プレミスト新小岩親水公園に行ってみた − モデルルーム見学記

[匿名さん]

今回はJR総武線・総武線快速の新小岩駅にある「プレミスト新小岩親水公園」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shinkoiwa/

「概要」
■所在地　東京都江戸川区中央4丁目1785番（地番）
■交通　JR総武線・総武線快速「新小岩」駅から徒歩14分
■総戸数　96戸　別途、管理事務室１戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造地上9階建
■完成　平成32年1月上旬予定
■入居時期　平成32年1月下旬予定
■間取り　2LDK･3LDK･4LDK
■専有面積　61.91m2～80.60m2
■駐車場　32台／15,000円～22,000円　（機械式31台、身障者用平置1台）、別途カーシェア用1台
■駐輪場　203台／100円～400円　2段ラック式等176台（屋根付）、平置き:27台(子ども用自転車置場10台含む)
■バイク置場　5台／1,500円～2,000円　中型バイク4台(屋根付)、ミニバイク1台(屋根付)
■売主　大和ハウス工業株式会社
■施工会社　株式会社長谷工コーポレーション
■管理会社　大和ライフネクスト株式会社

「周辺環境」
現地マンションは駅から徒歩14分とありますが、途中アーケードのある賑やかな商店街を通り信号も一つしかありませんので、それほど遠くは感じないと思いますが、信号によって15分程度はかかると思います。
・現地マンション建設現場

「このマンションはまわりに親水公園があり、自然環境が豊かで周辺には江戸川区の施設があるマンションになっています」

目の前の親水公園では、夏場になると小さなお子さんが水遊びをすることができたり、親水公園と繋がっている中央森林公園には遊具があるようです。
区役所や図書館、総合病院も近く、目の前には江戸川区の総合文化センターがあり、小学校までは徒歩3分、中学校までは徒歩8分と駅からは遠いですが生活や子育てには良い環境が整っています。

「目の前に親水公園の川があり、近くに荒川と中川という大きな川もありますが、浸水などの心配はないのでしょうか」

「目の前の親水公園は人工の川で、水量をポンプで調整しています。そのため台風やゲリラ豪雨などの大雨のときでも水を抜いてしまいますので氾濫の心配はありません」

ハザードマップでいうと3mから5m未満で、荒川・中川に関してはスーパー堤防になっていて工事もされているので氾濫は考えにくいとのことでしたが、杭が63mと支持層まではかなりの深さがあり、大きな地震場合などのときに液状化はあるようです。
・ 親水公園

「駅前には24時間営業の西友があり、他にもスーパーがたくさんあります。駅からマンションまでの途中にある商店街は、約420mあるアーケードつきの商店街で様々なお店があり、平日でも賑わっている商店街です」

昔からの個人商店の他にも、新しい店が出店していたり、本当にいろんな店があって買い物をするにも選択肢が多くありますし、非常に楽しい商店街ではないでしょうか。
また、車も商店街と交差する道以外は通りませんので子供連れでも安心です。
・ルミエール商店街

「これだけ大きな街だと、繁華街のような場所もあると思うのですが、治安はどのような感じでしょうか」

「商店街の西側などには飲み屋さんなどはあります。治安ですが、小岩や錦糸町ほど悪くはありません」

小岩や錦糸町ほどではないようですが、決して治安が良いとは言えないようです。多くの飲み屋の他にも風俗店やパチンコ店もありますし、夜になると街の雰囲気は変わりそうな感じはしました。
・ 商店街裏の飲み屋や風俗店

「このマンションは1階のラウンジがガラス張りになっていて、目の前の親水公園が見えるつくりになっています。電子暖炉やコーヒーベンダーもありますし、全ての部屋が部屋の中でハンモックが吊るせるようになっています」

ハンモックもついていて、片側75kgの合計150kgまで耐えられるようになっているとのことで、これは今まで聞いたことのないものでしたが、どこまでハンモックの需要があるかはわかりません。
また、風と光を取り入れ安いデザインになっているようですし、近くでは花火大会がたくさんあるので、一部花火が見える部屋もあるようです。

「このマンション南側に駐車場があり、そこに建物が建つ可能性はあります。建つとしたら4、5階建ての物になると思いますが、そういった可能性はあります」

西側は親水公園で建物が建つ心配もありませんし、3階あたりまでは木がありますが4階以上であれば眺望も抜けてくるようです。
東側は目の前が戸建てで、道路も挟んでいますので陽当たりや眺望も問題ないでしょう。
問題は南側で、写真の駐車場に建物が建つと、かなり眺望や陽当たりに問題がでてくるのではないでしょうか。それでも6階以上であれば抜けてくるとは言っていました。
・マンション南側駐車場、西側親水公園、東側

「二重床ですか？」

「直床の二重天井で、スラブの厚さは200mmです。小堺壁は180mmになっています」

「天井高はどのくらいですか？」

「2500mmになっています」

「駐車場は何台でしょうか？」

「33台ありますが、31台が機械式でカーシェアが1台、障碍者用が1台です」

「近くの駐車場はいくらぐらいでしょうか？」

「高くても2万円程度だと思います。バイク置き場はミニバイクが1台で、中型までのバイクが4台の屋根付きになっています」

「駐輪場は何台でしょうか？」

「一部屋2台は大丈夫な203台ありまして、平置きが子供用の10台を含め27台あります」

子供用駐輪場は小さいものになるようです。電動自転車の子供を乗せるシートなどで高くなった場合に、ラック式だとぶつかるかどうかはわからないとのことでした。
・模型駐車場、駐輪場部分

「モデルルーム」
モデルルームは、2LDK+S+WIC+FC 70.16㎡の部屋を2LDK+S+FCにしてある部屋でした。
・ 間取り図

モデルルームの前に、Eタイプの部屋のみに装備されている「ウゴクロ」という可動式の収納ユニットがありました。
最近長谷工が施工しているマンションで見かけるものですが、実物を見たのは初めてでした。
大きなクローゼットが動くようになっていて、両方のクローゼットを最大限にひらけば、真ん中部分にテーブルなどを置けるほどのスペースはできますので、書斎としても活用できそうなスペースになります。
・ ウゴクロ

「セキュリティはエントランスと玄関の2段階になっていて、風と光をとりこめるようにドアの横に窓をつけてあります。この窓を開けることでお部屋の中に風がとりこめ、玄関部分にも光がとりこめるようになっています」

しかし、共用廊下に向いている部屋の窓はルーバー面格子ではない固定のブラインドで、開けたり閉じたりもできませんでした。
・ 玄関とブラインド

玄関内部は非常に広く、SICではなく下足入れになっていました。

「下足入れ手前部分にスペースがありますので、ベビーカーやゴルフバッグ、キャリーバックなども置いておけるスペースになっています」
・ 玄関内部

入って左側に5.5畳のサービスルームがありますが、表記上サービスルームですが、きちんと部屋として使えます。

「本来は開き戸になっていますが、オプションで透明の引き戸にしてあります」

梁は柱、下足入れ部分が出ているので5.5畳ありますが狭く感じます。
クローゼットは奥行きがあるものなので収納力にはそれほど問題がないように思います。
・ サービスルーム5.5畳

廊下右側は5.5畳の洋室になっています。

「こちらはファミリークロークといって、クローゼットが廊下とお部屋の2方向から出入りできるようになっています」

可動式の棚が豊富につけてあり、2WAYの出入りができて収納力も高いのですが、コンセントがありません。

部屋は5.5畳で少し変形の部屋になっていますが、柱も出ているので主寝室としては狭い感じがします。
・洋室5.5畳とファミリークローク

「トイレはタンクレスではりませんが、タンク部分は隠してあり、その部分がカウンターのようになっています」
・ トイレ

「キッチンにディスポーザーはありません。食洗機もオプションになります」

天板も大きくなっているのはオプションで、背面のカップボードもオプションです。
・ キッチン

洗面所と浴室はリビングインでした。

「リビングインではないお部屋もありますか？」

「はい。そういったお部屋もあります」

「どの部屋もリネン庫はこのぐらいの大きさでしょうか？」

「もっと大きい部屋もありますが、最低このぐらいの大きさはあります」
・ 洗面所

「ミストサウナはないのですね」

「はい。ありません。浴室乾燥機と暖房になりますが、手すりは標準でついています」

浴槽は1418の保温型浴槽で、浴槽のタイプも選べるようですが、建設段階の階数によって間に合う部屋は限られているようです。
・ 浴室

リビング横の洋室5.5畳にハンモックがついています。

「この部屋にハンモックがついていて、天井から専用の器具で吊るすことができます。他にもクローゼット部分を可動式デスク収納にしてあり、書斎のデスクや勉強机にもなりますし、机を動かすことができますのでいろんな場所で使用することができます。中にしまって扉を閉じていただければスッキリと収納できるようになっています」

本当にちょっとしたスペースの有効活用といった感じですが、書斎としては小さいので、小学生のお子さんの勉強や、お母さんのちょっとした作業などに使えるのではないでしょうか。
・ 洋室5.5畳、可動式デスク収納と元々の収納

リビングは11.6畳で、洋室5.5畳との仕切りがウォールドアなので、開くと開放感があるリビングになります。バルコニーが広いので、それも含め開放感がかなりあるリビングになっています。
・ リビング

「バルコニーの奥行きが広い部分で2.3mあり、狭い部分でも1.8mあります。スロップシンクも全部屋についています」

このバルコニーはかなり広く、スペースに余裕があります。目の前の親水公園を眺めながらくつろげる広さがあるのではないでしょうか。
全部屋がこのバルコニーの広さというわけではないようですが、最低でも奥行きが1.8mあるのは、やはり広いバルコニーだと思います。
排水溝も各部屋にあるので、スロップシンクがあっても排水にも安心です。
・バルコニー

「総評」
新小岩駅は総武線快速の停車駅なので、都心へのアクセスはかなり良いです。
総武線各駅ならば新宿方面、快速なら東京方面と使い分けができますし、新宿あたりでも30分ほどで行けます。
東京駅から10km圏内なので、何かあった時でも帰って来られる距離というのは安心できるのではないでしょうか。
目の前の親水公園の雰囲気も良く、学校や病院も近いですし、商店街が充実していて買い物や外食には困りません。
駅から遠いということと治安のほかに、直床といった構造面や地震の際に液状化の心配などをどう捉えるかだと思います。
以下に価格の例をあげますので参考にしてください。

「価格」
C棟　東向き
212 2LDK 61.91㎡ 3,990万円
706 3LDK 68.47㎡ 5,010万円

B棟　南向き
104 2LDK+S 71.02㎡ 4,930万円
508 2LDK+S 70.16㎡ 5,190万円
902 3LDK 73.71㎡ 6,050万円

A棟　西向き
304 2LDK+S 64.48㎡ 4,440万円
603 4LDK 79.25㎡ 6,080万円