プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[301: 評判気になるさん]

新築、プラウド、駅近より安いため、今まであまりないコンセプトのマンションになるかと思います。小学校、公園までも徒歩1分と子育て環境も悪くない。駅遠でも周辺は３階戸建ばかりなのでセキュリティ面や利便性高いマンションがよいという一定のニーズはあるかと思います。
ただ、年配の戸建からの住み替えや、専業主婦世帯ならよいかもしれませんが、プラウド価格でどこまで捌けるかは未知数ですね。

[302: あ]

遠くても安けりゃ売れるよね。

[303: マンコミュファンさん]

>>299 匿名さん

ニーズが限られる地域に建てると需要に対して供給が上回りやすく販売が長期化しやすい大規模物件と、中小物件では条件が違うので比較になりません。

中小は一部のニーズに刺されば十分。
元からの人口密集地なら、割高だろうが駅から遠かろうが買う需要は一定程度ありますから。
大田六郷も値引き前で割高だろうが、一定数は売れてた。供給量が多すぎただけ。
ここと同規模だったなら、ずっと早く完売してましたよ。

[304: 匿名さん]

逆に言えば安くないと売れない。

[305: 匿名さん]

規模の近いブランドマンションで参考にするなら、区役所挟んで反対側のレ・ジェイド川崎あたりでしょう。
こちらも駅遠バス便ですが、学校やスーパーが近かったりしてこの物件と条件は似てました。
そして竣工前に完売してます。
因みにバス便アンチさん達によると、レ・ジェイドが売れた理由は「ブランドマンションだったから」だそうです。

[306: マンション検討中さん]

レジェイドは、川崎駅徒歩17、18分。
こことは条件が違う気がします。
坪単価は210万円。

そうすると、ここは坪単価200万以下じゃないと厳しいかと。

[307: 名無しさん]

坪単価190万でも高く感じるのはなぜだ…。

[308: 評判気になるさん]

ここは坪単価220万かな

[309: 口コミ知りたいさん]

プラウド＝ブランド？

皆さま、情弱ですよ笑
野村のカモってことです。

[310: 匿名さん]

いやいや、そこまで離れてたら最寄り駅がどことかもう関係無いよ。どんぐりの背比べ。
川崎駅を使うのは変わらないしね。
こっちは小杉も行きやすいから、新宿や渋谷方面はむしろ便利なぐらい。

雨の中バス停で待つだとか、自転車も夏は汗だくとか、そういう批判はどっちも同じ。

坪単価は同じ位を狙ってきそう。
レジェイドが竣工前完売したから強気に上げきたりしてね。
そしたらちと辛い気がするけども。

[311: 匿名さん]

>>309 口コミ知りたいさん

一般的にはそうでしょ。
マンション詳しくない人にも知られてるし、そういうのが欲しいニーズはある。

ひと昔前のライオンズがそんな感じだったし、古い人には今でも一目置かれるよ。

[312: マンション検討中さん]

17分だと歩ける、慣れるとあまり苦でもない。

歩いても行けるマンションと
バスでしか行けないマンションの差は大きいよ。

前者は歩くのが苦でない人の購入対象になるが、後者はまさに「陸の孤島」。

[313: 名無しさん]

いやぁ、ここが陸の孤島と言うのは駅前至上主義すぎるでしょ。
一応、区役所や図書館他、公共施設の集中してる幸区の中心地区なんですけど。

[314: 匿名さん]

>>300 マンション検討中さん
294を書いたものですが、駅近なら資産価値が落ちにくいと信じていらっしゃるのはとても危険な考えだと思います。。
何故かと言うと、不動産も株も同じで『安い時に買って高い時に売る』ことが価格維持のポイントだからです。
わかりやすい例では30年前は郊外に一戸建てを建てるのがステータスで、土地さえ持っていれば値上がりする、生涯安泰と思われていたのです。逆にその当時の川崎の工場ばかりの駅前なんて高所得者層は目もくれなかった。
でもそこが今は社会が変わり駅近が人気を博して価格が爆上がりしているのです。だから中古の値段が維持されているように見えるのです。つまり高値掴みして、同じように高値で売れるかはどうかは、時代によりけりで『駅近は下がりづらい』なんてことは時代が変われば理屈が成り立たないのではないかな？と思うのです。
では、昨今の駅近マンションはどうでしょうか？安いでしょうか？高いでしょうか？
これも『高い』と断言しがちですが、実はわかりません。あくまで高いのは過去との比較であって、相場の曲線の中で、値段が下がった時に初めて『あの時は高値だったね』とわかるからです。もっと上がるかもしれませんよね。
では、今がどうかではなく未来に目を向けてみると、今後の社会はどうでしょうか？あと何年駅近人気は続くでしょうか？今後、情報社会や技術が進んでも大多数が満員電車に揺られて通勤していると絶対に言い切れますかね？
先行き不透明であれば、今住みたい場所、住みたい建物、自分に合った金額を選ぶのが良いのではないでしょうか？ 確かに資産価値が落ちるのは怖いですが、だからと言って駅近に固執するのは本末転倒な気がしました。
買ったマンションがたまたま自分が売りたい時に買った値段と近しく売れれば資産価値が高かったと言われ、買った値段より大幅に安くなっていたら資産価値が低かったと言われる。それだけの話でしょう。
話は戻りますが、だから住んでた期間に支払いが年間100万安く抑えられて、その分、車を持てたり、旅行に行ったり、ほかのことにお金を使えたならそれはバスを許容しても良いのではと私は私の価値観で思いましたし、同じように不動産にばかりそんなに大金はたきたくない人もいるのではないかと思うのです。

[315: 評判気になるさん]

>>314 匿名さん

未来のことは不確定要素なことばかりだが、確実にいえることはある
・日本の人口は大きく減少
・空家問題が深刻化、土地余り
・郊外から駅周辺へと人の移動
つまりはよっぽどの立地でない限り、不動産の価格が維持されるなんてありえない。
だから買いかえのことを考えるならリスクの小さい駅近だろう

[316: 匿名さん]

ここはバス便の中ではリスク低い方だと思いますけどね。
郊外でもないし、他と比べて空き家率は低いし、人口減るのはかなり遅い方。
早くに影響が出やすいのは、本来は人口の少ない所に新しく作られた所だよ。
ここらは江戸時代から人が多く住んでて、川崎市発足時の２町1村の１つ、御幸村のあった所。区役所は市の水道の起点だったしね。

２３区内の駅近なら鉄板だろうけど、ここが価値を失う時に果たして埼玉の越谷や吉川の駅近は価値を保ってられるか疑問ですけどね。
低リスクとは言うけど、仕入れが割高なら損を出すよ。

[317: 匿名さん]

通常バス便は駅近と比べて２、３割安くても、価格下落が大きくて取得費用を押さえてその分他に回しても不利というけど、逆に同じ駅圏内で４割以上安ければ総合的には変わらなくなる場合も出てくる。

駅近プラウドはかなり高騰してて、坪単価３４０まで行ってるから、４割以上安くする事も可能だよね。
だとすると、坪２００位だったら有望だと思うな。
アクアブリーズが坪１７９(団地仕様で多分下限)、レジェイドが坪２１０。
やっぱりレジェイドより高くなるかねぇ。

[318: マンション検討中さん]

『駅近は下がりづらい』自体は50年以上維持されてますよ。
中には爆下がり、爆上がりする物件が例外的にあるだけのことで、確率論の観点では駅近の「方が」「安全」です。
先行きが不透明だからこそ、「より安全」な方を選ぶことが大事なのですよ。

＞同じように不動産にばかりそんなに大金はたきたくない人もいるのではないかと思うのです。

そういう人は新築マンションなんて買いません。

[319: マンション検討中さん]

もう１つ。
先行きが不透明な時にリスクを極力下げたい人が選ぶべき行動は「絶対値としてできるだけ低価格なものを選ぶ」ことです。
100円のものを100％失っても損失は最大で100円ですが、1000円のものの価値が50％だけ下がっても500円の損失ですから。
その意味では、わざわざ「プラウド」の名前を冠した「新築」のマンションを買う必然性がない。
わざわざリスクテイクしにいくようなものです。

[320: 検討板ユーザーさん]

賃貸仕様のアクアブリーズですらB棟以外は坪200近いんだからここも超えてくるよね

[321: マンション検討中さん]

こうしてみるとアクアブリーズの坪単価ってかなり安いね。川崎駅徒歩19分だし。バス便でも安ければ検討対象に入ってくるんだよなあ。

[322: 評判気になるさん]

>>317 匿名さん

坪220っぽいぜ

[323: 評判気になるさん]

>>322 評判気になるさん

甘い、、坪240だった 笑

[324: 匿名さん]

アクアブリーズと同等価格であればここを買いたいです。

[325: 匿名さん]

役所が街の中心なんて書いている人いますが昭和の古いイメージを持ったご年配の人なんでしょうね。いまどきは郊外もしくは中心より外れたところや文教エリアに置くケースが多いです。特に政令指定都市の市役所なんかそういう傾向が多いですね。
今の中心は人が集まる駅を中心とした商業地域です。
ここで言うと鹿島田新川崎の駅の周辺ですね。
幸区役所近辺は立地が悪く人の流れは少ないですね。まあ一般人にとって役所に行くことなんてほとんどないのでそういうものでしょうけど。

[326: 匿名さん]

>先行きが不透明な時にリスクを極力下げたい人が選ぶべき行動は
>「絶対値としてできるだけ低価格なものを選ぶ」ことです。

それは大きな間違い。
低価格なものを選ぶじゃなくて本当に価値があるものを選ぶと言うことが正解。
要は普遍的なものだよね。だから先行き不透明なこの時代で暴騰した金でも
買う人が多い。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん

>>326 匿名さん
住宅における普遍的なモノって静かな環境とか、日当たりとか、緑が多いとか、人間という生き物がが本来『居住』する上で求めたいモノのことでしょう。 このマンションはそれがある。
うるさい場所や暗い場所の方が好きな人はいませんので。
他方、駅近は今人気だけれど、普遍的価値かと問われるとそこはわかりません。

[328: 匿名さん]

マンションの場合、住環境だけでなく資産性も考えないといけないから難しい。何かあって住み替えで売りに出す必要が生じたときにオーバーローンになっていると身動きが取れなくなる。

[329: マンション検討中さん]

>>325 匿名さん

まだ購入者もいないのに必死にポジコメントをしているのが誰かは推して知るべし です。
ここのモデルルームに行くとそういう説明を受けるんでしょう、駅は遠いが区役所もあって街の中心(?)でバスも豊富だから不都合ありませんよと。価格も川崎駅前の新築プラウドと比べると安いですよと。

[330: 匿名さん]

ポジコメントはステマだよ。そういうことする会社ってこと。

[331: マンション検討中さん]

駅からも遠いし、メインエントランスからバス停まで5分もかかるし交通アクセスは最低クラスだと思うのですが、なんでここにマンション作る事になったのですか？
戸建エリアのような気がするのですが、、？

ただアクセス悪いからダメだとは思っていなくて、条件悪くても安ければそれはそれで意味のある事だと思っています。

[332: 匿名さん]

>同じように不動産にばかりそんなに大金はたきたくない人もいるのではないかと思うのです。

それは同意。ただ、駅遠と駅近で３０００万円もの差がでるのは極端な例だよね。

それにバス便なら交通費もかかる。会社勤めなら通勤費補助あるかもしれないが
家族分の負担や定年後の負担はある。

[333: 匿名さん]

>>331 マンション検討中さん

坪 240万って安い部類？

[334: 匿名さん]

>>331 マンション検討中さん

古くからの住宅地で人口も多く、環境も悪くないから、地元需要はそれなりにあって、ここより不便な中古も出ればすぐに売れるんですよ。古くても割と良い値で。
このプラウドの近くも戸建てばかりでなく、マンションも多いよ。

戸建ても今買えるのは狭小ばかりだし、中古マンションも弾が少ない。資産価値は度外視してもマンション買ってくれる需要はあるから、プラウドの看板付けても商売になるという判断なんでしょう。

今現在の需要があるのは間違いないですよ。
将来はわかりませんがね。
デベは今売れれば問題無いですからね。

[335: 匿名さん]

＞低価格なものを選ぶじゃなくて本当に価値があるものを選ぶと言うことが正解。

先行き不透明＝価値の変動が読めない
ってことなんだからあなたは根本的に論点がずれてますよ。

[336: 匿名さん]

＞住宅における普遍的なモノって静かな環境とか、日当たりとか、緑が多いとか、人間という生き物がが本来『居住』する上で求めたいモノのことでしょう。

どれも価値が変動しまくってるじゃないですか。
全然「普遍的」ではない。

[337: 評判気になるさん]

↑んじやー、何が普遍なのよさ？

[338: 名無しさん]

価値の変動云々言うならそもそも買うこと自体が大きなリスクだよね。
そういう人は賃貸にすればいいよ。
だからもう来なくていいよ。

[339: 匿名さん]

普遍的なのは、駅近に決まってる。日当たりや眺望、閑静、緑地も価値あるけど
周辺の開発で日当たり、眺望、緑地は変化してしまうからね。
鉄道の駅はそうそうなくならないし、その距離も変わらない。
日当たり、眺望や騒音が悪化しても駅近は高めの価格で取引されるからね。
駅遠を選ぶってことは、売りにくい売れないを受け入れる覚悟がいる。

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん それって普遍的ではなく不変では、、、

[341: マンション検討中さん]

普遍的なんて考えても仕方ないでしょう、未来を予測しないと。人口減少、少子高齢化、共働き増加、車離れ ということを踏まえて、将来的にもさらに駅近の価値が上がっていくことが一般的に言われていますよ。逆にバス便は買い手つまり資産価値が減っていくでしょう。

[342: マンション掲示板さん]

皆さん、ここいくらなら買いですか？？

[343: マンション検討中さん]

アクアブリーズと同じ、つまり坪単価180-200なら検討対象になると思います。アクアブリーズの方が駅アクセスが優位ですが、「プラウド」でアクアと同額と聞けば、ここを検討する人も多いかなと。高いと「不便なのに高いのか」という印象になります。

[344: 匿名さん]

>>343 マンション検討中さん

アクアが駅アクセス優位とかは無いでしょ。どっちも遠すぎて誤差レベル。

アクアの団地仕様が酷すぎるから、仕様が良い分もう少し高くても十分検討対照になるでしょうね。

[345: マンコミュファンさん]

マンションマニア氏がTwitterで触れてましたね。
ディスポーザーは無し、４５００万。
でも売れるか売れないで言えば、売れるだろうとの感想だそうです。

[346: マンション検討中さん]

>>344 匿名さん

公式HPで川崎駅（ラゾーナ川崎バス停）までの時間を比較すると以下の通りでした。

アクアブリーズ
→バス停まで徒歩2分＋バス6分＝8分
プラウド
→バス停まで徒歩4分＋バス12分＝16分

8分と16分 これ、誤差レベルでしょうか？倍も違うのですが。。

[347: 匿名さん]

バス便の時点で、残念ながら交通利便性による資産価値はほとんど失われるわけで。
そうなってくると仕様や住み心地、ブランドの方が重要になってくる。
なんとかニュータウンみたいな奥地で、２０分も３０分も乗るのでなければ、バスで何分か早いなんて誤差みたいなものです。

[348: マンション検討中さん]

プラウドで4500(恐らく坪単価220？)は
買いなのでは？

[349: 匿名さん]

プラウドというブランドを着けているだけで、ここも田の字形の団地仕様ですよ。

[350: マンコミュファンさん]

マンションマニア氏のコメントちゃんと補足しますね（随分と都合のよいキリトリがされているので。）

・価格は戸建も買えちゃう4500万円
・バス便駅遠なのに70以下の間取り
・苦しい（資産価値がない）
・中小デベだと絶対に売れない（マンション自体の条件は相当悪い）

が、、野村のプラウドマジックにより、何だかんだで売れてしまいそうだ という趣旨でしたね。