ジオ六甲道ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ六甲道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/rokkomichi/

所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「六甲道」駅 徒歩3分
　　　阪神本線「新在家」駅 徒歩6分
　　　阪急電鉄神戸線「六甲」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋N・3LDK　※Nは納戸です。
面積：72.77平米～84.13平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: マンション検討中さん]

築年数30年以内で資産相続するならその通りだね
築50年70年での所有権の価値は解体費用に勝るのかな

[142: マンション検討中さん]

確かにボロボロで建て替え問題抱えるような所有権のマンションは相続したくないかもです。
現金で相続するより、不動産の方が税金圧縮できますが相続税も発生するし・・・。
70年後に税制がどうなってるかもわかりませんもんね。
う?ん、難しい・・・。

[143: マンション検討中さん]

>>136 住民板ユーザーさん1さん
同感です。
ウェルブもせめて2000年代半ば以降に出来ていればよかったのですが、全体的に内観が一世代前な感じでそれで家賃17万ぐらいするのでさすがに借りるのやめました。
立地でいえば私はウェルブより静かで小学校激近なのでこっちのほうが好みです。定借以外の部分ではほぼ理想物件なのですが。。
あと森後町も悪くはなかったですが、内装センスや細かい間取りはやはりジオの方がいいですね。
戸建ては売り物ではないんじゃないでしょうかね。この辺はほんと土地少ないですし。

[144: マンション検討中さん]

今どれぐらい売れていますか?

[145: 匿名さん]

ホームページの物件概要を見てみると、
先着順販売が19戸と出ています。
これが最終戸数だとすると、
総戸数56戸から差し引いて、
37戸売れたということになるのかなと思います。
次期販売予定とかの記載が無いので、
たぶんそうなのでは。
竣工時期が2020年9月下旬予定なので、
けっこう早い展開のようにも思います。
入居時期も2020年9月下旬とあるのは、
なんか疑問ですが。

[146: 検討板ユーザーさん]

場所×ブランドは灘区だとここ10数年で一番いい部類
定借うんぬんがなければ住みたい人は多いと思う

[147: 匿名さん]

なかなかうまくいきませんね。
2091年なんて先過ぎてどうなっているか読めませんね。
今は3年ひと昔になっており、そろそろPCもエアキーボートなどが出始めているので、住居の在り方が大きく変わる可能性もあります。
地球以外にも住めるようになっているかも。

[148: 匿名さん]

専有面積広いし、南向きだし、交通面的には言うことないですし、
普通に暮らしやすいと思います。
マンションの定借っていうのがどうなっていくのかというのが、現状ではわからないので戸惑うところはありますが
それでもここのこの環境だったら
値段さえ間違わなければニーズはあるんじゃないでしょうか。

[149: マンコミュファンさん]

普通に高い。時代だからなのか便乗なのかはお上しかわからんが。たった数年前のすぐ近くの所有権アーバネックスよりも売り出し高いからなー。常識的な思考ならパスしてまう。

[150: ご近所さん]

アーバネックスが今もあれば万々歳ですが、中古すら全く出ない状況ですね
六甲道駅南だと他に綺麗な分譲物件がないので、高いのは承知でそれでも住みたいから買う感じでしょうね

[151: 匿名さん]

3駅3路線利用できて、そのうち2駅が徒歩3分と4分という好立地でもあり、そのうえ専有面積が70㎡～で南向きという好条件でもあるので、価格が高いのも理解できるような気がします。というか定借でなければもっと高かったのかもと思ったりもします。

設備仕様も細部まで気配りできているなと思いました。特に簡易型漏水検知器とか専有部の排水管とか、見えない部分の気配りには感心しました。長く住んでいると必ず不具合が起きる部分なので、こういうのがあると安心だと思います。

[152: 匿名さん]

>>146 検討板ユーザーさん
近隣住民です。
本当にその通りで、定借がなければ購入していました。残念でなりません。。

[153: 匿名さん]

使用済み天ぷら油の回収ってとても興味があります。
エコシステムに対して、随分拘りがあるのかなという印象を受けました。

駅に近いながらも閑静な街並み。
子育てを終えた後ものんびりと暮らしていけるなぁ～と思ったら
ここって借地権の物件だったんですね。
残念だなぁ～と思う人、結構多いでしょうね。

[154: マンション掲示板さん]

所有権だったら即完売してただろうね
この立地と動線は文句のつけようがないぐらいいのにな

[155: 匿名さん]

ジオで借地権物件ってちょっと珍しいかも。
確かに所有権物件ではなかったら、即完売だったでしょう。
間取りの内容も設備もいいと思いますから。
それでも、通常よりも価格が安ければ別なんですけどね。

[156: 匿名さん]

ここって転借地なんですね。
もともとのオーナーさんがいて、借りた人がいて、さらにマンションに…という流れになっている。
転借地の場合、
普通の借地と比べて地代などは高くなったりしがちになりますか？それとも同等程度なのでしょうか。
ワンクッションある分、どうなのだろうとふと疑問に思いました。

[157: ハム]

良い物件と思います、販売状況ご存知の方いらっしゃいますか？
南側の高めのマンション気になりますが。

[158: マンション検討中さん]

>>156 匿名さん
阪急阪神不動産が転貸人になるので、そこで利益を得ると思います。伊藤ハムと直接賃貸借契約を結ぶ方が地代は安くなると思います。

[159: マンション掲示板さん]

高いか安いかでいうと当然高いんだけど、六甲道界隈でこれ以上の立地は出ないだろうからその点悩ましい。
快速駅近なのに静かでこれだけの広い敷地を伊藤ハムが手放す理由もないし借地なのは仕方ないし。

南のマンションはセイワコーポだから賃貸レベルのものだと思うよ

[160: 匿名さん]

借地権じゃなかったら購入している人が多いんじゃないでしょうか。
マイホームだと永住が基本なので、借地権には抵抗がある人もきっと多いでしょうね。

借地権も物件ごとに年数が違っているので、デメリットもメリットもあると思います。
「引渡日より2091年10月31日まで」なので71年後。その頃には生きていない気もするんですが、もしかしたらという気持ちも・・・
定年は絶対に迎えているので、老人で家を追い出されるリスクがあるんですよね。
売れなかったら値引きもありますよね？
どのくらい安くなるんだろうと思っているところです。

[161: マンション検討中さん]

20代の購入者はいらっしゃるんでしょうか
どんなに若い方でも、70年後は90歳半ばですからその頃には亡くなってるか介護付きマンションが現実的だとは思います。
将来売却を考えるなら得はしなさそうですが、終活という意味では解体費用積み立てるわけですし、定借も悪くはない気はします。所有権物件の場合、70年後に上物と土地で解体費用を上回るプラスが果たして評価されるかも分かりませんし。
まあお高いので値引きがあるといいなと思います。

[162: マンション検討中さん]

訂正　プラス評価が果たしてされるかどうかでした。失礼しました。

[163: 匿名さん]

駅前物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。

[164: 検討板ユーザーさん]

この辺で3LDK賃貸探してますが築浅がエヌヴィしかなく、広いのに何故か2LDKなんですよねー。こちらのジオのほうが内装も期待できますので分譲賃貸で出ればありがたいのですが。

[165: 匿名さん]

定期借地権の場合の賃貸ってどういう扱いになるんでしょう？普通の分譲と変わらないのかな？何か制約のようなものがあったりはしないのでしょうか？
それと、期間満了したら敷地を更地にして返還するということで、費用は修繕費から？と思ったら、ちゃんと解体準備基金と月々の解体準備金というのがありました。ちょっと負担にはなるけれど、先々の心配をせずに済むのは良いなと思いました。それとは別に修繕費もしっかりあるのですが、期間満了までそれだけの費用って必要なんでしょうか？

[166: 匿名さん]

ここって元々伊藤ハムがあったんだっけ
定期借地権でさえなければなぁ

[167: 検討板ユーザーさん]

コンシェルジュや派手な共用設備など後々無駄になるものがなく初めからスッキリしてる点はいいですね。
1階に入る事務所からも賃料取れるのかな。

[168: 匿名さん]

賃料って管理会社に入るのですかね。
ずっと入ってれば良いのですけど、築50年とか経った時にそういった建物に新しく入る事務所もないだろうなあとちょっと思ってしまいます。
今って建物はどの位まで建ってる状況でしょうか。
完成まであと半年ですが、ほぼ出来上がってる感じ？
あとは新コロナの影響で設備がきちんと揃うかどうかですね…。

[169: マンション検討中さん]

元々伊藤ハムの本社跡地でその後事務所としてずっと動いてる場所だから潰れない限り事務所が立ち退く事はないのでは
場所は最高なのでコロナで値下がりしませんかねー。

[170: 匿名さん]

ここは場所はいいですよね。
マンションは立地で買え！みたいなこと昔から言われていますが
ここはそれに当てはまる場所。
多少のことではあまり資産価値は下がることはないだろうなとは思っているけど
この状況でも順調に売れていくのかなぁ、、、というのは見てて思います。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
高値掴みしたら立地もくそもないけどな。

[172: 匿名さん]

>>170 匿名さん

定期借地権だから資産価値は全く期待できないですよ。
人生100年時代ですから40歳でマンションを購入すれば40?60年住む可能性があるわけです。
この物件は70年の定期借地なので、築後10年から20年にかけて顕著にリセールバリューが低下すると予想されます。

[173: 匿名さん]

あと定期借地権つきの物件って「どうせ70年で取り壊しなら真面目に修繕しなくていいや」と思って修繕積立金の増額や大規模改修に反対する住民が出てきかねないと思うのですが、理事になられる方は大変ですね。

[174: 匿名さん]

そう考えると地獄のようなマンションやないか。。借地権のメリットて価格安いことだけやのに、全く安くなくむしろ高い。数年前の所有権のプレミストとアーバネックスのほうが安いという不遇。買った人の理由が知りたいくらい。

[175: 検討板ユーザーさん]

ジアーバネックスは良い物件でしたねー
プレミストの立地は好みが分かれそう
ジオブランドと角地なのもあって高いんですかね
70年経てばここは消滅
所有権付きなら建て替え問題の最中ですかね

住むには灘区の中でも最高に便利な場所ですので、マンションの今後の資産価値に頼らずともお金に余裕がある方々にはニーズがあるのかな
我が家は高級分譲賃貸で出れば多分借りると思います

[176: 匿名さん]

賃貸だしても20年もすれば18万くらいやろな。元値高いから、修繕費や土地代やその他諸経費あわせてトントンか赤なる可能性すらある。やっぱ詰んだ。

[177: 匿名さん]

>>174 匿名さん

172と173に付け加えると、定期借地権つきのマンションには、貸主に土地を返す際に借主が建物の解体費用を負担する必要が出てきます。
建物の解体費用がどれくらいかは分かりませんが、定期借地権の期日が近づくにつれ、物件の価値を解体費用が上回って、マイナス価格じゃないと売れないなんて未来がやってくるかも？
まだ世の中に定期借地が満期になった物件がないっぽいので分かりませんがね…

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん
買った人はどんな未来をイメージしたんやろか。借地権はおそろしいわ?。適正価格なら納得やけど残念プライスやからなぁ。

[179: 評判気になるさん]

価格で飛びつく人はさすがにいないだろうから、富裕層の高値承知での実需買いじゃないのかい
築浅中古・賃貸を買う借りるにもここと同レベルの物件がほぼないし、中古出ても当時より1割以上上乗せされてるし

[180: マンション掲示板さん]

たしかにその議論はとうの昔に終わってますね
このスレッドでここが割安という意見は皆無でしたから今更槍玉にあげて指摘することでもないような
立地としては申し分ないので、贅沢品として考えれば買う人もいるでしょうね
物件自体は住めるものなら住みたい物件です

[181: 匿名さん]

確かに>>106 でこの物件の購入は「家賃の前払いで購入する感覚」って出てますね。
散々出尽くした議論だったんですね

[182: マンション掲示板さん]

駅近で静かで角地で、ほんと場所は六甲道でここよりバランスいい場所ないんじゃないかと思うぐらい
定借なのは残念だけど場所が素晴らしいだけにハムが土地売らなかったのもやむ得ないか

[183: 匿名さん]

+1500万で所有権だったらかなり売れたでしょうね

[184: マンション掲示板さん]

そうですね
でも立地と敷地面積の広さ、伊藤ハムにとって歴史ある場所ということを考えると、どれだけ高値で提案されても売る理由はなく所有権は実現不可能だったんだろう
こんな土地売ったら二度と取り返せないからね

[185: 匿名さん]

>>184 マンション掲示板さん

もともとずっと空き地（一応小さなプレハブみたいなのはありましまが）だったので、伊藤ハム的にも遊休資産になってもいいから置いておきたい創業地だったんでしょうね。

[186: 匿名さん]

どなたか分譲マンションの相続問題についてご存知でしたら教えてください。

例えばこの物件の住人が定期借地の満了直前に死亡した場合、相続人は相続してすぐにマンションを貸主に返すための費用負担をする羽目になり、マイナスの遺産相続になってしまうと思います。
そこで他に相続する遺産がない場合など相続放棄をする人も出てくるのではないかと考えられます。
この場合、

1、相続拒否した場合でも、当初相続を行う予定だった人がマンションの解体費用を負担する義務はあるのでしょうか？なければ残された住民の負担は大変なことになります。

2、そもそも身寄りのない方など相続すべき人がいない住民が亡くなった場合、その人の遺産からマンションの解体費用を出してもらうことはできるのでしょうか。

別にこのマンションだけの問題ではないですが、この先相続する人のことを考えたときふと気になりました。

[187: 通りがかりさん]

幸い、立地は良いため空き家になるリスクは他に比べると少ないと思いますので計画通りの回収はできるでしょう
なので想定する積み立て解体費用が妥当かどうかによりますね

そもそもこのレベルの物件を買う家系がこの物件以外に資産が全くないとは到底思えないので、解体費用が多少いるにしてもそれが為に相続放棄はありえないとはおもいますがね

[188: 匿名さん]

>>187 通りがかりさん
まぁ70年後に無一文になってたり、死ぬ前に使い切ってたり、相続税対策してたりで、遺産殆どない人も意外と出てくるもんよ。
希望的観測はやめて、解体費に一時金が出ないようにしっかり修繕費で集めていくよう自治会で調整した方が良い気がする

[189: 検討板ユーザーさん]

解体準備金についてはホームページ概要欄に書いてるね
ざっと一戸あたり月4000円ぐらいのようだから
70年で336万円積み立てることになる
今の相場からするとやや余裕のある積み立てのような気はする

[190: 匿名さん]

>>189 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
言われて調べてみたらこんなまとまったページがありました。さすが阪急不動産ですね。（もうちょっとこのページを見つけやすくして欲しかったですが）
https://geo.8984.jp/rokkomichi/lease/