プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[1878: 検討板ユーザーさん]

>>1874 マンコミュファンさん

ミストサウナは、まー、うん、しゃあないよね、無いのはねぇ。
タンクレストイレと手洗いカウンターは、欲しかったよねぇ、、、

[1879: マンション検討中さん]

>>1876 匿名さん
ディスポーザーがなくても今どき三角コーナーは使いませんよ。
ディスポーザーがない戸建ての主婦の方が生ゴミ処理は詳しいと思います。

[1880: 名無しさん]

ミストサウナんんん。いるかな?。
使った後に浴室乾燥しないとカビたりしませんか？
面倒くさいなぁ。やっぱりいらないね。

[1881: マンション検討中さん]

ちなみに吊戸棚もありませんよ 笑

[1882: マンション検討中さん]

トイレ、キッチンに吊戸棚ありますよね？

[1883: マンション検討中さん]

トイレにあってキッチンにはありません。
追加で金払えばついてきます。

[1884: マンション検討中さん]

>>1875 マンション検討中さん
アクアと同レベルの低価格仕様です。
一番の低価格仕様は構造です。

リストとかその辺のデベなら3800-4800万くらいでないと売り抜けない立地ですよ。

[1885: マンション検討中さん]

>>1884 マンション検討中さん

マンション詳しくなく、構造の低仕様ってどんな内容ですか？

[1886: マンション検討中さん]

>>1883 マンション検討中さん

キッチンにもありますよ。

[1887: 匿名さん]

周りの中古マンションは10年違うから良いとしても、アクアは将来中古で競合してくるはずだよね。
その時、500万は下で出してくるアクアに勝てる仕様かなぁ。500安ければ300程度はリフォームにもかけられるから気に入らない所は替えられるしね。
それに細かい仕様で優ってたとしても、あっちは道路から奥まった植栽の豊富なエントランス、中庭が見渡せるガラス張りの広いエントランスラウンジ等の大規模ならではの強みは有るから購入希望者へのインパクトも強い。
ずっと住むなら良いけど、リセール考えると内外装トータルでの仕様の差は少ないと思うなぁ。
価格水準もあっちに引きずられて下げざるを得なくなりそうなのが懸念点かな。
逆にこのプラウドの影響で周辺相場が上がる可能性もなきにしもあらずだけどね。

内装も大事だけど建物の面構えが、プラウドらしく格好いいかも結構大事だと思う。

[1888: 名無しさん]

購入される方がながく住まわれるマンションですからそんな心配は不要でしょう。
投資対象になりにくいというところも住まわれる方に、暮らしやすさを享受できると思います。
住環境をどこに求めるかも、購入される方が決めることでしょうからいいじゃないですか？
他人がとやかく言うことでもない。中古のマンション買われる方も目的に合わせて買う訳で
人それぞれでしょうね。
アクアアリーナも魅力あるマンションなんでしょうね。
でも３つのマンションのちがいとか高層階か低層階とか
ひとまとめにどうこう言われてもわからないのでは。
リフォームも簡単なものなら良いと思いますがおおがかりなものは隣の方などにも
気を使わないいけないから資金があればいいというものではないでしょうね。
アフターケアもしっかりの野村さんですから大丈夫じゃないの。

[1889: マンション検討中さん]

そろそろ一期の販売結果と二期の価格設定は気になりますね。
好調だろうから強気な価格設定するのかな？
もう少し下げてもらえるといいのですがー

[1890: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1891: 検討板ユーザーさん]

>>1888 名無しさん
　
投資物件になりにくい→暮らしやすい

なるほどな、と思いました。

[1892: マンション検討中さん]

>>1891 検討板ユーザーさん

>>1890 匿名さん
アクアさんは良いマンションと思いますよ。
何も知らない一部の方がタイプのことなるマンションと比較されたので
余計なお世話でしょうとお伝えしただけです。
だから他のマンションの中傷はやめましょうね。

[1893: マンション検討中さん]

アクアブリーズは周辺環境が良くないからどうでしょうね？
競合だった鈴木町は475戸のうち400戸売れていて、クレストプライムは2番、3番合わせて550戸のうち500戸は売れている。
アクアブリーズは280戸をやっと先月に売り切ったから、低仕様の安売り(典型的な安かろう悪かろう物件)でも厳しかった印象しかない。アクアブリーズ住民が言うには床がパリパリ音が鳴るらしい。実際にあらゆるところまでコストカットされている。
建物全体デザイン含めて建具や細かい部分もプラウドの方が良いはず。中古競合で300万、500万安く出したとしても、同じバス便ならプラウドを選ぶ人はいる。中古とはいえ内覧をするわけだし建物の造りはアクアブリーズより印象としては全然良いと思いますね。

ただ、アクアだろうがプラウドだろうが、中古購入でバス便物件を選ばないでしょう。

[1894: マンション検討中さん]

>>1889 マンション検討中さん

一期の結果は先着順か完売のどちらでしょうかね。先着順になるとここはさらに荒れそうですね。
今週中にはわかるかなー

[1895: 匿名さん]

>>1893
アクアブリーズの周辺環境は改善の方向ですよ。
隣の汚らしいボロ屋は、１か月ほど前に解体撤去されたし、懸案の木下も高層ビル２棟に建て替える話があるそうなので１０年後はどうなっているか。
それにバス便といっても、アクアの場合は駅まで歩こうと思えば歩けちゃう距離です。
建物の造りがちょっとばかりよくても、とても歩けんという物件とは違ってくるでしょ。

[1896: 検討板ユーザーさん]

>>1892 マンション検討中さん

アクアブリーズも快適なマンションだと思います。ユトリエとファミリーラボはMRで見て感動しました。車生活を送るのがやや不便に感じたので見送りましたが、わりと早くに完売する物件だと思いました。プラウドも価格や条件が刺さる人は一定数いるはずなので一期50戸は即完売でしょう。

[1897: 匿名さん]

↑どういう理由で即完売と言えるのですか？
車生活なら駐車場少ないここはもっと不便なのでは？

[1898: 検討板ユーザーさん]

>>1897 匿名さん

はいはい。そーですねー。

[1899: 検討板ユーザーさん]

>>1896 検討板ユーザーさん
ほんとに即完売するか楽しみ

[1900: 匿名さん]

>>1898
説明できない事突っ込まれると途端にそういう流れにする。

[1901: 匿名さん]

管理費高いね。ネット込みなん？
エレベーターも一基で金かかる共用施設もないのに

[1902: 匿名さん]

>>1894
即完売の割にはこの3連休もモデルルームは空きが多いようですが
もう既に申し込みいっぱいなんですか？

[1903: 検討板ユーザーさん]

>>1900 匿名さん

そーですねー。ごめんなさいねー。

[1904: 検討板ユーザーさん]

>>1901 匿名さん

エレベーターは２機だよ？どこを調べてるの？事実でないことを流布するのはマナー違反だよ。

[1905: eマンションさん]

ここの管理費、修繕費はいくらですか？

[1906: 評判気になるさん]

内覧すると余計にハッタリの効くエントランス周りの影響は大きい。素人は一見豪華だとそれだけで気分が盛り上がるから。大規模がリセール優位の理由の一つ。
アクアブリーズは室内も入ってすぐ廊下が広いという特徴もある。（イニシアのパクリらしいが）細かい所を見ると安っぽくてハッタリマンションなんだがね。
でも重要で馬鹿にならない。ブランドだって一種のハッタリだし。

ここは「ガーデンテラス」というだけあって、中庭の植栽には力を入れてるようだね。内装の仕様を下げてるが、共用部は作りこもうとしてるのは好感。
完成した見栄えを確認してから決めたいところだが、そこは賭けだね。

[1907: マンション検討中さん]

>>1895 匿名さん

10年前のアクアリーナの時から立ち退いていないからどうでしょうね。ずっといるそうで、計画立ててもどうにも出来ないと聞きましたが。立ち退き料って誰が支払うのか、話題になりそう。
そこには教会もあるそうで、在日挑戦の方の心の拠り所になっているのでしょうか。
世代交代でいずれなくなるとは思いたいですが、それを抜きにしても川沿い環境は良いとは言えないので、比較するとプラウドの方が周辺環境は良いかと思いました。

定期的にアクアブリーズの話題が出ますが、現実的な競合物件てどこですかね？

[1908: 匿名さん]

>>1901 匿名さん
そんなに高いか？さては情報持たず適当に書いただけでしょう。

[1909: 通りがかりさん]

両方合わせて25000円程度。規模、共用施設の割りには高く設定されています。

[1910: マンション検討中さん]

安く設定して掃除や植栽管理が疎かになるよりは価格に見合った管理をするなら許容範囲内とも考えられる

[1911: 名無しさん]

25000円、駐車場18000円、それにネクストパス10・インターネット使用料・駐輪場。
ランニングコストはんぱないな

[1912: 検討板ユーザーさん]

>>1911 名無しさん
逆に、いくらくらいなら許容できる？ランニングコスト。

[1913: 匿名さん]

20mの高さ制限がある中で7階建てにしたした時点で低仕様確定ですよね。

[1914: 匿名さん]

>>1912 検討板ユーザーさん
そんなの人によりません？
今のマンションは駐車場代が安いので合わせて３万くらいなので高く感じます。
こちらは毎月約５万円。
修繕積立金はどんどん値上がりしていくだろうから、要確認ですね。
１０年後には毎月ローン代金＋８万円くらいになってるかも。

[1915: 匿名さん]

>>1888 名無しさん
>他人がとやかく言うことでもない。
中古で売るときに、買うのは「他人」です。
他人の評価がリセールを決める。
リセールのしやすさは、資産価値に相関します。
その資産価値は、リスクの許容度に影響します。
リスクを許容できないカツカツの人は、できるたけ無難な選択をするのが鉄則です。
金銭的に余裕のある人しか、バス便マンションには手を出してはいけませんよ。

[1916: 検討板ユーザーさん]

合わせて25000円て高いね。
修繕費は、結局高くなるからあまり参考にならないんだけど、もし管理費が高いなら微妙だと思う。

[1917: マンション検討中さん]

>>1914 匿名さん

８万とか頭がいかれてるとしか思えない発言を平然とするのがネガ。

[1918: 匿名さん]

管理費、修繕費、駐車場、ネットを合わせて50000円は高過ぎです。

永住目的でこの物件買ってローン支払い後も、50000は毎月必ず払い続けないといけないのは普通の人であればきつい。老後は無理です。

やっぱプラウド川崎は見送ります。

割高物件の意味が分かりました。

[1919: 検討板ユーザーさん]

管理費・修繕積立が合わせて15000とか、一瞬「お！」と飛び付きたくなるが冷静に考えると不安にもなる。維持や管理は大丈夫なのか？トラブルや揉め事をクリアにしてくれる環境なのか？

25000は高いのかな、、、相場よりはやや上くらいじゃないかぁ。

[1920: 匿名さん]

>>1917 マンション検討中さん
え？修繕積立金は２倍や３倍、それ以上になることも知らないの？
一時金で100万、とかもあるけどね。
ネガネガ言ってないで調べてみなよ。

ここの長期修繕計画を確認済で、どのような計画になっているのか知ってるなら詳しく書いてくださいよ？

[1921: 検討板ユーザーさん]

>>1917 マンション検討中さん
　
相手にしないのが一番！
反応すると余計たかってきます。

[1922: マンション検討中さん]

物件概要によると
管理費　12,800円～16,200円
修繕積立金　9,450円～11,900円
enecoQシステム料金　1,672円
駐車場　18,000円

タワーではありませんから、修繕積立金は高くても３倍以内には収まるのでは？
と考えると２０年目でもせいぜい高くて３万円程度でしょう。
平均的な部屋で
管理費　14,000円
修繕積立金　25,000円
enecoQシステム料金　1,672円
駐車場　18,000円
こんな感じでは？
月額58,000円くらいですかね。

[1923: 匿名さん]

>>1917 マンション検討中さん

修繕積立金33000円（３倍と仮定）
管理費16000円
駐車場19000円
専用庭860円
自転車2台1000円
enecoQ2000円
インターネット2000円
NEXTPASS10月々計算2500円

修繕積立金が３万くらいの物件は多いよ。
ここも３倍になったと仮定したらローン代金＋８万ってあながち間違いではないと思うけど。

[1924: マンション検討中さん]

>>1919 検討板ユーザーさん
＞維持や管理は大丈夫なのか？
一番の金食い虫の駐車場が平置きで機械がないので、割と無難な水準に感じます。
不払いの世帯が多数いるとか、よほど今後の相場が荒れない限り（急激なインフレとか）、足りなくなるということは考えにくい感じがします（建物部分の補修工事はほぼ相場が確立されていますし、特に長谷工はそのあたりの見積もりには長けていますので）。

[1925: マンション検討中さん]

>>1923 匿名さん
修繕積立金が高くなる頃（20年目あたり）にはもうNEXTPASSはないのでは？
あれって10年目以降も継続できるんでしょうか？

[1926: 名無し]

>>1925 マンション検討中さん
ネクストパスは延長しても15年目までです。
一括で払えば月々負担はありません。

[1927: マンション検討中さん]

>>1923 匿名さん

ちょっとずつ水増ししていて笑える。