松本市のマンションについて【長野県】

[物件比較中さん]

ポレスター、サーパス、ダイア、ラフィーネ、ヴァルトーゼ・・・
松本市内にも結構マンションが増えてきていますが、住み心地、
各社の違い（魅力）実際にお住まいの方や検討されている方々か
らのご意見をお聞かせ下さい。

それから、筑摩・庄内辺りでマンションが多い様な気がしますが、
その辺りで、一戸建てではなくマンションを考えるメリットを
教えてください。
（個人的にはマンションなら駅や街中に近くないと住む意味がない
と思っていますので・・・）
よろしくお願いします。

[51: 地元不動産業者さん]

住んでいるわけではないですけれど、お仕事でちょっと扱っています。
アフターはわかりませんが、転売や賃貸のときの改修工事は、サーパスが一番楽ですね。
管理もいいと思いますよ。

以下、参考になれば。
個人的な3つの物件の印象です。
ポレスター 痩せ型、厚化粧
サーパス 体頑丈、すっぴん
ヴァルトーゼ 標準体型、薄化粧

ポレスター（2物件）については、市条例による高さ制限のためか、同社の売りにしてい
た安さが出せていませんね。値段が突出してしまっています。
立地を多少でも妥協できるかどうか。
お金をかけるポイントが問われますね。

良い住まい選びをなさってください。

[52: 物件比較中さん]

No.51　地元不動産業者さん

No.50です。早速ありがとうございます。


＞ポレスター 痩せ型、厚化粧
そうですね。設備等を見ると、「厚化粧」という点、分かります。
「痩せ型」という事ですが、床の厚さ等、サーパスより良い印象を受けました。
どういう点を指していらっしゃいますか。


小さい子供がいるので、これから先、学校からの行き帰りや駅からの道を考えると
ポレスターの立地が、すごくいいんですよね。
夫婦2人だったら、多少薄暗くても気にしないんですけど。

[53: 地元不動産業者さん]

No.50さま。

確かにポレスターさんは、床の厚さを売りにしていますね。
私が当初そうでしたが、床が厚い＝遮音性能が良い という認識でしょうか。

以前、長野市のサーパスをお世話させていただく事がありました。
そのサーパスはポレスターさんと同じ床工法でした。

音についてどのくらいの差があるのかと興味を持ち、建設関係の知人に
聞いてみました。
床の厚さではなく、『遮音性能等級』（LLやLHの数値）で判断したほうが
良いとの回答でした。
これは、同じ音を出した際 下の階に聞こえる音の大きさを表すそうで、
比較して、もしも同じ数値であれば遮音性能は変わらないそうです。

「床が厚いから良い」のではなく、工法の違いで「床を厚くしなければ
いけない」のか、「床を厚くしなくても良い」のか･･･だそうです。

その他、最近は首都圏の財閥系の物件でも以下のようなコストダウンが
主流との情報もいただきました。
・床、天井の仕上げ 共に 二重構造 ⇒ コンクリート直接貼
・構造体（つくり） 鉄骨鉄筋コンクリート ⇒ 鉄筋コンクリート
・バルコニーの壁 コンクリート・一部ガラス ⇒ 全面ガラスor格子
他にも、基礎地盤の採用基準とか細かいところで色々あるようです。

ポレスターさんが（最近ではなく）昔から、普通に採用していた項目が
多いことに気づきました。
それで「痩せ型」と認識を変えさせていただきました。
（ただし、あくまでも合法な建物です。そこはご理解下さい。）
これを「適正」ととり、こだわった物件を「過剰」ととるのか。
逆に「脆弱」ととり、こだわった物件を「適正」とるのかは、選ぶ方自身の
価値観だと思います。

それから、お子さんがおられるのですね。
賃貸の事例ですが、お子様がおられる方はヴァルトーゼさんとか、サーパス
大手イーストサイドさんのエリアを選ばれる方が多いです。
（郊外ならもっと選択肢は増えると思います。）
街中は、学校が遠かったり住む人も夜の飲食関係の方もおられるので、気に
される方は気にするようです。
実際、そういった方に1R～2LDK程度のをご紹介するケースは多いです。

長文になってしまいました。
それでは失礼します。

[54: 地元不動産業者さん]

誤解があってはと思い、追記します。

私は、価格の面から、ポレスターさんのマンションは「適正」であり、
十分だと思っています。
（できれば、化粧を薄くしてその分もっと安くなれば尚良いですが。）

ただ、現在 松本市内で分譲中の2物件に関してはかなりの割高感がでて
しまっていると思っているだけです。

言葉足らずでした。

それから、ファミリーの方には「ポレスターあがたの森」辺りも良いと
思います。

失礼します。

[55: 物件比較中さん]

横レスですみません。
本当は南向きの物件がいいなぁと思いつつ、
予算等々の絡みもあって東向きの物件も検討している最中の者です。
日中は仕事でいないので、東向きでも他の条件さえあえば前向きに検討したいんですが
冬場の日当たりや寒さがちょっと心配です。
松本の場合、東向きのマンションは冬場けっこう寒いんでしょうか？

他の東向き物件スレでは地域がよくわからなくて…。
同じような質問でごめんなさい。

[56: 購入検討中さん]

ポレスター渚を見せてもらったら、とても安っぽい内装でした。
広さが売りでも、これじゃちょっと…という感じ。
ポレスターってみんなこうなのでしょうか。

[57: 松本住人]

縄手通りに面しているマンション（リバージュ？）は売れたのでしょうか？
あんまり人の出入りを見ないのですが。。。
場所は観光地の真ん中で良い感じですね。
近くにポレスターができるようなので今残っていても今後はも売れ残るかな？
結構価格設定が高かったきもしますが。

[58: いつか買いたいさん]

縄手のマンション、どれくらい残っているかわかりませんが、
入り口横に「分譲中」の看板が出たままです。

薄川沿いのサンデュエル松本、完成したようなのに販売開始されません。
販売開始の度重なる延期に、なんか不安になりますね。

[59: 周辺住民さん]

サーパスがつぶれてしまいました。松本ではマンションを一番売っていたところです。又、ヴァルトーゼ松本は今まで地元の不動産屋さんのハンサムなお兄さんと優しそうなお姉さん達が売っていましたが、今月の中旬ころから９８０万円値引きの大きなチラシが入ってきました。
今まで高く買った人たちはどんな思いをしているのでしょうかね？悔しくてしょうがないでしょうね！きっと大問題になると思います。聞くところによると、地元の不動産屋さんは売主のなりふり構わずの販売方針に意見が合わずに辞めたそうですよ。今は東京の半値で買って３割値引きして売る業者がやっている様です。
一体いくつ売れ残っているのでしょうか？マンションの値段って良く分からないですね。　　

[60: 周辺住民さん]

松本駅周辺のマンションは、今、買うのは非常に危険です。
リニア新幹線の駅が、諏訪地区に、できる可能性が非常に高いです。
リニア駅が諏訪地区にできれば、諏訪地区は東京まで、３０分圏内です。
諏訪地区は、地価も高騰するでしょう。

しかし、反面、松本駅は、特急の止まらない、閑散とした駅になります。
ローカル列車しか止まらない、松本駅周辺のマンションの価格も、かなり下落します。

ここ１～２年で、リニアのルートが正式に決まります。
それまでは、松本駅周辺の物件は、控えたほうがよいでしょう。

[61: 周辺住民さん]

　リニアは第二新幹線の意味もあります。JR東海が自主財源で造るので、わざわざ南アルプスを迂回するルートはあり得ません。
一県一駅の原則もあり飯田以外に諏訪、伊那に設置する
事など無理でしょう。以前の自民党時代の国鉄ではありませんからね。時代は変わっています。
「誇り高き」諏訪の方々にとっては我慢できないと思いますが。

また、大手、地元デべの売れ残りマンションが多くある松本地区で新築をこれから建てる勇気のある業者は存在
しますかね？

[62: 周辺住民さん]

６月３０日の松本の地震はびっくりしました。
給湯施設が壊れた、特に立体駐車場から車が落下したり...
怖いですね。

[63: 松本市民]

松本市内（松本駅から徒歩２０分圏内）に
マンション建設予定はないのでしょうか。

ご存知の方いらっしゃいませんかー？？

現在、売り出し中のサーパス桐は駅から少し遠すぎて、
ポレスター松本城公園の最上階は我が家には買えません（Ｔ０Ｔ;）

[64: 不動産業者さん]

松本は市内地は条例で高さ制限が出来てしまい、高層マンションは建設できなくなりました。
又、一昨年辺りまで供給過剰であったため分譲業者が土地購入を控えていたのも新規物件が
少ない要因となっています。ラフィーネシリーズでホテル○○○ビスタの駐車場の南で予定が
あったようですが、この会社は現在土地を他の分譲会社に売り出しをかけています。
従いまして来年以降の新規物件は松本市内ではほとんど無くなる状態になります。

[65: 松本市民]

不動産業者さん、ありがとうございます。
新築を諦めて、中古を探すことにします。

[66: 匿名]

塩尻市の国道沿いにある三夢の南隣にサーパスが建設予定みたいですね

[67: 匿名]

66
勘違いしてました
三夢ではなくスシローとガソリンスタンドの南隣でした
すみません

[68: 匿名]

松本のエンギザの跡地は東京の不動産会社が買い取ったと聞きましたが、どこの会社かご存知ですか？

[69: 購入経験者さん]

エンギザの跡地に、プレシス松本城公園が建つそうです。
9階建、店舗と管理員室合わせて総戸数58戸。
今日、ポストにチラシが入ってきました。

[70: 匿名さん]

プレシスはやめておいた方がいいよ。

[71: 予定者]

プレシスをやめておいた方が良い理由を教えていただけませんか？
購入を考えています。

[72: 購入経験者さん]

ただ安いだけ。

[73: 予定者]

プレシス松本城公園、４ＬＤＫのは４０００万近くという松本なら戸建が余裕で買えるお値段ですが、それでも安かろう悪かろうという感じでしょうか？

[74: 購入予定者]

私も先日プレシス松本城公園視察してきました。購入を考えていますが、やめておいた穂がいい理由聞かせていただけないでしょうか。中古マンションを探していましたが、ポレスターの中古は新築マンションと同じくらいの値段ですし、タカラレーベンは資料請求しましたがモデルルームの案内が未だに来ないし、建設現場を見ましたがまだこれからの様子で、口コミを探していたら低価格ではあるもののアフターサービスは最悪で、モデルルームもイメージ画像とはだいぶ異なるようです。そんなわけで、立地や資産価値を考えてプレシス考えてます。いろいろご存知の方いらっしゃたら情報教えていただけませんでしょうか？

[75: 匿名さん]

一例ですがラフィーネ松本南弐番館のベランダで
焼肉食いながらバカ笑いしてる人もいますから
こいうことが我慢できない方は、購入の際には確認が必要かもしれません。

[77: 匿名 [男性 60代]]

高層規制以来、マンション受給バランスが極端に変化して、現在は中古物件でもなかなか市場に出てこないし、たまに出ても価格が地方都市とは思えないレベルになっている。
特にもう供給が見込めない高層の中古物件は人気が高く、飛ぶように売れている模様。
ただし、高層物件は建て替え時には規制がかかり低層化を余儀なくされるため、戸数が減少せざるを得なくなる可能性が高く、そうなれば住民の合意形成も難しくなりそう。
高層マンションは年数が経つと修繕積立金も高くなる傾向があるから要注意。

[78: 匿名 [男性 60代]]

松本市中心部は活断層が多く、購入前には近くを通っていないかチェックしたほうがいい。
松本市のホームページからダウンロード可能。
実際にほぼ活断層の真上と思われる駅近物件も。
同じく水害のハザードマップも要チェック。自分の部屋が高層でも、共用部分が水没したら積立金で修理せざるを得なくなるし、駐車場の車が水没しかねない。

[79: 匿名]

信州大学震動調査グループの報告書、15ページにある揺れやすさマップは衝撃的です。

市街地のど真ん中、JR篠ノ井線東側、特に松本駅から松本城周辺までのエリアが真っ赤！

松本市の地震動と地盤の相関に関する共同研究について
https://www.city.matsumoto.nagano.jp/kurasi/bosai/earthquake_groundmot...

[80: 匿名さん]

2009年頃に松本駅に近いマンション購入された方々は今や勝ち組ですね。
当時と需給状況がガラリと変わり、今や中古でも当時と大して変わらない値段で飛ぶ様に売れてます。
あまりの強気の価格設定にびっくりするんですが、それでも直ぐに売れちゃうのは、やはり高層規制で供給が激減したのが原因じゃないかと。
でも松本駅から遠い物件は価格が強気だといつまでも店晒し状態。やはりマンションは立地ですよね。

[81: 匿名さん]

渚2丁目のパチンコ屋跡地にサーパスができるらしい。
住民への説明があった模様。
松本駅アルプス口から渚橋経由で徒歩10分以内、田川沿いだから東側、美ヶ原方面の見晴らしも良いかも。
もうパチンコ屋のビルの取り壊しに着手してる。
2年後くらいに完成予定かな？

気になるのは田川の氾濫。
田川の川沿いで穴沢川も敷地の真ん中を通ってる。
松本市のハザードマップによれば水深1メートルまで水没する恐れあり。
川沿いは地盤も柔らかいから揺れやすいかも。

[82: 匿名さん]

そういえば、長野県中部地震の時も、田川沿いは被害が大きかったよね。

[83: 匿名さん]

名前はどうなるのかしら？

-サーパス田川
-サーパス渚本郷
-サーパス本郷
-サーパス松本アルプス口

サーパス田川はなんかイメージ悪い・・・

[84: 匿名さん]

>81
穴沢川じゃなくて、穴田川だよね。

サーパス松本庄内のネーミングと同じだと、サーパス松本渚になるのかな。

[85: 匿名さん]

穴吹工務店じゃなくて、穴吹興産のマンションらしい。
だからサーパスブランドは付かないよ。

[86: 匿名さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[87: 匿名さん]

しかし、松本駅徒歩圏内の中古物件の売れ行きは相変わらず凄いですね。
最近出たばかりのリバージュ松本縄手も、ラフィーネ渚グラントーレも、サーパス渚も、売り出されてから一か月もかからずに成約しているようで。
一方、松本駅徒歩圏内から外れた物件は半年以上も店晒しの中古ばかり目立ちます。
立地の利便性で選別されるの傾向が更に極端に。

[88: 匿名さん]

ダイアパレス松本中央の中古出てますね
http://www.matsumoto-mansion.info/d-ma276.html

築18年、81.98 m2、8階、2,900 万円
それにしても駅から徒歩9分とはいえ、松本で築18年の物件が2,900 万円とは強気！
一部地方都市のマンションは最近高騰してるとは聞きますが、さて？

[89: 匿名さん]

ポレスター松本大手弐番館、中古出ましたね。

3800万円
13階
88.66m2
4LDK
築10年
松本駅徒歩6分

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc=...

新築価格とほとんど変わらない値付じゃないのかなあ？
確かに大規模修繕前に退去すれば、この値段なら10年間の家賃が０円とか？
でも多少値引きすれば売れるというシナリオなんでしょう。
松本駅近いし、１３階とか、今は新築じゃ無理だし。
南西の角部屋だから、北アルプスとか眺めは最高なんでしょうね。
買える人がうらやましいかも。

[90: 匿名さん]

ラフィーネ渚グラントーレの中古も出てますよ。

2180万円
2LDK
74.78m2
13階
築9年
松本駅徒歩9分

http://www.athome.co.jp/mansion/6962198545/?BKLISTID=030PPC

松本では珍しい免震マンションです。
ホテルみたいな内廊下で、平置き駐車場。

免震マンションて今、評価が分かれてるみたいですね。
補修費が高くなるのと、想定以上の揺れが発生すると地盤と建物が激突して破壊しやすいとか、NHK特集で見ました。
もちろん、想定内の揺れなら無いよりも被害が少ないんでしょうけど。

それと内廊下って、火災の時が気になる。

広いリビングと全室南向きなのはプラスですが、北側に窓が無いと夏は暑そうなきもします。
値段は松本の中古マンション市場を考えると良心的なのではないかと。
直ぐに売れそうな気がします。

[91: 匿名さん]

>89
>90
ポレスター松本大手弐番館も、ラフィーネ渚グラントーレも大規模修繕間近の築年数ですね。
修繕費用を100%修繕積立金で賄えればいいですが、足りなくて追加の住民負担が出るのはマンションの常識。

両方とも14階建てだし、大規模修繕費かさみそう。
ラフィーネはそれに加えて免震装置のメンテ費用も掛かるかもしれない。

中古マンションは大規模修繕が終わった、築12~15年の物件の方がお得感あるかもしれません。

[92: 匿名さん]

ところで、グランドパレス松本大手が大変な事になっているという噂、ご存じの方居ませんか？

http://www.athome.co.jp/bldg-library/nagano/matsumoto/97604/

何でも耐震偽装で現在住民は全員一時退去して耐震補工事中と聞きましたが？

確かに前を通ると、工事現場になっていて、住民が居る気配が全くありません。

[93: 匿名さん]

シティハウス松本のペントハウスが出ました！

シティハウス松本1301号
価格 5800万円
専有面積 107.29m2（32.45坪）
4LDK
１３階（最上階）
2007年2月（築１０年）
松本駅　徒歩5分
両面ルーフバルコニー

http://matsumoto.fudousan.co.jp/sell/detail/103190347597/

ここは松本じゃ現在これ以上ない最高のマンション物件でしょう。
広さを考えれば、価格も良心的。
やはり大規模修繕が真近の物件ではありますが。
良心的な価格でも買える人は当然限られますね。
サラリーマンじゃ無理でしょう。

[94: 匿名さん]

>93
高すぎる！
手数料他含めたら６千万円！

立地も物件も最高だけど、築１０年なら４５００万円前後が相場ってもんじゃねーの？

[95: 匿名さん]

>94
松本じゃ跳びぬけて高級なマンションだもの。
南側の歩道沿い、御影石の壁と２方ガラス張りロビーの天井高さ、貧乏人には近づき難い雰囲気。
この値段じゃ買える人は少ないだろうけど、値付けも希少感の演出でしょ。
オーナーの見栄と優越感を満たす為の富裕層マーケティング。
庶民には関わりの無い世界観に浸りたい方、どーぞお買い上げください。

[96: 匿名さん]

>95
ここにも掲載されてますね。

http://www.athome.co.jp/mansion/6962207168/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

庶民は憧れる！

[97: 匿名さん]

リヴァージュ松本縄手の中古が出ましたね。

リヴァージュ松本縄手 9階 ２ＬＤＫ
http://www.athome.co.jp/mansion/1021301219/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

75.47m² で 2,980万円、北西の角部屋だから、目の前は神社の境内だし、北アルプスが良く見えるでしょう。
でもつい最近売れた最上階の南東角部屋が、80m²以上で2,800万円だったの考えると高過ぎるんじゃ？

[98: 匿名さん]

ひさびさに、グランドメゾン松本六九出ました。

グランドメゾン松本六九 11階 2LDK
http://www.athome.co.jp/mansion/6962432271/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
松本駅徒歩6分
2,350万円
地上13階地下1階建 / 11階 2LDK
66.61m²
2002年8月 （築14年7ヶ月）

けっこう古いけど立地も最高だし、まだまだ人気の物件。
ただ、床がカーペット敷きだったり、梁が多い室内が古臭いとも。

[99: 匿名さん]

ここは、だいぶ前から店晒し状態
駅から遠過ぎるのに強気の価格、無理だと思うけど
マンションは何と言っても立地だもの

ダイアパレス松本筑摩 3480万円（3LDK）
専有面積87.79m2
松本駅　徒歩32分
10階/RC10階建
完成時期2008年3月

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc...

[100: 匿名さん]

松本のマンション市況が好調なのは、高層規制のおかげですね。
供給に制限がかかれば、需要を満たせず値段は上がるのが当然。
駅近の利便性の高いマンションなら、中古でも飛ぶように売れてます。