〔契約者専用〕ザ・パークハウス 本厚木タワー

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 本厚木タワーの契約者専用スレです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637578/
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-htower/

所在地：神奈川県厚木市旭町1丁目380番（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅（南口）よりステーションエントランスまで徒歩1 分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.20平米～113.49平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：フジタ・小島組建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[281: 住民さん5]

祝・マンションレビューで厚木市内1位☆

https://www.mansion-review.jp/ranking/touraku/area/14/758/

[282: 住民さん3]

>>269 匿名さん

> 外国人投資家が買うなら円安が止まって円高基調になった時でしょう。

円高トレンドなのでこの流れがいよいよ来ますね☆

[283: 匿名さん]

>>282 住民さん3さん
直近1ヶ月くらいの円高は一時的なものと思って見てましたが、本当にトレンドは円高に変わったと言えるのでしょうか？まだまだドル円の金利差は大きく開いたままですから、円安トレンドはそう簡単には変わらないような気がします。

[284: 住民さん1]

外国人投資家が何円で決断するかが気になりますね。

円安が進むと購入する外国人は増えてきますので、待ち続けると他に買われてしまうため
140円とか150円とかで動いてくると予想します。

[285: 匿名さん]

>>284 住民さん1さん
外国人投資家は、特にその物件が欲しい訳じゃなく金儲けが目的で購入するのでしょう。だから待ち続けると他に買われてしまうなんて購入する理由にはならないと思いますよ。

[286: 名無しさん]

投資家は本厚木なんて郊外のマンションは買わないよ。

[287: 住民さん4]

となると、坪400万の住戸は誰が買ったのですか？

さすがに相場とかけ離れていると思うので、実需ではなく投資だと思うのですが。

[288: 匿名さん]

>>287 住民さん4さん
相場とかけ離れた高値で購入したら利益を得るのは難しいでしょう。なぜ投資だと思うのか理解に苦しみます。

[289: 住民さん4]

>>288 匿名さん

匿名さんの前提が分かりました。
高値で今後は「上がらない」と想定されていたのですね。

高値で今後も「上がり続ける」と判断する投資家もいます。

過去50年の不動産価格の推移は↓ですが、
移動平均ではマンション価格は常に上昇しています
ので、下落のリスクは(投資なので)当然ありますが
購入に踏み切る可能性はあると思われます。

[290: 住民さん4]

ご存知かとは思いますが、最も有名な投資先であるS&P500は過去50年間は、上昇し続けています。

基本的に金融資産は長期で上昇することが分かっていますので、何も持たないのは損です。

https://gentosha-go.com/articles/-/20748

[291: 住民さん1]

出入口のクリスマスツリー、素敵ですね☆

[292: 住民さん1]

2F出入口のクリスマスツリーです♪

[293: 匿名さん]

>>289 住民さん4さん
288です。
私と住民さん４の前提の違いは、投資家が何年かけて利益を上げようと考えているのかだと思います。

[294: 契約者さん5]

>>288 さん

>>288 匿名さん
海外投資家からすると、大きな利益が見込めるのが日本の不動産投資ですね。
ドル円140円の時に購入し、110円の時に売却すれば利益率127％！
仮に、110円の時に不動産価格が20％下がっても利益が出ます。投資先は価値が低下しにくい不動産にするので高くても買います。
円安が進むか維持だと、更に海外からの投資が増え、市場に出る不動産を買い漁る。売却までは賃貸が入れば更にウハウハ。あとは円高を待つのみ。

[295: 住民さん4]

素晴らしい解説ありがとうございました。

日本の不動産は稀少なタワーマンションを中心に、実需と投資の両面で買われていますので、需要が多くて供給は少ないため、
価格が維持もしくは上昇しやすくなっています。

[296: 住民さん2]

坪単価約250万円が1年で坪単価400万円超は驚異！

[297: 匿名さん]

>>294 契約者さん5さん
>ドル円140円の時に購入し、110円の時に売却すれば利益率127％！
為替差益を狙うならForexの方がいいですよ。不動産取引きなんかよりもっと大きな金額を簡単に動かすことができますから何倍も利益が出ます。

[298: 匿名さん]

>>294 契約者さん5さん
>仮に、110円の時に不動産価格が20％下がっても利益が出ます。
あなたと違って海外投資家は１ドル150円で不動産価格が20％下がるという可能性も考えると思いますよ。

[299: 住民さん4]

そのシナリオ(円安、不動産安)を持つ投資家様は、日本ではない別のマーケットがターゲットなので、気にする必要は無いと思いますよ。

私は（円安、不動産高）というメインシナリオを持っていますので、このシナリオを歓迎する投資家を探しています。

いずれにしても、坪250万→坪400万の事実
はありますので、このマンションのリセールバリューについては楽観的です。

[300: 住民さん3]

>>281 住民さん5さん

騰落率が+55.5%から+58.4%に上がりました。

本当に誰が買ってるんですかね？？？謎です。

新築の値付けを間違えたデベに問題があるか（笑）

https://www.mansion-review.jp/ranking/touraku/area/14/758/

[301: 住民さん5]

>>300 住民さん3さん

皮算用してしまいますと・・・

・物件価格6,000万円 x 1.584 = 9,504万円　

1.5年で粗利が約3,500万円ですか。凄っ！！！

恐るべし駅直結1分のランドマークタワマン！！！

[302: 住民さん8]

日経新聞
「新電力2割が事業停止、燃料高で」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC027BQ0S2A201C2000000/

タワーが契約している「エムスマ」は、
倒産しないでしょうか・・・・？

https://tnc-msmart.ipps.co.jp/login

[303: 住民さん9]

『つなぐでんき』とは

Q.つなぐネットコミュニケーションズは小売電気事業者ですか？

A.小売電気事業者ではございません。
小売電気事業者であるミツウロコグリーンエネルギー株式会社と電力販売取次店契約を結び、ミツウロコグリーンエネルギーの供給する安定した電気を、マンション共用部向けに販売いたします。

https://www.tsunagunet.com/faq/retailing.html?id=retail06

↑これだけだと、よく分かりませんでした。

[304: 住民さん9]

「Msmart（エムスマ）一括受電サービス」

地域電力会社などから高圧電力を一括購入し、マンション内の変電設備で低圧に変換して供給します。

電力のまとめ買いにより、ご家庭の電気料金を削減するサービスです。

また、スマートメーター設置により、インターネットを通じて電気使用量を確認することができる電力の「見える化」を実現します。

https://www.tsunagunet.com/energy/collectively.html

↑これだけだと、よく分かりませんでした。

[305: 住民さん9]

ミツウログリーンエネルギー

再生可能エネルギー発電

ミツウログリーンエネルギーは、国内7箇所に独自の再生可能エネルギー発電所を所有しており、地球環境改善への貢献、地域ごとのエネルギー自給率の向上に努めております。

https://www.mitsuurokogreenenergy.com/company/service/#link-1

↑これだけだと、よく分かりませんでした。

[306: 匿名さん]

>>299 住民さん4さん
>私は（円安、不動産高）というメインシナリオを持っていますので、このシナリオを歓迎する投資家を探しています。
あなたの描くシナリオをあなた自身が本当に信じているのならば、高値で買ってくれる海外投資家を探して売るなんて事は考えす所有し続けたら良い。さらに売り物が出たらそれも購入したら良い。そうは思いませんか？

[307: 住民さん9]

ミツウログリーンエネルギー

小売電気事業者として電気の小売事業を行っています。

https://www.mitsuurokogreenenergy.com/company/service/pps.html

↑小売電気事業者( = 新電力 )は、ミツウロコグリーンエネルギーでした。

[308: 住民さん9]

ミツウロコグループホールディングス
2023年3月期 第2四半期決算短信

https://www.mitsuuroko.com/ir/library/result.html

（電力事業）

売上高
前年同期比98.8％増の745億21百万円
営業利益
前年同期比129.3％増の27億90百万円

↑決算短信上は事業撤退は無さそうですね。

[309: 住民さん9]

まとめると、

営業利益好調な小売電気事業者である
「ミツウログリーンエネルギー」と契約する
「つなぐネットコミュニケーションズ」の
「Msmart（エムスマ）一括受電サービス」は
事業停止のリスクは低そうです。

とりあえず、ひと安心しました。

[310: 住民さん8]

>>309 住民さん9さん

調べていただきありがとうございます。
新電力のネガティブなニュースがあり心配でしたが
契約先の電力は大丈夫そうですね。

[311: 住民さん1]

東京新聞
https://www.tokyo-np.co.jp/article/218406

任期満了に伴う神奈川県の厚木市長選（来年二月五日告示）で、現職の小林常良市長（７３）は六日に開かれた市議会一般質問で、出馬しない意向を表明した。

本厚木駅南口の再開発を進めていただき、
とても感謝です。ありがとうございました。

[312: 住民さん5]

マンション内の直近5件の売物件
＜2022年12月＞
・8階 60.83平米 7,498万円 (坪407万円)
＜2022年10月＞
・10階 79.07平米 6,980万円 (坪291万円)
＜2022年08月＞
・10階 68.91平米 8,998万円 (坪431万円)
＜2022年07月＞
・10階 79.07平米 7,480万円 (坪312万円)
＜2022年03月＞
・17階 80.66平米 9,900万円 (坪405万円)

[313: 匿名さん]

>>312 住民さん5さん
竣工2年くらいで何件も売り物が出るのは、投資目的で購入している人が多いという事かもしれませんね。

[314: 住民さん6]

ロレックスみたいなものでしょう。

実需と投資を兼ねています。

腕時計(ほぼロレックス限定)なら毎日着けても新品時よりも高く売れます。

不動産(ほぼタワマン限定)なら、毎日住んでも新築時よりも高く売れます。

[315: 住民さん8]

タワーからの夜景です。アクストが見えます。

[316: 住民さん8]

タワーからの景色です。アクストが見えます。

[317: 住民さん4]

>>306 匿名さん

お金が無限にあれば、↑そのような考えでも良いと思います。

一方で、現実はサラリーマン大家・投資家だったりして、
動かせるお金は多くて大体1億円程度です。

となると、不動産投資のための資金繰りとして、
物件売買はどうしても必要だろうと推察できます。

[318: 匿名さん]

>>317 住民さん4さん
買い増しは出来ないにしても、今後も不動産高が続いて値上がりするというシナリオを信じているのならまだ売らなければいいだろうに。それとも、ここよりもっと良い物件が見つかりそっちに乗り換えたくなったのか？

[319: 住民さん4]

>>318 匿名さん

日本の場合は税制の都合で5年待たないといけないのです。

https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0026/

5年間待つと、税金が40%から20%に軽減されるのです。

投資にご興味がおありでしたら、覚えておくと良いかと思います。

[320: 匿名さん]

>>319 住民さん4さん
勿論税制の事は知っています。
・まだ5年経っていないから今売ると税金が高い
・あなたはこれからも値上がりすると信じている
それなのになんで高値で買ってくれる投資家を探して売ろうとするのか？あなたの言っていることは矛盾してはいませんか？

[321: 住民さん4]

>>320 匿名さん

疑問を持つことは大変素晴らしいです。

https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00176/

マンションの値上がり幅を管理修繕費の値上がり幅が上回る時期が将来やってきますので、出口戦略として売却を意識しています。

不動産はババ抜きですので、ババを引かないように気をつけています。

[322: 住民さん2]

中古マンション市場の在庫戸数は右肩上がりです。このトレンドだと数年後には過去最大在庫戸数になりそう。人気のないマンションは暴落かも、ここは安心かな。

[323: 住民さん4]

https://www.asahi.com/relife/article/11172231 マンションは三極化が進んでいます。 ここは上位15%に入るので安心です。 竣工後1年で既に新築価格を上回る取引事例 がありますので、実績も問題ありません。

[324: 住民さん4]

不動産の三極化

[325: 匿名さん]

>>321 住民さん4さん
また話をすり替えようとしていますね。マンションの値上がり幅を管理修繕費の値上がり幅が上回るのはもっとずっと先でしょう。
過去の投稿を思い出してください。あなたは、今後も値上がりすると信じていると言いながら、高値で買ってくれる投資家を探して売ろうとしているのです。この発言と行動には矛盾を感じます。
本当はもうピークは近いと思っていてババを引かないように早く売ろうと考えている。しかしピークが近いという雰囲気になっては買ってくれる者が中々現れないので、今後も上がる節を流して売り抜けようと企んでいるんじゃないのか？

[326: 住民さん6]

>>325 さん

匿名さんは、マンション価格の上昇にいつかピークがくるというシナリオをお持ちなのですね。


となると、この話に結論はありません。


私はマンション価格にピークは来なくて、ずっと緩やかな上昇を長期的に続けるというシナリオを持っています。(短期の下落は折込済みです。)

約15年先の大規模修繕が1回目のターニングポイントだと思っています。

一般論ですが、修繕積立金は不足する傾向にありますので、このマンションも例外ではありません。

デフレは終わってインフレですので、積立金は毎年毎年目減りしていきます。

その他のリスクとして将来の税制変更があります。
具体的には、「資産課税」です。

資産に課税されるようになると、資産が増えても節税に繋がらない可能性が出てきます。

現状では資産課税は無い(できない)ので大丈夫ですが、資産課税は結構困りますね。。。

[327: 匿名さん]

>>326 住民さん6さん
あなたは住民さん４さんと同一人物なのでしょうか？
325の投稿は住民さん４さんへ向けてのものなので、住民さん４さんと違うならば横入りはご遠慮願います。

[328: 匿名さん]

>>326 住民さん6さん
修繕積立金不足の次は、資産課税？もっともな話だが、結局のところあなたは何を主張したいのか勿体ぶらずにはっきり言ったらどうなんだい？

[329: 住民さん4]

住んで良し、貸して良し、売って良し

が主張です。

[330: 住民さん7]

新東名 新秦野IC～新御殿場IC間の
開通予定時期を2027年度に見直し

https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1464809.html

開通したら、厚木市の交通利便性も更に高まりますね。
渋滞も緩和されそうです。