ジオ六甲道ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ六甲道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/rokkomichi/

所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「六甲道」駅 徒歩3分
　　　阪神本線「新在家」駅 徒歩6分
　　　阪急電鉄神戸線「六甲」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋N・3LDK　※Nは納戸です。
面積：72.77平米～84.13平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[267: 匿名さん]

こちらの販売価格は5,760万円～7,080万円で
他に借地権付きなんですね。
借地権の月払賃料が11,300円～13,100円
それ以外にもいろいろあるけど、
マンションて、住宅ローンだけで収まらないのね。

[268: マンコミュファンさん]

>>266 検討板ユーザーさん
賃貸は法人契約狙いやからな。校区イイとこは大体そう。個人で払うのとは訳がちゃう。

[269: 検討板ユーザーさん]

>>268 マンコミュファンさん
そうなんですね
ただ60平米2LDKだと小中学生のファミリーは狭くて住めないと思うのでDINKSか診療所付きなので老夫婦向けに感じました

[270: 検討板ユーザーさん]

>>267 匿名さん
だから戸建ての方がいいよ

[271: 職人さん]

>>269 検討板ユーザーさん
どのような世帯が借りるかは別として、２LDKが一番需要多いからね。売るにも貸すにも２LDK。個人的には、六甲道の異常な高騰は狂気すら感じる。校区校区ゆうてるけど、バカ高い家賃もしくはローン払うくらいなら、もう少し下げて私立行かしたほうがええやん。中高一貫なら塾代も安くつくし。ほんで子供が出て行くころには異常な金融緩和も終了して不動産価格も落ち着いてるやろ。そこでポンと終の棲家を買うのがええんちゃうか、実需は。

[272: マンション掲示板さん]

>>271 職人さん
人生何に重きを置くかは人によるよね
コスパだけ考えると仰る通りなんだが、金余りで子供がいる間贅沢に新築住居住みたい人も居るだろうし
はたまた高級車に浪費する人もいるし
身の丈にあう範囲でそれぞれ好きな贅沢すれば良いんじゃないかな
6000万超えで定借でカツカツのローンはまず通らないだろうし購入者層は限られるだろう　まあこれも贅沢品だね

[273: 匿名さん]

借地権て月払賃料があるってこと知りませんでした。
購入時に定借として契約するだけで支払いは普通のマンション同様
物件価格と管理費等々だと思っていましたが違うんですね。
解体準備金というのも定借ならではの費用になりますね。
でも一般の分譲よりはいくらか安めの物件価格になってはいるのかな？

プランのページに支払いの参考価格が出ているのでわかりやすかったですが
管理費等込みの支払金額とのことです。
そこには賃料と解体準備金なども含まれているのかな？

[274: 検討板ユーザーさん]

>>273 匿名さん
問い合わせをすれば教えてくれますよ

[275: 匿名さん]

マンションには借地権付きのマンションが意外と多いですよね。
その借地権とは最大で何年なんでしょう。５０年？
延長もありなのかな。借地権も契約の一部だし、借りている訳だから
最終的には返すのが条件なんだろうけど。

[276: 名無しさん]

>>275 匿名さん

この物件の借地権期間は書かれているので、すぐわかりますね。

[277: 匿名さん]

住居の向きは南向きが良いと周囲から聞きますが
やはり日当たりのことも考えると確かにそうだなと思います。
ここは南向きですし、住みやすい立地なのもいいのですが
価格が高め。ジオマンションってやっぱり高いですね。

[278: 匿名さん]

仕事で昼間、あまり家にいない人だと南向きの恩恵は受けにくいけれど…
でもいざもしものときにリセールなどをすることを考えると、
この南向きって大きいみたいですね。やはり、良いと思う人が多いから、まずは向きが南向きって大前提とする人が多くなると聞きます。
新築の場合もそうですけどね?。

[279: 匿名さん]

休日以外部屋にいないことが多いんですけど、冬は帰宅しても部屋が暖かいような気がします。
休日にリビングでくつろぐときに部屋が照明無しで明るいのっていうのも気分的にいいと思うんです。
ここの場合は特にリビングダイニングが横長で窓際を全て占めてるので、理想的な環境なんじゃないかな？
健康的でもあるしやはり一番人気な理由もわかる気がします。その分価格がちょっと高かったりするのかな？どうなんだろう。

[280: 匿名さん]

家にいない時間が多くても
家に帰ってきた時にほんのり暖かいっていうのはいいかもしれないですね。
東向きの部屋に住んでいたとき、
そう言えば家の中、すごく冷たかったなぁなんて思い出していました汗
そういう意味でも、
日当たりとかっていいことに越したことはないかも。

[281: 匿名さん]

永住するつもりで買ったとしても、リセールや賃貸に出す可能性というのは０ではないから、
そうなると普通に資産価値も考えたほうがいいと思う。ここの場合は徒歩６分のところに駅があるからそういう面では悪くない。
日当たりが良いのならそれに越したことはないだろうなぁ。

[282: マンション掲示板さん]

利便性、立地共にとても良く、住みやすいと思います。リビングが全面南向きなのもポイント高いですよね。定借ですが、今までにない70年と長いのはいいと思います。いずれにしても、50年を越えると建て替えや修繕など、揉めたりするのは目に見えているし、その心配はないのかなと。ちなみに、中古で販売が出てきたらどれぐらいなら買いますか？

[283: マンション検討中さん]

昔1回資料請求しただけなのに今だに堂々完成のDMが来る
何回完成させたら気が済むのか

[284: 口コミ知りたいさん]

50年を超えると建て替えや修繕など揉めたりするのが目に見えるとご指摘いただいたように、借地の中古は誰も買わない。

[285: マンション検討中さん]

>>282 マンション掲示板さん

夙川、芦屋の借地権の家、売れてないですよね。安くしないと売れないと思います。

[286: 匿名さん]

アクタスの家具つき、興味を持ちました。

一般定期借地権、最近、増えてきましたけど、借地権だからこそ安いならいいのかなと思っています。
ただ、マイホームを持つ＝所有権のイメージがあります。

「引渡日より2091年10月31日まで」
「月払賃料／11,300円～13,100円」
この記載がよくわからなかったんですが…

70年後になると出ていかなくてはいけなくて、月払賃料も払うべきなんですか？月払賃料、管理費とは違うんですよね？

[287: 通りがかりさん]

借地の固定資産税は地主に発生する
月払賃料は地主の固定資産税の肩代わりみたいなもん

[288: 匿名さん]

価格が結構強気というのか高めの設定でびっくりです。
相場的なものあるとは思いますが、ブランドマンションということで上乗せされているのかもしれません。
これからの安心を購入すると考えると、名の知れたブランドマンションは良いのかな。
高い価格である分、何かが違うと信じたいですね。

[289: マンション掲示板さん]

>>288 匿名さん
70年あって、場所も良く、ブランドとしても良い商品なら妥当なのかもしれませんが、、
まだ築浅のうちに中古で安くなっていればむしろお買い得かもしれませんね。

[290: 匿名さん]

賃料というのがあると、自分の家であってもそうでないような気がしちゃいますが、
新築でも中古でもマンションを買うと固定資産税がかかってくるので、どちらにしても同じなのかなとは思います。
あと10戸のようですね。ほんと、けっこうなお値段ではあるなと思いました。
管理費も修繕積立金も普通の金額だなという印象。
定期借地権のマンションならではの良さはどの部分なんでしょう？
同じ物件だとして、普通の分譲だともっと高かったってことなのかなぁ。

[291: 匿名さん]

定期借地のマンションの良さって、おしまいが分かりきっているところだと思います。
所有権だと、けっこう最後、揉めるとか。
建て直すか、それともものすごい大規模修繕になるか。
そういうところなんじゃないかなぁ。

[292: マンション検討中さん]

賃料ってずっと固定なんですかね、地価上がったらあげてくることってないんですかね。

[293: 検討板ユーザーさん]

>>292 マンション検討中さん

地主が払うの固定資産税が上がるので賃料も上がるでしょう
所有権でも固定資産税は当然上がりますが

[294: 匿名さん]

賃料を払うなら賃貸でいいような気もしますし
借地権マンションは安いからこそいいような気もしますし…

借地権マンションはリセールしづらいので、住むなら住むとある程度の気持ちが必要と思います。
賃料も上がる可能性あるんですね…
そういったデメリット、買う側はちゃんと理解しないといけないのがわかりにくいですね…

[295: 匿名さん]

ここのマンションは購入費を全額払い済でも、
借地権付だと土地の賃料は無くならないですから、
賃料の値上げも十分に考えられそうですね。
でも極端な値上げは無いかと思いますよ。

[296: 匿名さん]

土地代についても、納得してから購入されたほうが良いかと。
他の定借物件で聞いたときには、
地代は固定資産税の増加率似合わせて変動するとか、そういう感じだったかと。
地権者としても
そこはきちんと利益は出したいのだと思います。

[297: 匿名さん]

駅まで近い場所だし、土地も普通に自分たちの分みたいになっていたら
この価格では、マンション自体で回らないところもだろうのだろうと思われます。

購入者インタビューみていると
駅までの近さを一番に上げている人が多いです。
ここの場合、わかりやすいメリットがそれっていうのもありますが。

[298: 匿名さん]

お風呂とキッチンに窓がついてるプランって魅力を感じます。
マンションでは結構珍しいように思います。
ただ、この価格帯の物件で借地権付きなのは高過ぎかなと思いました。
将来子供に財産を…とか、買い替えの予定がある場合は考え物ですね。

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
24時間換気が当たり前となった昨今では、風呂に窓ってあまりメリット感じないですねえ。むしろ、外気温の影響を受けそうで敬遠してしまいます。

[300: 匿名さん]

浴室は窓がないほうがメリットが大きいようです。
窓の大きさによっては結露してしまうので、カビが逆に増えやすくなるということ、断熱性が低くなり、冬場が寒くなるというデメリットです。
浴室窓のメリットとしては、換気扇を付けつつ、小さな窓をあけることで換気効率は飛躍的に上がります。

換気扇を常につけておいて、窓を開けて換気する用途ならいいと思います。掃除中など開けておくだけでも熱気がこもりません。

総合的な面でマンションの場合、窓は無くてもいいのかなと個人的に思います。

[301: eマンションさんは匿名希望]

見学行きましたが
すぐそばに建つ病院をどう捉えるか。
私は得意ではないので、遠慮します。
月払い賃料の説明がイマイチよくわからなかったです。後半で説明されてる方がいらっしゃいましたが、結局、賃貸契約してるみたいでバカらしいなと思いました。
地代の増減があることも説明なかったし。
あまりそういうこと気にしなければいいのかな？

[302: 匿名さん]

300さん
そうなのですか。浴室に窓があるとラッキーと思っていましたが。結露とカビ、たしかにそうだなと思いました。今の浴室には乾燥暖房機があるから、使ったら乾燥させておけばいいですしね。ついでに洗濯物を干したりとかできるし。
ただ、入浴中に窓から入る風とかって気持ちのいいものだとは思います。

[303: 匿名さん]

開口部って断熱性が下がってしまうポイントだと言われています。
と考えると、お風呂の窓も当然そうですよね。
バルコニーとかの窓の場合は複層ガラスを使っていることも多いけれど
お風呂の場合はそうじゃない、簡易なタイプの窓のことも多いし…。

ただ、キッチンに窓があるのは良いと思う。
夏場の熱気のこもり方はつらすぎるから…。

[304: 匿名さん]

換気扇だけだとキッチンの熱気、取れない。だから確かに窓があるのは良いだろうなぁ。

ジオって全体的に仕様が高いように思う。
コスパだけじゃなくて
暮らしやすさもきちんと考慮されているっていうのが
ここの場合はすごくよいって感じました。

[305: 匿名さん]

AタイプとBタイプ、すごく似ているように思うのだけど
Aタイプだけワイドスパンなんだそうです。
専有面積が5平米ほどBタイプよりも広いから、幅が取れるということなんだろうか？？
ワイドスパンじゃなくてもBタイプは開口部大きいしよさそうだけれど。

[307: マンコミュファンさん]

>>305 匿名さん

全体的に、どの部屋も3LDKで似ていますよね。たしかにAの方が5平米大きいだけあり全体的に広めですね。ただ、Bにはウォークインクローゼットがあるのが良いなと感じました。Aは角部屋ではありますが、横のマンションが隣接しているので、やはり反対側の角部屋よりも魅力は少なくは感じました。あと、南側がAよりBの方が前に高い建物が少なくて開口部が大きいため尚更気持ち景観も良く感じました。でも、Aはやはり角部屋で、キッチンに窓があるのも魅力だなと思いました。

[308: 匿名さん]

ウォークインクローゼットは結構本当に大きめですよね。
大きい荷物を入れるのにとてもいいと思う。
AもBもそれぞれに特徴があるという感じなのかな。
ライフスタイルに合わせていく感じでの選択になるとは思います。
角部屋は、開口部が純粋に増える点は良いと思います。

[309: 名無しさん]

AはWICはないですがそのかわり浴室、キッチン等収納棚はかなり多いなと思いました。AもBも間取りは似ていますが、収納や開口部等それぞれの良さや細かな違いはあるので本当後は自身のライフスタイル、好みで決める感じになると思います。

[310: 検討板ユーザーさん]

もう最終期ですかね。ここまで値段が下がれば、割り切って購入もアリかもと思っています。

[311: 匿名さん]

72平米 5810万が5390万へ値下げか。
まだ高いな。定借であること考えると

[312: 検討板ユーザーさん]

>>311 匿名さん
立地は良いですし、売却は難しくとも賃貸では十分過ぎるほど回収できるのではと思いました。

[313: 匿名さん]

>>312 検討板ユーザーさん
仮に35年間18万円で貸せ続けたとしても表面利回り４％。むしろ低いくらいですね。「十分すぎるほどの回収」の根拠がわかりません。もうどこもかしこも値上げがひどいので、阪神エリアで資産価値を求めるのは難しい。損切する覚悟をもって買わないとダメですね。

[314: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん
いや、回収できる、すなわちマイナスにはならないと言っているだけです。投資として向いているとは言っていません。

[315: 匿名さん]

>>312 検討板ユーザーさん
全然割に合わないよ、定借じゃなおさら。
もう１ー2割下げないと厳しい
リセールも定借は敬遠されるからな

[316: 匿名さん]

定借と投資ってどうなんだろうなぁ
自分で住むからこそ価格的にはお得感が出てくるんじゃないかとも思うし。
大商談会！と銘打っていてあと１戸なので
最後の１戸はいろいろとサービスが有る・・んじゃないかと予想されるので
すごく安くなるのだったら投資用でもペイできるのか？