パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[1618: 住民板ユーザーさん8]

上野が無法地帯だとかyahooニュースに出てましたね
これから春に向けてあたたかくなるからハメを外す人が多そうで不安

[1619: 匿名さん]

さすがに播磨坂のサクラも宴会禁止にはなってるけど、絶対ハメはずすやつでてくる

[1620: 匿名さん]

↓話をそらそうと必死な人がいるのでもう一度転載しておきますね。明らかな割高な管理費は今後の資産価値も考えて是正されるべきです。総会や理事会で問題にすべきですね。


同じ広さで赤坂のパークコートと比べても明らかに割高ですね。諸費用入れると赤坂と比べると50%も高い。管理会社はどんな言い訳をしてくるかな?

パークコート赤坂ザタワー　69.46m2　管理費　2万2500円／月（委託(常駐)）全518戸数　＊ポーター付き
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_94793018/bukkengaiyo/?fml...

パークコート文京小石川ザタワー
68.02m2（20.57坪）2万9860円／月（委託(通勤)）諸費用
インターネット定額料金：2640円／月、その他諸費用：2640円／月　571戸
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_95308234/bukkengaiyo/...

白金高輪駅直結でここと同規模のタワマン、白金タワーで75平米でも約半分の15900円。やはりどうみてもここは高いですね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E82X3004/

[1621: 住民板ユーザーさん1]

この至極当たり前のポストも転載します。

普通の区分所有者で自分のマンションの管理の合理化、適正化を否定する人はいませんからね。こんな下品な工作をする管理会社は即効リプレイスしたいですね。

[1622: 入居前さん]

>>1609 匿名さん

賛成。無駄な管理費は一円も払いたくないです。管理会社に寄付する理由は全く無い。

[1623: 入居前さん]

>>1614 住民板ユーザーさん2さん
いっそのことあなたが2倍とか3倍の管理費を気前よく管理会社に寄付してくれませんか感謝しますよ。あと、クレーマーが貧乏人とは限りませんよ。管理費なんかどうでも良かったけど書き込み見てたらだんだん腹が立ってきました。

[1627: 匿名さん]

文京区全体の話はスレチです。

今の話題は割高な管理費をどうやって是正するかです。

[1630: 住民板ユーザーさん1]

軒並み句点がないからわかりやすいね。

[1631: 入居前さん]

ここは検討板では無いので値下がりが嬉しいなら検討板に行っていただけますか？ここで値下がりの相談してもしょうが無いですから。同じものを検討板にも貼ってらっしゃいますよね。そっちでやって下さい。
ともかく管理費の件は三井にきちんと説明責任があると思います。

[1634: 住民板ユーザーさん3]

[No.1601～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・情報交換を阻害
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信

[1635: 住民板ユーザーさん1]

またネガが混じって工作してるのか
組合と住民同士の対立狙いかな

[1636: 住民板ユーザーさん4]

>>1620 匿名さん

その他諸費用って何ですか？笑

[1637: 匿名さん]

同シリーズのマンションより明らかに割高な管理費を是正するというのを反対する人なんて本来いないはずなのに、どういう神経してるんだろうな。

港区が成金とか言いながら、割高な管理費を是正するのは貧乏人って言ってることも矛盾するし。。やはり管理会社なのかな。三井ってこんなにバカな会社だったのか？

[1638: ご近所さん]

んー
安くなるのは大歓迎です。
しかし他と比べるのはどうなんでしょうね。
銀座の焼肉屋に行って、何軒か向こうの焼肉屋のカルビは2000円なのになんでこっちは3000円なのか？と言ってるのと同じような気がする。
しかも購入時点で金額は分かっていたはず。
食べ終わってから、何で向こうの店より高いのか？と言ってるのと同じ気がするのは俺だけかな。
しかし提案して安くなるなら一票入れます。

[1639: 匿名さん]

>>1638

それは検証すれば分かること。検証するのも反対なんですけ？

管理費は今後払い続けるこれからのサービスをどうするかと言う問題なんで次の契約でどうするかと言う問題ですよ。

なんでそんなに管理費の見直しに反対するんですか？安くなるのを本当に歓迎してますか？

[1640: 入居予定さん]

>>1639 匿名さん
その言い方っていかがなものでしょう。

安くなるのは大歓迎でそのために1票入れるという人に敵対心むき出しで。

そのような姿勢では管理組合相手に勝ち取る以前に誰も賛同しませんよ。

たかだか匿名投稿の板の中でも孤立してます。

正当なことをしているからと言っても支持を得られないことも多いです。

[1641: 匿名さん]

>>1638

これは大歓迎の言い方ではないですね。訳のわからない焼肉の例えで非合理な価格差を正当化してますよね。誰が読んでも煽りか荒らしです。

書き込んだ瞬間すぐに、「参考になる」のカウントが上がってますが、自演は見苦しいですよ。また削除されますよ。

[1642: 周辺住民さん]

ここであれこれ言ってもネガを娯楽にした連中に食い物にされるだけだからほどほどにしとけよ。権利者だけで結成する管理組合に粛々と提言すればいい話で、その中に反対派がいても基本的に負担は全世帯で行うんだから利害一致。結果がどうなろうがある程度納得できるだろうに。今ここで見えない敵と戦う必要はない。

[1643: 匿名さん]

いや、入居後は掲示板も一気に寂れるものだから、問題をより多くの人に周知させるためにもここで問題視することは極めて重要。

[1644: 匿名さん]

>>1638 ご近所さん

例えば食べたのが同じチェーン店、例えば牛角だったら値段が違うとおかしいですよね。同じサービスを三井がやっててマンションごとに値段が違うのはおかしいですよね。それを三井に説明してもらえば良いかと。

[1645: 契約済みさん]

>>1634
証拠隠滅は感心しないな

全国的に地価が去年ピークで今年はマイナス、これは事実だ

[1652: 住民板ユーザーさん1]

[No.1646～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1653: 匿名さん]

新しいほど管理費が高かったら昔の物件はどうやって管理するんだよ。

清掃費や管理人の人件費が物件の築年数で変えられたら堪らんよ。

まあ住人じゃないと思うが管理会社だとしたら三井もいよいよヤバいな。

[1654: 入居前さん]

>>1653
建物の管理が清掃費や管理人の人件費だけだとでも思ってるの？
おたくはまず比較する二つのマンションの設備数・技術レベルを調べてからいいなはれ
蛍光灯の数の比較すらしない内から「おなじだおなじだ」は正直失笑もの。

[1655: 住民板ユーザーさん1]

>>1650
全く同じというならそれを示してみては？
悪いけどどのレスをみても「どこにどういう設備がありその整備にいくらかかり、清掃費はどこからどこまでをどう掃除するからいくらかかり」ということはどこにもかかれていませんね？
たかだが戸数を比べて同じだーって言ってるようにしか見えません。
繰り返しますが「何がどう全く同じ」なのですか？具体事例を列挙してください。

[1656: 匿名さん]

>>1654-1655
いちいちHN変えて必死だな。また削除されるぞw

>建物の管理が清掃費や管理人の人件費だけだとでも思ってるの？

じゃあ、何が赤坂のパークコートより金がかかってるんだ？少なくとも金のかかる人件費で言うと、こちらはポーターがいないぞ？

同じじゃないと言ってるだけで、３割以上も高い根拠にならなだろ。こちらが高い要素を一つも示せないのに、なんで比べらないからと言って、こちらの方が高いと言い切れるんだ？

全く同じなんて誰も言ってないし、同等と全く同じは違う。比べられる範囲で比べないと比較なんてできない。バカは黙っていようね。

[1657: 匿名さん]

>>1655 住民板ユーザーさん1さん

全く同じかどうかを示すのは三井の責任で説明してもらう必要がありますよね。赤坂も同じ三井が管理してるんですから具体的に説明するのは管理会社の三井の責任ですよね。なんでそんなに向きになって反論されるのか理解できません。おんなじサービスで管理費が下がるのが不満なんでしょうか？

[1658: ご近所さん]

牛角など様々なチェーンでも立地によって価格が違うのは知らないの？
同じ三井だからといって同じではない。
個々に設定しているのでしょう。
高いと感じるのかも人それぞれでしょう。
大歓迎か小歓迎か分からんが一票には変わらない。
そして何もかも自演自演と言ってるのもどうなんだ。
そもそも管理費等金額分かっていて購入してるのでは？
物件だって価格見て購入決めてるでしょ。
まさか契約当日に何でこんなに物件自体高いんだ？とは言わないよね。

[1659: 住民板ユーザーさん1]

>>１６５７
だーから
君はまず蛍光灯の数すら数えていないだろう。
もちろん蛍光灯の数ってのは例えだよ？それが管理費に直結するなんて極端なことは言わんが、そんなところすら早速違いが出てくるのに何を以って「まったく同じ」なんていってんのってこと。
しかも三井が「まったく同じです」といってるならまだしも「まったく同じなのに」といってるのはきみ。きみのただの妄想。なんで三井にきみの妄想の説明責任があるんだよ。ほんとちょときみ病院行った方がいいよ。

[1660: 住民板ユーザーさん1]

>>1657
もう少し現実的なことを言えば清掃の対象となる共用部の広さは？　その清掃の仕方は？　必要になる器具・業者レベルは？　君は全部調べて「まったく同じ」といってるの？　じゃあ教えて、示してごらん？

エレベーターの基数は？　セキュリティ機構は？　その業者は？
駐車場・駐輪場の数は？　そのセキュリティ機構は？　その業者は？
ほらぱっと思いつくだけでこれだけあるぞ？

お次はこれだ、アクアラウンジの有無は？　ブックラウンジの有無は？　託児所の有無は？　フィットネスの有無は？　これらの管理にかかる金額の比較はどう計算したの？
ほらほらどこがどう「まったく同じ」なの？　答えてごらんよ

[1661: 住民板ユーザーさん3]

確かにアクアラウンジとかいう成金趣味丸出しのあの余計な施設は確実に足ひっぱってるね。
これ一つとっても既に「まったくおなじ」とは言えない。管理費をただはいはいそうですかと受け入れるのに待ったを掛けるのは別に悪いことじゃないけど、ちょっと考えがたらないよね。視点がお粗末というか。
何より売り切れない内に購入に手を付けておいて後から高い！下げろ！はモンスタークレーマーでしかないと思う。

[1662: 匿名さん]

>>1658-1661

頭おかしいな。立地って赤坂より春日の方が高いわけないだろ。
オタクどこ住んでるの？

色々調べないとわからないと言ってるだけで、こっちのマンションが３割以上他赤坂より高い理由を一切言えてないの分かってる？赤坂だって他のマンションも金かかってる水景はあるよ。

あんた以外のほぼ全員は管理費は費用対効果が見合って、最低限、相場並の管理費を望んでるわけ。同じ三井でここより条件が良さそうな赤坂より３割り以上高ければ普通の人はおかしいと感じるし、不愉快に感じる。

それから、蛍光灯なんてないぞw

[1663: 住民板ユーザーさん2]

物件価格が高いというクレームと、管理修繕費の見直しという話を混同している時点でお察し

[1664: 住民板ユーザーさん2]

とにもかくにも発想が幼稚。
戸数と階数くらいしかみずに「おなじような建物なんだからサービスも同じに違いない！」って小学生かよ、と。

[1665: 匿名さん]

>>1660 住民板ユーザーさん1さん

なんとまあ。微妙なすり替えですね。

全く同じサービスで値段が違うのものがあれば問題だと書き込んでるんですが。
大丈夫ですか？興奮しすぎでは？広さが違えば単価で計算すれば良いだけですよね。

清掃の仕方も業者のレベルも選ぶのは全部三井がやってるんですよね。
同じかどうかは三井しかわかりませんよね。

そんなに興奮しなくても三井は納得のいく説明を持ってると思いますよ。

大手ですから全く同じ仕事でマンションの新旧だけで値段を上下させるなんて乱暴なことはしないですよ。そんな三流管理会社がするようなことまさか三井はしないですよね。

貴方の書き込み読むと何か痛いところを突かれて、言い返してる必死感がにじみ出てるので「三井ほんとに大丈夫か？」ってこっちまで心配になるので止めてもらえますか？
答えてもらう必要はありませんよ。

[1666: 住民板ユーザーさん1]

>>1665 匿名さん

腹落ち感が圧巻。

[1667: 匿名さん]

↑もういいからどっかいってくんない？

[1668: 匿名さん]

パークコート赤坂や檜ザタワーよりこちらの方が高級なんてありえんよ。

[1669: 匿名さん]

情報を共有したいんですが、管理費㎡単価569円。修繕積立金㎡単価130円ですよね。

[1670: 入居予定さん]

>>1669 匿名さん
修繕積立金㎡単価130円はOK
管理費㎡単価439円では？

[1671: マンション検討中さん]

管理仕様は勿論、駐車場の附置率や駐車場の利用料収益を管理費補填にどの程度使っているかなど、マンション全体の収支を比較しないと意味無いです。都心部は駐車場の利用料収入が大きいので、管理費だけで他のマンションと比較、高い安いを議論しても意味無い。

[1672: マンション検討中さん]

勘違いクレーマー君がイキって、管理会社のリプレイスだーとか暴走されるのだけは勘弁ですね。それだけは阻止しないと。

[1673: 匿名さん]

赤坂の方が駐車場安いのかよw

[1674: 匿名さん]

管理会社関係者かただのバカかはよくわかりませんが、管理内容の妥当性の検証や合理化を否定するような理解に苦しむ人は無視して、管理会社の食いものにされないように、監視していく必要はあると思います。

[1675: 住民板ユーザーさん8]

地権者の方は、3月ではなく4月に入ってから入居ですか。

[1676: 住民板ユーザーさん1]

管理会社のリプレイスに向けた動きを阻止しようとする人って、どういう属性の人だろう。

[1677: 匿名さん]

管理会社関係者なら分かるけど、あまりに言ってることがバカげてますよね。

[1678: 住民板ユーザーさん1]

匿名さんは入居者ではないんですよね
それならどちらでもいいじゃないですか

[1679: 住民板ユーザーさん1]

>>1677 匿名さん

まさか既に内定しているこの物件の管理会社関係者が、あなたの正論を延々否定して、けど毎回こっぱみじんに論破し返されて最後は毎度お馴染みすり替え投稿ばかりするとか、そんな訳ないですよね。
どちらでもいいじゃないですか、とか言ってる人も管理会社関係者な訳ないですよ。見込んでる売上が減るリスクにひたすら慄き、その反動で相対的な管理費の高さを正当化する訳ないですよ、マトモな管理会社関係者なら。

[1680: 匿名さん]

>>1679 住民板ユーザーさん1さん

ちょっと何いってるかわなんない。

[1681: 住民板ユーザーさん1]

わからないんじゃなくて、わかりたくない、でしょ。そもそも1677さんに言ってるのでわからなくていいよ。

[1682: 住民板ユーザーさん4]

誰が読んでも意味がわからないと思う。。

[1683: 住民板ユーザーさん1]

わからないと言うあなたの気持ちが、私にはなんとなくわかるよ。

[1684: 住民板ユーザーさん1]

私には何となく分かるといってる人の気持ち、何となく分からんでもない

[1685: 匿名さん]

専門家の方にお聞きしたいんですが、赤坂との管理内容の違いを教えて欲しいと管理組合の総会とかで三井に頼んだら開示してもらえるものですか？

[1686: 匿名さん]

違うマンションの契約内容の開示は難しいですが、万一知り合いがいれば、総会資料などである程度の内訳は分かるので、割高であれば是正を求められると思います。

いずれにせよ、契約時の状況や仕様が違うとか言い逃れするでしょうが、外注を毎年更新できていると言うことはこのマンションの管理費発表より後なので、おかしいとなりますよね。

リプレイスをちらつかせるなど、主導権を握ることが肝要です。値下げに応じないならさっさとリプレイスした方が付き合ってるだけ資産価値低下になると思います。

[1687: 入居予定さん]

管理費の件
三井の某タワーマンションでも、三井の管理費が問題になったそうです。
三井は妥当だと説明したそうですが、相見積もりを取ったところ相当下がり、慌てて三井も同様に下げると云ったそうです。
住民の中には高くても三井の管理にしたいとう人がいたそうですが、管理のレベルを落とさなければ、他の管理会社にしてもグレードは落ちません。
管理費の説明を素人が聞いても、プロには勝てません。
当初の見積りは余裕をみているはずですし、今年は特殊要因もあるので、2，3年後に、相見積もりを取るのが現実的かと思います。
あと再開発の場合、商業部分との管理の取合いにおいて、既に負けている場合があります。これを修正するのは極めて難しいと思います。
いずれにしろ、管理費が高いので是正が必要との住民間での意識づけは必要かと思います。

[1688: 匿名さん]

高い理由を聞いても言い逃れを聞くだけになり、あまり意味がありません。同品質の他の物件と比べて高いかどうかが客からみた判断の全てです。

スマホだって液晶やカメラや通話の品質で価格の妥当性を決めるのではなく、同品質の他のスマホの価格帯と比べて判断するのと基本的に一緒です。管理はオーダーメードの一点ものでも同品質の物件は他にあって、その水準で比べられます。戸建ても基本的には同じ戸建てはありませんが同水準の戸建てと比べて金額の妥当性を検証します。

交渉の仕方としては、3割下げなければ、他社で見積もりをとって３割以下になればその時点でそちらに移ると通告し、あとで下げた金額提示してももうチャンスをあげない旨を言えばいいと思います。そして実際そうしたらいいと思います。

繰り返しますが、高い理由を聞くのはナンセンスです。

[1689: ご近所さん]

>>1670 入居予定さん

結局単価はこれで合っているのか？

[1690: 匿名さん]

>>1689 ご近所さん

住民なら知っていること。

[1691: 匿名さん]

住民でなくても管理費を平米数で割れば平米単価は出ますよ。若干部屋や階数によっても変わってくるでしょうから一概ではないですが、おおむね分かります。

[1692: 住民板ユーザーさん2]

今日現地見に行きました。
もう三田線改札まで出入りできるんですね。
マンションエントランスまで入っちゃいました。
店舗名も、テープで隠してるところがちらほら。
何が入るか気になります(^^)←覗き込んだけどチラッととしか見えなくて判読不能(^_^;)

[1693: 住民板ユーザーさん8]

お引越し、始まってますか。

[1694: 住民板ユーザーさん1]

住みまくりですよ

[1695: 住民板ユーザーさん1]

画像アップロードキボンヌ

[1696: 入居済みさん]

ここ住民板なんで、そのうちに自分で確認できますよ。ここに画像載せるなんてネガの餌になるだけなんで止めましょうね。

[1697: マンション掲示板さん]

>>1692 あのテープは店舗名じゃなくて「クリニック」を隠してるんだよ まだ入居してないレストランは隠されてないのにわざわざクリニックだけ隠すってことは、クリニックは出店延期になったんだろ

[1698: 住民板ユーザーさん8]

夜でも見学者多いな
若いやつがやたら多い

[1699: 検討板ユーザーさん]

昨日南北線８番出口横のファミマの前でさっそく新入社員らしき若者が夜中まで騒いでたけど、スーパー開店したらグリーンバレーで騒ぎだすよ

白山通りの反対のローソンでいつも酒缶山積みで酒盛りしてるやつらもくるよ

[1700: 入居済みさん]

>>1698
「見学者」？　勘違いするなよ自意識過剰クン
グリーンバレーは公開空地であり、ノーステラスB2?2FMは誰もが使用するビル施設なんだよ
見学者でもなんでもない、正当で当然の権利を有する使用者だ、自惚れるのも大概にしとけ
住民のレベルが下がる

[1701: 住民板ユーザーさん4]

>>1699 検討板ユーザーさん
そういうのは警察に通報すればすぐにおい払ってくれますよ。

[1702: 住民板ユーザーさん8]

グリーバレーで酒盛りしてそのままビール缶片手にマンション探検してるアホ若者数人いたよ
怖かった

[1703: 入居済みさん]

公開空地ですから誰でも使ってかまわないと思います。ただし、見えない所に結構カメラついてますからやり過ぎると防災センターからすぐに警察に通報されると思います。どちらも良い気分では無いですね。住人と一緒にオートロック突破しようとかすると間違いなく捕まるので止めましょうね。そんな人はいないでしょうが。

[1704: 住民板ユーザーさん1]

誰でも通って良いことと酒盛りすることは同義ではありません

[1705: 入居済みさん]

そんな常識がないから酒盛りするし、夜中バカ騒ぎするんだよ
警察よぶとか監視カメラがあるとか、条例があるとかそんなことはバカには無意味
どんな温室で育てばそんなお花畑脳みそになるのか？

[1706: 住民板ユーザー]

>>1705 入居済みさん
警察呼ぶのが無意味ってなんでですか？
あと最後の一言いります？

[1707: 契約済みさん]

■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
住民専用のSlackのご案内です。

https://docs.google.com/forms/d/1tgz8xAisMfXLlsrZhD2Ji4EzH6Yatt1MOYhE1...

契約者でないと知りえない（秘密の合言葉）がわからなければ参加できません。
フォームに【メールアドレス】と正しい【秘密の合言葉】が記入できたら、Slackから招待メールが届きます。

わからないことがあれば質問してください。
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

[1708: 入居済みさん]

もう入居してます。白山通り側ですが静かですよ。安心して下さい。

[1709: 入居済みさん]

引っ越しは2トン車指定なので（頑張って2トンロング）荷物が多いと台数が増えて大変かもです。

[1710: 入居済みさん]

タイルが白っぽいので髪の毛とか小さなゴミがすごい目立ちますので神経質な方は
ラグを用意した方が良いかと。

[1711: 入居予定さん]

入居が早い人ってなぜですか？私は7月以降の入居なのですが

[1712: 住民板ユーザーさん1]

>>1711 入居予定さん

あなた本当に契約者ですか？
入居じきは全員説明受けてるはずですけど

[1713: マンション検討中さん]

>>1712 住民板ユーザーさん1さん
地権者が一般契約者よりも早く入居することをご存知無かったということではないでしょうか

[1714: 住民板ユーザーさん1]

>>1713 マンション検討中さん

そんな人おらんでしょ
MRでも丁寧に説明されましたし、いまネット上で売買されたり賃貸募集したりする部屋も入居可能時期かかれていて説明聞けますし

[1715: 住民板ユーザーさん2]

>>1707 契約済みさん
購入者です。参加希望で合言葉入力しましたがメール一向に来ません…。招待メール届くのに時間ってかかりますか？
合言葉間違いないはずですが…。

[1716: 住民板ユーザーさん2]

>>1715 住民板ユーザーさん2さん

すみません、無事参加できました。

[1717: 契約済みさん]

>>1716 住民板ユーザーさん2さん
人力で内容を目視確認し、招待メールをお送りしてますので、招待メールが遅くなりましたことご容赦ください。