に対して回答せず、質問で返す奴にロクな奴おらんな

[2817: 住民さん1]

管理費下げたい人って賃貸に出すか、短期売買で売り抜けたいからでしょ。自分はあまり住まないから無駄なお金は払いたくないと。
でも地権者や長期見込んで住む人はその逆で、上記の人らにも決まったお金を払って欲しいわけですから、平行線になると思いますよ。

[2818: 住民さん1]

そんなに管理費が高いのを問題視するなら、契約前に三井に問いただせば良かったのに。
何故いま匿名掲示板？

[2819: 住民さん5]

管理費下がると都合の悪い人の応戦ぷりが凄いな。
匿名掲示板なのにw

[2820: 住民さん1]

>>2818

いつでもいいけど、今問題になるって管理費が安くなると貴方に何か不都合でもあるんですか？

[2821: 住民さん1]

>>2817


>管理費下げたい人って賃貸に出すか、短期売買で売り抜けたいからでしょ。自分はあまり住まないから無駄なお金は払いたくないと。
でも地権者や長期見込んで住む人はその逆で、上記の人らにも決まったお金を払って欲しいわけですから、平行線になると思いますよ。

ちょっと言ってる意味が分かりませんが、短期売買で売り抜けたい人は関係ないのでは? 管理費が高くなると売りにくいってことは資産性が悪くなると、貴方自分自身で認めちゃってますよ?

決まったお金って、それが高すぎるというこれまでのやりとりちゃんと読んでますか？

[2822: 住民さん1]

>>2819

まあ、見た感じ一人が暴れまくってるようですね。所有者なら安くなって困る人なんていないのにね。

[2823: 住民さん1]

貴方が正式に管理組合に掛け合わない限り誰も動きませんよ

[2824: 住民さん1]

>>2820 住民さん1 さん

いざというときに金が足らないと揉める
貯金は余裕あった方がよい

[2825: 住民さん1]

>>2822 住民さん1 さん

三井が暴利を貪ってるから安くしろと騒いだるのは貴方だけだろ

[2826: 住民さん1]

管理費は安くしたい　→ 賛成
管理費が高すぎる　→ 騒ぐほどでない
三井が暴利だ　→ 根拠不明
コンサルいれたらもっと安くできる　→ 根拠不明
コンサルは無料　→ そんなコンサル知りません
コンサルのあてはない　→ 自分で探してください
管理組合に言っても仕方ない　→ 管理組合のマターです
他の物件はもっと安い　→ 根拠不明、昔の物件は当時の相場で決まってるだけだしここは大規模タワマンなので高いのは仕方ない
ほんとに住民か　→ 住民です
安くてもサービスは低下しない　→ 根拠不明
安くなって不具合あるのか　→ 治安悪化、修繕費枯渇、価値低下を懸念
匿名掲示板で議論することに意味がある　→ 意味ないですから貴方の名前で管理組合に起案して総会決裁に持ち込んで

[2827: 住民さん1]

貴方が何故か値下げに反対しているのだけは分かりました。根拠不明って散々出てると思いますが、認めたくないだけでしょ？ここは住民の掲示板ですよ？

[2828: 住民さん１]

>>2826

【当物件が割高な根拠】
・パークコート赤坂檜町ザ　タワー
管理費坪単価(管理費/平米数)389円
＊ポーターサービス有
・パークコート麻布十番ザ・タワー
管理費坪単価334円
＊ポーター有
・パークコート六本木ヒルトップ
＊ポーター有
管理費坪単価371円
・パークコート浜離宮　ザ　タワー
管理費坪単価380円

広いと管理費が高くなるみたいな書き込みがありましたが、総戸数で分担するので高くはなりません。
むしろ、ここより戸数が少ない麻布や赤坂がポーターサービスがありながら、安いのはおかしいです。
ちなみに、住友の高級マンション「ドゥトゥール」は
１５００戸で管理費坪単価あ292円です。

・パークコート小石川ザ・タワー
坪単価439円

要するに、１?３割、ここより同等以上の物件が安く管理できている実績がありながら、ここが高いのは三井が利益を取り過ぎていると示唆されます。

もっと低い管理費でも十分管理できるかもしれないのに改善しようとせず、ここより高い管理費もあるから平気だというのは損失ではないですか？

高くしなければならない理由があるかないかは第三者の調査によって分かりますが、いずれにせよ、割高である可能性があるのは事実です。それを調査して白黒つけないと、今後物件がある限り永久に機会損失が続いてしまう可能性があります。

【管理費の機会損失を出し続けるデメリット】
今は高くても売れるくらい不動産市況はバブルですが、今後利上げや人口減などで不動産価格が落ちれば、一般のローン購入者層が増えます。ちなみに１０年前と比べれば、分譲坪単価は倍以上になっています。それが、以前のように下がると、管理費など固定費の負担感が出てくるので、相場価格では固定費が高い分、売りにくくなります（資産価値低下）。

ですから、目先の５０００円、１万円をケチるという意味ではなく、今後の長期的な資産価値を維持するためにおいても、管理費減額の改革はやるべきだと思いますが反対ですか？

仮に２割削減できれば、１０年で４億程度浮きます。修繕費上昇もこれだけの財源があれば避けられるかもしれません。それでも、調査や検討すら貴方が否定したい理由はなんでしょうか？

【管理費削減　コンサル】
「マンション 管理費 削減コンサル　成果報酬」
このワードで検索すれば、持ち出しなし、成果報酬の業者がヒットします。もちろん料金がかかるところもありますが、それを気にして、今後続くかもしれない機会損失には目を向けないのは、矛盾していませんか？

＊安くする原資は三井の過大な利益分なので、
管理の質には影響しません。

三井の利益を削って治安悪化という指摘も意味不明ですが、関東の管理費の坪単価の平均はここの半額以下ですが、治安が荒れているのですか？　それと管理費と修繕費は別ですよ。。

基本的なところを勉強された方がいいと思います。
単純に妨害したいからトボけているようにも思えますが、やはり所有者だとは思えませんがどうでしょうか。

[2829: 住民さん1]

管理費の問題は匿名掲示板で討論するのではなく、区分所有者として総会で議論すればよい。早く提起してくださいね。
終了！

[2830: 住民さん１]

管理費の値下げなんて絶対に許しませんよ！

[2831: 住民さん１]

>>2829

貴方が討論しなければいいのでは？

やはりより多くの人が問題を共有しないと改革はできないので、ここで議論するのは有益だと思いませんか？明らかに他物件が安く管理できているのに、このマンションが割高な管理費を営利企業である管理会社から取られていても、問題視せず、コスト意識が薄い住人ばかりという印象は物件の資産価値にとってもマイナスだと思いますよ。リセールや資産価値において、管理費が高止まりしている物件は何かとマイナスです。

[2832: 住民さん1]

>>2831 住民さん１さん

貴方が騒ぐこと自体がマイナスです。
正式な手続きを経てご提案ください。実名と部屋番号出したら相手してもらえますよ。

[2833: 住民さん5]

マイナスだってさ。
誰にとってマイナスなんだろうねw

[2834: 住民さん1]

>>2832

管理費が安くなってマイナスになる人って誰ですか？
別に訴え方の手続きについてだれも聞いてなと思うけど。。

まずは管理費の坪単価が同等以上の物件よりかなり割高なのは数字出ているわけだから、その事実を否定したいなら、根拠出せば?

[2835: 住民さん1]

意味ない話なので終了でお願いします

[2836: 住民さん1]

議事録は閲覧可能と1階掲示板に貼られてました。
管理費の説明は防災センターで教えていただけます。

以上

[2837: 住民さん1]

管理会社が反対派を炙り出したいわけですね。。怖いですね。管理費の減額改革は将来的な資産価値に大きく影響するのでより多くの住人に知ってもらいうねりにすべき問題です。値下げで不利益になる管理会社などの妨害工作には打ちかってほしいです

[2838: 住民さん8]

こんにちは。
管理費の問題は、おそらく住民以外の人が多い匿名掲示板で共有しても改善されないと思うので、総会や管理組合に議題として提出してほしいです。


ところで話変わりますが、部屋の壁に大きめのポスターを貼りたいのですが、傷つきにくい特殊な壁？のようで、普通のテープや養生テープではくっつきません。数日ではがれてしまい、悲しいです。
どなたか、良い方法をご存知でしたら教えていただけませんか。
ちなみにピクチャーレールは別のものを吊り下げていて使えません。
よろしくお願いします。

[2839: 住民さん1]

>>2837 住民さん1さん

妄想が酷い...

[2840: 住民さん1]

>>2838 住民さん8さん

近所のオリンピックに色々接着剤売ってますが見られてはどうでしょう

[2841: 住民さん1]

自演っぽい書きこみだな。壁紙にポスター貼りたいとか、この物件特有の問題でもないのにそこまでして話逸らしたいねのかな？　

その１分後に白々しくレスしてさ。わざと住民さん8とか誰も使わないHNして、自演するにも、もっと上手くやればいいのに。

[2842: 住民さん1]

>>2841 住民さん1さん

別人です

ほんと妄想ですよいい加減にされては？

[2843: 住民さん１]

>>2842

住民さん８の代わりに貴方が別人だと代弁しているの？

管理費が下がる貴方に何が都合が悪いんですか？
そこまで妨害する理由はなんですか？

[2844: 住民さん1]

>>2843 住民さん１さん

妨害してませんよ
まずは過去の議事録資料と管理費の内訳の説明聞いたらいかがですか？ただで教えてもらえますよ

[2845: 住民さん１]

>>2844

管理費の内訳を知りたいのではなく、三井の同等以上の他物件と比べて高いのはおかしく、是正の余地があるということ。

わざとそうやって論点すらしたい理由はなんですか？

[2846: 匿名さん]

>>2832 住民さん1さん

くだらない。真面目に考える気が無いならせめて邪魔はしないで下さい。

[2847: 住民さん8]

>>2841 住民さん1さん

自演てなんですか？
住民8を選ぶのは変ですか？
よくわかりませんが、物件によって壁やクロスって結構違いますよね？
このマンションの壁の材質が以前住んでいたものと違って、今まではっていたポスターがすぐにはがれてしまって悩んでいるのです…。
レスくださった方、ありがとうございます。
オリンピックやドイトで見てみますね！

管理費で騒いでいる人は住民の方ではないようですね。住民なら管理組合に意見できるはずです。

[2848: 匿名さん]

三井に説明を求めても専門用語でけむに巻かれると、どなたかおっしゃってましたが
まずは素人にも分かるように説明してもらった方が良いと思います。単価でみた場合の違いは明らかなので。ただ、この時代に三井の利益が多いので管理費が高いなんてことがあるとはちょっと信じられないです。三井がそんな乱暴な商売しますかね？

コンサルはその後でも良いかと私は思います。成功報酬のコンサルって信頼性はどうなんでしょうね。やるならとことん有料でも徹底的にやって欲しいですね。

[2849: 住民さん7]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2850: 住民さん1]

>>2848

>ただ、この時代に三井の利益が多いので管理費が高いなんてことがあるとはちょっと信じられないです。

意味が分かりませんが、営利企業である三井が利益を上げようとしない理由が今の時代とはどういう意味ですか？　説明はするでしょう。そりゃ。別に違法行為やってるわけでないので、利益率が物件によって違っても企業体としては当然ですし、そもそも利益率なんて出すはずがありません。そんなこと外部に出たらえらい騒ぎです。単純にコンサルの協力の元、他社から見積もりとって提示して三井が飲むかどうかでしょう。あらゆる値段交渉って他社との比較が基本です。

>>2849

>ここの管理費がボッタクリなのは、地権者のテナント分を負担させられてるのが主な理由ですが。

地権者のテナント部の何を負担しているんですか? 地権者のテナントは管理費が無料なんですか? 仮にそうだとしても正直、テナント部にそこまで管理コストが発生するとも思えませんが?

[2851: 住民さん1]

なぜか短時間に管理費議論妨害派が複数HNで増えてるなw

壁紙なんて真っ平じゃないからどんな壁紙でもテープでくっつきにくいの当たり前でしょ