ジオ六甲道ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ六甲道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/rokkomichi/

所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「六甲道」駅 徒歩3分
　　　阪神本線「新在家」駅 徒歩6分
　　　阪急電鉄神戸線「六甲」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋N・3LDK　※Nは納戸です。
面積：72.77平米～84.13平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

借地権物件となると、いくら物件を気に入ったとしても
悩む方が多いのは仕方ないのではないでしょうか。
資産価値があれば、もちろんリセールもできるので問題ありませんが
子供に残すなど考えると外すしかないでしょうね。

[102: 通りがかりさん]

>>98 マンション比較中さま

六甲道は震災で結構やられましたがその後に建てたマンションや一軒家がほとんどではないでしょうか？
なので築20年のマンションがたくさんあるように思いました。
南側の再開発なんて特にですよね。

またURや特優賃が多い印象でもあります。

同じ築年数のマンションがたくさんあるので老朽化するときは全体的に街自体がない古くなるのでは？と思います。

[103: 匿名さん]

負動産という言い方もあるのですか。勉強になりました。
でも無いよりはあったほうが財産はいいのではと、無い者としては思うのですが。
100さんが言われているのと同じような考えです。

で、ここはどうなのかと考えると、駅も近いし3つの駅が利用できるし、
部屋も広めで南向き、角住戸多め、好条件がいくつもそろっている感じはします。
価格としてはどうなのでしょう。安くはないなという印象なのですが。
定期借地権ということで、他のマンションというか相場より安めの設定なのでしょうか？

[104: 匿名さん]

どのプランにも和室が１部屋あるようです。
他のマンションも見ていますが、和室があるのは珍しいですね。
和室は必要ないと周りではよく聞くのですが
自分的には、１部屋和室があるのはいいなと思いました。
借地権物件というのをどう考えるかですが。

[105: 匿名さん]

一般定期借地権って調べると延長がないみたいですね。
それでいてここだと70年ちょっと。40代で購入なら大丈夫のような気がしますが20代ならちょっと迷うかなあといった具合かな。
皆さんどう判断されてるのか気になります。

和室があると押し入れもくっ付いてくるところは良いかと思います。なんだかんだと結局布団が一番仕舞いやすいんで。

[106: 匿名さん]

この物件は家賃の前払いで購入する感覚で
買わんといかんな。
資産価値云々を過剰に意識する様な人が買う様な物件ではない。
利用価値に対して対価を払うと云う事。
でも、その対価に加えて地代、解体費用、
管理費、税金となると大概やな。
ここは本来の借地権物件の価格メリットが
無いのがアカンわ。

[107: マンション比較中さん]

和室の有無は完成1年前ぐらいならだいたいのマンションで選べるような
それはさておき
六甲道駅南周辺は築浅分譲マンションは築3年のジアーバネックスしかなく賃貸に出されているのも見たことありませんね
そういう意味ではここが賃貸で出れば需要はかなりありそう

[108: 匿名さん]

収益還元法で考えても割にあわんよ。
チマチマとインカム稼いでも大幅なキャビタルロスで何のこっちゃといったところやな。
まあ今の超低金利がまだ50年続くのならいざ知らず、いずれ金利が上がれば投資家の要求利回りは上がるよ。金利が上がれば物件価格は下がる。物件価格が下がれば家賃相場も下がるよ。家主も結構大変なんや。
収益を考えるなら中古でと云うのは常識やで。

[109: マンコミュファンさん]

108さん
おっしゃるとおりです。金利次第で金額は変わる。家主もヒヤヒヤです。あと2年はいけるでしょうけど、5年後あたりを見据えて整理していきます。2002年、2012年が個人的には最高でした。2続きなので次は2022年か？笑

[110: 匿名さん]

和室の方が建築コストが安上がりなので和室にしてるんでしょう
けち臭笑笑

[111: 匿名さん]

借地物件の注意点としては中古になった時、買い手がローンつきにくいので特に不況になっなら驚くほど安くなります。
多分半値にはすぐなりますのでご注意を！

[112: 名無しさん]

>>111 匿名さん
なるほど、そう言う時に買い叩けば良い賃貸物件に住めるという感じですね。

[113: 匿名さん]

土地引き渡し10年前位には値段がつかないだろうね。

[114: 108]

109
五年後ならタイミングとしては相当悪いと思うよ。私の場合は運良く店子がこの三月に退去したので即売却したよ。
まあ店子付きなら叩かれるからやむを得ない
けどね。今は売りの最終局面やで。
出口戦略の巧拙が全てやと私は考える。

[115: 匿名さん]

定借じゃなければ値段にもよりますが早期完売でしたかね、惜しい
立地は六甲道でトップレベルだと思います
ウェルブは駅に一番近いけどその分ガヤガヤしてるし

[116: マンコミュファンさん]

114
即売ですか！その決断力ほしいですね。安倍政権と日銀総裁任期までならいけるかとふんでましたが、早めにするか。今が高すぎて次の仕込みまで時間かかりそうですね。ちなみに、私の感覚ではこの物件は完璧なしです。元々土地入札がバカ高かったから仕方ないですけどね。バブルのバク上げ物件。

[117: 匿名さん]

交通アクセスが良さそうなので、賃貸の需要はありそうに思います。

コンセプトルームの画像を見ていて、ずいぶん広く見えるのは写真の撮り方のせいだろうなと思ったら、実際に広いのですね。
もともと3LDKだった部屋を1LDKにしたもので、すごい贅沢だけど、いいなあと思いました。
マルチクロークもいいし、LDとキッチンの広さも文句なしですし、キッチンと浴室の窓も理想的。
これで約7千万円ですか。
メニュープランは無料なのでしょうか。

[118: 検討板ユーザーさん]

ウェルブが建て替えにならない限り六甲道でここよりいい土地はないんじゃないかな
そりゃ地主も所有権売らんわな

[119: 匿名さん]

六甲は駅から少し離れると坂道なので、フラットの土地はかなり貴重。ここはよく土地が残っていましたね。
借地権なのかと思って調べたら、やはり一般定期借地権でした。
2091年10月31日。定期借地権にしては長い方なのかと思います。
2020年に購入したとして71年。購入時が20歳でも91歳ですから、老後まで住める計算。

賃貸で借りるよりも、借地権だと途中で支払いが終わったら気持ちが楽。権利売買もできるからお得ってことなんでしょうか。

・このマンションを購入して定期借地権で住む
・賃貸マンションを借りて、引っ越ししながら住む

このほか、

・このマンションを購入して分譲賃貸で「貸す」

があるわけですね。

[120: マンコミュファンさん]

借地権の7平米が6000万超え。実質7000万以上の物件を買うということ。高すぎﾜﾛﾀ。

[121: 名無しさん]

>>120 マンコミュファンさん
70平米7000万円なら梅田でタワマン買う方が良いですね。
借地権の最大のメリットがない。

[122: 名無しさん]

>>119 匿名さん
バカ高い定借は止めて所有権を買うという選択肢が抜けてますよ笑

[123: 匿名さん]

賃貸だと新築20万ぐらいでも借り手いそうな場所なだけに所有権だったら7000万でも全然売れたと思う

[124: 匿名さん]

年齢のせいもあるかもしれないのですが、不動産投資のチラシが入るようになりました。
マンション購入して、ローンを組みながら賃貸の収入を得る不労所得です。
不動産のローンを組むことで保険代わりになるって本当ですか？
いまいちリスクが高いと思って乗り切れずにいます。

>>120　マンコミュファンさん
>>121　名無しさん
わざと高いローンを組んで、死亡保障に備える方法なのかと思いました。

梅田のタワマン、所有権が7000万円ならそちらの方がいいかも。再検討ですね。

[125: 名無しさん]

>>124 匿名さん
区分所有の投資なんて止めてください。
やるならマンション一棟やアパート一棟。 区分なんて業者の養分にしかなりません。

[126: マンション検討中さん]

残り70年も生きない身なのでここ検討中ですが、この辺り検討している人は梅田は比較対象にすらならなのでは。実需用途が違いすぎます。
みなさんが言うように借地というところで勉強不足でまだ理解が浅く踏ん切りがついておりません。
六甲道駅南の良い条件の土地は築20-30年の物件がすでに占拠していてそれらが耐用年数すぎて解体されるまで(少なくともあと数十年後？)これぐらいの規模のマンション用地が見当たらなさそうなんですよね。広めの駐車場が一部周りにありますが、この不動産バブル状況下でも売りに出なかったことを考えると今後も手放さないでしょうし。

[127: 匿名さん]

駅近でアクセス面も良さげなので賃貸の需要もあるとは思うんですが、皆さんの意見を参考にするとなかなか難しい感じかなと思いました。
自分で住む分にはどうなのかとなると、買える予算があって気に入ればそれでいいんでしょうが。
メニュープランがあるのはいいなと思います。たぶんこのくらいなら無償だと思うんですが、申込期限とか変更できないプランとかもあるとも割れます。
南向きで角住戸率が高いのも快適な感じがします。

[128: 周辺住民さん]

六甲道っていいろころだと思いますが、地権者の力強いんですか？
また、警察の監視が厳しいため、神戸山口組の脅威はないのでしょうか？

[129: 匿名さん]

徒歩3-5分で複数の大型スーパーとドラッグストアにクリニック、フィットネスクラブ、10分歩けばACTUSとJoshin
治安や学区も良く、借地とはいえ立地は神戸市内では最良かもしれませんね
高級住宅街を求めるなら違いますが

[130: 匿名さん]

129さんのご意見を読むととても良い場所のように思えます。利便性も環境も良さそうな感じで。高級住宅街には憧れますが庶民が住んでも落ち着かないような気がしますし。とはいえ価格はちょっと高めかなとは思います。庶民的な価格より少し上な感じ。その分室内の広さが確保されていて快適そうではあります。メニュープランを利用すれば更に広々とした空間をつくれたり収納を増やしたりもできるのはいいなと思います。

[131: 名無しさん]

>>130 匿名さん
その通りですね。
定借でなければ良かったですね。

[132: 周辺住民さん]

他地域の物件と比較検討するのも大変恐縮です（一概に比較できないかもしれません）が、
大阪市天王寺区のプラウド天王寺清水谷　4964~5543万 定借　谷六徒歩５分　と比べて
どのような持ち味、良さがあるのか、お教え頂ければ幸いです。

[133: 匿名さん]

他地域との検討もありだと思います、どうしてもこの地で暮らしたいという人以外はけっこう比較検討してるのではないでしょうか。ということで、どなたか132さんの問いにお答えいただけると参考になります。

何の知識も無い者ですが、132さんの比較されている物件はこちらの物件と条件が似ている感じではないでしょうか。最寄り駅は違うけれど駅までの距離とか価格とか定借とか。となると街の雰囲気や環境、物件そのものの魅力の違いということになるのかな。

[134: 検討板ユーザーさん]

大阪と神戸で比べる意味があるのかわかりませんけど、強いて言えば六甲道の方が築浅の競合物件が少ないですね。
六甲道徒歩10分以内、築10年以内のファミリーマンション(75平米以上)で検索すると市場に出回ってるのは最近建ったエヌヴィ六甲森後町の2ldk80平米で23万の賃貸だけでした。
谷六のほうは10数件出てきました。

[135: 匿名さん]

プラン内容を見ると収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうだと思います。
キッチンも使い勝手は良さそうですが、ディスポーザーはついていないのでしょうか?

[136: 住民板ユーザーさん1]

六甲道育ち、現在子持ちです。
検討中ですが、やはり定借はネックです。
ジオだと成徳小学校、鷹匠中学ですよね。
だとしたら学区面はいいと思います。
そこそこの塾もありますし、高校も近くに神戸高校、御影高校があり通学も便利ですし。
学区別けがなくなったと聞いてますが、やはり入れたい学校は第1学区が親目線では人気だと思います。
JR通勤者はスーパーも帰り道の動線にあるのでとっても便利です。
ウェルブは便利ですが、築年数経っても値段が高騰してますしせっかくなら設備も新しい方が購入すらならって思いますよね。
あとは成徳小の近くに新築一戸建てがちょこちょこ経ってますが建て売りですか？
どなたかご存知ですか？

[137: 名無しさん]

終わりを考えて建てたマンション、だけど土地は借り物。
終わりを考えずに建てたマンション、だけど土地は自分のもの。

70年後にどっちが良かった？って話になるのですかね。。。

[138: マンション掲示板さん]

70年後なんて万が一生きてても介護付きマンションか老人ホームでしょう

[139: 周辺住民さん]

自分→六甲道を愛しててます。　子供→六甲道を愛してます。　とは限らない。
終活も大切では？

[140: 名無しさん]

>>139 周辺住民さん
おかしな論理だな。 子孫のことを考えるなら資産税のある所有権を買うでしょう。 子どもだって財産を相続する方が喜びます。 借地権なんて価値ないのですからね。

[141: マンション検討中さん]

築年数30年以内で資産相続するならその通りだね
築50年70年での所有権の価値は解体費用に勝るのかな

[142: マンション検討中さん]

確かにボロボロで建て替え問題抱えるような所有権のマンションは相続したくないかもです。
現金で相続するより、不動産の方が税金圧縮できますが相続税も発生するし・・・。
70年後に税制がどうなってるかもわかりませんもんね。
う?ん、難しい・・・。

[143: マンション検討中さん]

>>136 住民板ユーザーさん1さん
同感です。
ウェルブもせめて2000年代半ば以降に出来ていればよかったのですが、全体的に内観が一世代前な感じでそれで家賃17万ぐらいするのでさすがに借りるのやめました。
立地でいえば私はウェルブより静かで小学校激近なのでこっちのほうが好みです。定借以外の部分ではほぼ理想物件なのですが。。
あと森後町も悪くはなかったですが、内装センスや細かい間取りはやはりジオの方がいいですね。
戸建ては売り物ではないんじゃないでしょうかね。この辺はほんと土地少ないですし。

[144: マンション検討中さん]

今どれぐらい売れていますか?

[145: 匿名さん]

ホームページの物件概要を見てみると、
先着順販売が19戸と出ています。
これが最終戸数だとすると、
総戸数56戸から差し引いて、
37戸売れたということになるのかなと思います。
次期販売予定とかの記載が無いので、
たぶんそうなのでは。
竣工時期が2020年9月下旬予定なので、
けっこう早い展開のようにも思います。
入居時期も2020年9月下旬とあるのは、
なんか疑問ですが。

[146: 検討板ユーザーさん]

場所×ブランドは灘区だとここ10数年で一番いい部類
定借うんぬんがなければ住みたい人は多いと思う

[147: 匿名さん]

なかなかうまくいきませんね。
2091年なんて先過ぎてどうなっているか読めませんね。
今は3年ひと昔になっており、そろそろPCもエアキーボートなどが出始めているので、住居の在り方が大きく変わる可能性もあります。
地球以外にも住めるようになっているかも。

[148: 匿名さん]

専有面積広いし、南向きだし、交通面的には言うことないですし、
普通に暮らしやすいと思います。
マンションの定借っていうのがどうなっていくのかというのが、現状ではわからないので戸惑うところはありますが
それでもここのこの環境だったら
値段さえ間違わなければニーズはあるんじゃないでしょうか。

[149: マンコミュファンさん]

普通に高い。時代だからなのか便乗なのかはお上しかわからんが。たった数年前のすぐ近くの所有権アーバネックスよりも売り出し高いからなー。常識的な思考ならパスしてまう。

[150: ご近所さん]

アーバネックスが今もあれば万々歳ですが、中古すら全く出ない状況ですね
六甲道駅南だと他に綺麗な分譲物件がないので、高いのは承知でそれでも住みたいから買う感じでしょうね