プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[610: 名無し]

>>608 検討板ユーザーさん
そりゃあ同じバス便プラウドだからでしょ。
オハナじゃなくてプラウドで、バス便はなかなかない。
六郷はパンダや売れ残りの大幅値引き後なら同価格帯だね。そう考えるとここは高値掴みでは。

[611: 検討板ユーザーさん]

根付け間違いと言われればそんな気がしてきた。
購入は損な気がします。
六郷で全然売れなかった反省ができていないかもね。

[612: 匿名さん]

＞バス便は目の前で逃すと次を待つまでのロスタイムがもったいない。例えそれが5分に1本でもね。

これは電車を5分待つのと何が違うのだろう？

[613: 検討板ユーザーさん]

バス便は不便だ、の話はもう聞き飽きたよ。もう来なくていいよ。こっちはそんなの百も承知で購入を検討してるんだから。あと通勤は電車で東京駅に行くもの、と思い込んでる視野の狭い意見が多すぎ。自分は車通勤で市内移動だから、バス便がそもそも関係なく、チャリで通勤の人もいるだろうし、駅から近いなら通勤便利！なんてバカの一つ覚え。あえて駅から離れて静かな環境を求めてんの！こっちは。

そんなことより、建物の構造がどうとか、内装がこうだとかの意見が欲しいよ。

[614: 名無しさん]

↑それこそ視野の狭い考え、あなたが通勤にクルマ使うかもしれないけど、通勤以外で鉄道使う機会は全くないのかな？旅行、買い物、飲み会そういう機会は？また、家族は？家族もクルマ通勤なの？子供は？それにここ静かな環境かな？大きな道路な挟まれて区役所近くて緑もない。

[615: 検討板ユーザーさん]

↑だ、か、ら、
飲み会や家族がラゾーナでお買い物、ってときにバスに乗るんじゃん。

静かな環境は、ラゾーナのすぐ隣とかにくらべりゃ十分静かでしょ。幹線道路は一本向こうだから関係ないよ。あなた現地に行ったことないのね？

緑は？とか余計なツッコミいらないので、どうぞお引き取りくださいませ。

[616: 匿名]

>>613 検討板ユーザーさん

違います。
バス便は不便じゃありません。

バス便=不便
というのは誤った常識です。それを覆さないと検討にならないわけです。混雑、遅延、汗だくの南武線に比べ、すぐ来る直行バス、バス停の近さ、その良さを理解した上でこのプラウドがあるわけです。

建物の構造がどうとか、内装がこうだとかの表面的なことはいつでも自分で調べられます。

[617: マンコミュファンさん]

不動産の友達がバス便は絶対に選ばないらしい

[618: マンション検討中さん]

ネットでどんなにバス教の布教活動をしても、リアルでは不便だしな。確かに東芝のバス停はよく見つけたと思うが、行きだけだし、通勤時間自体が短いわけじゃないし、バス停の将来も分かんないし。総じて資産価値も期待できないうえに、特にここは価格も高く、まあ厳しいよな。

[619: 名無し]

>>613と>>295は同一人物かな。
自分の求める意見が欲しいんですね、そっちは（笑）
もっと多角的に捉えましょうよ。

[620: 通りがかりさん]

直行バスは夕方も出てるよ。別に直行バスじゃなくても沢山本数出てるし何の問題もない。
立地条件はクレストプライムとほぼ互角で値段も同じ位だから相場なんじゃないの。こんな時代だからこっちは小学校が近いのが付加価値かも。

[621: 匿名さん]

野村不動産ってどれぐらい値引きするの？
最終にならないと値引きしない？？
営業の人達ばかりのスレだから、回答ないと思うが 笑

[622: 検討板ユーザーさん]

私は613ですが295は別の方です。

[623: 匿名]

>>617 マンコミュファンさん

私も同じような知人います。
彼も頭固いので40近いがまだ係長になってません。公共交通の進化形であるバスを認めないような不動産営業は伸びないですね。

[624: 匿名さん]

駅近だとしてもマンション周辺の環境が良くないなら検討を外す方は多いと思います。
ここは戸建てエリアで小学校も近く嫌悪施設もなく区役所もあり住環境は良いと思います。
バス便vs電車の話題はもう読み飽きました。他に話題はないですか？

私は営業ではないですが、値引きを期待するなら湘南エリアを検討されてはいかがですか？数件値引き公表されている物件がありますよ。

[625: 匿名]

>>624 匿名さん

住環境はスポーツセンター、子供文化センターなど抜群の良さは織り込み済みです。

後は交通の利便性です。
バス便vs電車の話題なくしてこのマンションの検討の意味はないのではないですか。
ようやく皆さんがバス便のありがたさを理解してきたと感じてます。

[626: マンション検討中さん]

同じ川崎駅圏で同価格帯なら、レーベン川崎小田がもしかしたら値引きあるかもしれませんね。
同時期建設で同プロジェクトの姉妹物件レーベン京町の大幅値引きのチラシが少し前に入ってましたから。
こちらも住宅街の中で落ち着いた環境ですね。それに駅まで徒歩4分です。
値引かない事で有名なスミフのシティテラス鈴木町は値引きは厳しいかもしれませんね。

まあ、立地悪いし割高だから値引きするだろうと悠長に構えてると、レジェイド川崎のように無くなっちゃった、という実例も直近にありましたからね。。
真剣に検討しているなら、販売の動きは注意しておいた方がいいでしょうね。

イマジンテラスやレジェイド川崎のようなバス便物件の竣工前完売は、識者も予測外でしたからね。
都心や郊外物件は分析が進んでいますが、都心・横浜双方にアクセス出来、自身も大きな雇用がある川崎はまだこれからという印象です。
本当の所は地場を担当している不動産屋でないと判らんでしょうね。超駅遠バス便の築古が3000万台、築47年(驚)の団地が2000万台、この物件のすぐ近所には築41年エレベーター無し50㎡台で1700万のマンションとかもあって、わりと魔境ですからね。

[627: 匿名さん]

さすがにうんざりです。

[628: 名無しさん]

皆さん、このマンション以外だとどこ検討されてますかー？参考に教えてくださいm(__)m

[629: 検討板ユーザーさん]

クレストプライムとシティテラス鈴木町が候補になりますね。

[630: 名無しさん]

ラ・フォルム新鶴見です。

[631: 通りがかりさん]

ここって多摩川近いですが、川の氾濫の心配は特にしなくても大丈夫ですかね？
ハザードマップ的にはヤバそうなのですが、万が一浸水しても火災保険でなんとかなるものでしょうか？

[632: 名無しさん]

>>629さん
今、いいのがないんですよね～。
妥協も必要ですけど、妥協しまくってまで大金を払わないといけないほどにどうしても今でないとダメというわけではないので、先伸ばししようかと考えてます。

[633: マンコミュファンさん]

今後10年先まで割高市況ですよ。

[634: マンション検討中さん]

プライドって必要ないのに住所に書くようなお花畑が買うんじゃない？

[635: 匿名さん]

>>631 通りがかりさん
マンションは管理組合で保険に入っていることが多いですよ。営業さんに確認されてみては？そもそも地下ピットがあったりするから、多少の雨水や氾濫は大丈夫なんじゃないでしょうか？ 一戸建ては津波こられたら一発でしょうね。。
でも、河川敷のアクアブリーズさんに言わせるとこの辺はスーパー堤防になってるから氾濫しないらしいです。一戸建ても多いエリアなので行政の方で対策されているんでしょう。

[636: 匿名さん]

>635

管理組合ではいる保険は共用部分に対して。専有部分については住民が保険かけないと。

[637: 名無しさん]

>>634 マンション検討中さん
プライドとプラウドを読み間違えましたw

プラウドのスレって大半がそうだけど、ステマ多いよねー（笑）必死のバス便ポジ、必死の南武線やデメに対する火消し。

そんなステマに気づかないお花畑さんが買うんですよ、きっと。

[638: マンション検討中さん]

>スーパー堤防になってるから氾濫しないらしいです。
氾濫しないのではなく、堤防が決壊しないだけであって、堤防の高さを超える水位になれば普通に溢れますよ。
浸水しないわけではありません。
一気にドバっとこないので逃げる時間が確保できるというのが大事ですけどね。

[639: 匿名]

>>637 名無しさん

おっしゃる通りです。
ストンと落ちました。
スーパー堤防って普段関係ないし。

ひとつだけ違うのは、
必死のバス便ポジ
です。
バス便ポジは必死でもなんでもなく時刻表がそうなってるだけです。5分以内で来る直行バスは明らかにポジです。バスはJRより速いし快適だし親切です。

[640: 匿名さん]

直行便の存在とかバス間隔とか周辺施設の豊富さとか、説明すれば一定の割合で良いと感じる人がいるとは思うが、難点なのは説明しないとわからないところ。
売却時に足かせになりそう。今の時代は自分たちでネット検索するから、駅徒歩圏でない限りは検索の時点でまずヒットしない…
しかも、時代の流れは車離れ、共働きだから、あえて駅遠に住みたいと思う人達はどんどん少なくなってくるからね。
売却時のことを考えず、このマンションを気に入るポイントがあったなら良いと思うが。バス便でもそんなに不便は感じないはず。
ただ、一般的には敬遠されるのでその点を考慮に入れて決断が必要。

[641: 匿名さん]

>>640 匿名さん
https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki/

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん
マンション利回り【沖式利回り】＝マンション収益（家賃相当額＋売却時損益額）÷新築分譲価格

算出方法をよく確認した方がよいよ。
なぜまだ販売もしていないマンションで家賃、売却価格、新築価格がわかるのか。
結局全て推測の数字で算出しているに過ぎないランキングに価値があるとは思えない。

[643: 評判気になるさん]

車持ち想定で検討していましたが、まさかの駐車場料金…
車が必要な立地だと思ってましたが、駅近でもないのに高すぎてひいてます…

[644: 匿名さん]

>>643 評判気になるさん

いくらでしたか？

[645: 評判気になるさん]

>>644 匿名さん

問い合わせしたら、18,000円/月みたいです

[646: 匿名]

>>643 評判気になるさん

ここは車など不要ですが。
川崎駅には5分間隔のバスで直ぐです。
川崎駅からどこにでも行けます。
バスがこれほど便利ですから車はいりません。

[647: 評判気になるさん]

>>646 匿名さん

車が不要ならあえて駅遠には住まないですよ…子育て世帯は車があった方が便利に決まってる。
車使わない前提なら、車購入費用・維持管理費・駐車場代をプラスして駅近マンション購入できますからね。

[648: マンション検討中さん]

>>645 評判気になるさん

そんなもんだろ。
駅近なら最低25000から30000ぐらいでしょ。
物価知らなすぎ。

[649: 検討板ユーザーさん]

駅遠で土地安いのに高っ。
駐車場もプラウド価格なんですね。怖っ。

[650: 匿名さん]

情報共有ありがとうございます。
駐車場料金としてすごく高いというわけではないですね。

[651: 匿名さん]

当物件価格が4500万として、車生活前提で35年住む場合のコスト
・駐車場代 756万
・維持管理費(税金、車検、その他) 450万
・車代(10年に一回300万) 900万
・車両保険(月1万で資産) 420万
推定総額 2526万円
※上記以外にガソリン代など

つまり、車を持たない生活するなら駅近にして、物件価格に上乗せするとしたら、7000万のマンション購入できる試算となる。
その方が利便性は担保されるし、資産価値が下落するリスクもはるかに少なくなる。
しかも売却する際は売却益が発生し、実質的に住んだ期間を１ヶ月当たりの住居費に計算して比較的したらかなりの差になるんじゃないかな？
車持たない選択するなら、断然駅近で物件価格あげた方がよいね。

[652: 匿名さん]

>>651 匿名さん
それを含めても今スーパー高騰している駅近マンションを掴むリスクはあるわけであって。駅遠の物件を買ったとしても。住んだ期間どれだけ満足度高く暮らせたかどうかが最終良い買い物だったかどうかを決めるわけで。

[653: 匿名さん]

>>652 匿名さん

駅近マンションがこれから安くなるなんてことはほとんどないよ？
ていうか、駅近マンションの価格が相当下がるような時は、バス便マンションが先に壊滅的な状態になってると思うが？

[654: 匿名さん]

営業みたいなこと言いますね。

[655: マンション掲示板さん]

アクアブリーズの機械式１段目が１８０００円位、平置きが確か２２０００円位だったから妥当では？むしろ安いですよ。
駐車場代は管理組合の予算になるわけで、しっかり取らないと管理費に返ってきますし。

[656: eマンションさん]

駅近マンションって高くなりすぎて、逆に駅から10分程度のマンションが割安感でてきたよ。
場合によっては、駅７分と10分で1000万以上値段が違うマンションあるからね。
駅３分と比較すると、同じ新築で比較しても1500万円は違うから。
徒歩10分なら普通に歩けるからね。

[657: 匿名さん]

>>656 eマンションさん
それでいったらここは鹿島田駅徒歩20分だから3000万ぐらいが妥当？

[658: マンション検討中さん]

>>647 評判気になるさん

このマンションで車が必要とは意味不明。
駅(バス停)近マンションです。これほど公共交通機関が便利な場所で車とは。シェアカーにされたら。

[659: マンション検討中さん]

アクアブリーズの駐車場意外と高いのな…。