プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[450: 名無しさん]

要はもう土地がないんでしょ。

[451: マンション比較中さん]

そうなんだろうけど、世の中まだそういう人の方が多いから情報誘導されて相場を作るから侮れんよ。

[452: 評判気になるさん]

私はここは苦戦物件だと思う。
デメリットが多い上に、周辺に比べ高いです。

[453: 名無しさん]

目的がプラウドを買うになってない？
目的は毎日の生活を豊かに快適に過ごすことだよね。
それが出来れは家なんてなんでも良い、ブランドに拘って見失わないように。。。

[454: 匿名さん]

この立地、ディスポーザーすらない低設備のマンションで豊かに快適は、残念ながらできないでしょうね。

[455: 通りがかりさん]

完全に価格勝負できたね。
66平米しかないから

[456: 検討板ユーザーさん]

価格勝負ってなんだっけ？
総72戸のレジェイド川崎はディスポーザー付いてて、同じ位の坪単価。
ここでは団地と馬鹿にされてるアクアブリーズは平均72㎡でグロスでも安い。
それに、ここまで駅から離れるなら設備も大事かもしれないけど、広さも重要だと思うんだけど・・・

[457: 評判気になるさん]

プラウドブランドがあるだけで、いいとこなしということことですね。

[458: マンション掲示板さん]

プラウド日吉の方が広いっていう…

[459: a]

最近の中古市場のトレンドは築年数より駅距離らしいです。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO25083740W7A221C1000000/
人口減や高齢化が進み駅近物件の需要が高まっているからでしょうか。
既に人口減少が始まった地方はコンパクトシティ化で駅を中心に人口集約を行っているようです。今後は都市部にもそれは波及するのでしょうね。

[460: あああ]

>>441
それは甘いですね。昭和の水と空気はただとかのんびりした時代の戯言でしょう。
需要が減る、運転者が確保できないなどで
路線廃止や減便は簡単に行われますよ。既に川崎でもドル箱路線で減便しています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4267/
バスは鉄道と違って確約されたインフラじゃないですからね。
採算合わないと撤退とかありえますよ。水道すら民営化されそうなのに。。。
自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。

[461: ｄｄｄ]

そもそもプラウドを買おうと言うもしくは買える購買層に対して安いからと言うメリットは意味を成さないような。。。

[462: 検討板ユーザーさん]

ということは、4000～5000万以内で購入できる駅近中古マンションを購入すればいいんですね！
いったい何年落ちになるのやら

[463: 検討板ユーザーさん]

>>462 検討板ユーザーさん

その条件なら、鹿島田駅、新川崎駅隣接のパークシティ新川崎ですね。
築３４年ですが！

[464: マンション検討中さん]

矢向のラグゼコートあたりは中古の価格がこなれてますね。
駅徒歩4分。築7年。
同じハセコーだし、このプラウドで納得できるならラグゼコートも大丈夫かと。

[465: 通りがかりさん]

バスっても行き先が川崎、武蔵小杉、あと五反田（これが意外と使える）だからね。本数も沢山あるので問題ないよ。
バスが嫌なら最初から論外の物件なだけ。

[466: 匿名さん]

>自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。

出社不要なら通勤の必要もなかろうが？

[467: マンコミュファンさん]

>>465 通りがかりさん

確かに便利なのは間違いないのだけれど、同じバス便と比べてもレジェイド、アクアブリーズの方が更に所要時間が短く本数も多くて便利だったんですよねぇ。それと比べてしまうとね。
レジェイドはもう買えませんしアクアブリーズも残り僅かだから、販売には関係無いのかもしれませんが。

[468: 匿名さん]

アクアブリーズは完売したのでは。。
待てる人なら長谷工特命物件と思われる超大規模のJX金属跡地もあります。
矢向駅8分ほど。
販売は来年後半あたりか。
すぐそばに小学校がありますが学区は違いますが。

長谷工特命物件とは
>>マンション業界のリーディングカンパニーとしての長谷工を語る上で欠かせない言葉が「特命受注」と呼ばれる受注方式。
これは、自ら仕入れた土地情報を事業者に持ち込み、プランとともに提案営業する長谷工独自のビジネスモデルです。
土地情報収集力や充実した機能をベースに、精度の高い建築プラン・事業収支プラン・事業日程プランを短期間で作成、提案営業。更には近隣との折衝・行政協議なども含めた全てを担います。
事業主から建築のみを「請負う」のではなく、土地も含めた事業計画そのものを「提案」するこのスタイルが、高い収益性を産んでいます。
https://www.haseko.co.jp/hc/saiyo/about/

[469: 名無しさん]

ハセコーは二束三文の土地を生き返らせてますからね。
なかなかの優良企業ですよ。

マンションの買主にとって良いかはまた別問題ですが。

[470: 名無しさん]

>467
わかってないひとだね。だから近未来の話しでしよーよ。
少なくともあなたが定年になるまでは通勤バスに揺られての生活ですよ。

[471: 名無しさん]

↑466あてね。

[472: 評判気になるさん]

通勤で毎日バスですかー。
最初はいいかも知れませんが、だんだん嫌になってくるんだよなぁ。バスは。
バスで片道30分はきついよ。

[473: マンション検討中さん]

バス通勤自体は世の中たくさんいますし、悪いことではないと思いますよ。
ただ、高い金を払ってまでバス便ってのを許容できるかって話ですよね。

[474: 評判気になるさん]

割高でバス便マンションを許容出来る人はいません。

[475: 検討板ユーザーさん]

>>472 評判気になるさん

バスで片道15分です

[476: 匿名さん]

みんな他にどのエリア、沿線で検討しているかわからんが南武線沿いじゃ微妙だぞ。マンションどんどん増えて朝は狭いホームがパニック状態。乗車マナー悪いのは有名だし w

[477: 匿名さん]

それでも、駅まで徒歩２５分のバス便のハルミフラッグ８０００万以上なんて
同時に検討する人は、ここにはおらんだろ？

[478: 評判気になるさん]

バスにも慣れた地元の人達がターゲットじゃないかな。
バス便として見れば優秀な方だし、親や子との距離的にもこの辺りが欲しい需要は結構あると思うよ。
南武線は座れないで半端に距離乗ることになると地獄なのは地元の人間は知ってるしね。
マンマニさんの情報にもあったけど、周辺中古は築年数と悪い利便性の割には分譲価格からあまり下がって無いのが需要のある証拠。

ただ・・・、ちょっと価格は厳しいよねぇ。まあ納得できる質感なら完成後はすんなり売れるとは思うけどね。

[479: 匿名さん]

10年住んで売るならそんなに価格下落しないと思うんだよなー。

[480: 匿名さん]

バス便物件は、資産価値維持できないよ。データは残酷。

[481: 名無しさん]

今の中古価格や需要なんて関係ないのでは？
10年、20年後のこの近辺の発展性とそれに対する期待度でしょう。その頃に地域が廃れていたら価格なんてどうなるか。。。
10年後なんて既に人口減少始まって不動産市場は予測不能です。

[482: 匿名さん]

マンション選びの鉄則として駅近が声高に叫ばれているが、今後も駅近マンションの価格は高止まりするのは間違いない。ただそれだけの価格を無理なく購入できればよいが中古で5千万以上のローンだよ？東横線だと6千万。購入できるなら駅近でどうぞ。そんな価格で購入できない or 購入したくない人達には需要はある。

[483: 名無しさん]

>479
今後の住宅購買層は限られてくる、今後も経済状況が好転する気配さえなく給与は上がらす働き方改革で残業制限、一般的なサラリーマンでも買えない層が増える。ちょうどマンション価格が高騰している近年の物件中古が10年後に出て、多少の下落で買い手が付くと思う？

[484: 名無しさん]

>482
別に無理に買わなければいい話でしよ。
高ければ買わず賃貸で良いよ。なんで駅近と駅遠の対立にしたがる？
駅近高いから駅遠だろ？ってデベロッパー側の都合でしよ。

[485: 匿名さん]

買わない人達がどれだけ掲示板で主張してもきっと売れるんだよね

[486: 名無しさん]

若い層なら無理に買わず、待てば不動産下落すると思う。
駅遠を無理に買っても将来的なメリット少ないと思う。

[487: 名無しさん]

485
買わない理由を買う理由が超えれば売れると思うが
4,5千万出して、バスと徒歩で20分かけて駅まで通勤する理由を凌駕するには圧倒的なコスト差しかなあと思うけど。。
しかもバス停まで10分かかるマンション、階によってはそれ以上かな？つてなかなか無いと言うこと理解できますか？
あなたはそれでも買いたいですか？

[488: 匿名さん]

でも購入する人はいるし売れるよ（笑）

[489: マンション検討中さん]

バス始発で川崎ラゾーナ広場直結なら場所としては悪くないと思います。

[490: 匿名さん]

疲れた帰りにバスに乗るときにレジデンスタワー見上げて、ここだったらもう家についてるんだよなって溜息つくんだろうね。

[491: 評判気になるさん]

私は売れないに一票。

[492: 匿名さん]

下がっても売れれば御の字だろうね。中古マンションの成約率って一割ともいわれている。一割に入れないと売るにも売れない。

[493: マンコミュファンさん]

将来性がどうとか言うわりに、これまでの周辺取引履歴や現在の中古価格、将来人口推計は当てにならんという。
都心だとか駅近だとか大規模が有利ってのも、過去からのデータの積み上げと将来予測から導き出されているんだけどね。

普通バス便がダメってのは、現時点で多くのマンションが平均下落率よりも下がっていることが根拠な訳だけど、この周囲のバス便は下落率は低くて優秀。中古成約率も高い。空き家率も低い。
バス便ピラミッド(笑)を作ったら多分頂点に近いよ？
将来の人口減とかいうけど、川崎市、もっと言えば幸区もまだ人口は増える。市の財政も政令市トップ。
何を根拠にダメなのか聞いてみたいよね。データは駅近だけ有効で、バス便は無条件でダメと言うつもりなのか。

ただ、ここまで書いてなんだけど↑の将来性は矢向や鹿島田も同じだし、ここって過去物件よりずっと高いんだよね。この価格出せるなら割高に感じても同価格の駅に近い中古を買った方が良いような気はする。

[494: マンション検討中さん]

良いかどうかは相対評価なので。
結局、500スレ近く続いてクレストやヴィークコートと比較してどこが良いのか答えがなかったね。それが全てかと。

[495: 匿名さん]

少なくとも幸区は2035年までは人口流入による人口増加が続くと予測されている。世帯数の増加はそれ以上になるだろう。
現在の幸区周辺のバス便マンションの成約価格は築10年以上で3千万前後。長谷工プラウドでも一般マンションより多少高くても支持する層はいるだろうから、相場より1.1～1.2倍ほどの価格で購入する人はいるだろう。
マンション価格は25年から徐々に下がるだろうが金利は上がる可能性が高く影響は不透明。
そのため長期的な資産価値という点では厳しいが、短期的であれば3500万前後で売却できるのではないか。
購入時 4500万 → 3500万(築10～15年)がいいところ。
マンション市況が変わらなかったり、川崎駅開発によって価格の維持率が高くなる可能性も期待はできるが、過度な期待はせず価格下落するものと思って購入が必要な物件。
資産性だけでなく、家族のライフスタイルが合っているなら悪くはないと思う。

[496: 通りすがりさん]

>>494 マンション検討中さん

学区と、売主・ブランドでしょ 笑

[497: 匿名さん]

幸区って戸建てがほとんど占めてるでしょ？実際、戸建ての価格も安いし。
トランプ旋風で一気に景気悪化するんで売りを狙ったマンション買は逆ザヤになる可能性高い。
一生住む気概で張り切った戸建てを建てたほうが１０年後に売るなら価格が残ってる可能性高い。
ただ木造の戸建ては20年過ぎると価値がないも同じなので20年住んで売るならマンションが有利。
とはいえ、マンションでも20年後は1500～2000万ダウンは覚悟だけどね。

[498: 検討板ユーザーさん]

２０年後に１５００万ダウンぐらいなら、この地域で同クラスの賃貸借りるよりもお得になるから、やっぱり戸建てよりも良いんでないの？
年間下落率が２%以内程度で、周辺家賃よりもローンが安ければ、価格が下がっても儲けが出たと同じになるというのは、よく言われる事だよね。

[499: eマンションさん]

>>493 マンコミュファンさん
バス便ピラミッドで上位でも、バス便がピラミッドの中でも底辺だからね！
底辺の中の上位。
偏差値35の高校の上位みたいなもんだ