大阪ベイレジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

大阪ベイレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/bay330/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00148616

所在地：大阪府大阪市住之江区南港北一丁目41番5の一部、41番6の一部(地番)
交通：Osaka Metro中央線「コスモスクエア」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.16㎡～87.81㎡
売主：近鉄不動産株式会社 東急不動産株式会社 株式会社サンケイビル
　　　株式会社長谷工コーポレーション アーク不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社　株式会社長谷工管理ホールディングス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムラボで記事化要望のあった大阪のマンション８物件まとめご紹介「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/7572/

[81: 買い替え検討中さん]

交通の利便性はいいと思いますよ！　将来的には京阪もつながりそうだし
私的には関空バスが徒歩圏から出ているので助かります。
台風の時は歩道橋のガラスが多く割れていました。
ただマンション自体の損害はあまりなかったように思います。
外から見て被害がわかったのは森ノ宮大学の校舎ぐらいでしょうか
台風のことや津波のことを心配される方も多いと思いますが、
台風は多くのものが飛んでくる市内中心部の方が危ないと思います。
津波などは南港が水につかれば上町台地以外の市内はほぼ水につかります。
そうなれば大変なのは市内の住宅エリアです。想定外で立っている一戸建てや
マンションがいっぱいあるわけですからね
コスモスクエアは地震や津波も想定して建設されているので、
マンションの1階に住居はないと思います。また地上3階くらいの高さに歩道が走っており
駅につながっています。その歩道は将来的にWTCに連結されると聞いています。
あと地震ですがコスモスクエアの地下は大きな岩盤層が走っており
その岩盤層の上にマンションなどが建っています。そういうこともあり
NTTのデータセンターやIBMのセンターなどが局をコスモスクエアに置いています。
また、南港は埋め立て地ですが土砂や砂でだけで埋め立てている
大阪市内（市内の多くは埋め立て地です）や神戸ポートタウンと違いコンクリートなどの産業廃棄物などを多く含んでいるため道路の凹凸現象はほとんどありあせんし、
液状化現象も見たことも聞いたこともありません。
また、保育園もテナントに入っていたり、幼稚園はポートタウンにありますが
コスモスクエア迄送迎バスが毎日来ます。小学校や中学校は徒歩圏内ですが歩いて20分ぐらい自転車で10分程度と思います。
住んでみての感想ですが、やはり交通の利便性が1番です。駅近で市内中心部に十数分
で行けることのメリットが大きいです。
感動したのは六甲山系に夕日が沈むとき紅色に風景が染まることがあります。
何度も写真を撮りましたが非常にきれいですし、市内中心部では見れない光景です。
あとはIRや万博、京阪線接続など大阪の再開発強化エリアになっています。
梅田、難波、天王寺と強化エリアがありましたが、ようやくコスモスクエアにも
具体的な施策が整ってきました。
以上　感想でした。

[82: 通りがかりさん]

要綱見たけど後2ヶ月強で年度変わりしたら、いずれにせよ次期のプロジェクトをスタートさせなければいけない行政との約定だから、今のこの販売苦戦じゃ、アーク不動産もジリ貧やんか。
本来こんなもたもた売ってたら大変なことになってしまう。のんびり完成後販売でもいいやなんてことにはならないわけで、2020年度スタートまでもうカウントダウン開始してるで。

[83: 通りがかりさん]

違うか、2019年度中の二期着工が条件だから、北側のマンションも着手しないとダメなわけだ。
一期がまだ全然はけていないうちから。

[84: 匿名さん]

結局、IR不透明、弱小京阪が乗り入れたところでメリット薄、リスクは市内と変わらない＝リスクはあるって事なんですよね。。

[85: 匿名さん]

>>81 買い替え検討中さん
良いところがあまり魅力ないんですよね。実際住んでも住みづらいとしか感じない。周りになんもないし、IRも不透明だから見込みない。売れてないからみんな気付いてそうだけど。価格勝ち気すぎでは？

[86: 匿名さん]

>>81 買い替え検討中さん
いやいや台風でマンションめっちゃ被害出たでしょ。森ノ宮大とマンション管理組合で揉めたし。

[87: 通りがかりさん]

住んで感じるのはやはり生活は不便です。
買い物、病院等。
散歩やマラソンする方、犬を飼ってる方なんかは良いですよ！
ただこのマンションは高い様に感じます。
あと何故二棟目のベランダ側が自分のマンションって。景色楽しめないのが残念。
価格大幅値下げしないと厳しいのでは。

[88: マンション検討中さん]

私も以前モデルルームで価格見た時ぶっ倒れそうになりました。

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 マンション検討中さん
高かった？

[90: 購入経験者さん]

どれくらい契約してるのかな？

[91: 通りがかりさん]

ほんと、どれくらい売れたか知りたいですね。
私が買った時は新築1千万台ありましたからあの時期は安かったんですね、、。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>81 買い替え検討中さん
交通の利便性はたいしたメリットにはならない。
関空のバスもそんなしょっちゅう使わないから現実味ない。＝買うメリットなし、

[93: マンション検討中さん]

ここってタクシー代がやばくなるイメージ

[94: 通りがかりさん]

結局交通の利便性が良いところなら住みやすいってことだと思いますよ？
ここだと梅田や難波へは乗り換えが必要とはいえ、同じメトロで20分ちょっとだし、普通に便利だと思います。

まぁ確かにこれから感は否めないけど、それでも値段や駅距離考えたら悪くないでしょう。

[95: 通りがかりさん]

まずは利便性向上に資するスーパーやら医療モールやらドラッグストアやらファミリー受けする街中の基本的な商業テナントがこの隣接街区内の開発計画で発表されて実際に稼働してからでないと大きな動きは出てこないのではないかと思います。

未来に対して今のうちから契約してリスク取れと言われても、ギャンブルで自宅を買う人はごく稀だからなかなか難しいですよね。

次の街区の基本構想なりを良い形で発表できないとまだまだ今後も販売は苦戦するのではないかと思いますね。

[96: 匿名さん]

マンション周辺の便利さを求めのであれば
この立地ではダメでしょうね。
これから開発されていくかというと、それはない感じ。
逆に派手さはないからこそ、住みやすいと考えたらアリなのかなって思います。

[97: 名無しさん]

ニュースでも紹介されてましたけど、結構売れてそうです。
意外とコスモスクエア駅の周りも新興住宅街って感じだし、生活施設も多くはないけど揃ってる、これから企業投資も増えていきそうだし、意外と住むっていうのも穴場でいいのかも。

万博自体は別としても、鉄道も延伸するし、大阪で最後のまとまった大型開発ですから、エリアとしても良くなっていくと期待してます。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>97 名無しさん

いやいや悪いけどポートタウンの方が安定感有ります。

[99: マンション検討中さん]

>>98 検討板ユーザーさん
今は確かに施設はポートタウンの方が充実してますけど、ニュートラムに乗り換えて、っていう手間もあるし、築年数も結構経ってきてますよ？
10年先を考えたらどうなんでしょう。

[100: 匿名さん]

この価格帯はかなり魅力だから、人気なのもわかります。
周辺はまだまだ土地もありそうなので、開発されていかないかしら。
もう少し買い物が便利とかだといいんだけど。。。
イオンとかできればもっと人気物件になるでしょうね。

[101: 評判気になるさん]

>>100 匿名さん

イオンとかできないですよ。
イズミヤとの契約で近隣に大型スーパーは厳しいと思います。

[102: 評判気になるさん]

>>99 マンション検討中さん

確かにポートタウンは高齢化が進んでますしこれから衰退するとおもいますが、コスモスクエアもなかなか厳しいとおもいます。98さんが言ってるのはコスモスクエア近隣に施設等は整ってはないよってことでは？

[103: 通りがかりさん]

コスモスクエア駅降りた先の既存のマンションらへんは静かで綺麗で、郊外感と言うか、千里中央感があったかも。特に夜間に。ゴルフカートみたいなのが使えたら便利な地域かな。

[104: 匿名さん]

おしゃれな街ですよね。ちょっとリゾート感があるというか。さんふらわあ、別府や鹿児島に行けるみたいです。
乗ったことがないんですが、この距離なら徒歩で行って乗って九州旅行もできるのかなと楽しみになります。
今はちょっと避けたいですが、落ち着いたら乗りたいですね。

スーパーは、あえてイオンやマックスバリュがないのがいいのかなと思います。あれば便利だとは思うんですけどね。

[105: 通りがかりさん]

販売関係者のステマがすごい。笑

いまだかつてなく厳しいと言われている場所で、2020年以降にIR関連施設の開発ではなく、敢えてのファミリー向けレジデンスを開発しようという関西マンデベ勢の気概には感服する。

が、、、、結果が伴わなさ過ぎて辛い。
330戸あって販売開始から…経過して、まだ3割も売れていないのはヤバ過ぎる。

しかも売るのが難しい南側の影になる北側の165戸なんて一体いくらで売る気なんだ。
南側が180万とかの部屋すら売れていないわけだから、120万とかにしないと北側は売れないが、それじゃあ大赤字もいいとこだ。アークさん以外。

これいっそ今から計画変更してオールワンルームにして社宅、寮需要拾った方がいいよ、1棟で高く売れるよ今からカジノで社宅、単身寮ニーズ増えるんだから。そもそもUSJも大規模な寮を探してるじゃない、今だに。つながればアリだよ、単身寮。

[106: 評判気になるさん]

咲洲は今まで大阪の負の遺産と言われてきましたが、この数年で万博、ＩRそして昨年Ｇ20 また府知事　市長も大阪の成長エンジンとして咲洲　夢洲を重要視している点から最後の未開拓地として可能性が高いと思います。昨年末には市長が咲洲でＦ1のレースも今後開催したいと言ってました(^^)だからこそ、近くのホテルハイアットリージェンシーホテルを星野リゾートの投資REIT会社が買収したのでしょう。

しかし、これも全てＩR事業者の予算や計画が決定し、具体的なスケジュールが決定しないと、具体性がありませんし、盛り上がりに欠けるかと思います。
全てはＩR次第です！！

良い点はマンションの価格が坪単価180万前後と大阪市内では非常に安い点です。
大阪の中心部では現在坪単価350万から高いところで700万まできています。グランフロント大阪も当初は坪単価300万前後でしたが、現在は平均で500万を超えています。
しかし、大阪はアジア圏の中ではまだまだマンションは安いです。先日旅行した台湾??で坪単価1000万もありました。
そういった点から、この地域の伸び代には期待出来ます！！

最後にもう少し　マンションの戸数が多い割に間取りが面白くないと思いました。
はっきりと、セカンド用とファミリー用に間取りを分けていたら良かったと思います。

[107: マンション検討中さん]

本町駅までも一本で通勤も便利でかつ、値段も割安なので、検討中です。
現在どれくらい反響や売却されているのでしょうか？

[108: 匿名さん]

https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/outline/osakabay330/
大阪ベイレジデンス｜物件概要｜近鉄不動産

【物件概要】
名称 大阪ベイレジデンス
所在地 大阪市住之江区南港北一丁目41番5(地番)
交通 Osaka Metro中央線「コスモスクエア」駅 徒歩3分
地域・地区 準工業地域・準防火地域・咲州コスモスクエア地区地区計画
地目 宅地
建ペイ率 60％
容積率 200％(容積割増認定：756.54％)
敷地面積 6,860.78㎡
建築面積 2,864.75㎡
建築延床面積 27,024.51㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建 1棟
建築確認番号 BCJ18大建確066（平成31年2月25日）
総戸数 330戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.16㎡～87.81㎡
バルコニー面積 9.18㎡～11.70㎡
専用庭面積 約7㎡～約13㎡（月額使用料：200円～400円）
竣工予定 2021年1月
引渡予定 2021年3月
駐車場 179台（機械式駐車場170台、専用駐車場6台、来客用駐車場（福祉対応）1台、ｶｰｼｪｱ用2台）※月額使用料：13,500円～21,000円
駐輪場 660台※月額使用料：100円～600円
バイク置場 66台※月額使用料：800円・1,600円
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有(土地・建物共用部分)、区分所有(建物専有部分)
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社・株式会社長谷工コミュニティ
事業主（売主）・販売提携（代理） 近鉄不動産株式会社
[国土交通大臣免許(10)第3123号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒543-0001 大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） 東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部
[ 国土交通大臣免許(16)第45号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場4-4-3 心斎橋東急ビル10階 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） 株式会社サンケイビル
[国土交通大臣免許(9）第3471号・(一社)不動産協会会員・(一社)不動産流通経営協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒556-0017 大阪市浪速区湊町二丁目1番57号 TEL:[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） 株式会社長谷工コーポレーション
[国土交通大臣免許(16)第68号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒541-0046　大阪市中央区平野町1丁目5番7号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） アーク不動産株式会社
[国土交通大臣免許(4)第6367号・(一社)大阪府宅地建物取引業協会・(公社)東京都宅地建物取引業協会・(公社)京都府宅地建物取引業協会]
〒541-0042 大阪市中央区今橋2丁目5番8号 トレードピア淀屋橋20階 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
[国土交通大臣免許(10)第3175号・(一社)不動産協会会員・(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟]
〒541-0047 大阪市中央区淡路町1-7-3　日土地堺筋ビル6階　TEL:[phone]
個人情報の保護についてはこちら
販売提携（代理） アークレジデンシャル株式会社
[大阪府知事(1) 第59975号・(一社)大阪府宅地建物取引業協会]
〒541-0042 大阪市中央区今橋2丁目5番8号 トレードピア淀屋橋8階 TEL：[phone]
個人情報の保護についてはこちら
施工 株式会社長谷工コーポレーション

【第2期分譲概要】
分譲戸数 5戸
分譲価格（税込） 2,988万円～4,298万円
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.16㎡～83.91㎡
バルコニー面積 9.18㎡～10.98㎡
サービスバルコニー面積 5.05㎡
アルコーブ面積 1.11㎡～4.33㎡
管理費（月額） 8,840円～12,540円
修繕積立金（月額） 4,140円～5,870円
専用利用料（月額） 3,443円
コミュニティクラブ費（月額） 300円
管理一時金（一括） 15,290円～21,690円
修繕積立一時金（一括） 295,800円～419,550円
【第2期分譲スケジュール】
登録申込受付期間 2020年5月22日（金）・23日（土）
登録申込受付時間 10：00～18：00（23日は正午締切）
登録申込受付・抽選場所 大阪ベイレジデンス サロン
抽選日時 2020年5月23日（土）13：00
ご持参いただくもの ①お認め印、②直近2年分の収入証明書、③本人確認書類（運転免許証等）

【先着順分譲概要】
分譲戸数 6戸
分譲価格（税込） 3,598万円～5,428万円
間取り 3LDK～4LDK
住居専有面積 66.12㎡～87.81㎡
バルコニー面積 10.26㎡～10.98㎡
サービスバルコニー面積 2.00㎡
アルコーブ面積 0.70㎡～4.33㎡
管理費（月額） 9,880円～13,120円
修繕積立金（月額） 4,630円～6,150円
専用利用料（月額） 3,443円
コミュニティクラブ費（月額） 300円
管理一時金（一括） 17,090円～22,700円
修繕積立一時金（一括） 330,600円～439,050円
先着順分譲につき、売約済みの場合はご了承ください。

更新日 2020年3月6日
次回更新予定日 2020年3月13日

[109: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん

ステルスマーケティングも営業手法の一つとして確立されてるからそれは違和感ないんだけどね。

それより2期の販売概要でてきたけど、たったの5戸なんだよね。
しかも受付が5月からとかなり先なんだよね。

今は1期の売れ残りが6戸で先着順になってるけど。

来年春に完成なのにこんな遅い販売速度で大丈夫かなって疑問だわ。
大量に売れ残ったら大幅値引きでもしないと処分できないだろうし。
でも事業主が5社の企業が関与してるから集団無責任体制で販売方針も簡単に変更できないだろうし。

しかも住之江区と思えない価格帯。

[110: 検討板ユーザーさん]

このマンションを購入された方いらっしゃいますか？
購入された理由を教えて頂きたいです。

[111: 匿名さん]

なぜ販売スケジュールがこんなにゆっくりなんでしょうか。
コロナウイルスの影響にしては、それ以前からの販売スケジュールのような気がしますし…

竣工後に残るのは確実ですよね

専用利用料（月額） 3,443円
コミュニティクラブ費（月額） 300円

が気になりました。専用利用料って何なんでしょうね。

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん

ゆっくり販売というより
客が来ないとか事前申込が無いから次の期で新規に売り出せないだけじゃない？

元々、住之江区、此花区、港区は西成区に次いで人気ないし。

それでも安ければ売れるんやろうけど
アベノミクス前より1,500万円くらい高い印象やし。

本格不況になるとこういう立地の悪いマンションは大量に売れ残って大幅値引きしそうやな。

[113: 通りがかりさん]

昨年末に見学に行った時はかなり、人がいましたが・・・
NEWSにも取り上げていましたね。
今後の動向が興味深々です

[114: 通りがかりさん]

聞くと、どうやらまだ50戸強程度しか売れていないみたいだね、南側の塔の手が出しやすい比較的に安いグロス帯の部屋を中心に。

つまり330戸に対して進捗率が17%とか。
来春には完成するのに残83%。

もう売らないでいったん保有して10年くらい賃貸で回して償却とってから、その頃のマーケットをみてリートとか一般事業法人に一棟で売った方が利益出ると思うよ。今なら手付倍返し50部屋だから大した被害ないじゃない。

[115: マンション掲示板さん]

>>114 通りがかりさん

かなりヤバいですよね笑
まぁこうなる事は予想できたけど。。
今はコロナの影響で株価め暴落し、マンション価格も今後暴落するしかなくなってますよ。
ステマが急に増えてビックリしました。よっぽど売れなくて必死なんだな。
けど、売りたいならはやいとこ安くして売らないと出来てから売っても不良在庫で無駄になると思うけど。５０戸買ったの投資用の中国人じゃないのかな？
老後ゆっくりならいい場所だけど、病院ないからくれぐれも気をつけて。。ってなる。

[116: マンション掲示板さん]

>>106 評判気になるさん
全てはIR次第って。
みんながわかってます。
ってか入札1社のみだったし、今後もし白紙にされたらまた一から。ってのもありえる。微妙な場所。開発が進んでなさすぎるから経費かかりすぎてそら入札減るわ。IRの可能性は３０%くらいしかないのでは？

[117: マンション掲示板さん]

なんかこの掲示板盛り上がってきました^_^

[118: 名無しさん]

コロナがどうした！
ＩＲがどうした！
売れ行きがどうした！

勝手な事を言わず、前向きな事を
言ったらどうでか

関西じんなら！

[119: 通りがかりさん]

住んでますが良い所だと思いますよ。
中心部と比較したら生活利便性は負けます。
間違いなく。
ただパチンコや飲み屋がない分ごちゃごちゃしてないので街自体清潔感があるかなと思ってます。
マンションの価値が今後どうなるかはこの先の日本、世界考えても予想はできませんが休日をのんびりした気分で過ごしたい方やコスモスクエアから出て買い物や病院に行くのが可能な方にはおすすめですよ。

[120: 検討板ユーザーさん]

都構想決定してほしいな

[121: 通りがかりさん]

こんな場所、住むとこやないよ。
となりは入管で日頃から外人多いし、インデックスでイベントあったら週末、道路だだ混み、平日はトレーラーで混んでる。
交通量日中多いので空気悪いし、買い物するとこほとんどないしね。
あと台風の被害はえげつないよ。
日頃から暴風は凄いから。
あんなとこいくら安くてもノーサンキューやね。
売れるわけないし、買ったら後悔するよ。

[122: マンション検討中さん]

民泊できるかな、規約

[123: 通りがかりさん]

実際住んでみると悪くないよね。
決して便利すぎるわけじゃないし、こんな施設があったらなって思うこともあるけど、言われてるほど悪い場所じゃないです。

インテックスとかでのイベントの時も、ポートタウン に住んでた時はニュートラム激混みで不便だったけど、コスモススクエアから中央線乗る分には普通に乗れるし。

日中は窓開けてたら少し車の音も聞こえるけど、夜なんかは逆に静かで、意外に住みやすいです。

[124: 匿名さん]

コロナの影響はどうしても考えちゃいます。
直接の影響は関係ないと言っても、この先の経済がどうなるのか…

ただ、住宅ローンの金利は借りやすくなる、金利が低くなると聞くので、希望はあります。
あと、マンションを手頃な値段で買えるんじゃないかという淡い期待もあったりして…

口コミを見ると、このあたりの評価がすごくいいです。
海を見ながら生活できる都会的なくらしが実現できるのがいいなと思います。

[125: 通りがかりさん]

近未来予測をさせてもらうと株価が24000円から16000円に下がった場合に一番喰らうのは富裕層。

ここは必ず株やリートで資産を一定数持っているから株安の流れが長期化するほど、色々削られて痛い。

つまり都心の高額帯のマンションが一気に捌けなくなる。実需向け以下は、コロナや株安前からそもそも停滞が始まっていたため、さらに停滞の度合いを増すものの価格を下げようにも原価に圧迫されていて不可能なため体力あるデベは冬眠販売モードに入り、中長期的にマンション市況は硬直する。

新築の話ね。

逆に中古はエンド売りや零細業者の回転させないと死んでしまう勢がメインだから切り下げてでも逃げようとする。

つまりグロスの張らない中古、中途半端な立地の中古、エンドの買い替え日和需要などの弱者は、がんがん差し込まれていく相場が到来する。

今から買うなら中古をガン指値。
エンドや零細業者がもつ中古狙い。
これ1択。

[126: マンション検討中さん]

ハザードについては、皆さまどうお考えですか？
https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000300826.html

[127: 匿名さん]

なかなかその予測参考になりますね。

とりあえず下落した米国株と仮想通貨を今の内に買っておいて資金増やすのもありですがね。

金融緩和しまくりでハイパーインフレリスクもありえますからね。

[128: 匿名]

売れ行きはどうなのでしょう？

契約しました！という書き込みを見ないので、気になります

[129: 通りがかりさん]

契約しました！

[130: 匿名さん]

スケジュールはどうですか？入居時期など延期があったりしませんか？