パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[2782: 住民さん1]

調査に費用はかかりませんよ。大抵は減額が達成された割合に応じての成功報酬ですから。

それと、実費でやれとか、どう見ても調査すらされたくない感じがヒシヒシと伝わってくるのですが。。貴方は何者なんですか？

[2783: 住民さん1]

オープン情報で全ての所有者の利益に繋がるかもしれない管理費の合理化問題に対して、
ここで管理費が高いことを問題にするな！言いたきゃ実名で言え！調査は自腹で払え！とか、どう見ても住民じゃない人が混じってるね。。

[2784: 住民さん1]

>>2783 住民さん1 さん

管理費が高いと思うならフロントに書類出されてください。実名と部屋番号が必要です。
調査費用は調査計画案が管理組合で承認されたら管理費から出るのでは？待てないなら自費でやるしかないでしょう。

ここまで説明して分からないならも無理だな。子供が駄々こねてるようだ。

[2785: 住民さん１]

>>2784

いずれにせよ組合員個人が管理会社に外注先に発注する金額の資料を出してもらうことは無理ですよ。

管理会社の管理するフロントに管理会社の利益を損ねる減額の意見がまともに理事会に通るとは私は思えません。貴方が管理会社の立場で、こんな減額や管理費の調査の必要性を求めた意見があります。ぜひ検討しましょう！と馬鹿正直に管理会社が理事長にアドバイスすると思いますか？普通の営業マンならどうやってこの厄介な問題を葬るかを考えますよね。年間だと億単位の売り上げですからね。

貴方がここでそんなにここで議論されたくない理由は何ですか？

私は多くの住民の目に留まるこの掲示板で問題が共有されることが重要だと思いますが、
貴方はどう思いますか？

問題は

・どう意見を出すか

ではなく、

・この物件の管理費が不当に高いかどうか

ではないですか？どう思いますか？

それと、調査費用はかかりませんよ。無料でできる調査をしたくない理由はなんですか？

[2786: 住民さん1]

これだけ大きな建物ですから1日1000円は清掃費や警備費その他諸々にかかるでしょう。
それプラスアルファは各共有面積次第なんだから別に不満言うほどではない。もっと高いところはある。

知らないけどパークコート虎ノ門とかどのくらいかかるんでしょうか。あそこよりこちらは大きいのだからもっと高くなるのは仕方ないがどうなの？

[2787: 住民さん1]

>>2785 住民さん１さん

LINEかslackでやったら？
住民そちらにいるでしょ？

[2788: 住民さん１]

>2786

いや、大きさに応じて負担する戸数も多いいよ。普通は平米単価で出します。
同等の他物件と比較しても３割以上高いのは説明つかないよ。向こうはポーターもあるわけですし。

>2787

名前出すと、管理費の問題を個人攻撃に話をすり替えて終わりだからね。管理費減額の話が出た時に管理会社がやる常套手段なのよ。だから、まずは問題の所在をより多くの住人に周知するのが先決。管理会社に言ってもどうせ理事会には届かないでしょう。だから理事の耳に届くくらい話を大きくしないといけない。

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html

[2789: 住民さん１]

まあ、いやがおうにもここで問題にされたくない人がいるのは確かなようですね。ここは管理会社の統制が効きませんからね。

[2790: 住民さん5]

LINEかSlackなら人目につかないですからね。

[2791: 住民さん１]

パークコート虎ノ門も高いでしょう。要するに、買い手の属性の足元見て管理費を取りやすい新規の物件で値上げしてるんだよ。管理会社が。既存物件は値上げが難しいからその皺寄せで高くなっている。

本来なら、もっと安く管理できるのに、管理費が高くても売れるくらい、属性が高所得層に変わったってこと。だから、管理にコストがかかって管理費が高くなっているのではなく、三井の連結子会社の管理会社を通してより利益を上げたいから管理費が高くなっているという利益相反的な構図。管理費は１年契約だから、割に合わなければ、契約を変えるのは当然。

でも三井は売り上げ落ちるから、必死に妨害しようとする。それが仕事だからね。管理会社の営業マンの仕事は数値上げて、高い契約を維持することだから。

[2792: 住民さん1]

一歩引いてやりとりを見ていましたが、論点は何なのでしょうか？

管理費が下がれば好ましい
→Yesで一致

今の管理費が割高なのか
→他の物件と比べて高いので割高に決まっている
→明細を精査しなければ割高かどうかは現時点では分からない

ここなんじゃないの？割高確定前提で話すからいつまでも議論が噛み合わない。
なお、管理費を下げたくない三井の回し者というのは発想の飛躍や陰謀論ですよ。

[2793: 住民さん1]

>>2792 住民さん1さん

そう貴方の言う通り。100%同意です。
整理ありがとうございます。

[2794: 匿名さん]

割高確定ではなく、仕様上、他のパークコートより高いから外部調査をして、高くせざるを得ない理由があるかないかを探るべきだと書いてますよ。

もちろん三井のまわしものである根拠はありませんが、基本的に管理費が下がるのを嫌がる動機があるのは三井です。

[2795: 住民さん1]

2792です
>外部調査をして、高くせざるを得ない理由があるかないかを探るべき
はい、良いと思います。ただし私には知見がなくて具体的な外部調査機関を知りません。

>管理費が下がるのを嫌がる
そんな人いなくて、単に懐疑的なだけです。適正かどうかを調べた結果、どうせこんなもので下がらないんだろうと思っているのです。私もその一人です。

なので、割高だと言う具体的な証拠がもし出てくれば、考えが変わるはずです。

[2796: 住民さん1]

貴方は他のパークコートと比較して割高といいますが、ほぼ同時期にできた120戸しかないパークコート虎ノ門は管理費610円/平米、駐車場は6万円らしいので、それより大きなここはより高い管理費になります。
しかし実際金額はパークコート虎ノ門よりも安いので、割安とも言えないこともないです。

外部コンサルいれても着手金がかかるでしょう。さらに安くできなくても調査費用は請求されると思いますが、どれくらいかかるか見積もりもらわれてください。議論にしたいなら様々具体的数字をあげてください。

繰り返しますが、固定費が安くなることは歓迎です。不要なものは削りたい気持ちは同じです。ただサービス低下でマンションの治安悪化や価値毀損すれば本末転倒です。

[2797: 住民さん１]

>そんな人いなくて、単に懐疑的なだけです。

本当の住人なら、割高な指摘があって、それが是正できるかもしれない事に対して懐疑的になる動機がありません。是正できればプラスで、調査する事自体、手間でも失うものもありません。得するかしないかだけで、マイナスがなく得をするかもしれない可能性に対し否定的になる必要はありませんからね。

>なので、割高だと言う具体的な証拠がもし出てくれば、考えが変わるはずです。

少なくとも、同等以上の他シリーズより３割近く高いのは事実ですよ。普通の感覚ならそれでまずはおかしいと思うはずです。

>2796

虎ノ門パークコートは戸数がここの1/3以下なので高くなっている可能性はありますが、そもそも最近の不動産価格上昇してい以降の物件は管理費も高くなっています。しかし、これはおかしくて、新築物件のコストも築１０年の管理コストも、１年更新なので、ここまで価格差がある事自体おかしい。管理人の募集賃金から見ても同地域なら物件により差は出ていません。
同じような管理体制とサービスの赤坂や麻布がここより３割やすく管理できて更新しているのに、ここができないことがおかしい。要するに、既存物件の管理費が上げにくいので、取れやすい新築物件から利益を得ていると見るのが妥当です。

貴方は他の新築もぼったくられているから、ここもぼったくられて構わないと思うかもしれませんが、私は思いませんね。資産価値維持のためにも、言うべきことや求めることはしっかり言わないと、管理会社の都合のいい財布に成り下がってしまいますよ。

>外部コンサルいれても着手金がかかるでしょう。

かかりません。成功報酬ですので、減額が達成された時に減額幅の半額が料金相場です。
要するに痛みがなく、逸失利益の取り戻しを期待できるのです。やらないだけ損だと思います。

仮にざっくり年間管理費が２億としてその３割削減できてれば、年間６０００万円。
１０年で６億です。大規模修繕の修繕費値上げも避けられるかもしれません。

機会損失を毎年垂れ流すか、調査して機会損失を取り戻すかどうかです。
貴方が、わざわざ高い管理費の虎ノ門の事例を持ち出してやんわり否定されたい動機が何なのか分かりませんが、私は外部による調査は少なくともすべきだと思いますよ。

[2798: 住民さん1]

>>2797 住民さん１さん

いや、だから、、、貴方が外部調査したいなら勝手にやったら良いじゃないですか。誰も止めてませんよ。
無料なら結構なことですね、迷惑かからない限りはご自由にやられてください。

[2799: 住民さん1]

ちなみに成功報酬とはなんですか？
貴方の話だと減額成功したらそこから支払われるように書かれていますが、調査結果について減額する余地がなかったことが明らかになればコンサルタントはお金を受け取らないということでしょうか？
そんなボランティア精神のあるコンサルタントが世の中いるのですか？

[2800: 住民さん1]

>本当の住人なら、割高な指摘があって、それが是正できるかもしれない事に対して懐疑的になる動機がありません。

割高な指摘とは？？？

[2801: 匿名]

以前住んでいたマンションに変なクレーマーがいて、理事をやっているときに苦労した。

面倒な人がいるマンションはネガティブに感じます。

[2802: 住民さん１]

>2799

少しはネットでも調べられたらどうですか？

>調査結果について減額する余地がなかったことが明らかになればコンサルタントはお金を受け取らないということでしょうか？

そうです。

デパート相談しても買った時しかお金かかりませんよね。

というか、分譲時から減額に着手していないマンションはほぼ１００％減額は可能です。
元々無競争で受注しているわけですから、それだけで本来は減額余地が大きく割高なのです。

>2798

えらく否定的な反応ですね。個人でどうやって調査するんですか？理事会が主体としてやらないと無理ですよね？

>2801

ぼったくり管理費を放置しているマンションの方が遥かにネガティブですからね。

ほらね。管理費の高さを指摘したら、その妥当背ではなく、指摘した人間の人格攻撃に話題を逸らそうとする。これは管理会社の手口ですからね。ちなみに変なクレーマーとはどんなクレームですか？

割高じゃないというなら、値段を高くとらざるを得ない理由を説明したらいいのに、それができない。

貴方がそんなに管理費の是正に向けた議論をしたくない理由は何ですか？

[2803: 住民さん1]

デパート相談...それコンサルではなく購入相談ですよね...

普通は弁護士相談、税理士相談なんでも人動くものはお金かかりますよ

[2804: 住民さん1]

だからかからないとこあるし、仮に金がかかったら調査するなと言う主張ですか？

[2805: 住民さん1]

>>2804 住民さん1さん

かからないところを具体的に挙げてください。私はそんな都合のよいところは知りません。貴方自身が調べたいなら分からないでもないですが、利益相反がある相手に委託するべきありません。

私は金かけてまでやる必要ないと考えます。減らせるとしたら稼働率が低い共用部分を無くすか、委託会社を変えることです。貴方ができることは自分で委託会社の相見積もり取れるように候補リストを作り組合に要望書と資料を提出することでしょう。

貴方が調査に否定的である理由を問われるので答えてあげます。私は長期住む予定なので管理修繕に必要なお金は確保しておいて欲しいです。長期視点での価値低下に繋がることは反対します。ただし無駄と思われる固定費は削るべきです。

よろしいですか？

[2806: 住民さん1]

ですから、管理の項目を減らす事による減額ではなく、他物件より高すぎるかもしれない三井の利益分を削るだけなので、管理の質は落ちません。実際に赤坂や麻布などポーターサービスもある同等以上の物件がここより3割近く安い管理費で管理できている現状があります。

減額に関しては調査無料で成功報酬のところと定額のところがあり、持ち出しが嫌なら成功報酬のところに依頼すれば良いと思います。具体的な業者をあげると、どうせ貴方が文句言うだけなので避けますが、検索すれば出てきますよ。

ひとつ聞きますが、仮に調査費が100万かかったとしても、1割削減できれば年間で2000万削減できますが、それでも調査費がもった得ないからやるなという意見ですか？

あと利益相反と言う単語が貴方から出ましたが、管理会社と管理組合こそ利益相反ですよ？つまり、金を使わせたらそれだけ管理会社が儲かるし、管理の質を落とせばその分管理会社の利益です。

[2807: 住民さん1]

要するに貴方が管理修繕に必要と信じてるお金のかなりの部分が、必要な費用に対してではなく、三井の利益に消えているかもしれなかったら、納得できますか？

[2808: 住民さん1]

>>2807 住民さん1さん

三井の利益が法外なら考えものでしょう。その場合は管理会社や警備会社を他の会社に変えることもサービス内容の違いを踏まえて検討になるでしょう。
ただし変更額が僅かであればわざわざ波風立てる必要はないと思いますね。

[2809: 住民さん1]

あと私個人は共益費は仕方ない金額と思うんですよね。これだけ広い敷地やフロアの警備と清掃を1日1000円でやってもらえたらありがたいことですよ。
それに加えて共用施設のメンテナンス、窓の清掃、水や電気代、什器のレンタル代ですよね。
規模考えたら月々数万円でやってもらえているのが有難いと感じます。個人的にはジャグジーは不要です。

[2811: 住民さん1]

広い分、戸数も多いですよ。高級だから共用施設が豊富なのではなく、戸数が多く戸あたりが少なくて済むから共用施設の充実化が可能なんです。パークコートでも戸数が少ないと共用施設なんて殆どないですよ。だから広いから管理費が高いとか、不勉強なだけです。管理会社からすれば高い管理費を信じ込ませられるからいいカモですがね。

いずれにせよ、貴方が仕方ないと思いたいだけなのか、本当に高くても仕方ない理由があるのかは、第三者機関が調査すれば分かること。費用がタダと言われてもそれを否定して、調査に費用がかかる可能性を気にするのに、肝心の毎月かかる、割高かもしれない管理費に対する疑念は気にしないという貴方の感覚が正直、良くわかりません。

[2812: 住民さん1]

金額説明受けてから契約しているわけでしょ？

[2813: 住民さん1]

物件全体で1500万円以上の管理費集めてることになるけど、確かにそこまでかかるとも思えない。契約しても、おかしければ契約を変えるのが普通の感覚では?

[2814: 契約済みさん]

>>2812

管理費下がると何かあんたに都合悪いことでもあるのかよw

[2815: 住民さん1]

>>2813 住民さん1さん

何に使ってるのか組合に聞いたらいいんでは？

[2816: 住民さん1]

>>2814 契約済みさん

別にないけど？

質問に対して回答せず、質問で返す奴にロクな奴おらんな

[2817: 住民さん1]

管理費下げたい人って賃貸に出すか、短期売買で売り抜けたいからでしょ。自分はあまり住まないから無駄なお金は払いたくないと。
でも地権者や長期見込んで住む人はその逆で、上記の人らにも決まったお金を払って欲しいわけですから、平行線になると思いますよ。

[2818: 住民さん1]

そんなに管理費が高いのを問題視するなら、契約前に三井に問いただせば良かったのに。
何故いま匿名掲示板？

[2819: 住民さん5]

管理費下がると都合の悪い人の応戦ぷりが凄いな。
匿名掲示板なのにw

[2820: 住民さん1]

>>2818

いつでもいいけど、今問題になるって管理費が安くなると貴方に何か不都合でもあるんですか？

[2821: 住民さん1]

>>2817


>管理費下げたい人って賃貸に出すか、短期売買で売り抜けたいからでしょ。自分はあまり住まないから無駄なお金は払いたくないと。
でも地権者や長期見込んで住む人はその逆で、上記の人らにも決まったお金を払って欲しいわけですから、平行線になると思いますよ。

ちょっと言ってる意味が分かりませんが、短期売買で売り抜けたい人は関係ないのでは? 管理費が高くなると売りにくいってことは資産性が悪くなると、貴方自分自身で認めちゃってますよ?

決まったお金って、それが高すぎるというこれまでのやりとりちゃんと読んでますか？

[2822: 住民さん1]

>>2819

まあ、見た感じ一人が暴れまくってるようですね。所有者なら安くなって困る人なんていないのにね。

[2823: 住民さん1]

貴方が正式に管理組合に掛け合わない限り誰も動きませんよ

[2824: 住民さん1]

>>2820 住民さん1 さん

いざというときに金が足らないと揉める
貯金は余裕あった方がよい

[2825: 住民さん1]

>>2822 住民さん1 さん

三井が暴利を貪ってるから安くしろと騒いだるのは貴方だけだろ

[2826: 住民さん1]

管理費は安くしたい　→ 賛成
管理費が高すぎる　→ 騒ぐほどでない
三井が暴利だ　→ 根拠不明
コンサルいれたらもっと安くできる　→ 根拠不明
コンサルは無料　→ そんなコンサル知りません
コンサルのあてはない　→ 自分で探してください
管理組合に言っても仕方ない　→ 管理組合のマターです
他の物件はもっと安い　→ 根拠不明、昔の物件は当時の相場で決まってるだけだしここは大規模タワマンなので高いのは仕方ない
ほんとに住民か　→ 住民です
安くてもサービスは低下しない　→ 根拠不明
安くなって不具合あるのか　→ 治安悪化、修繕費枯渇、価値低下を懸念
匿名掲示板で議論することに意味がある　→ 意味ないですから貴方の名前で管理組合に起案して総会決裁に持ち込んで

[2827: 住民さん1]

貴方が何故か値下げに反対しているのだけは分かりました。根拠不明って散々出てると思いますが、認めたくないだけでしょ？ここは住民の掲示板ですよ？

[2828: 住民さん１]

>>2826

【当物件が割高な根拠】
・パークコート赤坂檜町ザ　タワー
管理費坪単価(管理費/平米数)389円
＊ポーターサービス有
・パークコート麻布十番ザ・タワー
管理費坪単価334円
＊ポーター有
・パークコート六本木ヒルトップ
＊ポーター有
管理費坪単価371円
・パークコート浜離宮　ザ　タワー
管理費坪単価380円

広いと管理費が高くなるみたいな書き込みがありましたが、総戸数で分担するので高くはなりません。
むしろ、ここより戸数が少ない麻布や赤坂がポーターサービスがありながら、安いのはおかしいです。
ちなみに、住友の高級マンション「ドゥトゥール」は
１５００戸で管理費坪単価あ292円です。

・パークコート小石川ザ・タワー
坪単価439円

要するに、１?３割、ここより同等以上の物件が安く管理できている実績がありながら、ここが高いのは三井が利益を取り過ぎていると示唆されます。

もっと低い管理費でも十分管理できるかもしれないのに改善しようとせず、ここより高い管理費もあるから平気だというのは損失ではないですか？

高くしなければならない理由があるかないかは第三者の調査によって分かりますが、いずれにせよ、割高である可能性があるのは事実です。それを調査して白黒つけないと、今後物件がある限り永久に機会損失が続いてしまう可能性があります。

【管理費の機会損失を出し続けるデメリット】
今は高くても売れるくらい不動産市況はバブルですが、今後利上げや人口減などで不動産価格が落ちれば、一般のローン購入者層が増えます。ちなみに１０年前と比べれば、分譲坪単価は倍以上になっています。それが、以前のように下がると、管理費など固定費の負担感が出てくるので、相場価格では固定費が高い分、売りにくくなります（資産価値低下）。

ですから、目先の５０００円、１万円をケチるという意味ではなく、今後の長期的な資産価値を維持するためにおいても、管理費減額の改革はやるべきだと思いますが反対ですか？

仮に２割削減できれば、１０年で４億程度浮きます。修繕費上昇もこれだけの財源があれば避けられるかもしれません。それでも、調査や検討すら貴方が否定したい理由はなんでしょうか？

【管理費削減　コンサル】
「マンション 管理費 削減コンサル　成果報酬」
このワードで検索すれば、持ち出しなし、成果報酬の業者がヒットします。もちろん料金がかかるところもありますが、それを気にして、今後続くかもしれない機会損失には目を向けないのは、矛盾していませんか？

＊安くする原資は三井の過大な利益分なので、
管理の質には影響しません。

三井の利益を削って治安悪化という指摘も意味不明ですが、関東の管理費の坪単価の平均はここの半額以下ですが、治安が荒れているのですか？　それと管理費と修繕費は別ですよ。。

基本的なところを勉強された方がいいと思います。
単純に妨害したいからトボけているようにも思えますが、やはり所有者だとは思えませんがどうでしょうか。

[2829: 住民さん1]

管理費の問題は匿名掲示板で討論するのではなく、区分所有者として総会で議論すればよい。早く提起してくださいね。
終了！

[2830: 住民さん１]

管理費の値下げなんて絶対に許しませんよ！

[2831: 住民さん１]

>>2829

貴方が討論しなければいいのでは？

やはりより多くの人が問題を共有しないと改革はできないので、ここで議論するのは有益だと思いませんか？明らかに他物件が安く管理できているのに、このマンションが割高な管理費を営利企業である管理会社から取られていても、問題視せず、コスト意識が薄い住人ばかりという印象は物件の資産価値にとってもマイナスだと思いますよ。リセールや資産価値において、管理費が高止まりしている物件は何かとマイナスです。