パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[3043: 匿名さん]

>>3038 住民さん1さん

カルディ欲しい

[3044: 住民さん1]

>>3040 住民さん2さん

早く、マークの荒らしがどこかにいけば良いですね。管理会社も暇なんですね。

>>3035

自分でやるのが嫌って、普通の組合員がどうやって自分でやるんですか？意見をあげることしかできないですよ。

[3045: 住民さん1]

>>3044 さん

管理会社w
まだ妄想言ってますね
現実みたほうがいいですね

[3046: 住民さん2]

>>3044 住民さん1さん

管理費について防災センターから聞いて納得した、でもその内容は絶対に言えないマークは、相手にするだけ無駄ですね。

[3047: 匿名さん]

>>3046 住民さん2さん

その話も聞き飽きたなー。

そんなに気になるなら自分で防災センターに聞きに行けばいい話。聞きにいけないのは住民で無い証拠だし、もし仮に住民で自分で聞きに行くのが面倒で、そんなことをおっしゃってるのなら、なんとも失礼極まりない方ということで、どちらにしても貴方こそ相手にするだけ無駄ですね。

ともかく管理が気になる人は総会で起案してもらって納得できる話ならほかの方の賛同を得られるので是非、やってみてください。誰でも参加できる匿名の掲示板で議論は深まらないと思います。

[3048: 住民さん1]

>>3046 住民さん2さん

絶対に言わないなんて書いてないけど...
匿名掲示板に書く必要がなく4047が言われるのと全く同意見で、気になるならご自分でどうぞと親切心からソース教えたまでで...そのチャンスを生かすも殺すもあなた次第と思いますけど...

感謝こそされても責められる理由は思いつかないな...
八つ当たりする前に自分で確認しにいけばどうですか？

[3049: 住民さん1]

>>3028 住民さん1さん

話蒸し返すのもマークなのでタチ悪い。

[3050: 入居済みさん]

先日、肉そばへ行ってみると
厚肉そばの美味さには･･･もう絶句、言葉にならない
最高の気分で階上へ昇り
口内に残響する芳醇な厚肉の余韻を、冷えた響35年でグッと流し込むと
目前にチカチカと広がり始める地上の楽園
そう、ここは我がペントハウス、天空に一番近い文京の楽園
肉そばと共に在る、このタワマンに住まう幸福･･･
タワマン万歳！肉そば万歳！

[3051: 中古マンション検討中さん]

>>3050 入居済みさん
ご活動ご苦労様です。
もっと面白いのお願いします。

[3052: 住民さん1]

あんみつウマイ！ウマイ！ウマイ！

[3053: 住民さん1]

>>3049 住民さん1さん

ずーーーっと議論を続けましょうと言い続けた人に言われてもな.....

[3054: 匿名さん]

マークの人とその後、それを擁護自演する匿名さんは自ら管理会社であることを自供した荒しなので、相手する必要はないです。

もう一度転載しておきますね。明らかな割高な管理費は今後の資産価値も考えて是正されるべきです。総会や理事会で問題にすべきですね。


同じ広さで赤坂のパークコートと比べても明らかに割高ですね。諸費用入れると赤坂と比べると50%も高い。管理会社はどんな言い訳をしてくるかな?

パークコート赤坂ザタワー　69.46m2　管理費　2万2500円／月（委託(常駐)）全518戸数　＊ポーター付き
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc...

パークコート麻布十番ザタワー　67.32m2　管理費　2万2480円／月　440戸https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc...

パークコート赤坂檜町ザ タワー　＊ポーター付き　57.61m2　管理費　2万1720円／月（委託(常駐)）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc...

パークコート文京小石川ザタワー
68.02m2（20.57坪）2万9860円／月（委託(通勤)）諸費用
インターネット定額料金：2640円／月、その他諸費用：2640円／月　571戸
https://suumo.jp/ms/shinchiku/toky...

白金高輪駅直結でここと同規模のタワマン、白金タワーで75平米でも約半分の15900円。やはりどうみてもここは高いですね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E8...　　　

パークコート赤坂ザタワー(ポーター付き)　https://www.homes.co.jp/mansion/b-1334060000404/で算出。

管理費平米単価（管理費/平米数）＝３２２円

パークコート小石川ザタワー
平米単価＝440円

ここよりグレードが高いパークコート赤坂ザタワーより４０％も管理費が高い。

基本的に管理費は分譲時の物件価格に連動します。最近は新築がどんどん値上がりしていて、それに比例して管理費も上昇しています。だから>>2688のようにここより築年数が古い物件は安いのです。

しかし、これは本来おかしな話です。マンション管理会社が発注する管理人の人件費もエレベーターのメンテナンス費も、分譲価格に比例するわけがないので、過大な部分は管理会社の利益に消えていると考えられます。管理会社との契約は１年契約で更新されていきます。分譲価格が低い時の管理費もそれに応じた金額ですが、その水準で現在も更新して契約できているということは、本来、その金額で管理できるということになります。つまり、高い管理費の物件は、管理コストが高いから管理費が高くなっている訳ではなく、管理会社の利幅が大きいから高くなっていると考えるのが妥当です。

管理費は毎年契約するので、価格交渉や見直しは可能ですし、実際削減が実施された物件の事例もネットなどで調べられます。

>外部コンサルいれても着手金がかかるでしょう。

かかりません。成功報酬ですので、減額が達成された時に減額幅の半額が料金相場です。
要するに痛みがなく、逸失利益の取り戻しを期待できるのです。やらないだけ損だと思います。

仮にざっくり年間管理費が２億としてその３割削減できてれば、年間６０００万円。
１０年で６億です。大規模修繕の修繕費値上げも避けられるかもしれません。

機会損失を毎年垂れ流すか、調査して機会損失を取り戻すかどうかです。
貴方が、わざわざ高い管理費の虎ノ門の事例を持ち出してやんわり否定されたい動機が何なのか分かりませんが、私は外部による調査は少なくともすべきだと思いますよ。

[3055: 匿名さん]

【当物件が割高な根拠】
・パークコート赤坂檜町ザ　タワー
管理費坪単価(管理費/平米数)389円
＊ポーターサービス有
・パークコート麻布十番ザ・タワー
管理費坪単価334円
＊ポーター有
・パークコート六本木ヒルトップ
＊ポーター有
管理費坪単価371円
・パークコート浜離宮　ザ　タワー
管理費坪単価380円

広いと管理費が高くなるみたいな書き込みがありましたが、総戸数で分担するので高くはなりません。
むしろ、ここより戸数が少ない麻布や赤坂がポーターサービスがありながら、安いのはおかしいです。
ちなみに、住友の高級マンション「ドゥトゥール」は
１５００戸で管理費坪単価あ292円です。

・パークコート小石川ザ・タワー
坪単価439円

要するに、１?３割、ここより同等以上の物件が安く管理できている実績がありながら、ここが高いのは三井が利益を取り過ぎていると示唆されます。

もっと低い管理費でも十分管理できるかもしれないのに改善しようとせず、ここより高い管理費もあるから平気だというのは損失ではないですか？

高くしなければならない理由があるかないかは第三者の調査によって分かりますが、いずれにせよ、割高である可能性があるのは事実です。それを調査して白黒つけないと、今後物件がある限り永久に機会損失が続いてしまう可能性があります。

【管理費の機会損失を出し続けるデメリット】
今は高くても売れるくらい不動産市況はバブルですが、今後利上げや人口減などで不動産価格が落ちれば、一般のローン購入者層が増えます。ちなみに１０年前と比べれば、分譲坪単価は倍以上になっています。それが、以前のように下がると、管理費など固定費の負担感が出てくるので、相場価格では固定費が高い分、売りにくくなります（資産価値低下）。

ですから、目先の５０００円、１万円をケチるという意味ではなく、今後の長期的な資産価値を維持するためにおいても、管理費減額の改革はやるべきだと思いますが反対ですか？

仮に２割削減できれば、１０年で４億程度浮きます。修繕費上昇もこれだけの財源があれば避けられるかもしれません。それでも、調査や検討すら貴方が否定したい理由はなんでしょうか？

【管理費削減　コンサル】
「マンション 管理費 削減コンサル　成果報酬」
このワードで検索すれば、持ち出しなし、成果報酬の業者がヒットします。もちろん料金がかかるところもありますが、それを気にして、今後続くかもしれない機会損失には目を向けないのは、矛盾していませんか？

＊安くする原資は三井の過大な利益分なので、
管理の質には影響しません。

[3056: 匿名さん]

>>3055 匿名さん

ここに所有者が何人いると思います？

[3057: 住民さん1]

まあ頑張って

[3058: 住民さん1]

>>3056 さん
と言ってもこの人はこの匿名掲示板ぐらいしか意見を言うところがないんでしょう。

[3059: 住民さん4]

一般的に、マンションの質を測るのはこのマンコミの住民スレが最も有用だとされていますが…。

私もここのイチ住民としてはっきりと言うべきか迷うところはありますが、正直言ってこのあたりは豊洲と同じ埋め立ての水害低地エリア。
つまりはお互い、同じ湾岸属性のカツカツサラリーマンたちがせめぎ合う、都心内側に住めない人達の受け皿的マンション。

住民さん達のポジは参考にならないどころか、資産価値に悪影響を与えかねません。
これ以上このマンションを検討中の皆さんに、色々とバレると転売にも困りますし、あまりオラつかずに少し自重してもらえませんかね？

[3060: 住民さん1]

また荒れてきましたねー。
マーク君は管理業務の徹底をこれからも頼みます。
水害ネタ命君は都心内側のランニング頑張ってね！

[3061: 匿名さん]

>>3060 住民さん1さん

住民さんに数字付けるのは荒らしのマークくんでしょうね。
バレるも何も管理費が高いのは物件情報を見れば分かるわけで。。

[3062: マンション住民さん]

金持ち喧嘩せず。