パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[1472: 住民板ユーザーさん1]

>>1471 匿名さん

1470です。
個人的には東大理1理2よりは地方国立医学部の方が入るの難しいと思います。もう少し言えば理系は京大阪大の方が良い思ってます。
地方で豊かに暮らして地方国立医学部に行くのも黄金ルートですよ。

私には幼稚園や小学校の私立の価値はよく分かりません。各家庭の事情と価値観によるのでわざわざここで話すことでもないです。

[1476: 匿名さん]

[No.1473～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信ため、削除しました。管理担当]

[1477: 匿名]

このマンションほんと都合の悪いレスすぐ削除するよな

[1478: 住民板ユーザーさん7]

>>1477 匿名さん

あんたやないならスタッフだよ

[1479: マンション比較中さん]

契約者以外は住民スレに投稿してはいけません。

[1480: 匿名さん]

>>1479
だったらIDパスワード制の掲示版でもいけよ世間しらずのあんぽんたん

[1481: 住民板ユーザーさん3]

>>1480 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

２．住民板
マンション契約後の方、入居済の方専用。
上記以外の方は、投稿できません。

世間を語る前に最低限の掲示板ルールは守って下さいね。

[1482: マンション比較中さん]

>>1480 匿名さん
社会生活できていますか？ごみの分別されていますか？エスカレータで女の子におかしなことしてませんか？早く寝て三食食べて仕事したほうがいいですよ。

[1483: 匿名さん]

>>1481 住民板ユーザーさん3さん
おれが住居者じゃないことを証明してみろよ

[1484: 匿名さん]

東京コロナ1日2千人超え
緊急事態宣言
春日駅も通る大江戸線クラスター発生で確実に工事止まるねこれは

[1485: 住民板ユーザーさん1]

>>1483 匿名さん

住居者ならslackきたら？

[1486: 匿名さん]

地権者住戸は3月入居ですよね。その時点で外構も含め、完璧に仕上がっているのでしょうか。

[1487: 匿名さん]

>>1486
このコロナ禍で予定通り竣工するなんて随分お花畑思考してるね、今日はスーパーがコロナ感染源になることが報道されたし、これからどんどん感染者は増え工事もじきとまるよ

[1488: 入居予定さん]

>>1486 匿名さん
来月、内覧会なのですくなくとも内装は完了してると思いますよ。あと、引っ越しは4月の予定です。うれしそうに工事が止まるっておっしゃってる方は購入者ではないんでしょうね。

[1489: 住民板ユーザーさん3]

>>1488 入居予定さん
地権者住戸は、3月入居予定と聞いているのですが。
1か月延びたのでしょうか。

[1490: 住民板ユーザーさん1]

3月末から入居開始だから4月入居の人が多いんでは。
ちな住民じゃない人はカキコしちゃダメだよ。

[1491: 匿名さん]

南側に植栽が植えられましたね。白山通りに面したカバーが少し取り払われて、玄関が見えています。かっこいいです！

[1492: 住民板ユーザーさん8]

購入したのですが、Slackの招待ってメールで来てるのでしょうか。インテリアはコーディネーターさんが選んでくれたものをそのまま購入したら損でしょうか。ご教示いただけますと幸いです。

[1493: 入居予定さん]

入居するまでに無いと困るものは三井に頼むことにしました。カーテンとかですね。入居してからでも間に合うものは入居してから考えようと思ってます。損得は分かりませんが結構な値段しますよね。

[1494: ご近所さん]

3月末日引渡しで引越しは同日にはやらないでしょ。
だから４月入居だよ。

[1495: 匿名さん]

角部屋の方。テレビの置き場所は、どこになさいますか。
参考にさせていただきたいので、教えていただけると嬉しいです。

[1496: 住民の人に質問したいさん]

T急Sか、S城I井が入るのですか？

[1497: 住民板ユーザーさん8]

ネガは書いちゃダメだってば

[1498: 匿名さん]

>>1496 住民の人に質問したいさん
今日、工事の進捗メールが入っていましたね。
スーパーの情報も早く教えてほしいです。
どこに聞けばいいでしょう。
知ってる方いますか？

[1499: 入居予定さん]

>>1495 匿名さん
同じく検討中ですが窓側に置くことになりそうです。

スーパーはもう決まってますよ。ここに書き込むのは止めて置きます。
知ってる方はSlackに書き込んであげて下さい。地権者はSlackに入れないので。

[1500: 住民板ユーザーさん3]

>>1499 入居予定さん
ありがとうございました！

[1501: 入居前さん]

>>1499さま
やはり、Мэйдзи-я？

[1502: 住民板ユーザーさん3]

>>1501 入居前さん
Мэйдзи-я　ロシア語で明治屋。
さて、どこに決まったかな。

[1503: 住民板ユーザーさん]

>>1499 入居予定さん
スーパーの公表の時期は？
あるいは開店するのはいつ頃か分かりますか。

[1504: 住民板ユーザーさん8]

地権者がマンションでめっちゃ仕切りそう。

[1505: 住民板ユーザーさん8]

一般契約者入居後は完全フェアです。さらに一般契約者の方が人数多いので気にしなくていいですよ。

[1506: 住民板ユーザーさん1]

マンションの規約変更には、3/4 以上の住民の賛成がいるから、地権者に仕切られているというのはあながち間違いではないかな。
民主主義でも、強い政党、っているよね。

[1507: 住民板ユーザーさん8]

>>1506 住民板ユーザーさん1さん

言い換えると
マンションの規約変更は一般契約者の意見が反映される可能性が高くなり地権者は仕切れないという表現は方が近いのでは。ただ入居前の段階ではマンションの設計に何の不満もなく、地権者と一般契約者は仲良くやれると思ってます。何も心配してません。

[1508: 住民板ユーザーさん1]

管理規約なんて膨大にあるからほとんど読んでないけど、地権者に有利の規約とかがなければいいなあ。
例えば、商業施設の管理費までマンション住民が負担する、みたいな。
喚いたところで絶対変更なんてできないし。

[1509: 住民板ユーザーさん8]

>>1508 住民板ユーザーさん1さん

住民で無い奴発見乙
書き込まないように

[1510: 匿名さん]

>>1508 住民板ユーザーさん1さん
膨大にあるというより管理規約もって無いよね（笑）

[1511: 匿名さん]

>>1508 住民板ユーザーさん1さん
購入者のふりをしてまで変な書き込みするのは何でなんだろうね

[1512: 匿名さん]

普通の書き込みに見えるけど、ちょっと過剰反応しすぎじゃないだろうか。
これじゃあ、不利な管理規約があると住民自らバラしているようなもんだろ。

[1513: 住民板ユーザーさん1]

住民以外は書くなよ
掲示板のルールすら守れなくなったか

[1514: 口コミ知りたいさん]

ほんとほんと最低限のルールは守れよ。どこが普通の書き込みだよ。だったれ具体的にどこが変な規約なのが指摘しろよ。規約もって無いくせに。

[1515: 住民板ユーザーさん8]

>>1505 住民板ユーザーさん8さん
先に入居しだすし、牛耳りそうかな。
近所付き合いとかあっさりでいいのに、会とか開いたり、昔の人たちがやりそうな深い付き合い方されると苦痛。
思い過ごしだといいけど。

[1516: マンション検討中さん]

横からすみません。スーパーについてご存知の方、何かヒント頂けないでしょうか…。検討スレで食彩館との情報もあり、聞いたことないスーパーでしたので戸惑っています…

[1517: 住民板ユーザーさん1]

>>1516 マンション検討中さん

ネット検索しても出ないでしょ

[1518: 住民板ユーザーさん8]

>>1515 住民板ユーザーさん8さん

ワイ牛丸焼き大会とか飲み会とか楽しみなんやが

[1519: 内覧前さん]

>>1518 住民板ユーザーさん8さん

コロナが片付くまでは無理でしょうね。

[1520: 住民板ユーザーさん2]

＞マンションの規約変更には、3/4 以上の住民の賛成がいるから、地権者に仕切られているというのはあながち間違いではないかな。

おれもあんまし悪くは言いたくないけど、南東の角部屋を遠慮なく独占した地権者集団だからね…

[1521: 匿名さん]

>>1518
このコロナ禍が春に収束してるとは思えないし、外とはいえ会食なんて絶対無理と思うよ
案内張り紙や準備作業見つけたらTwitterに晒上げて警察にも通報するわ

[1522: 匿名さん]

>>1520 住民板ユーザーさん2さん
いやしかし、しつこいね。だから地権者に有利になってるのは何条なの？
一人何役やってるか知らないけど恥ずかしいよ。

[1523: 住民板ユーザーさん1]

結局テナントは何が入るのかな。
タイミング悪くコロナで新規出店抑えてる業態もあるから心配です。

[1524: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1525: 住民板ユーザーさん8]

キッチンのメーカー/製品名教えて下さい。

[1526: 住民板ユーザーさん6]

どなたかslackにテナント情報のアップデートを頂けませんでしょうか

[1527: 匿名さん]

タカラスタンダード

[1528: 住民板ユーザーさん8]

>>1526 住民板ユーザーさん6さん

なんでslackに書かないの？

[1529: 匿名さん]

slack に参加すればスーパーやテナント情報がわかるのですか？

[1530: 住民板ユーザーさん5]

>>1529 匿名さん

スーパーについての書き込みありましたよ。
検討板では触れられていないので、あちらには実際の契約者はほとんどいないと思われます。

[1531: 質問です]

すみません、質問です。
slackに登録すればテナント情報や住民の情報交換が見れるのでしょうか？
色々情報が気になるのですが、アドレスなどの個人情報が必要とのことで登録するか迷ってます。
どんな情報が知れるのか教えていただけますと幸いです。

[1532: 匿名さん]

しかし管理費の高さ何とかならないですか？共用施設が理由にされてますが、スケールメリットを考えればやはり高い。ここまでの規模なら、管理組合が直接スタッフを雇用した方が遥かに安い。現状、マンション管理はほぼ人件費なのでスタッフは外注先、管理会社の孫請け状態で、おそらく管理費の半分程度はそれぞれの会社の利益の為に支払っている状態。エレベータの保守など設備関係のメンテは外注せざるをえないが、それでも管理会社を通さず直接契約をすれば2-3割はコストカットできるはず。清掃や管理員は求人出して直接雇用をした方が人材の質でも上回るはず。

現状、管理費だけで月1500万円ほどになる。うまくやれば半額くらいにはなるはず。

維持費が高いと利回りからも資産価値にも影響する。理事会で問題にしてもらいたい。

マンション管理士など、管理費削減コンサルは絶対入れた方がいい。今削減しないと、損をし続けることになり、区分所有者の逸失利益が大きくなる。

本来、デベロッパーから無競争で直請けした管理会社は元々、割高。エレベーター保守費だけでも独立系に直接発注するだけでだいぶ削減できるはず。

[1533: 住民板ユーザーさん1]

>>1532 匿名さん

重要な視点です
早々に管理組合総会に上程して審議してもらいましょう

[1534: 住民板ユーザーさん1]

>>1531 質問ですさん

個人情報を差し出すのが嫌なら諦めなさい

[1535: 住民板ユーザーさん5]

>>1531 質問ですさん

アドレスはフリーメールの捨てアドレスで登録すれば良いのでは？

[1536: 住民板ユーザーさん5]

>>1532 匿名さん

理論的には仰る通りなんですけど、これだけの規模の管理組合を、質を維持して自主的に経営していくのは大変だと思います。お金払って大企業に管理を丸投げした方が安心感もブランド力もあるような気がします。
自分は楽さと快適さを求めてマンション暮らしをしているので自分で住宅保全していくのは正直面倒です。

ところで、契約者専用スレッドが活性化すると、検討スレッドは落ち着くのですかね。そうであれば、積極的に書き込んでいこうかと思います。
入居楽しみです！

[1537: 匿名さん]

>>1536

別に自主管理までしろとは言いませんが、基本的に管理会社は管理組合とは利益相反の関係なので、管理会社はセービスをカットすればするほど利益につながる構図があることを忘れてはいけません。人手不足だ、原材料費高騰だとか、住民側はかくにんしようもないことを理由にカットをせまってくるのは多くのマンションが経験しています。

安心感とブランド力にすがっているつもりが中身スカスカの管理にもなりかねません。基本的に管理会社は妄信してくれて、物言わぬ住人ほどありがたいものです。

削減コンサルを入れれば、分譲時の管理費からはサービスを変えずに3割近く安くできるのが相場です。そしてそもそも貴方自身が住宅保全のんてする必要はありません。いずれにせよ理事会の仕事であり、管理費の削減は単に割高だった委託管理費の見直しですよ。

[1538: 匿名さん]

同じ広さで赤坂のパークコートと比べても明らかに割高ですね。諸費用入れると赤坂と比べると50%も高い。管理会社はどんな言い訳をしてくるかな?

パークコート赤坂ザタワー　69.46m2　管理費　2万2500円／月（委託(常駐)）全518戸数
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_94793018/bukkengaiyo/?fml...

パークコート文京小石川ザタワー
68.02m2（20.57坪）2万9860円／月（委託(通勤)）諸費用
インターネット定額料金：2640円／月、その他諸費用：2640円／月　571戸
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_95308234/bukkengaiyo/...

[1539: 匿名さん]

駅直結だし共用施設等　仕方ない管理費ですね。

[1540: 住民板ユーザーさん1]

駅施設利用代と思えば別に気にならん

[1541: 匿名さん]

個人的に気になるかどうかは問題ではないし、駅の近さと管理費は関係ない。駅の近さに応じて例えば外注清掃費がアップするとでもいいたいのかな？　共用施設なんて電気代と清掃費が上がるだけだが、その分戸数も多いんだけどな。それで赤坂より50%も高いこと説明できるのかな？

てか、割高な管理費を放置していいってどんな立場ですか？管理会社の方？

[1542: 匿名さん]

>>1538
24時間有人管理じゃなかったか？ここ。
あとセコムセンターとかもあって警備もかなり厚いはずだが。

[1543: 匿名さん]

白金高輪駅直結でここと同規模のタワマン、白金タワーで75平米でも約半分の15900円。やはりどうみてもここは高いですね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E82X3004/

[1544: もうすぐ竣工さん]

管理費数千円でガダガタ言う人が住むところではありませんね。
そしてslack に参加してもテナントやスーパーの真実は全くわかりません。
購入者とは無関係なので。

[1545: 匿名さん]

管理費が割高だと資産価値に影響するよ。投資相場の利回り低下により管理費が高いと評価額も下がってしまう。また、管理会社のいいなりだと、修繕費やさらに管理費の値上がりもまねき、管理状態も悪いとされ、こちらも資産価値下落要因になる。

管理費高くて喜ぶ人って管理会社以外にいるのかな？

[1546: 住民板ユーザーさん1]

住民以外が混ざってますね

[1547: 住民板ユーザーさん1]

>>1544 もうすぐ竣工さん

イミフすぎて笑うわ

[1548: 住民板ユーザーさん1]

管理費4万円超えと思ったら3万円もいってなかったでござる

[1549: 住民板ユーザーさん3]

>>1535 住民板ユーザーさん5さん
確かにその手がありましたね！なぜ思いつかなかったのか…(・Д・)ありがとうございます！

[1550: 住民板ユーザーさん3]

>>1544 もうすぐ竣工さん
やはりそうですか。公式の情報を待つのが一番ですね。ありがとうございました！

[1551: 住民板ユーザーさん3]

>>1534 住民板ユーザーさん1さん
そうですね(^_^;)返信ありがとうございます。

[1552: 匿名さん]

>>1548

修繕費値上げになるからすぐいくよ

しかし割高な管理費の是正に対して反対の人っていったいどんな神経してるんだろうか・・

[1553: 住民板ユーザーさん1]

>>1552 匿名さん

短期で売却する人

[1554: 匿名さん]

>>1553

なぜ短期売却だと反対するんですか？

[1555: 住民板ユーザーさん]

管理費の削減には賛成だけど、変更先の委託業者がちゃんと機能するか不安になる人もいると思います。新しい委託先や中にいれた管理コンサルと紹介者が癒着することだってありえます。
色んな考えの人がいます。自分の考えと違う人の神経を疑うとかなんでも自分が正義！みたいなのは暴走しすぎです。
入居してから正しく管理組合を運営していきましょう。

[1556: 匿名さん]

そもそも現状が割高なんだから、管理コンサルの癒着を想像して、現状の割高を肯定するロジックおかしくないですか？

＞自分の考えと違う人の神経を疑うとかなんでも自分が正義！みたいなのは暴走しすぎです。

割高な管理費を是正しようとするのに反対な理由はなんですか？

[1557: 匿名さん]

なぜか、割高な維持費の是正に反対する勢力がいるのが不思議。住民なんでしょうか。

[1558: 住民板ユーザーさん]

>>1556 匿名さん

是正しようと手を挙げたひとがなんか怖いからです。

[1559: 住民板ユーザーさん]

信じられないかもしれないけど、何も考えずになんとなくこのマンション買ってお金垂れ流す人もいるよ。経済的、論理的に動く人だけじゃないから、色んな人の意見をまとめて動かすことが大事。ということで管理費削減宜しくお願いします。

[1560: 匿名さん]

動くことに対して消極的になるのはまだ分かるけど、割高な管理費を是正することに反対するのは理解に苦しむんだが。

[1561: 住民板ユーザーさん1]

癒着やコンプライアンス上の問題がないか
組合に管理委託費の決定プロセスを全て出してもらうのは良いと思いますね
何に対してお金払うのかはクリアにしておくべき

[1562: 住民板ユーザーさん1]

管理費を是正して、さらに浮いたお金を修繕積立金に充てようというのは筋が通った話だし将来的な資産価値にもプラスに寄与する。反対する理由はないし「そんな維持費も払えないのか」などという幼稚な煽りや、明確な根拠なく提案された管理費に固執する住民がいる場合、裏で管理会社と繋がっていたり横領の事例も珍しくないので注意が必要でしょう。

[1563: 匿名さん]

なんにせよ、こういう場所で騒ぐことではないでしょうね。無関係な第三者にここは問題がありそうだと印象付けるのが目的ならばいたしかたないですが。本当の所有者ならばそういう事はプライバシーの守れるしかるべき場所で議論するべきだと考えるでしょう。資産価値をあえて毀損するような書き込みをするのは利益に反しますから。

[1564: 匿名さん]

いやいや、放置してる方がはるかに毀損してますよ。まず、問題であることが大勢の区分所有者が知ることが肝心です。どうせ、総会なんて最初だけで、そのうちみんな出なくなりますから。そうすると、ずっと問題が改善されず、放置されることになる。

ここで騒いでも、現状が変わらないんなら買う人は買うけど、管理状態が改善されればもっと資産価値は増えるでしょう。ここで騒いでること自体で、資産価値が変わるなんてあり得ませんよ。そもそも資産価値は賃貸利回りと立地とグレードで決まります。維持費が高いと利回りが悪化し、維持費が安くなると利回りが好転して資産価値が上がります。

>無関係な第三者にここは問題がありそうだと印象付けるのが目的ならばいたしかたないですが。

こんな動機がある人って誰ですか？それより、割高な維持費を改善したいと思う人の方が普通に考えればはるかに多いはず。逆に、ことを荒立てたくない人は管理会社の人です。利益に直結しますからね。仮にパークコート赤坂並の維持費になればそれだけで年数千万円の売り上げに影響するかあ必死でしょう。

[1565: 住民板ユーザーさん1]

管理費は確かに高めだと思うけど、屋上のジャグジーとか6階のアクアガーデンは水物でお金かかりそうだし、春日駅直結エントランスの維持費もかかるだろうから、他のマンションと比べて適切かはわからないですね。
管理会社の変更は手段の1つとは思いますが、細かい支出の見直しが正攻法なんじゃないですかね。
なんにせよ、志のある人は管理組合の理事に立候補して改革してください。
クオリティーを落とさずに管理費を下げられる案であれば賛成します。

[1566: 匿名さん]

そんな水物なんて総戸数で割ればたかが知れてますよ。
申し訳ないけど、やはりどこと比べてもここは割高なのは間違いありません。
お金がかかってそうなところを挙げて、気休めするのは結構ですが、それが価格に合ってるのかは検証すべきでしょう。

管理会社を変更しろとまでは言いませんが、普通に他で見積もりとって比べるだけでも値下げに応じてくれる場合は多いようですよ。

・ブリリアマーレ有明
ここは総戸数１０００戸近くあって、最上階は全て共用施設でプールもありますが、ここでも７１平米で２５５００円。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_94488295/

・パークコート赤坂檜町ザ タワー
ここは東京屈指の超高級タワマンとして有名で、共用施設に加え、大掛かりな水景もありますが、ここも57平米で2万1720円／月（委託(常駐)）とやはりここより安い。https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_95334775/

[1567: 住民板ユーザーさん3]

管理費が私用飲食とか旅費とか愛人費とか不適切に使われてなければその金額でいいです

[1568: 匿名さん]

私は管理会社の人間ではないので普通に割高な維持費は是正されるべきだと思います。

管理会社の御用組合になっておかしな事に問題意識持たなければ相手は営利企業ですから、今度はありもしない口実付けてサービスカットやさらなる管理費値上げがあるかもしれません。古いタワマンがコンシェルジュ廃止されたりしてるのは、そういう理由ですからね。

[1569: 匿名さん]

上のレスを見ると、最初、共用施設が多いから高い、駅直結だから高い、水景があるから高いだの、全部、他のここより好立地の類似マンションと比べてもかなり割高だとツッコミが入って割高な管理費の正当化ができなくなると、騒ぐのは良く無いだの、自分は気にしないだの、なんの意味もない個人的な感情を言う。

同様のサービスに対して割高な料金がかかっているのに、それを逆に正当化したい人ってなんなんでしょうね。

どうしてもマンションの割高な管理費が是正されることを何故か良しとしない人がいるようですね。

[1570: 匿名さん]

管理費が安くなるのは当然ありがたいです。

但し、総戸数から考えて管理会社の変更は大変だと思います。安易に変更して長期的に大丈夫なのか心配する人もいるし、あと、事なかれ主義的な方もいるでしょうしね。本気で頑張って頂ける方がいらっしゃるなら応援したいと思います。

少なくとも管理費が下がって文句を言う所有者はいないでしょう。但し自分が交渉するのは面倒だと言う人は多いのではないでしょうか？

[1571: 匿名さん]

誰も変更しろなんて言ってないと思いますが・・しかもなんで「安易な変更」が前提になるんでしょうか。よく吟味するとダメなんですか？あと面倒か面倒でないかは重要なんですか？いずれにせよ、検証するのは貴方ではなく、理事だから、一般の区分所有者はなんの面倒ごともありませんよ？　労力のいるあらゆることは諦めろと言いたいんですか？

勝手に自分で、管理費の見直しが危ういことと決めつけて、それに対して心配に思う心境はなんなんですか？