プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[2364: 口コミ知りたいさん]

だんだん土手論争みたいになってきた。
おいらも含めてだけど子供の口喧嘩と同レベル。
暇つぶしにちょうどいいからもっとやりましょう。

[2365: 匿名さん]

ホントくだらない。ワースト2って事実だけで下とか上とかどうでもいいだよ。そんな気になるならyahooで教えてもらえよ。

[2366: 匿名さん]

ワースト2の下なら順番でいうと3だろ。そんなクソレス要らん。

[2367: 匿名さん]

どうでも良いと思うかは読み手次第。
感想ならそれこそ心の中で思うだけで良い。

[2368: 匿名さん]

>>2366 匿名さん
皆さんの期待通りのお答えありがとうございます。

[2369: 通りがかりさん]

「世界の大気汚染」という国際プロジェクトのサイトを見ると、各物質の濃度と全体的なAQI空気質指数がみられます。税所に表示されているのはリアルタイム現在値で、観測地点に合わせると、過去からの履歴やピーク時間等が分かります。
注意はリアルタイムだけで判断しないことですね。
気象や風向、時間などで大きく変化します。例えばこの書き込み時点だと、東京都心よりも三浦半島の方が悪くなってます。

これなら都内との比較もできるでしょう。

[2370: 通りがかりさん]

詳細はこんな感じになります。

[2371: 通りがかりさん]

ちなみに時間履歴を見ると、悪い時間帯と長さが分かります。
今の時間帯は良くても、実は悪い時間帯が長い地域もあります。都心や川崎区等がその傾向が顕著。
時間履歴と各月履歴で把握するのがオススメです。

ちなみに韓国と中国は文字通りケタが違います。

[2373: 匿名さん]

[No.2372と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2374: マンション検討中さん]

ベランダに手洗い場はあるのでしょうか？

[2375: マンション検討中さん]

プランを見る限り、スロップシンクは見当たらないですね。
ただ、近隣でもザ・ガーデンズ大田多摩川やクレストプライムレシデンスにも無いようですから、近年のコストダウン傾向では仕方ないようです。

逆にシティテラス川崎鈴木町は全戸付いているのをアピールしてる位ですね。
レジェイド川崎はモモレジさんのレビューを見る限り付いてそうでしたね。

アクアブリーズ川崎も付いてなかったですが、1階住戸のみ直立型の散水栓と屋外電源がありましたので、もしかしたらここも1階だけは有るかもしれませんが、ホームページからはちょっと判りませんね。
モデルルーム行かれた方、どうでしたか分かりますか？

[2376: マンション検討中さん]

>>2375 マンション検討中さん
ありがとうございます。本当に残念です。

[2377: 匿名さん]

スロップシンクあれば便利ですが水道栓があればそこまで困ることはないです。

[2378: 匿名さん]

>>2370
これ見る限りここ周辺は健康に悪いグループの境界ギリのように感じますが？

[2379: 口コミ知りたいさん]

まだ大気汚染やるの？
もういいよ、気になる人は安心な場所の物件を検討すればいいじゃん。

[2380: 匿名さん]

川崎IC、玉川IC、港北IC近辺等交通量が多い地域は軒並み高い。
交通の利便性と環境は反比例ですね。

[2381: 匿名さん]

そもそも第一期二次ってなに？
第二期じゃないの？第一期の追加販売？意味不明な販売だね。

[2382: 匿名さん]

販売状況をわかりにくくするための常套手段ですね。
ただ、完売したら「完売！」を積極的に宣伝に使う会社ですから、ここは売れてないのがよくわかります。

[2383: 検討板ユーザーさん]

一階はシンクあるみたいですよ！
シンクがバルコニーにあると色々と洗えて便利ですよね。

[2384: 匿名さん]

うちもベランダにシンクあります。本当に便利です。リビングをバケツに水を入れて通るとか、今にしてみれば考えられないです。

[2385: 匿名さん]

スロップシンクはいいですよね。
生活にゆとりが生まれます。

[2386: 匿名さん]

>>2384
備え付けのバケツを用意すれば済むことでは?

[2387: 匿名さん]

4000万台なら家族3LDKの家賃を14-15として年200万程
20数年住み続ければ減価償却できる額だよね。管理費修繕費固定資産税諸々もあるけどさ。25年くらい住んで中古で多少安くなっても悪く無い話だとおもわないかな？

[2388: 匿名さん]

>>2387 匿名さん
減価償却するためにも、中古で売り抜かないと、ローンは残りますよ？
だから、中古になった時に売り抜けるかどうかが重要で、将来の競合物件としてアクアブリーズやレジェイドの名前が上がって比較されたんですよね。
川崎駅からのバス便物件で、築年数が同じくらいの物件だから。

それでも、プラウドの方が勝ってると言い切れる要素がないのがネックな訳ですよ。
70㎡以上という広さでフィルターかけてしまったら、ここは60㎡代が多いから含まれない可能性もある。
72㎡の部屋だと5000万越えてるから、20年じゃ減価償却でないです。

[2389: 匿名さん]

20数年後を想定するなら、それこそアクアとの（室内の）仕様差なんて誤差範囲ですね。
多くの中古購入層がある程度のリフォームを前提にして探していますから。
ほぼ立地が価格を左右する世界です。

規模的にもアクアの方が多いですから、価格下げの圧は強いと思いますよ。

[2390: 名無しさん]

>>2389
20数年後に、築25年以内のフィルターをかけて川崎駅でマンションを探した場合、
確かにアクアとレジェイドは競合するでしょう。

でも、20数年後には不動産バブルもはじけて、もっと安くて仕様のいいマンションが増えて、このプラウドの中古売却が難しくなってるかもしれませんよ。
より駅近で、より安く、より新しい方が売れるでしょうから。不動産は立地も大事です。

ここを買うなら絶対永住する50代とか、転勤リストラが絶対ない公務員とかじゃないと、難しいかもですね。
永住希望で、永住できる人でないとハイリスクすぎると思います。
何かあっても、売り抜ける要素がこのプラウドにはないですね。

[2391: マンション検討中さん]

20年後に絶対売り切れて、4千万台で新築買えるマンションってどこや？

[2392: 匿名さん]

>>2391 マンション検討中さん
誰もそんな極端な話をしていません。
どうやってリスクを小さくするか、という話です。

[2393: マンション掲示板さん]

ミライフル採用されないのが痛すぎる。されてれば中古のリフォーム市場でも優位に立てたのに。

[2394: 匿名さん]

まあこのご時世に新築マンションが買える人なんてそもそも富裕層だとは思いますけど、わざわざリスクの高いものに手を出さなくても…とは思いますね。

[2395: 検討板ユーザーさん]

でも中古では選択肢ないうえに使い古された部屋を1千万グラス高い値段で買わないとならない 笑

[2396: 検討板ユーザーさん]

でも中古では選択肢ないうえに使い古された部屋を1千万ぐらい高い値段で買わないとならない 笑

[2397: 職人さん]

買う前から中古で売る話とは
永住するぞ！という人が多くないと、管理に力が入らず、オンボロマンションに一直線なんだが

[2398: 匿名さん]

>>2397 職人さん
本当にそう思います。不思議なマンションですね。

[2399: 匿名さん]

>>2397 職人さん
>買う前から中古で売る話とは
当たり前じゃないですか。
不動産とはそういうものです。
人生を左右する買い物なのですから。
失敗しても「たかが5000万くらいならなくなってもいいや」と諦めのつくくらいの富裕層なら別ですけど。

[2400: 匿名さん]

>>2397 職人さん
むしろ、一般的には売るつもりの人の方が管理に気を遣うものですけどね。
永住目的の人こそ、他人の目を気にしなくなるので独自ルールを設けがちでは？

もっとも管理に悪影響なのは賃貸用途ですけどね。
ここはさすがに賃貸目的の人はほとんどないでしょうから、駅チカ物件と違って良い面ですね。

[2401: 名無しさん]

平均坪単価、226万円なんだね。
前に、プラウドシティ新川崎の住民に同じプラウドに見られたくないと思われている…というような話題が出たけど、プラウドシティ新川崎の平均坪単価と、ほぼ変わりませんね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/649480/

[2402: 匿名さん]

>>2397 職人さん
そういう人が手を出さないから本当に住みやすいと思いますよ。

[2403: 匿名さん]

>>2401
幸区の新築マンションで絞ると、平均坪単価は
アクアブリーズ187万円
シティテラス鈴木町205万円
クレストプライムレジデンス212万円
プラウド川崎シティテラス226万円
こう比較すると、坪単価が１番高価なマンションですね。

プラウド新川崎より坪単価も高く、プラウドシティ新川崎と同レベルの坪単価です。
そう考えると高値掴みですね。

[2404: 名無しさん]

>>2401
イーストは隣にマンションが建つ可能性があり、日当たりが悪そうだし、
ウエストは西向きだから日当たり微妙だし、
日当たりや中古売買を考えるとサウス１択かんだよねー。
サウスの最上階で72㎡だと5400万円。
うーん、数年前ならもっと広くていい条件の物件を同じ金額出せば買えたな。
数年、購入を待つのもアリかもね。

[2405: 匿名さん]

>>2403 匿名さん
この話題飽きた。
何故幸区に絞るの？
さらに川崎区のマンションが混ざっていると思いますよ。

[2406: 匿名さん]

飽きた、というより、割高を理解して買う分には個人の自由でしょって話ですよね。

[2407: 匿名さん]

>>2401 名無しさん
本当ですね。新川崎のプラウドを買っておけばよかった。

[2408: 匿名さん]

>>2403
平均坪単価アクアブリーズ187万円
平均だからもっと安い部屋もあるのですね
アクアさんは断トツですね

[2409: 名無しさん]

アクアブリーズの条件いい部屋と、
プラウド川崎ガーデンテラスの条件いい部屋、
値段変わらないって誰か書いてたけど、坪単価で見ると全然値段が違いますね。
プラウドの方が仕様がいいとは言えないから、アクアの坪単価と比べるとプラウドは高すぎに思います。

[2410: 通りがかりさん]

もう今では購入できないマンションと比較して何の意味あるの？
マンション価格高騰してるんだから坪単価上がるのへ当たり前だよ。5年、10年前に購入してればもっといいマンションが買えた。それは事実だか仕方ない。人それぞれ購入タイミングがある。今買える中から購入するか、待てるならマンション価格がいつか下がるまで購入見送りするだけ。マンションに妥協したくないなら大金払って都内駅近タワーマンションとか買えばよい。予算に限りがあるなら何かを妥協すればよい。その妥協点は人それぞれ。5千万以内で誰からもいいなと思われるようなマンションなんて現段階では存在しない。それをまず受け入れるべき。

[2411: 匿名さん]

現段階でもここは割高。

[2412: 匿名さん]

>>2410 通りがかりさん

> もう今では購入できないマンションと比較して何の意味あるの？

マンション検討では過去物件と比較するのあたりまえでしょう。新築物件だけ比較するのは初心者さんですね。

価格だらけではなく立地、設備、環境、交通などを総合的に見るべきです。またブランド力は中古価格に影響します。この物件は総合的に評価が高いマンションだと思います。

[2413: 匿名さん]

うーん、それを言い出せばラゾーナレジデンス坪190万、ザ・コスギタワー坪200万ほどだったな。
ここが坪225万なら最初のパークシティ武蔵小杉とほぼ同じ。。

[2414: 匿名さん]

>5千万以内で誰からもいいなと思われるようなマンション

誰もそんな話はしてないのでは？

[2415: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
プラウドシティはバス使ったら13分で川崎いけちゃうから、ここと変わんないね。

[2416: 匿名さん]

販売期が第1期2次から第2期へと変更になりましたね。
「第1期完売御礼」とHPに書かれないので、売れなかったんですかね。

[2417: 匿名さん]

>>2415 匿名さん

通勤時間帯の時間当たりのバスの本数を比較して説明してもらえますか？

[2418: 匿名さん]

>>2417
あちらは鹿島田駅まで徒歩8分ですからね。
ここみたいにバス停まで徒歩5分かかり、最寄駅まで歩けないバス便マンションと比べても意味ないですよ。
あちらのマンションはバスだけでなく、電車も使えます。南武線は通勤時には3分に1本は走ってますから。バスの本数が少なくても電車を使えばいい話です。
比べるのはナンセンスですよ。


さて、第一期は何戸売れたんでしょうね？

[2419: 匿名さん]

>バス停まで徒歩5分かかり、最寄駅まで歩けないバス便マンション

価格は安くなく、部屋も狭い
果たして売り切れるか？
一種のテストケースだと思う、注目度は高い

[2420: 匿名さん]

売れますよ、ここは。

[2421: 検討板ユーザーさん]

私買います！

[2422: 匿名さん]

>>2421 検討板ユーザーさん

色々大変だと思いますが、頑張ってください。

[2423: 検討板ユーザーさん]

私は買いません。一生ものの買い物で後悔したくないので

[2424: 検討板ユーザーさん]

今の相場からすると特に高いと思わないけどな。
結局どのマンションも高い高いって言われてるし。

[2425: マンション検討中さん]

今の相場でも割高感がある。何度も書かれている通りで、他マンションと坪単価で比較すると一目瞭然。

ただでさえマンション価格はバブルなのに、その中でも割高物件を買うなんて…。絶対後悔するパターンじゃん。

[2426: 匿名さん]

パンダ部屋売れたんですかね？
サイトの販売価格帯変わってました。

[2427: 匿名さん]

3千万円台無くなったら客寄せのアピール度減るのに。。。

[2428: 匿名さん]

>>2424　
商品に対しての評価が低いのに金額が高いと言ってるのでしょう。

[2429: マンション検討中さん]

HPに
※【お知らせ】
2019年7月2日までの告知におきまして、構造・規模が変更となりましたことをお知らせいたします。 [（変更前）構造RC造（一部SRC）地上7階 → （変更後）RC造 地上7階]
って書かれているのですが、これもコストカットですかね？
SRCの方が良かったのに、、、

[2430: 匿名さん]

>>2429 マンション検討中さん

きちんと告知するところにデベとしての姿勢がわかりますね。ともすれば放置するようなことでも正直に迅速に告知するのはなかなかできることではないと思います。信頼できるデベだと思います。

[2431: マンション検討中さん]

>>2430
この告知前にモデルルームに行ったので分からず、最近行った方がいらしたら教えてほしいのですが、
なぜSRCをやめてRCのみに変更になったんですか？

このスレを見て購入を踏み留まろうと思っているので、営業さんに電話して聞くのもなぁと思っています。
ただのコストカットでなければいいんですけど、、、

[2432: 匿名さん]

>>2431
こんな風に書いてある。以外コピペ

RC造は比較的自由な構造が可能になる反面、建物の重量が重くなるため、軟弱な地盤には不向きです。SRC造のデメリットは建設コストが高いため、賃貸物件などの賃貸料に影響が出てくることです。

ここってさ、軟弱地盤でしょ？
絶対SRCの方が良かったでしょ。
こんなところまでコストカット？？？
引用元　https://www.homemate.co.jp/useful/rent152/

[2433: 口コミ知りたいさん]

>>2432 匿名さん

RC造よりSRC造の方が重たいんだけど。
RC造が軟弱地盤に不向きっていうのは木造や鉄骨造に比べて重たいからという意味。
こんな低層マンションをSRC造で建ててもコストがかかりすぎてそれこそ売れない。
一部とはいえSRC造じゃなくした理由は知らないけど、別にRC造でもなんら問題はない。

あとこの場所は問題になるほど軟弱地盤じゃない。

[2434: 匿名さん]

>>2433 　
コストカット以外の理由がありますか？

＞軟弱地盤じゃない
川崎市のホームページで、液状化しやすい地域になっていますよ。
軟弱地盤ではないという証拠を出してください。

[2435: 匿名]

>>2434 匿名さん
http://www.city.kawasaki.jp/170/cmsfiles/contents/0000046/46739/ekijyo...
これの34あたりでしょうから、液状化危険度は低い場所に該当していて、南武線沿線と比べればマシであろうことがわかりますよ。

[2436: 口コミ知りたいさん]

>>2434 匿名さん

コストカットでしょ、そこは別に否定してない、読解力ないのに絡むなよ。
軟弱地盤は「低い」と「やや高い」にまたがってるけど「高い」ではないでしょ。問題になるほどとはそういう意味で書いたんだよ。

[2437: マンション検討中さん]

>>2435 匿名さん

>>2435
ありがとうございます。

なぜSRCをやめて、RCになったんでしょうかね？
この物件は慎重に様子を見たいです。
でも営業に聞くのは何だかなぁなので、もしご存知でしたら教えてください。

[2438: 名無しさん]

揺れやすい地盤ではあるようです。
http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002403.html

[2439: 匿名]

>>2437 マンション検討中さん
理由は野村不動産に問い合わせてください。ただ、そもそもほとんどのマンションがRC造ですよね。SRC造の分譲マンションなんてどこかありますか？

[2440: 匿名さん]

>構造・規模が変更となりましたことをお知らせいたします。 [（変更前）構造RC造（一部SRC）地上7階 → （変更後）RC造 地上7階]

完成までに変更される箇所は山ほどあります。
しかし、何でこの時期になって「構造・規模」を変更するのでしょうか？
理由は聞いたほうがよろしい。

[2441: 検討板ユーザーさん]

でも今聞いたらこの掲示板の利用者ってバレバレでちょっと躊躇しますね。

[2442: マンション検討中さん]

>>2439
>SRC造の分譲マンションなんてどこかありますか？
ここの競合であるクレストプライムレジデンスですが？

[2443: マンション検討中さん]

SRC造で設計したのには当然ながら必要性が生じたためであり、RCへの変更が他に影響しないことは確認が必要でしょうね。
ま、構造計算等は当然ながら問題ないと思いますが。。。

[2444: マンション検討中さん]

>>2435
４丁目あたりだけピンポイントに低くても周辺すべてが高いのなら意味ないでしょうね。
主張ですがちょっと無理がありますね。自分のマンション近隣含めての生活圏ですからそれが機能不全になれば生活は成り立ちません。

[2445: 名無しさん]

>>2444
確かにそうですね。
ここはバス便な訳で、液状化でバスが来なくなったら生活の足が無くなりますね。

[2446: 匿名さん]

>>2442
同じ低層マンションで比較しないと意味ないかもですね。
8階建てくらいまではRCのことが多いようです。

構造が、この時期に変わるっていうのが怖いですよね。
RCから一部SRCになりました！なら喜べるのですが、逆なので不安になります。

[2447: 匿名さん]

>>2444 マンション検討中さん
そんなことになればと近くの幸区の行政も機能しなくなることになるかと思います。自然災害時に行政に近いということがどれぐらい助けになるか経験がないとわからないとは思いますが。

[2448: 匿名さん]

>>2445 名無しさん
それは具体的にどのバスのことさしますか？
川崎に行くルートはいくつかあるし、そんなことになれば会社にゆうゆうと出勤している場合ではないかと思いますが、スーパーは近くにあるしね。

[2449: 口コミ知りたいさん]

>>2445 名無しさん

あほらしくて笑うわ。
少なくとも東日本の時はバスの方が先に動き出した。

[2450: マンション検討中さん]

浦安のことをお忘れか？
他の地域がどんどん復旧する中、生活が戻るまでにすごく時間がかかったのに。

[2451: 匿名さん]

>>2450 マンション検討中さん
浦安は埋め立て地でしょう。随分と苦しい話を出しますね。

[2452: 匿名さん]

>>2445 名無しさん

いわゆるバス便マンションではないので災害時の回復も早いでしょう。コンピュータで運行するオンデマンドですから。
「バス便マンション」という呼び方には抵抗あります。ここは「新交通システムマンション」と呼ぶべきです。

[2453: 匿名さん]

>>2451 匿名さん
さすがにその考え方は危ないでしょう？
過剰反応は良くないですけど、ハザードマップの評価は真摯に受け止めるべきですよ。

[2454: 田中]

>>2452 匿名さん
また出ましたね、新交通システム。
昔からあるものを「新」というのはやめませんか？

どう見ても、どう考えても、どう判断しても
バス便、駅遠マンションであることは明白です。

[2455: 匿名さん]

>>2454 田中さん

乗りたいときに乗れる
ラゾーナまで直行
座れてコンピュータまで使える
渋滞無縁

これは既存の路線バスで実現できますか？
できませんよね。
この地区にモデルとして導入された新しい公共交通、つまりこれこそ新交通システムではないのですか。

[2456: 匿名さん]

>>2447
地震が来たら多摩川下流のこの近辺は遡上津波の影響が心配ではないですか？近辺に避難は危険ではないかと考えますが間違いですか？

[2457: 口コミ知りたいさん]

>>2453 匿名さん

こういうこと書いてる人って案外自分の住んでるところこと知らなかったりするんだよね。まあ、どうでもいいけど。

[2458: 匿名さん]

大丈夫ですか？傍から見ていましたが、滑稽すぎて・・・・・ただのどこにでも走っている普通のバスですよねえ。

[2459: 匿名さん]

新交通システムの定義は、「都市モノレールの整備促進に関する法律」２条及び３条に基づき定められている都市モノレールに準じ、
1.「桁上に設置された走行路（床版）の上を、車両が案内レールに従って走行するシステムで、人又は貨物を運送する施設であること。
2.一般交通の用に供するものであること
3.軌道桁は主として道路法による道路に架設されるものであること
4.その路線の大部分が都市計画区域内に存するものであること

の４つの要件のすべてに該当するものとされる。

新交通システムの定義はこう書いてありました。ただの本数の多い普通のバスとは無縁です。

[2460: 評判気になるさん]

津波はハザードマップによると全く心配ないね。
ただ洪水リスクはあるので出来れば１階はやめた方がいい。駐車場と専用庭は魅力ではあるけど。

あと新交通システムの件は相手にしない方がいいと思う。

[2461: 匿名さん]

>>2459 匿名さん

都市モノレールって昭和の交通システムですねw いまどきの自動運転、シェアカー、ウウバーのモビリティ時代にモノレールって古すぎます。
ここの直行バスこそオンデマンドな新しいスタイルの公共交通でしょう。新交通システムと呼ぶのに相応しいと思います。
化石のような法律にしがみつく固い頭ではせっかくの新交通システムのマンションを見逃してしまいますよ。

[2462: 匿名さん]

>>2453 匿名さん
武蔵小杉や川崎区よりマシかと思います。
行政も近いから万一なったとしても早期対応でしょう。
ハザードマップ は目安であり、現地で調査しないと意味はない。
野村が現地でボーリング調査済みです。

[2463: 匿名さん]

大きな河川がすぐ近くにあれば地盤の良し悪しなんて推して知るべしだがな
ハザードマップからもリスクある土地なら尚更
過去から何度も浸水しただろうし等々力近辺のように川が蛇行したりして川筋変わってる場合もあるしね。