プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[21: eマンションさん]

アクアは安いのに苦戦してますよねってこと
バス便は人気物件にはなりにくい。
ここでアクアが人気とか言っちゃう辺り住民が紛れてるのかと勘ぐってしまうww
六郷は600戸越えでエリアも規模も違うので比較対象にはならない

[22: 検討板ユーザーさん]

消費税10%で、しかもオリンピック需要で建材費と人件費が高騰するタイミングなので価格は高いと思いますよ。

駅遠物件で、バス便必須ですが、
価格帯は4500万～5900万位だと予想します。
いつも通りのプラウド価格です。

いかがでしょう？

[23: マンション検討中さん]

アクアの場合は、安いし最寄りが川崎駅で歩けなくない距離だから検討対象には入るのは分かるが、ここはちょっと購入対象になり得ないと思う。しかも無駄にブランドが付いてお高くなるという…。なんで低ブランドで出さなかったんだろ？

[24: 通りがかりさん]

なかなか低仕様のプラウドになりそう。トイレはキャビネットタイプのタンク付き。長谷工なのにミライフル不採用だから、二重床の可能性は低い。典型的な直床長谷工物件になるのか。

[25: 検討板ユーザーさん]

割高、駅遠、バス便、低仕様の全てが揃うかも。

プラウド大丈夫かな。

[26: 名無しさん]

とりあえず間取りを見る限り、二重壁は確定みたい。

[27: 検討板ユーザーさん]

普通、バス便でも何かしら代替案あるじゃないですか、シャトルバスを出すとか、バス停が目の前にあるとか、最寄り駅がターミナル駅とか、価格が安いとか。 ここはバス便でも買わせる要素って何かあるのでしょうか？…。HP見ても分かりませんでした。。

[28: 検討板ユーザーさん]

・新築のプラウドが(他のプラウドに比べて)安く買える(かもしれない)。
・築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性。
・周囲は低層戸建てが多く、上層階なら視界抜けが良い可能性。
・バス便とはいえ絶対距離が都心に近いので、(理論上は)品川30分以内、渋谷も40分以内と、千葉、埼玉の郊外物件よりは通勤短い。
・東芝前バス停からの川崎駅直行バスは実は一般客も乗れるので、時間が合えば意外と早く着ける(但し朝早い便が無い)
・この辺では珍しい、車が使いやすい平置駐車場。車なら都内まですぐ行けるし、横浜もすぐ近く。
・一応幸区の行政中心地なので、保育園から高校まで全て徒歩圏内にある、区役所、劇場ホール、図書館や児童館といった公共施設が非常に充実している。
・郵便局はすぐ隣、コンビニ、スーパーがあり、生活利便性は悪くない。

と、考えられるだけのポジ要因を挙げてみましたがいかがでしょうか？

[29: 検討板ユーザーさん]

あまり魅力を感じませんが、結局値段次第ですかね。
全て部屋が3000万～4000万の低設定でないと厳しいですね。

[30: 名無しさん]

＞・築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性。

これは単にマンションの立地に適してないので誰も建てなかったということの証左でしかないのですよね。

[31: 匿名さん]

区役所には幸スポーツセンター(SAVAS運営。当然料金も安い)なんかもありますよ。
幸区役所も交通の便がよくありませんが鷺沼で揉めているような宮前区役所駅前移転の話はありません。
もともと東芝の土地だしNREG東芝不動産(野村不動産傘下)関係もあるから坪２００は切るか。

[32: マンション検討中さん]

>>28
んんー、どこがポジなのでしょうか？
そもそもこの立地がネガの支配的要素。どだい無理な話です。

[33: 検討板ユーザーさん]

近くに住んでるけど、確かにこの辺りは生活利便性が高いのは本当だし、バスが沢山あって川崎、武蔵小杉に行きやすいのも本当。

けどね…、流石に駅から遠すぎるって！。。しかも戸建なら分かるが、マンション、プラウド。一体何考えてるんだろう。。

[34: 検討板ユーザーさん]

今のトレンドとは真逆なのは間違いないですが、生活利便性は高く、東芝周囲はまとまった土地が出た時には、大体マンションになってるんですよね。
土地が無かったから久々になってるだけで、決して誰も建てようとしなかった訳ではないですよ。

ここより不便な所でも、ライオンズ、グランイーグル、ファインフィールズといった、そこそこの大きさのファミリー向け物件もあり、(場所の割には)騰落率も悪くはない。
但し、今のように価格が凄く上がる前の物件ですけどね。
小さな土地はパワービルダーが頻繁に建て売りしてて、需要は無い訳ではない。

でも高価格帯は今まで無かったはずだから、やっぱりいくらで出してくるか、価格勝負ですかね。
どんな戦略で売るか興味はありますね。

[35: eマンションさん]

>>14 匿名さん

〈幸区って定住志向高くて、資産価値より地元に住みたい重視の人もこの辺はそれなりに居ますから…〉
バス便に慣れた地元民しか支持されないわけすね。
地元民がいくら生活利便性が良いと言ってもバス便自体が一般的には不便極まりない地域なわけで。
3000万台のプラウドって今までにありました？
グレードを高くしたら価格も上がる、バス便に高価格は手出しされない
だから価格を下げる為にグレードをとことん下げる…バス便だから、、
その支持層の地元民がどのぐらい動くか気になりますね。

[36: マンション検討中さん]

3ldkで4800万円台からを予想します。

[37: 検討板ユーザーさん]

アクアブリーズはその手法でうまくはまったようですね。バス便だから価格をとことん安くした。その結果、竣工前にこのご時世で9割売れてます。
バス便と言いつつ、駅までバス6分で、自転車でも８分ですから人気物件になりました。

バス便で高いのは通常戦略から外れるが、プラウドがどんな戦略で売るのか興味あります。
プラウドがプライドを捨てれるかどうかになると思われます。

[38: 検討板ユーザーさん]

それはもう、この立地なら地元民がメインとならざるを得ないでしょう。
アクアのMR行った時も、営業は地元の人がとても多いって言ってましたから。
がっかり団地仕様ですが、安いのは間違いないアクアがまだ完売できてませんからね。
先行物件に低価格帯の地元需要はかなり食われてると見るべきで、価格勝負も難しいかもしれません。
けど、あんまり高くすると、まだまだ分譲中のクレストプライムに行かれそうですよねぇ。
前の人が言ってたように、販売時期をずらしてくるかもしれないですね。

[39: マンション検討中さん]

プランを見ると70平米以下をメインに売る感じで、見た目上安く見せるって感じですかね。
どういう層をターゲットにしてるのだろう。

[40: 匿名さん]

ここでいう「生活利便性」って具体的に何を指してるの？
第一は通勤だと思うのだけど。

[41: 匿名さん]

＞バス便と言いつつ、駅までバス6分で、自転車でも８分ですから人気物件になりました。

アクアが人気かどうかはわかりませんが、ここまでなんとか売れた最大の理由は価格ですよ。

[42: マンション検討中さん]

10年以上前なので参考になりませんがプラウドでも3000万円代はそれなりにありました。
今は30%以上価格が高騰しているので、当時3900万円で買えた物件は今は5200万円と考えれば良いです。
金利が下がってるとはいえ高騰しすぎですよね。
昔に買ってローン借り換えしてる人は今の人達より1000万円くらい得かもしれません。

さて、絶妙な値付けをするプラウドがどう価格設定してくるか興味津々ですが、私の予想では@220で68平米のお部屋が4500万円くらいと見ております。
価格が出るのが楽しみです。

[43: マンション検討中さん]

東芝の社員なら、通勤近いですね。
川崎が職場の層がターゲット？なら問題ない？
でも、マンションといえば、とにかく立地が重要ですよね。将来中古で売りに出しても、果たして売れるのか？もっと駅に近いマンションがわんさかありますし。
子育て世代の主婦には、生活しやすいと思います。小学校、病院、スーパー、図書館、公園、が近いって嬉しい。でも、ファミリーにしては間取り狭い。。。
これらを妥協できるくらいの価格じゃないと難しいよね。

[44: 検討板ユーザーさん]

この辺って、鹿島田駅15分~20分くらいにいっぱい戸建が建ってますよ。それも4000万円前後で。あえて、このマンションを買う理由がない気がしますが。

[45: 検討板ユーザーさん]

オープンハウスあたりの狭小3階建戸建てと、マンションは全く別ジャンルでしょう。
一見広くても廊下・階段で面積取られるからマンションと有効面積変わらないし、上下移動もありますし、駐車場とかゴミ出しとか、違いも多いですから。
この辺の土地代は坪単価140から150なんでしっかりした戸建てだと、さすがに4000万前後には収まらないです。

それと狭小戸建ても同規模再建不可とかで、売るときは売りにくいし、戸建ては建物評価低いですから、資産価値ではどっこいです。
マンションか戸建てかは好みですね。ここなら。

それでも中古マンションも取引あるし、戸建ても売れてるし、人口の多さは強いですね。
川崎市の人口ピークアウトは2030年で158.7万人(物件HPの152.2万人は古いデータです笑)
減るのは緩やかですから、生きてる間は問題無いでしょう。

[46: eマンションさん]

>>37 検討板ユーザーさん
仕様レベル最低限まで落とし安く仕上げて広告しまくりでやっと9割しか売れていない。
正直、価格の割に動きは厳しかったと思うよ。ようやく終わりが見えてきた所で人気物件ではないから（笑
ここの価格設定は気になりますね。被ってますが4200?5900かな。最多価格帯4700ぐらい
トイレの手洗いカウンターなし…

[47: eマンションさん]

治安面では小向西町四丁目というのはどうですか？
川崎って地域によって個性がありますよね？

[48: 通りがかりさん]

治安は良いと思いますよ。ネットで検索しても良い情報が出ていると思います。
ただ安全性という面で、地盤については営業さんに確認しておいた方が良いでしょうね。

[49: あ]

>>46
いやいや。あの立地であの規模であの実績なら十分人気物件でしょう。
あれで人気じゃないとなると４６さんの人気物件ってどういう物件がそれになるの？
具体名挙げてくれ。

[50: eマンションさん]

>>49 あさん
へーー。低価格の割にまだ完売していないけど、アクアは人気なのですね。

48さん、たしかに周辺環境は良さそうですね。小学校も近いですし閑静な住宅地っぽいですね。
アクアの戸手4丁目の周辺とは全く違う雰囲気でした。

[51: 検討板ユーザーさん]

周辺環境が良いならファミリー世帯にささるかもね。
いつ値段は公開されるのでしょうか？

[52: 匿名さん]

アクアと同様、値付けさえ間違えなければ、ここも人気出るでしょうね。川崎に住むって憧れますよ。

[53: マンション検討中さん]

仮に地元需要があったとして、鹿島田にヴィークコートが出てますが、そこと比較してしまうと尚更に厳しいですよね？
価格帯はそんなに違わないのに、ヴィークは2路線利用可に対して、ここはバスのみです。どういう人がここを購入するのか全く想像できないですよ。

[54: マンション検討中さん]

確かにどちらも東西向きで、ヴィークコートは鹿島田まで徒歩9分なので新川崎も15分で行けますし、同じくバスで武蔵小杉や川崎に出る事もできますもんね
ヴィークコートより優れてるのは戸数が多いので将来的な修繕積立金の増額が少なくて済むくらいでしょうか？

[55: マンション検討中さん]

アクアは環境ヤバし、中は賃貸並みでがっかり

[56: 検討板ユーザーさん]

ここはプラウドのスレですよ。
もしかしてプラウドの営業がアクアに嫉妬してる？！

[57: 通りがかりさん]

他の方も言ってますがこの立地で平置き駐車場というのは車通勤の人にはかなり魅力的かと。
大田区、品川区のマンションを狙ってるけど都内は高いと感じている普通より少し上の所得(800から1200)の層を狙っている気がします。
プラウドの質の良さは落とさず、価格は都内に比べると安くて4700から6300あたり。駐車場が15000円とかじゃないでしょうか。

都内だとマンション価格6500以上、駐車場25000から30000円とかですからね。

[58: 検討板ユーザーさん]

もう完売しましたがプラウド大田六郷の方が良かったですね。また、アクアブリーズの方が価格とアクセス面で優れていると思います。

[59: 通りがかりさん]

そんなに高くなりますかねぇ。
4000万前半?5000万後半くらいじゃないかなぁ。
どんな価格になるか早く知りたいですね！

[60: 匿名さん]

アクアの話はもういいです。
ここはプラウド川崎ガーデンテラスについて話す場所ですよ。
プラウド大田六郷も前に誰か言ってたように、大規模で全く性格の違う物件なので比較対象ではないでしょう。
とにかく価格が出てくればどんな性格の物件かは判るでしょう。興味深いので楽しみです。

[61: マンション検討中さん]

だめだ、もうプラウドの営業さんが一生懸命に書き込みしてるようにしか見えない。
バス便、低仕様にもかかわらず価格はお高め。それに対する売りは、平置き駐車場とブランド だけってことなの？うーん。。

[62: eマンションさん]

個人的にアクアの購入者ががんばって書き込みしてるように見えますが。
さすがにアクアと同等に見るべきではないと思う。間取りも外観仕上げも設備仕様もプラウドの方が上。
プラウドに関しては価格が発表されるまで待ちましょう。

[63: マンション掲示板さん]

東芝社員が買うんじゃない？

[64: 名無しさん]

>>61 マンション検討中さん
逆逆…
アクアの営業が煽ってますね。
この人、販売戸数にかなりこだわってて、他の近隣マンションも荒らしてますね。

[65: マンション検討中さん]

営業だとか言い出したらキリがないですよ。
大事なことは、平置き駐車場とブランド以外のメリットが挙がっていないという事実だと思います。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65
同意。あと近隣のヴィークコートやクレストプライムと比較して、ここがどう良いのか という点も挙がってこないのですが。

[67: 匿名さん]

ヴィークコートは33戸の小規模マンションなので、比較して規模の大きなプラウドの方が管理・維持コストは押さえられるでしょう。
設備面もヴィークはディスポーザーは無いようですが、プラウドはまだ仕様が出てませんがこの世帯数なら恐らく付けられるでしょう。駐輪場も戸数あたり3台と、余裕がありますね。
ヴィークコートは先に販売しますし、戸数も少ないので販売が被る期間は少ないと思います。
クレストプライムは日本屈指の超大規模マンションで、あの団地みたいな雰囲気を好まない人も一定数居ますし、そういう人なら同じ程度の仕様のあるプラウドを選ぶのではないでしょうか。
アクアブリーズは団地その物で、設備仕様を落とし過ぎてプラウドとははっきり差があります。
大規模過ぎず小規模でもなく、設備仕様もちょうど良い。それが特徴ですね。

[68: 匿名さん]

最近の長谷工プラウドも仕様落としまくってるじゃないですか…アクアの団地仕様を笑えるような差はないと思いますが。

[69: マンション検討中さん]

設備仕様の差って具体的にどこの部分でしょうか
どの設備があった方がいいのでしょうか
差を見つけられないので教えて欲しいです

[70: 匿名さん]

「アクア」って盛んに書かれてるんで
そっちも見てきたが
どっこいどっこい、カンガルーのボクシングだね