プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[251: 検討板ユーザーさん]

>>249 匿名さん

実際そういう場所と比較検討される物件なのでは？
駅近とは、所要時間同じで天候不利。
徒歩10分程度とは、所要で有利、天候同等、価格やや不利。
とか。

[252: 匿名さん]

東戸塚は駅前かなり開発されてるから、駅徒歩10分でも東戸塚のほうが便利だと思う。
地元に親がいるとか出身校が近くで友人が多いみたいな人向けじゃないかな。

[253: 通りがかりさん]

南武線沿線の企業、メーカーや沿岸の工場勤務なら、立地的にはそこまで神経質にならないかもしれないと思った。

[254: マンション掲示板さん]

ここ価格帯どれぐらいか次第だよ
めちゃめちゃ安くてマンショングレードよければバス便でも売れる

[255: マンション検討中さん]

この立地でめちゃめちゃ安くするならオハナにした。
4500万くらいが最多価格帯ではないかな。
パンダ部屋で3900万。

[256: 匿名さん]

その値段ならきっとめちゃめちゃ売れると思いますから、もう少し高いと予想します。
その理由は、既出ですが大田六郷も京急各停徒歩12分という、もはやバス便のが便利なんじゃないかっていうような立地条件で、ほとんど5000万台で角部屋は6000万して完売してますし、
販売中のプラウドの郊外型物件のふじみ野市や海老名市も調べてみましたが、基本5000万超えてました。
よって野村にとってプラウド川崎ガーデンはこれらの物件と同じくらいの価格設定で最低4500スタートの中部屋で5000万、角部屋で5500万で設定してきて、それでそこそこな売れ行き好調となるのではないでしょうか。

そうした場合、この辺のシティテラス鈴木町やクレストプライムレジデンスなどパンダで3900万?、最多4500万のマンションと比べたらお決まりのごとく強気だ、割高価格だ、と叩くひとが一定数いるのと同じように、プラウド川崎ガーデンのような住宅地の中にあって学校スーパーが近い地域密着型のマンションを好み、シティテラス鈴木町やクレストプライムレジデンスみたいなああいう環境を好まないファミリー層が一定数プラウドを評価してしまうから、その値段が妥当ということになるのです。不動産価格は相場云々もありますが、そこにニーズがある限り価格は高くなりますからね。
とりあえず今週末からのモデルルーム行ってみて確認ですね！

[257: 匿名さん]

23区と川崎市を同列に並べてはいけません。
70平米換算だと川を渡るだけで最低1000万は下げないと売れません。

[258: 坪単価比較中さん]

デベから「プラウド川崎ガーデンテラス」どう思いますか？というアンケートが送られてきたで
全項目に答えると５００円のクオカードもらえるそうだから返送したけど
デベもいくらにしようかな？と迷ってるみたい

[259: 通りがかりさん]

プラウドだ、新築だって営業に踊らされる前に新築マンションが無秩序に建ち続けてる現状、
自分がバス便の中古を買うかって自問した方がいいよ。
永住だから関係ない、確かに一理あるけど怪我だ病気だでいざ資産売却、そのとき債務超過で自己資本がマイナスじゃあね。
住宅購入は株とは違いますが、ある意味で投資です。リスクを背負って買うからには家賃生活するよりもメリットがないといけません。
こんなことは考えていても営業マンは口が裂けても言わないよ。
お客がそんなこと真剣に考え始めたら、売れなくなっちゃうもの。

[260: 匿名さん]

バス便って地元だったり会社が近くだったり電車を使わずに生活できる人向けだよね。
仕事の都合で電車通勤になってしまったらもう仕方ないけど最初からはちょっと。

[261: マンション検討中さん]

現在の中古マンションはどこも新築分譲時以上の価格で売り出ししている。
人が住んで経年劣化したマンションを高値で買うぐらいなら、新築のこのマンション買う。
まぁ駅前の利便性のよい新築マンションは6千万以上で購入できないからね

[262: 匿名さん]

>現在の中古マンションはどこも新築分譲時以上の価格で売り出ししている
んなアホな。分譲価格以上なのは付加価値のあるレアなとこでほとんどが
新築から値段が下がっている。
川崎駅前のタワーとかならわかるが。。。
俺なら経年劣化してても同じ値段ならここより川崎駅前選ぶよね。やっぱ利便性が第一。

[263: 匿名さん]

>人が住んで経年劣化したマンションを高値で買うぐらいなら
世の中需要と供給のバランスで価格が決まります。高値がつくのならそれ相応の価値のある物件なんです。そういう一面でしかものを見ることのできない視野の狭い人間だとろくな物件しか買えないですよ。

[264: マンション検討中さん]

5000万だとすると高いね。ここバス便ですよね？5000万も出せるなら駅近の中古を買った方が良いし、環境重視なら戸建を買った方がよいと思えるのですが。どうしても川崎で新築マンションが良いなら他にもバス便ではない選択肢がありますし。。あえてここを選ぶ理由がちょっと思いつかないです、売る人も大変そうだな。

[265: 通りがかりさん]

川崎鶴見界隈だとセキュリティ的に戸建はやめたほうがいいかと…

[266: 匿名さん]

バス便だけって　都市部のマンションなのでしょうか

[267: マンション検討中さん]

戸建も検討できないくらい治安が悪い場所なのか…。環境重視の方も検討しづらいですね。

[268: 匿名さん]

出た！根拠もなくネガを投稿して、そしてそれに相乗りする奴！

[269: 匿名さん]

神奈川県警に空き巣発生状況の数字があるよ。幸区はむしろ低いほうだね。
ひったくりや自動車盗難も少ないね。
自転車盗難は少なくないけど、3割が駐輪場なのできっとこれは駅周辺じゃないかな。

[270: ご近所さん]

治安はそう悪くはないが
民度は
よく道端に古自転車や古家電など不法投棄されます

[271: マンション検討中さん]

このへんなら戸建で建売で4000万前後で売りに出てるし、駐車場代などランニング費が月2万円以上は安いですよ。35年間で1000万くらい違ってきそうです。あとバス便マンションだと建て替えもできず売ることもできず将来が怖い。

[272: マンション検討中さん]

マンションの建て替えなんて容積率に余裕のある好立地以外は無理よ。
これから老朽化過疎化の建て替え不可マンションが社会問題化する、デベロッパーは売るまでが仕事だからね。

[273: 匿名さん]

マンションなんてのは消耗品です。
30年も住めたら二束三文になったっていいじゃないですか。

[274: 匿名さん]

別にバス便だから建替え云々は全く関係無い話しですね。

[275: 匿名さん]

バス便じゃなくても建替えは合意形成が困難です。

[276: マンション検討中さん]

ただでさえ合意形成が困難なのに、バス便ならなおさら、ってことですよね。

[277: 匿名さん]

この辺で戸建てって言っても、有効面積は大して変わらない狭小住宅じゃん。
３Ｆ建てだと上下階段異動あるし、ほぼ木造でＲＣの家ならもっと高い。
建物価値は無く、さらに同規模再建不可で土地も安くなり、この辺の中古マンションより売値が付かないから、万一手放す必要がある時余計に危険なんだけど・・・。
とにかく費用を押さえたいならありだけどね。

平屋、24時間ゴミ出し、管理人、ＲＣ耐震耐火建築といった事に価値がある人ならここでだってマンションでしょ。

[278: マンション検討中さん]

このあたりの戸建のほとんどが再建築不可なんですか？かなり特殊な地域なんですかね、知りませんでした。

ここのバス便マンションだと不便で売れないし（戸建と違って）建て替えもできないので逃げ道がないです、しかも戸建より維持費もだいぶ高い。

[279: 匿名さん]

この辺りの土地だと普通の戸建てを建てようとすると、最低6000万以上するんだよ。
なので、ここらで良く売っているオープンハウスあたりの建て売り業者は、ひとつの土地に狭小戸建を2～3棟建ててから、分筆して売る。
そうすると隣戸との距離をギリギリで建てられ、1戸あたりの単価を抑えられる。
だけど分筆後に改めて建てようとすると、隣との最低距離が必要になって、同規模で再建築出来ないという制限が付いちゃうんだよね。
よって土地の価値が下がるという話。

ただ、戸建てもマンションも住みたい人はそこそこいるよ？
中古取引も普通に良い値段で成立してるし。
千葉や埼玉の普通の郊外都市じゃないんだから。

[280: マンション検討中さん]

都心からの距離的には千葉県でいうと市川くらいの距離感ですが、こちらは都心の反対側に横浜がありますからね。
千葉や埼玉と比べてはいけません。

[281: 匿名さん]

川崎市は人口も増えてますし古いマンションでも取引はコンスタントにあるみたいです。
この近辺だと代表的なのが河原町団地。
築44年で2580万、57平米で長谷工標準レベル並みのリノベ物件が現在出てますね。
https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6967113426/

[282: マンション検討中さん]

リリファ川崎ブライトクロスというマンションと比較してどうなんですかね？
ここと条件が非常に似ていて、幸区で川崎駅までバス10分で平置き駐車場、大型商業施設と隣接です。ここと違うのは「価格」で、リリファは3000万程度でした。ここは5000万近くする見込みでしたよね。

[283: マンション検討中さん]

>>282 マンション検討中さん

リリファは学区がやばすぎる。
川崎市民ならみんな知ってる学区だからね。
まぁたくましく育つこともあるかもしれないが…

[284: マンション検討中さん]

リリファはリノベ物件なのね

[285: 匿名さん]

リノベ物件と比較する程度の物件ってことでしょうか？
新築なのに？

[286: 匿名さん]

自転車でマンション予定地行って来ました。
ほんと想定以上に不便な場所でした。

[287: マンション検討中さん]

小学校はすぐ隣だし、子育て世帯にはよい環境だと思いますよ。ただ将来的な売却を考えるとどうだろうね。
仮に5000万で購入したと仮定して、値上がりは難しくても10年後に同じ価格に近い形で売却可能だろうか。
駅徒歩15分以内で築10年 4000万の中古マンションを購入した方が下落率は低いかもね…

[288: 匿名さん]

下落率だけで考えれば中古の方が良いでしょうが、マンションの本当の価値は家族の笑顔や幸せなので下落率だけでは測れないのです

[289: マンコミュファンさん]

東芝前から出てる川崎駅直通バス良いね。
始発だから余裕で座れるし、ＨＰにあるようにメールチェックや読書も楽に出来そう。
実質、マンションで費用負担しなくていいシャトルバス付き(笑)

[290: 検討板ユーザーさん]

始発で直行バスがあるのはかなりよいですね

[291: マンション検討中さん]

でもバスって時間通りにこないし、雨の日は屋根なしでずっと待ってなきゃならないし、朝はたくさん本数あっても日中や夜は本数少なくなるし、道路状況によって乗車時間が前後するから結局ゆとりを持って家を出ないとならないし、帰りが遅い時間は深夜バスで追加料金出すかタクシーで帰らないとならないし、、、
結局は駅近にはかなわないよ。

[292: 匿名さん]

駅に対して、

徒歩圏内>>自転車圏内>>>>>>バス便圏内

だと思われます。
どんな利点を言ってもバスは厳しいと思います。

[293: マンション検討中さん]

バスのデメリットを払拭するぐらい周辺環境がよいとか、価格がすごい安く設定されてるとかならわかるけど、周辺環境フツーの住宅街だし、価格もプラウドだから期待ゼロ。吉祥寺のプラウドみたいに人気エリアとかシャトルバス的なものが出てたりしてれば別だろうけど、違うよね。
しかも共有施設はほとんどないっぽいし。。
どうせ郊外につくるならBBQガーデンとか、スタディースペースとか、色々使える施設を充実させた方がいいでしょ。

[294: 匿名さん]

>>291 マンション検討中さん
>>292 匿名さん

駅近とバス便両方住んだことありますがやっぱり駅近が便利なのは、バスのデメリットをあげつらうことをせずとも「議論の余地無い事実」ですよね。。
でも駅離れると、なんかのんびりしてて住むには心地いいんです。それは駅近主義の人にはわからない感覚かもしれません。
ただもっとポイントだと思うのは、川崎駅徒歩10分以内と、川崎駅バス便でマンションの値段差は3000万円違うということではないでしょうか？
日本人のみんなが選んでいるからという心理を逆手に取って駅近ってだけで強気な値段の物件が多くて今の不動産市況は気持ち悪いです。
3000万円＝30年で年間100万。このお金を貰えるなら、私は駅近に固執せずバスに乗ります。別にちょっと我慢すれば良いので。
そうゆう価値観の人って結構いるのではないでしょうか？ そんな大金をはたくほどバスは不便じゃなかったですよ。 私が住んでたのは地方でしたが、本数はそれなりに多くて空いていたので、今回とイメージ近いと思ってますが、別に慣れてしまえば意外と快適なものです。
傘さしてバス待ちは嫌ですが、駅近の時も人混みの中傘さして歩いて傘畳んで電車を待って乗ってそこからも満員電車は臭いしそれはまたストレスでした。
このマンションを擁護するつもりは無いのですが、冷静にそう思いました。

[295: 評判気になるさん]

バス便のデメリットとか、そんな分かり切った事を取り上げて否定だけされても参考にならんわな。
んなもん頭に入れて検討してるっての。同じ内容で何度もひつっこく書き込まれてるしな。
この近くのとは別格のプラウドだから良いんだよ。オハナなら近くの有象無象に埋もれて逆に価値無いわ。
吉祥寺？都内なんか知らんよ。地元でドヤれるのが大事なの、離れたら意味ないからな。
だいたい駅から遠いって言うが、ここは役所近くで区の中心。施設は結構便利にある。駅距離も車通勤や市内で仕事してんならあんまデメリットでもない。そこそこ金ある地元の人間には有りだよ。
まぁ地縁の無い地方出身リーマンには勧められんかもな。

[296: 匿名さん]

うちはこのあたりの有象無象とは違うプラウドなんだぜえい
と高値で売り出した大田区の某物件が大苦戦して
値段下げてようやく完売してましたね

[297: マンコミュファンさん]

>>296 匿名さん

だから何ですか？
ここで先にも言われてますが、規模が全く違っていて参考にはならないのですが。

[298: マンション掲示板さん]

子どもが高校、大学へ通学する際に時間がかかってしまいそうですね
ブランド力があるので、子どもが大きくなる前に売ること前提で買う方が多いのでしょうか

[299: 匿名さん]

>>297
規模が違おうがなんだろうが
購買層に高すぎると思われたら、なかなか売れんのだよ
そんなこともわからんのか？

[300: マンション検討中さん]

>> 294匿名さん
駅近は資産価値が落ちにくい
バス便は資産価値がどんどん落ちる

コスパの話であれば駅近が良いのは常識。
（年100万の話はむしろ逆ですね）
敢えてバス便を買うメリットは、価格的にそこしか買えないから。けどここは「新築」「プラウド」で結構お高く感じますが。