プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[2201: 匿名さん]

>>2199 匿名さん
アクアと比較されると困るのですか？

[2202: 名無しさん]

SUUMOで内容が二期に変わりましたね。
販売戸数は未定とのことです。

[2203: マンション検討中さん]

72m 5250万円…！

[2204: 匿名さん]

手すりバーはよくわからんが、素人目では風呂が狭いのが不満。
一般的なマンションより狭いっぽい。
圧迫感を感じるのかな？

[2205: マンション検討中さん]

モデルルームでバスルームを見て、広すぎじゃねと思った俺の立場をどうしてくれるんだよ。

[2206: 名無しさん]

>>2203 マンション検討中さん
72㎡5250万円のガーデンテラスと
72㎡2998万円（パンダ部屋）、3868万円のアクアブリーズ。
果たして1300?2000万円の差額の価値はあるのでしょう？
ここのスレでコストカットしまくりなのを知ると、割高に感じざるを得ません。
アクアブリーズと中古で競合しなくてはいけなくなったときにプラウドは価格面で苦しそうですね。負債が大きくなる。
こちらアクアブリーズの価格表です。参考まで。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/630175/

[2207: 匿名さん]

比較するにも条件を書き添えないと。

条件良い部屋なら、

75㎡南向き中住戸 6階 4500万 アクア
68.5㎡ 南向き中住戸 6階 4850万 プラウド

こんな感じですかね。

条件の悪い部屋だと、

70㎡ 東向き中住戸 2階 3800万 アクア
64.5㎡ 東向き中住戸 2階 3950万 プラウド

ざっとこんな感じ？
150?250万の差は設備の差で埋まりそうな感じもしますね。

[2208: 匿名さん]

>>2206 名無しさん

アクアブリーズのコストカットされた設備と条件の悪い客寄せパンダ部屋と比較って（笑）
B棟の陽当りも悪い半地下1階部屋でなかった？

3000万台は条件が悪い部屋やB棟に多く、それ以外は4000万付近の部屋も多かった。

[2209: 匿名さん]

>>2208 匿名さん
訂正
3000万台は条件が悪い部屋やB棟に多く、それ以外は4500万付近の部屋も多かった。

[2210: 匿名さん]

>>2205 マンション検討中さん

1418のバスルームであれば一般的なサイズなので狭くはないですね

[2211: 名無しさん]

>>2207 匿名さん
何で75㎡の部屋と比べるんですか？
坪単価が違うということを忘れてはいけません。

70㎡南向き中住戸6階アクア4348万
68.5㎡南向き中住戸プラウド4850万
と、500万以上の差があります。

条件の悪い部屋は㎡数が違うから話になりませんね。
坪単価計算してみたらどうです？
500万は違いますから。

[2212: 匿名さん]

>>2211 名無しさん
単に、「条件の良い部屋」と「条件の悪い部屋」の観点で並べただけですよ。
だからちゃんと平米数も書いたでしょ？

[2213: マンション検討中さん]

部屋番号217のKタイプって、なんであんなに高いのですかね？
70.93㎡でおそらく4699万円。
坪単価にして218万円。
角住戸とはいえリビング東向き、北東角の２階ですからね。
何か理由があるんでしょうか？

[2214: 匿名さん]

>>2212
計算おかしくないですか？
アクアD棟南向き72㎡4298万円
プラウド南向き72㎡5249万円
1000万の差ですよね。
チーププラウドなのに5249万円。。。

[2215: 匿名さん]

アクアブリーズのそばに在日朝鮮の不法占拠地帯がありますよね。戸手4丁目って検索すると不法占拠の記事がたくさんでてきますよ。　
そういう環境を中古でわざわざ選ぶ？しかもバス便。

プラウドは戸建て住宅エリアなので安心。

[2216: マンション検討中さん]

同じ幸区塚越で、
クオスが築6年 徒歩7分 70m2 4480万円
プラウドが築5年 徒歩8分 70m2 5480万円
で出ています。

[2217: 名無しさん]

>>2208 匿名さん
では、客寄せバンダ部屋同士で比較しましょうか
アクア72㎡2998万円
ガーデンテラス64㎡3989万円
差額1000万、坪単価も全然違いますね。
ここは高値掴み物件だと思います。

[2218: 匿名さん]

>>2216
駅近物件とバス便物件では、資産価値が全然違いますから！
だから、同じバス便築浅のアクアブリーズとの比較な訳でしょ？
バス便と比較しないと意味ありません。

[2219: 評判気になるさん]

売りやすいから大手を選ぶのは間違ってると思います。
永住志向があるから、住んでいる期間ちょっとしたサポートの良さとかアフター保証の安心感とか、倒産やマンション事業撤退リスクの低さなどを求め多少割高でもメジャー7のマンションを選ぶのです。

[2220: 匿名さん]

とっくの昔に完売してる安団地のアクアとわざわざ必死になって比べる意味がわからん。
どちらか選べるってわけでもない。
販売中のシティテラスやクレストプライム等の近隣物件ならまだわかるが。

[2221: マンション検討中さん]

>>2218 匿名さん
比べた2物件は、類似の場所、類似の広さ、類似の築年数同士で比較してますよ？

[2222: マンション検討中さん]

>>2218 匿名さん
プラウドシティ新川崎と、クオス川崎矢向です。バス云々の話はしてません。

[2223: マンション比較中さん]

>>2218 匿名さん

それなら低仕様のアクアより、仕様の近いレ・ジェイドの方がよっぽど参考になりますよ。
レ・ジェイドと比較すればそこまで割高というわけでもないです。

[2224: 匿名]

>>2216 マンション検討中さん
プラウドってだけで中古の価格もマーケットの1割以上高く売れるんだな。

[2225: マンション検討中さん]

>>2217 名無しさん

悪いけどこういう書き込みするからネガは信用できないんだよ。
アクアのパンダ部屋は購入した人には失礼かもしれないけどまさに価格相応、このプラウドには対応する部屋はない。
物件みれば誰でもすぐ理解することなんだけど、多分そのことを知ってて書いてるでしょ。

[2226: マンション検討中さん]

4298万円 72.30㎡ 3LDK 南向き7F 中住戸 アクアブリーズ
4898万円 68.35㎡ 3LDK 南向き7F 中住戸 プラウド

貯金 600万
頭金 400万
諸費用 200万
売却時の諸費用 200万
金利 0.42％
35年ローン（元利均等）

以上の条件で11年後をシミュレートしてみましょう。


＜アクア＞
ローン 4298+200-400＝4098万円（2019.03入居）
2029年3月の残債　2990万
残債を払いきるために必要な売却額 2990+200＝3190万円
返済額　105000円/月
管理費 12800円/月
修繕積立 7900円/月 （11年平均・推定）
年間2％下落した場合の2029年3月の資産価値 3510万円　＞3190万円
年間2.5％下落した場合の2029年3月の資産価値 3330万円　＞3190万円
年間3％下落した場合の2029年3月の資産価値 3170万円　＜3190万円


＜プラウド＞
ローン 4898+200-400＝4698万円（2020.03入居）
2029年3月の残債　3550万
残債を払いきるために必要な売却額 3550+200＝3750万円
返済額　約120300円/月
管理費 13600円/月 （管理費単価 198円/㎡から推定）
修繕積立 12000円/月 （10年平均・推定）
年間2％下落した場合の2029年3月の資産価値 3920万円　＞3750万円
年間2.5％下落した場合の2029年3月の資産価値 3740万円　≒3750万円
年間3％下落した場合の2029年3月の資産価値 3570万円　＜3750万円


＜月々の支払額の差額＞
（プラウド）－（アクア）
（120300+13600+12000）－（105000+12800+7900）＝20200円
アクア入居者がプラウド入居者と同じ支払い能力があるとすると、
20200円×12ヶ月×11年＝約260万円の貯蓄が可能。

以上から、アクアの場合は資産価値が年3％下落してもまだ余裕があり、
プラウドの場合は2.5％の下落でも結構危ないかもですね。
もちろん貯蓄に余裕があれば良い話ですが。


あとは売却時の中古市場です。
築11年 72.30㎡ 3190万円 アクアブリーズ 川崎駅徒歩18分
築10年 68.35㎡ 3750万円 プラウド 鹿島田駅徒歩19分

どっちの方が売れそうですかね。

[2227: マンション検討中さん]

別にパンダ部屋じゃない部屋同士で比較して1000万円くらい差があるのは事実でしょうに。
プラウドの建物仕様が高ければネガも黙るが、実際には長谷工のコストカット物件なわけで大した差もない。この差額1000万円は一体どこに消えたのよ？

[2228: 匿名さん]

まぁなにわともあれ、１期50コ完売で2期販売予定なので需要があるんですよ。
入居前完売できそうな勢いですね

[2229: マンション検討中さん]

プラウドの部屋が狭いのはグロス価格を下げるために過ぎないので、パンダ部屋云々以前に妥協の産物に過ぎないことは認めるべきだと思いますよ。
広い部屋の選択肢が少ない訳ですから。

>>2227 マンション検討中さん
>大した差もない。
個人的に（金額的に）ウォールドアの天井からぶら下がっていないのと、レンジフードの差は大きいです。
私がアクアを買ったとしたら、オプションかリフォームを絶対やると思う項目ですので…。

[2230: マンション検討中さん]

>>2228 匿名さん
>１期50コ完売
完売していたらその旨掲載するはずなので、完売していないと思いますよ。

[2231: 匿名さん]

>>2229
そのリフォームに1000万かからないですよね？
内装ってなんぼでもリフォームできるんですよ。満足いくまでお金かけたらいいだけ。

でも、共有部分（バルコニーも含む）はリフォームできません。
エントランスや共有施設など、リフォームできない共有部分もアクアブリーズの方が豪華なのが皮肉だわ。

[2232: 匿名さん]

え！？一期完売してないんですか！？

[2233: マンション検討中さん]

郊外駅近タワマンの海老名、厚木、茅ヶ崎辺りを購入した方がまだよいのかな？

[2234: 匿名さん]

>>2227 マンション検討中さん
1000万の差の半分くらいは平米数の差なのでは？
プラウドは狭いからアクアより少し高い程度に収まっている。

[2235: 匿名さん]

完売した場合は、↓こんな感じでこれみよがしに宣伝に使いますから。

https://www.proud-web.jp/sendai/mansion/tomizawa-central/

この物件に書かれていないということは、完売してないんですよ。

[2236: 口コミ知りたいさん]

結局、このマンションの第１期結果はどうなったのでしょうね。それの良し悪しで、これからの売れ行きは決まるように思います。先週三連休でかなり伸ばしたのかな？
気にいらない人は時間の無駄なので別を当たればいいし、何か引きつけるものがあれば、二期の告知前でも見に行けば良いかと思います。ただし、一回見るのでも半日ぐらい費やすことになりますので、気軽に考えないことです。こらから初めてマンションを検討する方は最初は同じブランドでも全くタイプが異なるマンションを見て比較することで、自身が何に重点を置いているのか、譲れない条件は何かなどを整理されたらと思います。一度見れば、ここは合わないと感覚でわかるかと。その後で、同じようなタイプのマンションで比較されるのが良いかと思います。大手デベロッパーであれば一度見た後のフォローが厳しいことはないし、言えばタイプのことなるマンションも紹介頂けます。

[2237: 匿名さん]

アクアブリーズが豪華って本気で書いているのですか？？？現地に行って自分の目で見てください。
パンダ部屋を比較材料に出すぐらい必死にアピールして意味あるのですかね。
アクアリーナの影になって年中日当たりも悪く植栽も枯れるような部屋ですよね？
通行人から見下される半地下が1階。
参考までにストビューの写真貼りますね。
緑のフェンスのどこが豪華なのか理解できません。

[2238: 匿名さん]

>>2237
写真の左（南側）の建物はアクアリーナではなくアクアブリーズの一部です
アクアリーナは道路を隔てて東側にあるので、年中日当たりも悪く植栽も枯れるほどの影響はない
いい加減なことは書かないように

[2239: マンション検討中さん]

>>2238 匿名さん

この写真は朝の写真で影は向かいのアクアリーナのものに見えます。
朝は東のアクアリーナの影がかかり（長時間ではなさそうだけど）、昼前からは隣の棟の影になるので日当たりよくはなさそう。

[2240: 匿名さん]

>>2238 匿名さん

わかってますよ（笑）
正面がB棟、左側がC棟です。
この写真からしてC棟の影だとは思わないでしょう？
南向きのC棟も道路も影になっているわけですから、、

仰る通り、道路反対側の東側にアクアリーナがあります。
太陽はどこから上がるかわかりますよね？
もう一枚写真貼りますね。
車の影を見ると午前か午後ぐらいかはだいたいわかるはずで、アクアリーナの影になっているのも理解できましたか？
あとは季節による太陽の高さ等で考えてください。
ちなみに、東向きはどの物件も午前中しか日が当たりませんよ。

[2241: 匿名さん]

ここのプラウドの東向きも、同じ未来がある訳でしょ？
野村の営業から、東向きは隣に建物が建つリスクを説明されました。
アクアよりもプラウドの方が隣接する道路が狭い分、もっと日当たりが悪くなりそうですね。

[2242: 匿名さん]

>>2237 匿名さん

植栽も右から左へ見るとわかりやすいのでは？
日の当たる右の木は緑の葉が
日陰の真ん中の木は枯れかかった葉
恐らく全く日が当たらない左の木はほぼ枝

半地下なので風通しも悪そう。雨が多い梅雨時期は湿気がすごいはず。

[2243: 通りがかりさん]

>>2241 匿名さん
イーストコートが３部屋しかないのは、その隣接地に建物が出来ても日影になるのは駐車場だけ、となるように計算されている為なのでは？

[2244: 匿名さん]

同じマンション内でも価格差が有ったくらいのB棟は、素人が見ても判るほど条件が悪かった。
そのせいで安いにも関わらずB棟の販売は最後まで苦戦。
そことプラウドを比べるのはさすがに苦しいよ。

あと、パンダ部屋の何室かは投資目的で買われて入居前から賃貸に出されてたはず。
賃貸の人がを悪く言うつもりはないが、最初から賃貸にも出されてるのは気分的にどうなんだろ？

そうそう、エントランス「だけ」は一応道路から奥まっていて植栽もそれなりでそこそこ良かった。価格にしてはだけど。

[2245: マンション検討中さん]

MRでベランダ12㎡がとても広く感じたけど、
今時のマンションはみんなこうなのかな。

[2246: マンション検討中さん]

>>2241 匿名さん

建っても同じ高さで東北東側だから日当たりには影響は少ないけど、景観には影響ありますね。

[2247: 匿名さん]

>>2241 匿名さん

そうですね。東向きのイーストコートを検討されるなら目の前の建物の確認は必須です。
東側の半分は平置き駐車場にしていて、イーストコートの手前は戸建て2階建て、ブレイブサンダースホール(バスケットチーム)がありますね。

[2248: マンション検討中さん]

>>2245 マンション検討中さん

同じこと思いました、本当にこんなに広いの？って感じ。

[2249: 匿名さん]

>>2248
そういう無駄なポジはいりません。
色んな物件見ると、大したことないのがわかりますよ。
バルコニーが広くて、ペラボーじゃなくて、飾り壁もついてて、スロップシンクもついてるマンションなんてザラですよ。
珍しくもなんともない。もっと物件を色々見たほうがいいですよ？
都合が悪いと、いつも無駄なポジで火消ししようとするのはやめてほしいです。

[2250: 口コミ知りたいさん]

>>2246 マンション検討中さん
ただし、利権者が何人もいるとのことで同じ規模は難しいかもしれませんね。
一層、一戸建てのプラウドでも立つと話題になりますね。