プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115460/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定


ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
　バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
　バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分

[1552: 名無しさん]

通勤の話はそれぞれ状況が異なるから心配無用かと思います。
駅近と言えども、乗換が多いとか、乗車時間が長いけど始発だからとか、
実は勤め先が駅から離れてるとか、それぞれでしょう。
会社員だって、いつも会社じゃないと仕事が出来ない訳でもないし、
ある程度、個人の裁量で在宅勤務とか、近くの別オフィスで仕事する
ようになって行くと思いますよ。

武蔵小杉までバスに乗って通勤するかと聞かれると難しいですね。
時間が掛かる割に武蔵小杉は混んで、新宿湘南ラインに乗るのは大変です。
新宿湘南ラインを利用する方は、新川崎まで自転車で行くか車で送ってもらいましょう。
新川崎は快速は止まりませんが、乗れないことはありません。
快速に乗りたい人は、1本前の横須賀線に乗り、武蔵小杉で乗り換えします。
後ろの方なら次の快速に乗れると思います。少なくとも改札の入場規制とかにあいません。

[1553: 名無しさん]

>>1549 匿名さん

1戸あたりの建物のコストは2100万くらい（これにはすでに長谷工の利益が乗っています）。
7階建ての長谷工の標準です。
一方土地代は700万程度。
税金と利益と一般管理費入れて3700万くらいで売れば十分に利益が出ます。
あとは階数によってプラスマイナスの差別化をしますので、ざっと3500から4500万におさまります。

[1554: 匿名さん]

建設費高騰に加え元々土地代もそれなりに高い土地柄。ましてやプラウドブランド。感心なのは直行バスをマンションの売りにしていること。公共交通をあたかもマンション専用のように位置づけるのは企画が巧み。やるぜ野村。

[1555: 名無しさん]

建築費が上がる前は一戸あたり1800万位で建てられたんですよ。

[1556: 通りがかりさん]

ここの路線価24万円、一部屋あたりの土地代は
24×1.25×3968÷113≒1050万円
700万円はないわ、他の数字も適当かと疑いたくなる。

[1557: マンション検討中さん]

要は分譲買うってバカなんだよね！

[1558: マンション検討中さん]

すごい投稿数ですけど、なんか一般の検討者の人はほとんどいなそうですね。
業者の皆さんたちの意見交換場？みたいになってる気がします。
本気で購入を考えている人たちは一体何人いるんでしょう。。。。。

[1559: 通りがかりさん]

>>1552 名無しさん

東横線、目黒線を使うなら小杉も問題ないよ。
湘南新宿が厳しいのは同意見で、新川崎の方がまだましかもしれないのも同意します。

[1560: 名無しさん]

>>1556 通りがかりさん
路線価で計算するあたりがなんだかなって話ですけど、もし路線価で評価したとしてもここは190,000-207,000円/㎡ですよ。
24万は盛りすぎ。
平均して200,000円/㎡としても870万です。
それに、元々、土地が丸々東芝の寮だったことを考慮すると、一括買上げで10-15％の値引きはよくある話です。

[1561: 検討板ユーザーさん]

>>1558 マンション検討中さん

販売数が１期50戸なので購入の有無関係なしに検討者は多いのでは？
購入者が抽選を意識してわざとネガるのもあるって言いますし、もう販売開始だからね

[1562: 評判気になるさん]

>>1558 マンション検討中さん
無料掲示板って、質の高い口コミをしたらメリットがある形式を取らない限りはこんなもんですよね、、、ザ・ガーデンズ多摩川の土手住民がどうのこうのくだらない話してるよりはまだマシな気はしますが笑

[1563: マンション検討中さん]

＞購入者が抽選を意識してわざとネガるのもあるって言いますし
そう、それなのにポジが多いのが不思議。

[1564: 通りがかりさん]

>>1560 名無しさん

不動産鑑定士じゃないんで路線価以外の何で評価しろと。
盛りすぎもなにも平成30年度の郵便局の通りの路線価が24万円なのは事実なんだけど。
それに一括買い上げで値引きって想像（願望？）ですよね。
大体土地が㎡20万ならペンシル戸建はどんだけボッタクリなんでしょうか。

[1565: 検討板ユーザーさん]

>>1563 マンション検討中さん

ごめん、傍から見ていてポジに見えない。誰かが指摘してますがポジと見せかけた悪意のあるネガ。ずっとロムっている感想。

[1566: マンション検討中さん]

週末なんで帰りに近くを通ったんですけど、東芝前のバス停って屋根ないんですね。。。
今日は小雨が降っていたので余計に。

でも周辺の街の雰囲気は良いですね。
アクアブリーズよりも資産価値の面では劣りますが、生活面ではこちらの方が断然良いように思えてきました。
アクアブリーズを見送って正解だったかも。

[1567: 名無しさん]

>>1564 通りがかりさん
評価できないなら嘘を並べて良いとでも？
郵便局の通りの路線価は207,000円/㎡ですよ。
学校の南の大通りですら236,000円/㎡です。

値引きは想像ですよ。
値引きがないとは非常に考えづらいですけどね。
値引きがなくても870万です。
あなたの推定の1,050万は盛りすぎです。

>大体土地が㎡20万ならペンシル戸建はどんだけボッタクリなんでしょうか。

知りませんよ。
不動産業界がぼったくりだらけ、ってだけの話では？

[1568: 通りがかりさん]

>>1567 名無しさん

さすがにこれはスルーできない。
令和元年度のが出てたから張っておくけど24.5万円に上がってますね。
もしかして場所勘違いしているのかな、それなら自分で削除依頼してください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_r01/tokyo/kanagawa/prices/html/70020...

[1569: マンション検討中さん]

>>1556 通りがかりさん
土地代が1050万だとしても、70m^2の部屋が平均して4800万くらいだから
（1050+2400）÷4800＝72％
てことで、粗利が28％くらいあるのでは？
昔はよくあったタレント使った宣伝費なんかもしてないし、普通の会社なら販売経費を差し引いても15％くらいの利益率になるんじゃないですかね。
※>>1553を少し疑って建物は2200万ではなく10％ほど上乗せしときました。

[1570: 通りがかりさん]

そうか、もしかして固定資産税路線価を言っているのかな。
なら噛み合わないね。
でも固定資産税路線価は実勢価格の約7割ですよ、これは常識です。これを否定する人とは議論になりません。
どっちにしてもこの話題はもうやめましょう。

[1571: 名無しさん]

>>1557 マンション検討中さん
そう、だから家賃と更新料をずっと払ってなさい。

[1572: マンション検討中さん]

皆さん、マンションを買うとして年何パーセントくらいの下落なら許容できます？
私は2％くらいが限界かなと思ってるんですが、4500万のマンションを買ったとして、10年後には3750万、15年後には3400万。
バス便マンションでも、これくらい維持できそうならありかなーって思うんですが、甘いですかね？

[1573: 名無しさん]

>>1572 マンション検討中さん
この辺りだったらバス便とはいえ10年後でも3500くらいは堅いと思います。

[1574: 匿名さん]

>>1553
そんな計算には何の意味もない
これ以上高いと売れないという値段を付けて売るのが不動産・建設業界です

[1575: 名無しさん]

>>1573
堅いと言う根拠は？
根拠や実例示してくれないとただの妄言と変わらないんだけどね。

[1576: 匿名さん]

人口減少に更なる高齢化が進むのだから不動産市場も縮小するだろう。
１０年後なんて誰もわからないが今より不動産ニーズは減るだろうし
空家率も格段に上がるだろうから不動産の価値が下がるだろうと考えるのが妥当。
ただ確実なのはバス便より徒歩圏物件の方がニーズが多いのは今と変わらないだろう。

[1577: 匿名さん]

一台分はスライドに置くみたいですが上段に割り当てられたら電動自転車とか置けるのかな？そもそも駐輪場５００円って高くないですか？これならみんな玄関先に置きそう。

[1578: 匿名さん]

>>1577 匿名さん
高いですね。うちは(ザ パークハウス)は下段が300円 上段が100円です。もちろん玄関に自転車を置いていらっしゃる方は、一人もいらっしゃいません。禁止ですし。

[1579: 名無しさん]

やつと今日の朝刊に広告が入りましたね。効果出ますかね。

[1580: 匿名さん]

20年、30年後の不動産ニーズは分からないけど、10年後ならまだこの地域は人口増加フェーズだから極端な値落ちの可能性は低いと見ますけどね。
国全体の人口が少なくなるからといっても、一律に空き家が増えたりするのではなく、過疎化して不便になる地域からむしろ都市部に人口が集中して密度が上がってから徐々に落ちていくからね。

ただ、10年そこらで売るようなマンションじゃないよね。あくまで永住目的で、ローンの残債がある程度減るまで持ちこたえられそうってところじゃないかなぁ。
マンマニさんに予測だと、Jタイプ　3LDK　64.54㎡　4階　4300万円台　→　3300万円（築10年時）
みたいですね。

ちなみにマンマニさん調べの周辺物件の状況は
・グランシティセントレジデンス　2002年築　戸手本町1　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約140万円
・ライフレビュー矢向　2002年築　小向西町4　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約135万円
・ルセナ川崎　2006年築　小向西町1　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約145万円
だそうです。駅距離の割には健闘してるのがわかりますね。

ついでに、マンマニさん調べじゃないですが、近くに超築古がありましたので参考に。
小向西ＫＳマンション 1978年 小向西町4 新築時不明 現在の坪単価 108万円
築40年超えの階段無し物件でも割りと値が付いてますね。

[1581: 評判気になるさん]

朝日にはここのみ。日経には日吉もチラシが入っていました。日吉のチラシは大きさ倍です

[1582: 通りがかりさん]

何でもかんでも根拠出せとかうるさい人がいるね。ここはこのマンションの購入を検討する人の集まる場所でしょ。
言いたいことはもう十分わかった。暇つぶしなら来なくていいよ。

[1583: 匿名さん]

チラシ見ました。笑えるくらい、チープなチラシですね。日吉と紙の斤量も違います。さすが「チーププラウド」

[1584: 匿名さん]

>>1582 通りがかりさん

そんな逃げ腰でどうしますか。
マンションに求められる要素から客観的に決められるのが資産価値です。要素とは何か、
立地環境と設備です。今さらですが川崎駅へのアクセスのよさ、スーパーや公共施設の充実、プラウドブランドに裏付けされたデザイン、室内設備、共用設備。逃げ腰どころが批判には堂々と受けて立ちましょう。

[1585: 購入経験者さん]

>>築40年超えの階段無し物件でも割りと値が付いてますね

馬鹿の一つおぼえみたいにｘｘｘでいくらついています。
値段付けは売り側の裁量だから、その値段で売買されているとどう証明する？

[1586: 匿名さん]

>>1580 匿名さん
中古価格は新築価格も参考に付けられますからね、この物件の価格も参考に値段を決めていますよ。
それにしてもこれらの中古物件の新築当時の坪単価を見ると今が如何に高いか分かりますね。将来の坪単価で新築が出回ると中古は更に下げないといけません。
ちなみに築40年物件ですが、フルリフォームしての値段です。おそらく300万程度は持ち出した上での価格ではないでしょうか。

[1587: 通りがかりなの？]

>何でもかんでも根拠出せとかうるさい人がいるね。
>ここはこのマンションの購入を検討する人の集まる場所でしょ。

やっぱ頭の悪い人には理解できないんだなぁ。悲しいけどこれ現実
根拠なければ妄想創造予測妄言流言感想レベル
そんな不確定情報で検討する意味合いは？
事実認定の上で検討する価値のある情報を選択する必要ないの？

ポジが論拠示せずにそこをアンチが示せと言ってそれができなければそれは唯の広告でしょう。それが都合が悪くて根拠根拠とうるさいとは片腹痛い。

ねえ？暇つぶしは来るな。と言うあんたは通りがかりなんだろう？
どういう立ち位置で言うんだよ。あんたこそ暇なんだろうな。笑

[1588: 匿名さん]

>>1584 匿名さん
楽しい方ですね。

[1589: 匿名さん]

＞＞１５８２
検討するからこそ裏取りが重要なんだが？

[1590: 匿名さん]

>>1585 購入経験者さん
売買履歴で、現在の売り出し価格じゃないですよ。
東京カンテイのマンション価格情報サービスで確かめてもらえれば信頼性はある程度あるかと。
4000円程度費用がかかりますが、本気で検討してるのなら。


>>1586 匿名さん
どこまでのレベルかは判りませんがリフォームは恐らくしてるでしょうね。

[1591: マンション検討中さん]

マンマニさんブログより

近郊・郊外の非駅近で狭い部屋を高値で掴んでしまうと詰む（残債割れで動けなくなる）可能性が高まりますからマンション評論家の立場としては止めざるを得ません。

[1592: 名無しさん]

威勢だけいい人たちが増えてきたね。
お互いマンションに興味もないくせに必死すぎて面白い。

[1593: 匿名さん]

>>東京カンテイのマンション価格情報サービスで確かめてもらえれば信頼性はある程度あるかと

ではあなたがそれを確かめた上での投稿なのですか？

[1594: 名無しさん]

>>1593 匿名さん
興味あるなら自分で確認すれば？

[1595: 名無しさん]

>>1570 通りがかりさん
失礼しました。
私の間違いです。

[1596: 匿名さん]

まあまあ皆さんそんなにぎすぎすしなくても。
プラウドはいつもこんなもんですよ。

お、プラウド出たよ
いいね
いや値段高すぎ
ネガさんが寄ってくる
バスあり得ない、あり得ない、
いや待てよ、むしろ駅近マンションより直行バス便利じゃん

ごちゃごちゃ言ってる間にいつのまにやら完売。
皆さん野村の手のひらの上に乗ってるだけですよ。

[1597: 匿名さん]

ここ、若草寮の跡地だけど、第２若草寮は今後どうなるんだろう？
もしも同規模のマンションになったら、東向きのイーストコートは日当たり絶望では。
南向きのサウスコートも東寄りの部屋は日当たり悪くなるのでは。。。

[1598: 名無しさん]

>>1597
将来、カワサキ・ミッドマークタワーのようになるかもしれないですね。ぜひスレを覗いてみてください。

ここの土地の用途が近隣商業地域だから、建ぺい率も高めだしね。同じ未来、あるかもね。

[1599: マンション検討中さん]

東向きの部屋のリスクは営業さんちゃんと説明してましたよ。価格も少し下げているんだって。
敷地は北寄りなので南側の部屋の日当たりには影響はしないでしょう。

[1600: 匿名さん]

>>１５９４
情報出しておいてその真偽は自分で確認しろは無責任すぎだよね。

[1601: 匿名さん]

ポジさんもこんなところで書き込んでいる暇あったら
MR予約して足を運んで盛り上げないとまた閑散としているなんて書き込まれますよ。
この週末まだまだ半分は空きがあります。飛び込みでも大丈夫かもですよ。