プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[190: 匿名さん]

マンション検討するとき、売主だけでなく、施工会社、管理会社も要チェックポイント。

施工トラブル多い会社もあるからね。青田売り物件を契約して施工トラブルに巻き込まれると悲惨。

[191: 匿名さん]

長谷工で検索すればわかるよ。

[192: 名無しさん]

人手がたりてないからか、ここ数年は本当に二重壁が増えましたよね。
クロス直張りはかなり技術がいるんです。
失敗したら作り直しのリスクもありますから、デベロッパーとしては本当は採用したくない。
二重壁はマニュアルどおりやればどこの工務店でもできますから。

占有面積の話がありましたが、二重壁を採用すると面積が減るので、戸境壁を20cmではなく18cmにしてしまうこともよくあります。
コンクリートを減らしてさらに二重壁になると…遮音性は推して図るべきですね。
ここは20cmでしょうか、18cmでしょうか。

ま、戸境壁の仕上げは売り主の誠実さの指標と言えるでしょう。

[193: マンション検討中さん]

壁の話題はもういいよ 笑
みんな気になってるのはバス便でグレードダウンのプラウドでいくらで売りに出すのか、資産価値はどうなのか、通勤・通学に支障はないのかでしょ

[194: 匿名さん]

値段の話なんて今の段階でどうせ正確には出てこないので今は要らないです。
資産価値もバス便なので低くなるのは自明。
通勤は職場によるでしょう。
小学校と中学校は確認したいです。
壁の話もためになります。
もしかして乾式の可能性もあるのでしょうか？(図面からわかるものでしょうか？)

[195: 匿名さん]

乾式壁かどうかも間取り図でわかる。コンクリの壁は柱とつながっていて同じ色で表示されている。乾式壁だとハッチとか柱と異なっていることがわかるように表示される。

モデルルームができたら設計図書確認すれば確実だけど。

[196: 匿名さん]

この建物の造りで乾式壁はさすがにないよ。笑
7階建てのL字かコの字配棟でしょ？
絶対、乾式ではないのでご安心を！

でもそもそもバス便で資産価値も何もあったもんじゃない立地だからねぇ。。。。

[197: 検討板ユーザーさん]

多摩川が近いのでお散歩やジョギングにはいい立地だと思います。

[198: 元周辺住民さん]

多摩川沿いはジョギングにはよいし、夏は花火大会もあるから
土地勘がある人なら苦にならないとは思いますが
日々の生活的にはラゾーナ、むさこに行くのも自転車でも距離感じるし
電車は駅徒歩＋遠回りで時間かかるし自動車必須の場所と思います
反対に自動車があれば横浜でも都心でもすぐにでられる場所で
府中街道から首都高まですぐなので各方面にでかけるのも便利がいいです
自動車あれば安く住めるならこんな場所でもいいところだよねと感じられると思います
でもプラウドだと価格に期待できないし、最近は自動車持ちも多くないしどうなることか

[199: 匿名さん]

大きな道路が二つあるからな横断に時間かかりそうだか？どうなの？

[200: マンション検討中さん]

自転車って、雨の日、猛暑、冬の寒い時期の辛さはヤバイよ。簡単に自転車で行けばいいと考えるのはヤバい

[201: 評判気になるさん]

周辺の公立小学校、中学校の評判わかる方いたら教えてください！川崎って個人的にイメージがあまりよくなく、荒れてたりしたら嫌だなと思ってます…

[202: 匿名さん]

川崎市内の公立学校はどこも似たようなものですよ。
学力はバラバラですけど、荒れてる学校ってほとんどありません。

[203: 匿名さん]

小学校、中学校はここみると多少参考になると思います。
https://www.minkou.jp/primary/search/kanagawa/14132/
https://www.minkou.jp/junior/search/pref=kanagawa/city=14132/

[204: 名無しさん]

いやマジで川崎駅バス便なら南武線の駅徒歩5分の方がいいですって。
久地とか宿河原とかなら川崎から25分くらいですから、バスに15分乗るよりも楽ですよ。

[205: マンション検討中さん]

4千万後半らしい

[206: 匿名さん]

その価格は、最安の部屋ですか？最多の部屋ですか？

[207: マンション検討中さん]

久地とか宿河原から南武線に乗るともれなく超満員のすし詰めに巻き込まれるので向河原より川崎寄りが良いですよ

[208: マンション検討中さん]

バスって雨とか寒い時にずっとバス停で待たされるのが嫌なんだよねー
バス便でもよく、いいブランドマンションを安めに購入したい人がターゲットって感じかな

[209: 匿名さん]

資材や人件費は高騰してるのに、都心や駅近は高止まりして価格が上げられないから
土地の安い場所に移ってきてるんだと思う
駅遠マンションやるならスーパー誘致したり周辺開発も同時にやってほしいな

[210: 買い替え検討中さん]

このデベロッパーにそんな体力が残っているとでも？

[211: 匿名さん]

>>204 名無しさん
そういう考えもありますね。

[212: 評判気になるさん]

川崎駅2.5km圏内に住んでるけど
混雑がひどくて通勤にバスや車を使う気になれないな
71系統？はどうなのかな

[213: 検討板ユーザーさん]

新興住宅地なら、生活利便を良くするためにスーパーのセット開発が必要になってくるんでしょうけど、歴史が長く完成している街なら既に整っているのでその必要が無いから、その分コストを抑えられる。
それも含めてこの立地なのかもしれませんね。
まぁ、生活する分には悪くないですよ。下手なセット開発より、大規模から個人店までお店の選択肢多いですしね。

[214: 名無しさん]

新興住宅地だとセットで開発するから効率が良いのですよね。
昔から徐々に発展した街だと、例えば自転車置き場が溢れてるとか多少なりとも無理が出るんですよね。
この街はいかがでしょうか？

[215: 匿名さん]

鹿島田駅、新川崎駅の駐輪場はまだ結構余裕ありますね。
川崎駅はまず順番待ちは必要といったところです。
川崎駅も一時利用なら問題無く置けるので、ラゾーナで買い物とかは大丈夫。

[216: 名無しさん]

214の駐輪場は例えばスーパーとかお店の駐輪場のことです。
分かりにくくてすみません。

[217: 検討板ユーザーさん]

スーパーなら、歩いてすぐですけど一番近くのライフは駐輪場も大丈夫、オリンピックも駐輪場は普通に置けますね。
鹿島田駅前の小店舗は厳しいところもあるかな、といった感じです。(駅前の駐輪場を使えば大丈夫)
区役所や図書館はもちろん余裕あります。
この近隣は昔から自転車利用多いので、それなりに対応してる感じで、特に問題は無いですね。

[218: 名無しさん]

それは良いですね。
モデルルーム見て良い感じだったら、あらためて街をしっかり散策してみたいと思います。

[219: 通りがかりさん]

この立地では、自転車かバスで毎日駅まで行くしかないんですね。
雨の日はどうしよう、、、駅から保育園への送り迎えも大変そうですね。

価格がそんなに変わらないなら、もっと駅に近いヴィークコート新川崎の方が良い気がするのですが、どうなのでしょうか？

[220: 匿名さん]

それはないかな。

[221: マンション比較中さん]

いくらプラウドブランドでもこの立地では、駅徒歩10分以内には勝てないと思うけど。
駅遠でも近隣にショッピングモールとか大きな公園とか魅力的な施設あればなあ。

[222: 検討板ユーザーさん]

保育園はすぐ近くの小向さくら保育園に入れられれば問題無さそうですが、ここは今どのくらいの倍率なんでしょうかね？

[223: 検討板ユーザーさん]

やや歩きますが、南河原公園、御幸公園といった大きな公園があり多摩川河川敷も徒歩圏内ですね。
川崎駅利用ならバス乗り場はラゾーナ広場なので、帰りはラゾーナを利用できますね。

[224: 名無しさん]

＞いくらプラウドブランドでもこの立地では、駅徒歩10分以内には勝てないと思うけど。

この立地なりの価格にブランド価格を乗せるだけだから大丈夫でしょ。

[225: マンション検討中さん]

>>224
いや普通に駄目でしよ。バス便というだけでアウトなのに、ここはバス便の中でも特に交通不便だし。さらにブランドで価格も割高。資産性皆無で不便で価格も割高。厳しいだろうね。

[226: 匿名さん]

なんで割高って知ってるんですか？
価格はまだ発表されてないと思うのですが。

[227: 匿名さん]

プラウドだからブランド代が盛られると予想しているのでは？

[228: 買い替え検討中さん]

ならば>>225は>>224の反論になっていないのでは？

[229: 通りがかりさん]

対岸２３区にザ ガーデンズ多摩川というのが出て来ましたね。
矢口渡１２分で下町ロケットが撮影された桂川精螺跡地です。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/47067/
三菱、三井、野村ＪＶの大規模と。
前に４０００万後半とか出てましたが３ＬＤＫが４９００万からとなってるんで価格も重なって来るのか。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/

[230: 周辺住民さん]

多摩川の北側、大田区側は5000万円台からで、ほぼどこに住んでも駅徒歩約10分なんだよね。
川崎側に住む理由があるとすれば、やっぱり単価が安いからだよね。
それで高い物件選ぶとしたら駅近や再開発予定があって高い資産性望めるとかだと思う。

[231: マンション検討中さん]

あーバスなんだここ…残念だね

[232: 匿名さん]

バスの15分は苦痛ですよ…。

[233: マンション検討中さん]

しかもバス停までも5分歩くんですね。
まだ目の前バス停ならマシですが…
立地的にかなり厳しいですね。

[234: 名無しさん]

ここも話題の長谷工ですね。

[235: マンション検討中さん]

話題って何かあったんですか？

[236: 匿名さん]

長谷工の施工物件で盗撮騒ぎがあったようです。
ここも同じ会社の施工ですので、一定のリスクは考慮した方が良さそうです。

[237: マンション検討中さん]

ではここだけでなくほとんどのマンションでリスクを考慮しないといけなさそうですねぇ

[238: 名無しさん]

>>237 マンション検討中さん
はい、長谷工コーポレーションの施工マンションは多いですから、影響が大きいですね。
青田買いは信用の上に成り立つわけですから、隠蔽体質は本当に良くない。
注意が必要だと思います。

[239: 匿名さん]

隠蔽もなんだけど、
マンションの部屋のトイレを販売の社員が使ってるってどうなの？
それ新築か未入居物件として売るんですよね？クリーニングしたとしても
未入居物件でも近隣中古価格と合わせてもらえなければ無理でしょ
ここも立地はいまいちだし価格次第では売れ残りでるかもしれないし要注意かもね

[240: 匿名さん]

マンションの部屋のトイレじゃないですよ。

[241: マンション検討中さん]

トイレネタはもういいよ

[242: 匿名さん]

元々、バス15分となってましたが、12分になってますね。
この辺りは東芝から直行バスが出ているとのこで、それに乗れば意外と通勤はラクなんですかね？混雑状況などはどうなんでしょうか？
通勤がクリアできれば、場所は区役所、スーパーや学校も近くて公園も沢山あるので、暮らしやすそうなんだけどな。

[243: 匿名さん]

トイレネタではなく施工会社ネタでは？
特に管理体制(危機管理)の問題ですから、物件が違えば大丈夫というものでもないです。

プライベートブランドの食材だって、他のチェーンで食中毒起こしてるメーカーが作ってるものだったら安全性を疑うでしょ？

[244: 匿名さん]

朝自転車で現地に行ってみました。びっくりするぐらい不便な場所ですね。

[245: 通りがかりさん]

駅に出るにはね。
車中心なら二国、府中街道至近だし東芝前の道路は幅があるわりに閑散としてる。
生活利便性ではスーパーライフ、小学校、区役所、郵便局、公園、コーナン、大型ブックオフ、ＧＵなどが近くにあるし。

[246: 通りがかりさん]

若い世代の車離れのこのご時世に車中心の生活をイメージさせてもなかなかピンとこないのでは。
そもそも敷地の中の駐車場も世帯の半分に満たない数だから、車中心の生活の人も駐車場確保できるかわからないとなると辛いですね。

[247: 住民板ユーザーさん1]

車中心の生活というのなら、
地方のように複数台所有しないと不便では？
ダンナ通勤用、奥さん通勤or買い物用。
最低2台は置けないと。

[248: 購入経験者さん]

普段の買い物は自転車かな。
自転車は３台も置けるみたいで余裕あるしね。

[249: 匿名さん]

公式はバス便フル活用のようだけど
バスで川崎駅まで公式で16分。グーグルマップで20分。
鹿島田か矢向まで徒歩20分。自転車がありとしても雨の日がねえ。
川崎駅から20分先がありなら東戸塚まで行けてしまう。

[250: 匿名さん]

>>247
>>地方のように複数台所有しないと不便では？
車2台が当たり前の生活に慣れてしまうと、複数台が当然になっちゃいますよね。我が家も複数台所有していて、平日は習い事に行くのに利用したり、幼稚園の送迎にも利用していました。
車を持っていないママで困るのは、平日の振替休みです。園によっては土曜日に参観日を設けていて、平日に子供が休みのことがあります。おでかけしたりするにも車があると便利で、公園まで連れていって遊ばせたりしました。

ただ、慣れてしまうと車1台でも十分な気はしています。何より小学校がすぐ近く。区役所もすぐで郵便局もあって、住環境としては恵まれているんじゃないかなと思います。

[251: 検討板ユーザーさん]

>>249 匿名さん

実際そういう場所と比較検討される物件なのでは？
駅近とは、所要時間同じで天候不利。
徒歩10分程度とは、所要で有利、天候同等、価格やや不利。
とか。

[252: 匿名さん]

東戸塚は駅前かなり開発されてるから、駅徒歩10分でも東戸塚のほうが便利だと思う。
地元に親がいるとか出身校が近くで友人が多いみたいな人向けじゃないかな。

[253: 通りがかりさん]

南武線沿線の企業、メーカーや沿岸の工場勤務なら、立地的にはそこまで神経質にならないかもしれないと思った。

[254: マンション掲示板さん]

ここ価格帯どれぐらいか次第だよ
めちゃめちゃ安くてマンショングレードよければバス便でも売れる

[255: マンション検討中さん]

この立地でめちゃめちゃ安くするならオハナにした。
4500万くらいが最多価格帯ではないかな。
パンダ部屋で3900万。

[256: 匿名さん]

その値段ならきっとめちゃめちゃ売れると思いますから、もう少し高いと予想します。
その理由は、既出ですが大田六郷も京急各停徒歩12分という、もはやバス便のが便利なんじゃないかっていうような立地条件で、ほとんど5000万台で角部屋は6000万して完売してますし、
販売中のプラウドの郊外型物件のふじみ野市や海老名市も調べてみましたが、基本5000万超えてました。
よって野村にとってプラウド川崎ガーデンはこれらの物件と同じくらいの価格設定で最低4500スタートの中部屋で5000万、角部屋で5500万で設定してきて、それでそこそこな売れ行き好調となるのではないでしょうか。

そうした場合、この辺のシティテラス鈴木町やクレストプライムレジデンスなどパンダで3900万?、最多4500万のマンションと比べたらお決まりのごとく強気だ、割高価格だ、と叩くひとが一定数いるのと同じように、プラウド川崎ガーデンのような住宅地の中にあって学校スーパーが近い地域密着型のマンションを好み、シティテラス鈴木町やクレストプライムレジデンスみたいなああいう環境を好まないファミリー層が一定数プラウドを評価してしまうから、その値段が妥当ということになるのです。不動産価格は相場云々もありますが、そこにニーズがある限り価格は高くなりますからね。
とりあえず今週末からのモデルルーム行ってみて確認ですね！

[257: 匿名さん]

23区と川崎市を同列に並べてはいけません。
70平米換算だと川を渡るだけで最低1000万は下げないと売れません。

[258: 坪単価比較中さん]

デベから「プラウド川崎ガーデンテラス」どう思いますか？というアンケートが送られてきたで
全項目に答えると５００円のクオカードもらえるそうだから返送したけど
デベもいくらにしようかな？と迷ってるみたい

[259: 通りがかりさん]

プラウドだ、新築だって営業に踊らされる前に新築マンションが無秩序に建ち続けてる現状、
自分がバス便の中古を買うかって自問した方がいいよ。
永住だから関係ない、確かに一理あるけど怪我だ病気だでいざ資産売却、そのとき債務超過で自己資本がマイナスじゃあね。
住宅購入は株とは違いますが、ある意味で投資です。リスクを背負って買うからには家賃生活するよりもメリットがないといけません。
こんなことは考えていても営業マンは口が裂けても言わないよ。
お客がそんなこと真剣に考え始めたら、売れなくなっちゃうもの。

[260: 匿名さん]

バス便って地元だったり会社が近くだったり電車を使わずに生活できる人向けだよね。
仕事の都合で電車通勤になってしまったらもう仕方ないけど最初からはちょっと。

[261: マンション検討中さん]

現在の中古マンションはどこも新築分譲時以上の価格で売り出ししている。
人が住んで経年劣化したマンションを高値で買うぐらいなら、新築のこのマンション買う。
まぁ駅前の利便性のよい新築マンションは6千万以上で購入できないからね

[262: 匿名さん]

>現在の中古マンションはどこも新築分譲時以上の価格で売り出ししている
んなアホな。分譲価格以上なのは付加価値のあるレアなとこでほとんどが
新築から値段が下がっている。
川崎駅前のタワーとかならわかるが。。。
俺なら経年劣化してても同じ値段ならここより川崎駅前選ぶよね。やっぱ利便性が第一。

[263: 匿名さん]

>人が住んで経年劣化したマンションを高値で買うぐらいなら
世の中需要と供給のバランスで価格が決まります。高値がつくのならそれ相応の価値のある物件なんです。そういう一面でしかものを見ることのできない視野の狭い人間だとろくな物件しか買えないですよ。

[264: マンション検討中さん]

5000万だとすると高いね。ここバス便ですよね？5000万も出せるなら駅近の中古を買った方が良いし、環境重視なら戸建を買った方がよいと思えるのですが。どうしても川崎で新築マンションが良いなら他にもバス便ではない選択肢がありますし。。あえてここを選ぶ理由がちょっと思いつかないです、売る人も大変そうだな。

[265: 通りがかりさん]

川崎鶴見界隈だとセキュリティ的に戸建はやめたほうがいいかと…

[266: 匿名さん]

バス便だけって　都市部のマンションなのでしょうか

[267: マンション検討中さん]

戸建も検討できないくらい治安が悪い場所なのか…。環境重視の方も検討しづらいですね。

[268: 匿名さん]

出た！根拠もなくネガを投稿して、そしてそれに相乗りする奴！

[269: 匿名さん]

神奈川県警に空き巣発生状況の数字があるよ。幸区はむしろ低いほうだね。
ひったくりや自動車盗難も少ないね。
自転車盗難は少なくないけど、3割が駐輪場なのできっとこれは駅周辺じゃないかな。

[270: ご近所さん]

治安はそう悪くはないが
民度は
よく道端に古自転車や古家電など不法投棄されます

[271: マンション検討中さん]

このへんなら戸建で建売で4000万前後で売りに出てるし、駐車場代などランニング費が月2万円以上は安いですよ。35年間で1000万くらい違ってきそうです。あとバス便マンションだと建て替えもできず売ることもできず将来が怖い。

[272: マンション検討中さん]

マンションの建て替えなんて容積率に余裕のある好立地以外は無理よ。
これから老朽化過疎化の建て替え不可マンションが社会問題化する、デベロッパーは売るまでが仕事だからね。

[273: 匿名さん]

マンションなんてのは消耗品です。
30年も住めたら二束三文になったっていいじゃないですか。

[274: 匿名さん]

別にバス便だから建替え云々は全く関係無い話しですね。

[275: 匿名さん]

バス便じゃなくても建替えは合意形成が困難です。

[276: マンション検討中さん]

ただでさえ合意形成が困難なのに、バス便ならなおさら、ってことですよね。

[277: 匿名さん]

この辺で戸建てって言っても、有効面積は大して変わらない狭小住宅じゃん。
３Ｆ建てだと上下階段異動あるし、ほぼ木造でＲＣの家ならもっと高い。
建物価値は無く、さらに同規模再建不可で土地も安くなり、この辺の中古マンションより売値が付かないから、万一手放す必要がある時余計に危険なんだけど・・・。
とにかく費用を押さえたいならありだけどね。

平屋、24時間ゴミ出し、管理人、ＲＣ耐震耐火建築といった事に価値がある人ならここでだってマンションでしょ。

[278: マンション検討中さん]

このあたりの戸建のほとんどが再建築不可なんですか？かなり特殊な地域なんですかね、知りませんでした。

ここのバス便マンションだと不便で売れないし（戸建と違って）建て替えもできないので逃げ道がないです、しかも戸建より維持費もだいぶ高い。

[279: 匿名さん]

この辺りの土地だと普通の戸建てを建てようとすると、最低6000万以上するんだよ。
なので、ここらで良く売っているオープンハウスあたりの建て売り業者は、ひとつの土地に狭小戸建を2～3棟建ててから、分筆して売る。
そうすると隣戸との距離をギリギリで建てられ、1戸あたりの単価を抑えられる。
だけど分筆後に改めて建てようとすると、隣との最低距離が必要になって、同規模で再建築出来ないという制限が付いちゃうんだよね。
よって土地の価値が下がるという話。

ただ、戸建てもマンションも住みたい人はそこそこいるよ？
中古取引も普通に良い値段で成立してるし。
千葉や埼玉の普通の郊外都市じゃないんだから。

[280: マンション検討中さん]

都心からの距離的には千葉県でいうと市川くらいの距離感ですが、こちらは都心の反対側に横浜がありますからね。
千葉や埼玉と比べてはいけません。

[281: 匿名さん]

川崎市は人口も増えてますし古いマンションでも取引はコンスタントにあるみたいです。
この近辺だと代表的なのが河原町団地。
築44年で2580万、57平米で長谷工標準レベル並みのリノベ物件が現在出てますね。
https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6967113426/

[282: マンション検討中さん]

リリファ川崎ブライトクロスというマンションと比較してどうなんですかね？
ここと条件が非常に似ていて、幸区で川崎駅までバス10分で平置き駐車場、大型商業施設と隣接です。ここと違うのは「価格」で、リリファは3000万程度でした。ここは5000万近くする見込みでしたよね。

[283: マンション検討中さん]

>>282 マンション検討中さん

リリファは学区がやばすぎる。
川崎市民ならみんな知ってる学区だからね。
まぁたくましく育つこともあるかもしれないが…

[284: マンション検討中さん]

リリファはリノベ物件なのね

[285: 匿名さん]

リノベ物件と比較する程度の物件ってことでしょうか？
新築なのに？

[286: 匿名さん]

自転車でマンション予定地行って来ました。
ほんと想定以上に不便な場所でした。

[287: マンション検討中さん]

小学校はすぐ隣だし、子育て世帯にはよい環境だと思いますよ。ただ将来的な売却を考えるとどうだろうね。
仮に5000万で購入したと仮定して、値上がりは難しくても10年後に同じ価格に近い形で売却可能だろうか。
駅徒歩15分以内で築10年 4000万の中古マンションを購入した方が下落率は低いかもね…

[288: 匿名さん]

下落率だけで考えれば中古の方が良いでしょうが、マンションの本当の価値は家族の笑顔や幸せなので下落率だけでは測れないのです

[289: マンコミュファンさん]

東芝前から出てる川崎駅直通バス良いね。
始発だから余裕で座れるし、ＨＰにあるようにメールチェックや読書も楽に出来そう。
実質、マンションで費用負担しなくていいシャトルバス付き(笑)