プレミスト山吹神楽坂に行ってみた − モデルルーム見学記

[匿名さん]

今回は東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅にある「プレミスト山吹神楽坂」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y81/

「概要」
■所在地　東京都新宿区山吹町265番11（地番）
■交通　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅から徒歩4分　東京メトロ東西線「神楽坂」駅から徒歩7分
■総戸数　81戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造地上13階建
■完成　平成31年9月上旬予定
■入居時期　平成31年9月下旬予定
■間取り　1LDK･2LDK･3LDK
■専有面積　62.02m2･64.38m2･66.14m2･71.42m2･72.69m2
■駐車場　3台／28,000円～34,000円　（平置式：7台（内、小型用4台）、機械式：5台、身障者用：1台）
■駐輪場　93台／200円～500円　（平置式：8台、機械式：85台）
■バイク置場　5台／2,000円　（平置式：5台）
■売主　大和ハウス工業株式会社
■施工会社　飛島建設株式会社 首都圏建築支店
■管理会社　大和ライフネクスト株式会社

「周辺環境」
現地マンションは江戸川橋駅から徒歩4分とありますが、信号もなく非常に近い場所にあります。
・ 現地マンション建設現場

「神楽坂駅も近いようですが、飯田橋も近いですね」

「神楽坂駅でしたら徒歩7分ですが、飯田橋駅へは電車で行った方が近いです。また、都営大江戸線の牛込神楽坂駅もありますが、大江戸線を使うのであれば電車で飯田橋乗り換えの方が早いです」

「買い物環境はどうなっていますか？」

「江戸川橋駅からマンションまでの間に商店街があり、そこには様々なお店の他にもスーパーもありますし、石切橋のところにスーパーの入った商業施設もできますので買い物に困ることはありません」

神楽坂にも商店街があるようですが、日常的な買い物というよりも、カフェや飲食店などの店が多いようです。
・ マンションからすぐの地蔵通り商店街

「学校は近いですか？」

「小学校が徒歩5分ほどのところにありますが、中学は徒歩15分程度の場所になります。私立でしたら様々な学校があります」

「近くに神田川がありますが、台風などのときは大丈夫でしょうか？」

「神田川は工事をしてから氾濫の危険性はありませんが、ハザードマップで言うと青の部分、海抜で言うと4mの場所にマンションが建っています」

氾濫の心配は考えにくいようですが、ゲリラ豪雨のときには道端に大きな水たまりなどはできてしまうようです。
もし神田川が氾濫した場合でも、1階には住戸やマンションに問題が起きるような設備がないので大丈夫とのことでしたが、土地的には低い場所にあるマンションになります。

「支持層まではどのくらいなのでしょうか」

「10mで、杭も支持層に到達するように15m打っています。土地の面積も約400坪ほどあり全戸南向きのマンションになります」

若干東を向いている南向きで、商業地域に建つマンションですが、周りは準工業地域なので30mの高さ制限があります。
・ 敷地配置図と模型

「二重床ですか？」

「二重床二重天井で、スラブの厚さは200mmあります。開口部が6m以上ありますし、サッシの高さも約2mあり天井高も2450mmから2500mmありますので、陽当たりや開放感にこだわったつくりになっています」

「下の方の階でも陽当たりは良いのでしょうか」

「10階以上でしたら眺望や陽当たりには問題ありませんし、下の階でも前は10m以上あいているので明るさや陽当たりには問題ありません」

南側の道路幅は4.5から5.5mほどですが、セットバックのような形で植栽や駐車場などが敷地前にくるようなので問題ないでしょう。
冬の午後で写真のような陽当たりはありますが、南側正面にコインパーキングがあるので、将来的には何か建ってもおかしくはありません。
・マンション南側と目の前のコインパーキング

「駐車場は機械式ですか？」

「全部で13台のうち、機械式が5台と平置きが8台です」

「駐輪場は何台でしょうか」

「93台なので、ひと部屋1台は大丈夫ですが、それ以上は抽選になります」

電動自転車でも大丈夫なようです。

1階には地権者さんの飲食店が入るようで、他にも81戸中31戸が地権者さんのものになるようです。

「地権者さんのお部屋は親族の方が住まれたり、賃貸として貸し出すかと思います」

4割近くの住戸が地権者さん、もしくは地権者さん関係になりますので、気になる方はいると思います。

「モデルルーム」
モデルルームは、2LDK+2WIC+SIC 72.69㎡の部屋を1LDK+WIC+SICにしてある部屋でした。
・ 間取り図

「セキュリティはエントランスとエレベーターの1階、玄関の3段階ロックになっていて、カラーモニター付きのインターホンになっています」

のぞき穴にもカバーがあります。
・ 玄関

玄関を入るとかなり広く、SICも収納力が高いです。

「左右両面に可動式の棚で靴が置けるようになっていますし、コンセントもついています」

廊下部分も神楽坂ということで和モダンな感じの内装になっていますが、ほとんどがオプションになっています。

・玄関内部とSIC、廊下部分

入ってすぐ、元々あった6畳と5畳の洋室を繋げて、WIC、クローゼットを無くした1部屋にしてある11畳の部屋があります。

「こちらも和を基調としたコンセプトの仕様にしてあり、ベッドルームと書斎のようにして、2畳ほどのWICを作ってあります」

元々のWICとクローゼットを無くして、大きなWICが別の位置にありますが、かなりの改造でオプションも多く、このような仕様にすることはもうできませんので参考にはなりません。

「ベッドルームの上部分の梁は実際このようになりますか？」

「はい。実際のものと同じになります」
・ベッドルーム、梁、書斎部分、WIC

この大きな洋室11畳は、キッチンと廊下部分両方へ出られる2WAYになっていますが、実際は違います。
・ キッチンへの出入り口

「元々はカップボードや食器棚を置く部分を出入り口にしています。キッチンからは小さめではありますがバルコニーに出られるようになっているのですが、モデルルームの構造上再現ができていません」

大きな窓があり、バルコニーに出られますのでキッチンにも開放感があるのではないでしょうか。
・キッチンと窓

「リビングは物入れとクローゼットがあった部分を無くしていますので、元々の16.5畳より少し広い16.6畳です。バルコニー側にはサッシのみで構成壁がなく、このお部屋でサッシ高が194cmあり、最上階ではサッシ高が2mになります」

3枚扉になっていて、2枚分が開くので非常に開放感があります。ここまで開放感があるリビングはなかなか無いのではないでしょうか。
・リビング

「バルコニーがウッドデッキになっていて、部屋との段差をなくしてあります。また、換気口がバルコニー側ではないために、他のお部屋に排気口から出る匂いなどで迷惑をかけない他にも、エアコンを横の壁に設置できるようになっています」

西側にも窓があり、非常に広いリビングです。
・ リビングとバルコニーサッシ部分

洗面所と浴室はリビングインになっています。

「リネン庫の大きさはこのぐらいですか？」

「お部屋によって違いますが、奥行きなどはこのようなものになります」

洗面台の天板がオプションで、通常は白いもので奥のした部分は鏡になっているようです。
・ 洗面台モデルルームと通常のものとリネン庫

「浴室はミストサウナが標準で1418の保温型浴槽になります」

鏡は横長タイプの物だけのようです。
・ 浴室

「トイレはタンクレスで手洗いとカウンターがついています。棚の真ん中部分があいていますが、通常はその部分まで扉がくる棚になっています」

奥にもカウンターがあり、使いやすいトイレに思えます。
・トイレ

「総評」
東京メトロ有楽町線の江戸川橋は、東西線の神楽坂駅が使え、江戸川橋駅であれば信号なしの徒歩4分で、途中に商店街があり帰宅途中などでも買い物ができて便利な上に治安も良く、周辺には庭園や学校、公園などが多いために都心とは思えないほど緑が多くあります。
飯田橋へも1駅ですし、都心中心部にありますので交通アクセスには何の問題もありません。
マンションの作りの素晴らしく、細かい部分にこだわった開放感のあるマンションです。
ただ、土地が低い場所にあるのでゲリラ豪雨のときや、神田川が氾濫した場合には心配が残るところではあります。
地権者住戸が約4割あり、南側コインパーキングに将来何が建つかも気になるところではあるでしょう。
しかし都心新宿区で、利便性は抜群の立地ですし、面白いプランの3部屋ある部屋などもあるので、以下にあげる価格の例を参考に検討してみてはいかがでしょうか。

「価格」
302 1LDK+2S 62.02㎡ 7,490万円
405 2LDK+S 64.38㎡ 7,490万円
1101 2LDK 72.69㎡ 9,690万円