プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[2184: 匿名さん]

アクアのモデルルームは行ったことありますが、オプションの壁の取り払った2LDK仕様でしたよ。
実際は戸袋とレールが付くと説明は受けましたが。
他は吊り下げ式が多いので気になって覚えてました。

[2185: マンション検討中さん]

逆にいうとモデルルームに浮かれて買ってしまっても実物はアクアの写真みたいな感じってことだから覚悟しておいた方がいい

[2186: 匿名さん]

最近のモデルルームってリフォームのショウルームかと思うくらいデコりまくりだからね。そういった違いを知りたかったら完成物件を見に行くのがひとつの手。最初は同じくデコった棟内モデルルームを見せられるけど、実際の部屋を見ることも出来る。

[2187: 匿名さん]

>>2184 匿名さん

オプションで変えられたってことですね。
いくらだったんでしょうね。

[2188: 匿名さん]

結局アクアブリーズってオプションだらけなんですよね

[2189: 匿名さん]

>>2188 匿名さん
でも節約したい層にはニーズとマッチしているのでは？

[2190: 匿名さん]

>>2186 匿名さん

＞スライドバーや浴室手摺なし
アクアブリーズ川崎に行ってみた ? モデルルーム見学記
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/631139/

ここの写真を見る限り、スライドバーあり、手摺なしっぽいですが、オプションですかね？

[2191: 匿名さん]

あれだけ下に見ていたアクアが競合なんだ。
ても、比較しても圧倒的な魅力差を示せないのは悲しい、ブランド価値なんかどうでもいいような差分なら安い方がいいね。
どうせなら同じテラスの鷺沼あたりが比較対象になり得ないものかね？あちらは豪華な外観でタイル張りにみえてこちらとは対象的だね。

[2192: 匿名さん]

浴室パネルはモデルルームと同じです。
スライドバー、浴槽横には手摺はないです。

[2193: 匿名さん]

今はアクアと競合してませんよ。
将来的には中古市場で競合します。
10年後、ある程度のリフォームを前提とした購入希望者が中古マンションを探すときに、立地の悪い方をわざわざ何百万も高く買うでしょうか？
という話ですね。

定住志向でも何が起きるかわからない人生、いざ売ろうとした時にちゃんと売れるのは大切なことです。
余裕のある人はいいですけど。

[2194: 匿名さん]

>2191
鷺沼とは価格帯が違います。同じプラウドでも比べちゃ酷です。

[2195: 匿名さん]

>>2192 匿名さん

浴室内手すりは、入り口横に縦にありましたよ。
この写真だと左側手前にあるので見えてなくて、ちょうど鏡にも写ってない所です。

もはやプラウドには関係無い話ですが・・

[2196: 匿名さん]

>>2195 匿名さん
＞入り口横に縦にありましたよ。
手摺って、湯船の長辺と平行にないと意味なくないですか？

[2197: 匿名さん]

体側に縦の手摺があると、入るときはゆっくりで出るときは体を起こすのに使えます。
介護施設だと縦と横両方にありますね。
どちらか一方なのはデザインかコストの問題ですかね？

[2198: 匿名さん]

ちなみにTOTOのカタログから。
両方あるのが理想のようです。

[2199: 匿名さん]

>>2192 匿名さん

これはアクアブリーズの風呂場だから関係ないかな？
プラウドはモデルルームで営業にスライドバーと手すりの場所と標準設置か確認。

競合と勘違いされる方も出てきたのでアクアブリーズの話題は終了ですかね。

[2200: 匿名さん]

手すりバーって白色よりメタリックカラー？ステンレス？の方が良いな。
白色だとチープ、、

[2201: 匿名さん]

>>2199 匿名さん
アクアと比較されると困るのですか？

[2202: 名無しさん]

SUUMOで内容が二期に変わりましたね。
販売戸数は未定とのことです。

[2203: マンション検討中さん]

72m 5250万円…！

[2204: 匿名さん]

手すりバーはよくわからんが、素人目では風呂が狭いのが不満。
一般的なマンションより狭いっぽい。
圧迫感を感じるのかな？

[2205: マンション検討中さん]

モデルルームでバスルームを見て、広すぎじゃねと思った俺の立場をどうしてくれるんだよ。

[2206: 名無しさん]

>>2203 マンション検討中さん
72㎡5250万円のガーデンテラスと
72㎡2998万円（パンダ部屋）、3868万円のアクアブリーズ。
果たして1300?2000万円の差額の価値はあるのでしょう？
ここのスレでコストカットしまくりなのを知ると、割高に感じざるを得ません。
アクアブリーズと中古で競合しなくてはいけなくなったときにプラウドは価格面で苦しそうですね。負債が大きくなる。
こちらアクアブリーズの価格表です。参考まで。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/630175/

[2207: 匿名さん]

比較するにも条件を書き添えないと。

条件良い部屋なら、

75㎡南向き中住戸 6階 4500万 アクア
68.5㎡ 南向き中住戸 6階 4850万 プラウド

こんな感じですかね。

条件の悪い部屋だと、

70㎡ 東向き中住戸 2階 3800万 アクア
64.5㎡ 東向き中住戸 2階 3950万 プラウド

ざっとこんな感じ？
150?250万の差は設備の差で埋まりそうな感じもしますね。

[2208: 匿名さん]

>>2206 名無しさん

アクアブリーズのコストカットされた設備と条件の悪い客寄せパンダ部屋と比較って（笑）
B棟の陽当りも悪い半地下1階部屋でなかった？

3000万台は条件が悪い部屋やB棟に多く、それ以外は4000万付近の部屋も多かった。

[2209: 匿名さん]

>>2208 匿名さん
訂正
3000万台は条件が悪い部屋やB棟に多く、それ以外は4500万付近の部屋も多かった。

[2210: 匿名さん]

>>2205 マンション検討中さん

1418のバスルームであれば一般的なサイズなので狭くはないですね

[2211: 名無しさん]

>>2207 匿名さん
何で75㎡の部屋と比べるんですか？
坪単価が違うということを忘れてはいけません。

70㎡南向き中住戸6階アクア4348万
68.5㎡南向き中住戸プラウド4850万
と、500万以上の差があります。

条件の悪い部屋は㎡数が違うから話になりませんね。
坪単価計算してみたらどうです？
500万は違いますから。

[2212: 匿名さん]

>>2211 名無しさん
単に、「条件の良い部屋」と「条件の悪い部屋」の観点で並べただけですよ。
だからちゃんと平米数も書いたでしょ？

[2213: マンション検討中さん]

部屋番号217のKタイプって、なんであんなに高いのですかね？
70.93㎡でおそらく4699万円。
坪単価にして218万円。
角住戸とはいえリビング東向き、北東角の２階ですからね。
何か理由があるんでしょうか？

[2214: 匿名さん]

>>2212
計算おかしくないですか？
アクアD棟南向き72㎡4298万円
プラウド南向き72㎡5249万円
1000万の差ですよね。
チーププラウドなのに5249万円。。。

[2215: 匿名さん]

アクアブリーズのそばに在日朝鮮の不法占拠地帯がありますよね。戸手4丁目って検索すると不法占拠の記事がたくさんでてきますよ。　
そういう環境を中古でわざわざ選ぶ？しかもバス便。

プラウドは戸建て住宅エリアなので安心。

[2216: マンション検討中さん]

同じ幸区塚越で、
クオスが築6年 徒歩7分 70m2 4480万円
プラウドが築5年 徒歩8分 70m2 5480万円
で出ています。

[2217: 名無しさん]

>>2208 匿名さん
では、客寄せバンダ部屋同士で比較しましょうか
アクア72㎡2998万円
ガーデンテラス64㎡3989万円
差額1000万、坪単価も全然違いますね。
ここは高値掴み物件だと思います。

[2218: 匿名さん]

>>2216
駅近物件とバス便物件では、資産価値が全然違いますから！
だから、同じバス便築浅のアクアブリーズとの比較な訳でしょ？
バス便と比較しないと意味ありません。

[2219: 評判気になるさん]

売りやすいから大手を選ぶのは間違ってると思います。
永住志向があるから、住んでいる期間ちょっとしたサポートの良さとかアフター保証の安心感とか、倒産やマンション事業撤退リスクの低さなどを求め多少割高でもメジャー7のマンションを選ぶのです。

[2220: 匿名さん]

とっくの昔に完売してる安団地のアクアとわざわざ必死になって比べる意味がわからん。
どちらか選べるってわけでもない。
販売中のシティテラスやクレストプライム等の近隣物件ならまだわかるが。

[2221: マンション検討中さん]

>>2218 匿名さん
比べた2物件は、類似の場所、類似の広さ、類似の築年数同士で比較してますよ？

[2222: マンション検討中さん]

>>2218 匿名さん
プラウドシティ新川崎と、クオス川崎矢向です。バス云々の話はしてません。

[2223: マンション比較中さん]

>>2218 匿名さん

それなら低仕様のアクアより、仕様の近いレ・ジェイドの方がよっぽど参考になりますよ。
レ・ジェイドと比較すればそこまで割高というわけでもないです。

[2224: 匿名]

>>2216 マンション検討中さん
プラウドってだけで中古の価格もマーケットの1割以上高く売れるんだな。

[2225: マンション検討中さん]

>>2217 名無しさん

悪いけどこういう書き込みするからネガは信用できないんだよ。
アクアのパンダ部屋は購入した人には失礼かもしれないけどまさに価格相応、このプラウドには対応する部屋はない。
物件みれば誰でもすぐ理解することなんだけど、多分そのことを知ってて書いてるでしょ。

[2226: マンション検討中さん]

4298万円 72.30㎡ 3LDK 南向き7F 中住戸 アクアブリーズ
4898万円 68.35㎡ 3LDK 南向き7F 中住戸 プラウド

貯金 600万
頭金 400万
諸費用 200万
売却時の諸費用 200万
金利 0.42％
35年ローン（元利均等）

以上の条件で11年後をシミュレートしてみましょう。


＜アクア＞
ローン 4298+200-400＝4098万円（2019.03入居）
2029年3月の残債　2990万
残債を払いきるために必要な売却額 2990+200＝3190万円
返済額　105000円/月
管理費 12800円/月
修繕積立 7900円/月 （11年平均・推定）
年間2％下落した場合の2029年3月の資産価値 3510万円　＞3190万円
年間2.5％下落した場合の2029年3月の資産価値 3330万円　＞3190万円
年間3％下落した場合の2029年3月の資産価値 3170万円　＜3190万円


＜プラウド＞
ローン 4898+200-400＝4698万円（2020.03入居）
2029年3月の残債　3550万
残債を払いきるために必要な売却額 3550+200＝3750万円
返済額　約120300円/月
管理費 13600円/月 （管理費単価 198円/㎡から推定）
修繕積立 12000円/月 （10年平均・推定）
年間2％下落した場合の2029年3月の資産価値 3920万円　＞3750万円
年間2.5％下落した場合の2029年3月の資産価値 3740万円　≒3750万円
年間3％下落した場合の2029年3月の資産価値 3570万円　＜3750万円


＜月々の支払額の差額＞
（プラウド）－（アクア）
（120300+13600+12000）－（105000+12800+7900）＝20200円
アクア入居者がプラウド入居者と同じ支払い能力があるとすると、
20200円×12ヶ月×11年＝約260万円の貯蓄が可能。

以上から、アクアの場合は資産価値が年3％下落してもまだ余裕があり、
プラウドの場合は2.5％の下落でも結構危ないかもですね。
もちろん貯蓄に余裕があれば良い話ですが。


あとは売却時の中古市場です。
築11年 72.30㎡ 3190万円 アクアブリーズ 川崎駅徒歩18分
築10年 68.35㎡ 3750万円 プラウド 鹿島田駅徒歩19分

どっちの方が売れそうですかね。

[2227: マンション検討中さん]

別にパンダ部屋じゃない部屋同士で比較して1000万円くらい差があるのは事実でしょうに。
プラウドの建物仕様が高ければネガも黙るが、実際には長谷工のコストカット物件なわけで大した差もない。この差額1000万円は一体どこに消えたのよ？

[2228: 匿名さん]

まぁなにわともあれ、１期50コ完売で2期販売予定なので需要があるんですよ。
入居前完売できそうな勢いですね

[2229: マンション検討中さん]

プラウドの部屋が狭いのはグロス価格を下げるために過ぎないので、パンダ部屋云々以前に妥協の産物に過ぎないことは認めるべきだと思いますよ。
広い部屋の選択肢が少ない訳ですから。

>>2227 マンション検討中さん
>大した差もない。
個人的に（金額的に）ウォールドアの天井からぶら下がっていないのと、レンジフードの差は大きいです。
私がアクアを買ったとしたら、オプションかリフォームを絶対やると思う項目ですので…。

[2230: マンション検討中さん]

>>2228 匿名さん
>１期50コ完売
完売していたらその旨掲載するはずなので、完売していないと思いますよ。

[2231: 匿名さん]

>>2229
そのリフォームに1000万かからないですよね？
内装ってなんぼでもリフォームできるんですよ。満足いくまでお金かけたらいいだけ。

でも、共有部分（バルコニーも含む）はリフォームできません。
エントランスや共有施設など、リフォームできない共有部分もアクアブリーズの方が豪華なのが皮肉だわ。

[2232: 匿名さん]

え！？一期完売してないんですか！？

[2233: マンション検討中さん]

郊外駅近タワマンの海老名、厚木、茅ヶ崎辺りを購入した方がまだよいのかな？