松本市のマンションについて【長野県】

[物件比較中さん]

ポレスター、サーパス、ダイア、ラフィーネ、ヴァルトーゼ・・・
松本市内にも結構マンションが増えてきていますが、住み心地、
各社の違い（魅力）実際にお住まいの方や検討されている方々か
らのご意見をお聞かせ下さい。

それから、筑摩・庄内辺りでマンションが多い様な気がしますが、
その辺りで、一戸建てではなくマンションを考えるメリットを
教えてください。
（個人的にはマンションなら駅や街中に近くないと住む意味がない
と思っていますので・・・）
よろしくお願いします。

[104: 匿名さん]

渚って、駅近なのに、結構自然が残ってますよね。
川沿いを歩くと、鴨や鵜、鷺なんかか沢山集まってるし、水も透明で水草が流れにたなびいてる様子が綺麗に見える。
東口みたいに大規模再開発されてないし、もともと城下町だから狭い路地も多いけど、何といっても便利な場所だから長野駅東口の栗田みたいに、いずればここも再開発されるんでしょうね。

[105: 匿名さん]

>99
ずっと強気でしたが、ようやく500万円値下げ。

ダイアパレス松本筑摩 2980万円（3LDK）
専有面積87.79m2
松本駅　徒歩32分
10階/RC10階建
完成時期2008年3月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc...

相場並みに近づいたとは思うけど、さて反応は？

サーパス白板の価格発表直前ですが

[106: 匿名さん]

↑まだ高いよ！
同じ穴吹不動産の物件、サーパス松本庄内でほぼ新築で3,490万円だもの。
筑摩と庄内、築9年と新築じゃ、500万円しか違わないのに、どちらを取るかは明白でしょうが。

サーパス松本庄内
間取り ３ＬＤＫ
専有面積　85.00m²（壁芯）
階建 / 階　6階建 / 6階
築年月 2017年1月　(築1年未満)

http://www.athome.co.jp/mansion/1021380519/

[107: マンション検討中さん]

ラ・アトレの値下げと、サーパス白坂の値段は中古マンションの価格帯に影響を与えますかね？
深志、大手、中央あたりはともかく立地によっては影響を受ける気がしますが…どうだろう。

[108: 匿名さん]

蟻ケ崎台の値段は関係ないでしょう。立地が特殊な物件ですから市街地のマンションの比較対象に成り得ない。

サーパス白坂は多少、昨今の中古物件価格の高騰を鎮静化する作用があるでしょうけど、おっしゃる通り、松本駅から徒歩圏内の中古物件の価格高騰は止まらないでしょうね。

[109: マンション検討中さん]

渚４丁目のグランパシフィック2階3LDK80㎡中古1800万築14年出てますが検討しています。渚駅徒歩1分など立地は良いですよね。

[110: 匿名さん]

気付いてらっしゃるとは思いますが、念のため。

グランパシフィックは定期借地物件ですから、土地の所有権が無く、期限が来たら建物を解体してオーナーに返還する契約があるから安いんですよ。

修繕積立金も解体費用の積み立てを兼ねています。
借地ですから管理費や積立金の他に、地代も徴収されるはずです。

期限はたしか、30年とか、35年じゃなかったかなあ？
不動産屋さんに聞けば詳しく教えてくれるはずです。

[111: 匿名さん]

ラフィーネ渚グラントーレの南東角部屋でました。

間取り 3LDK(4LDK)
専有面積 89.58m²
14階建 / 6階
築年月 2008年4月(築9年1ヶ月)
松本駅 徒歩9分

http://www.athome.co.jp/mansion/6962967857/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

松本では珍しい免震マンションです。
ホテルみたいな内廊下で、平置き駐車場。

免震マンションて今、評価が分かれてるみたいですね。
補修費が高くなるのと、想定以上の揺れが発生すると地盤と建物が激突して破壊しやすいとか、NHK特集で見ました。
もちろん、想定内の揺れなら無いよりも被害が少ないんでしょうけど。

それと内廊下って、火災の時の煙が廊下に滞留しそうで気になる。冬は温かくて良いんだろうけど。
又、南側に松本ガスの大きなガスタンクがあるのが、地震とかちょっと心配な気もします。

でも、このマンションは何といっても立地が良い。
駅から徒歩圏内なのに静かな住宅地だし、眺望も間取りもよさそう。更に平置き駐車場。
この値段なら直ぐに売れちゃうでしょうね。

[112: 匿名さん]

↑価格を書き忘れました。

ラフィーネ渚グラントーレ
価格 2,630万円

間取り 3LDK(4LDK)
専有面積 89.58m²
14階建 / 6階
築年月 2008年4月(築9年1ヶ月)
松本駅 徒歩9分

http://www.athome.co.jp/mansion/6962967857/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

[113: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん

>>110 匿名さん
詳しく教えて頂いてありがとうございます。仲介の方いわく60年の契約で、築14年なのであと46年で地主さんに返す契約だそうです。
ただ、地主さんの気が変われば返さなくてもいいかもしれないような事は言ってましたけどそんなことはあるんでしょうか笑

管理費の他に解体費積み立て、地代もかかりますね。

購入するのであれば資産としていつかは売却したり、賃貸で出すことも考えてはいたのですが、借地期限付きだと年数を経る毎に価値がさがってしまうんでしょうか。

[114: 匿名さん]

↑
定期借地権付きの物件は、ご想像の通り資産価値の目減りは所有権付の物件よりも激しくなります。

定期借地物件は一般的に、購入価格が安い事と資産価値をトレードオフするという考え方に納得する方も少なからず居るという事実があるからこそ世の中に存在する訳で、購入者の価値観次第という事です。

ただし、人口減少が確実でデフレ状態の日本では、地方都市の不動産資産価値の将来は一般論として決して明るくありませんし、所有権付のマンションでも46年後には建て替えできないままスラム化している可能性は否定できません。

そうは言っても個々の物件の条件により、資産価値の減少傾向は大きく変わるので、将来出来る限り損をしない物件をしなければ後悔する事になります。

思うに、グランパシフィックの場合、立地は良いし、元値が安いので、賃貸にすれば利回りは悪くないと思いますが。

[115: 匿名さん]

>113 ただ、地主さんの気が変われば返さなくてもいいかもしれないような事は言ってましたけどそんなことはあるんでしょうか笑

とんでもない不動産屋ですね。

何十年も先に、土地の所有者が現在と同一人物である可能性は低く、更に契約期間が満了して、その時点の所有者の判断がどうなるかなんて、今は全く判りません。
楽観的な判断なんかできませんよね。

そんな説明をする不動産屋は信用しない方が良いでしょう。

先ほど言い忘れましたが賃貸の利回りを計算する場合も、不動産屋の皮算用は信用しないで、自分が納得できる条件で計算したほうが良いでしょう。

[116: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
本当に色々と教えて頂いてありがとうございます。
確かに満期時に誰が地主になっているかわかりませんよね。不動産の方の知り合いだって言ってましたけど、正直46年後にどうなっているかわかりませんね。

やはり経年ごとに価値が目減りするのは間違いないんですね。
我が家は転勤の可能性があるので何年住むかわからないので迷うところですね。
不動産の方いわく賃貸にもできるという事ですが、住宅ローンに家賃収入は充てられないのではないでしょうか。
また賃貸の場合は利回りは最低でもどれほどが良いのでしょうか。

[117: 匿名さん]

>116 住宅ローンに家賃収入は充てられないのではないでしょうか。

そんな事はありません。実際マンション投資してる人はほとんどローンを借りて回しています。
今は低金利なので、うまくやれば儲かると言われてますが、失敗すると手元には借金だけが残る事になります。

自己居住用以外の不動産には税制上の優遇が無いので、税金の試算を間違えるととんでもない事になります。マンション投資は低金利になってから沢山参考書が出ていますので、勉強してから始めないと駄目ですよ。

個人の意見ですが、賃貸の利回りは、あくまでも投資ですから、皮算用で最低５%はないと、リスクは取れませんよね。

ただし、計算は条件を緩くすればいくらでも儲かりそうに見せるのは簡単ですから、不動産屋の計算を信じてはいけません。家賃、積立金、金利や税金はもちろん、管理料、各種手数料、定期・不定期なメンテナンスコスト、空室率等々、あらゆる想定コストを厳しく見積もった計算を自分でやってみて、これならリスクを取れると自分で納得できない限り、気楽に手を出してはいけません。あくまで投資、株と同じ賭けですから。

[118: 匿名さん]

ポレスター松本大手弐番館に中古出ました。

価格 3,480万円
階建/階 15階建 / 6階
松本駅 徒歩8分
築年月 2007年9月(築9年)
専有面積　92.96m²
間取り 4LDK

http://www.athome.co.jp/mansion/6963138461/?BKLISTID=030PPC

松本駅近でこれだけ広い物件はなかなか出ないかも。
値段は最近の松本市街地の中古マンションの高騰を考えればこんな所かなあ？？
2~3年前の相場感ならかなり高い気もするけど？

[119: 匿名さん]

松本の中古マンション高騰してますが、高さ規制がかかる前に竣工した、現在では高さ制限によって建設できない高さの、いわゆる既存不適格マンションも多いですよね。
建て替え時には階数を減らさないといけなくなるんで、スムーズに建て替えできるか多少心配ですが、反対に高い所が好きな人にとっては貴重な存在かもしれません。
ただ、今後もしも建物の前に別なビルが建築される可能性も考えれば、既存不適格マンションの低層階は見晴らしが悪くなっちゃうんで、既存不適格マンションをあえて検討する時は、現在の高さ規制以上の階の部屋を選んだ方がいいかもしれない。中古物件の前が大きな駐車場だったり、工場とか敷地が大きくて将来ビルが建ちそうな時は要注意。

[120: 通りがかりさん]

中古も新築も少し売れ行きが落ち始めてないですかね？

[121: 名無しさん]

過疎地の中古マンションに資産価値など期待できるかっつーの。
不動産屋の自作自演臭いスレだな…

[122: 購入経験者さん]

>92

グランドパレス松本大手ですが、28年夏頃から29年9月まで大規模耐震補強工事を行っています。主に柱を増やしている感じで、私のところはそれで室内が少し狭まり、代わりにキッチンが総入れ替えになっています。他にも天井が低くなった代わりに、浴槽や洗面台などが入れ替わっている部屋もあって、東棟は全体的に修復がなされています。西棟（oo8号、009号）は、余りそういうのは見受けられません。

ですが、どうやら9月までに終わらないようです。というか、どうしても必要な荷物があって取りに行かせて貰ったのですが、全然終わってないどころか壁のヒビが以前にも増して深くなっていたり、新しく増えていたりしています。もう廊下の壁は、全方位でヒビを新しいコンクリで塗ったあとが何百。大量の白いミミズがはったような模様にすら思えます。キッチンも新品が配置されているものの設置されてなくて。傾きも直して頂ける話しでしたが、スマホが部屋の端から端へと滑ります。以前のままでした。


もう住むのが怖いです……売れるかなぁ。

[123: 匿名さん]

>122
グランドパレス松本大手、資産価値に影響無ければいいですが・・・
オーナーの方は大変ですね。

ところでポレスターブロードシティ渚の外観、タイルの修理痕？がまだら模様になっていて、酷い状態ですが、あのままなんでしょうか？
かなり大規模に修理したみたいですが、どうしちゃったんでしょう？

[124: 匿名さん]

ポレスターブロードシティー渚って、15階建てですが、二重床・二重天井なんでしょうか？
15階建てのマンションって、直貼り床が多いそうですが、

「14階建てなら一流物件」「15階建てなら三流物件」のワケ

http://president.jp/articles/-/13068

>マンションで最も多いのは高さ45メートル以下の物件です。
>なぜなら、それ以上の高さになると、建築基準法や消防法などの規制がとても厳しくなるから。
>そこで広く普及している45メートル以下の物件ですが、注目すべきはその階数です。
>14階か、15階のはずです。さて、どちらが「いい物件」かわかりますか。


>多くのデベロッパーは15階建てにしようとするでしょう。
>そのほうが、住戸数が増え、儲けも大きくなるからです。
>もちろん15階にするのは建築基準法上も合法なので、つくるうえでの問題は特にありません。
>問題あり、なのは住み心地です。つまり、住人にとって15階はあまり歓迎できる物件とはいえないのです。

[125: 匿名さん]

>124
ポレスター松本大手、サーパス大手も15階建てですね。
どれも直貼り床なんでしょうかねえ？

[126: 匿名さん]

>92
>122
グランドパレス松本大手、耐震補強工事終わったようで、同時に5戸売りに出てますね。
一番高い部屋が、12階、95.59m2、3,120万円から、安い部屋は2階、68.13m2、1,630万円。

こんな事あった後だから、早く売りたい気持ちは判る。
重要事項説明有とは書かれて無いけど、耐震補強工事の理由どう説明されるんだろう？

[127: 匿名さん]

グランドパレス松本大手の耐震補強工事後に、売り物件が多数ありましたがオーナーさんが不安で売り物件にしたのでしょうか？いろいろなマンション情報で口コミ評価が低いのは何か住むことに問題があるのでしょうか？

[128: 口コミ知りたいさん]

信大こまくさ寮の西側の宿舎跡地に何ができるのか知りませんか？？
また、沢村のスマートハイムシティについて教えて下さい！

[129: 通りがかりさん]

大手1丁目にダイワハウスでマンション建設中ですが、詳細お分かりになる方いらっしゃいましたら教えて下さい。
総戸数60戸

[130: 周辺住民さん]

>>128 ただのドラッグストアです

[131: 匿名さん]

アルビオアルファ渚ガーデンII　が計画されてるようですね。
国道１９号沿い、一真堂松本店の裏手、今ビルの取り壊し工事をしている所です。
松本では穴吹興産の２棟目ですね。

[132: マンション検討中さん]

今後の高層マンション建設予定はありませんかね？

[133: 購入経験者さん]

atHomeとかを見ると最近は松本の中古マンションの値段が上がっている気がするのですが気のせいでしょうか。

[134: 周辺住民さん]

>133
確かに松本駅周辺のマンション価格上がってますよね。

新築マンションの値段も５～６千万の物件も結構あるし、中古マンション価格も、それに引きずられる形でズルズルと上昇してる。
３年前くらい、サーパス白板や、アルビオアルファ渚ガーデンが販売開始された頃からじゃないかなあ。
当時東京オリンピックの影響で資材価格が上昇していると言われ始め、以来こんな田舎でも利便性の良い駅周辺や市街地のマンション相場は新築も中古も上昇する一方。

築１０年以内くらいの中古マンションの値付けは、明らかに購入価格以上な気がする。
まあ、消費税や修繕積立基金とか、新築購入時の初期投資含めれば、それらを含めて売却したいだろうし。

ただ、今回のコロナ騒動で、住宅市場が冷え込んでるから、今後はどうなるか？

[135: 購入経験者さん]

>133
松本駅周辺はもっと前から、新築のマンションが人気でしたね。
高さ規制が発動してから、新築マンションの供給戸数が急激に減少して、駅から遠いマンションは売れ残っても、松本駅周辺は今までずっと発売後すぐに完売する状況が続いている。サーパス松本深志も、値段が高くて話題になりましたがすぐに完売しましたね。

[136: 購入経験者さん]

松本駅周辺は高さ規制あるんですか？

[137: 坪単価比較中さん]

>136

松本市景観計画概要版
http://www.city.matsumoto.nagano.jp/shisei/matidukuri/keikan/keikankei...

松本駅周辺は主に中心都市景観区域の規制対象です。

[138: マンション検討中さん]

>>137
ありがとうございます、、
それなら長野市に建設中のレーベンミッドタワーの様な大規模マンションは建設不可能なんですね。

[139: 周辺住民さん]

>135
松本市の高さ規制、松本城周辺や中町、縄手とか古い町並み、あるいは住宅地とか、守るべき景観がすでに存在する場所ならば意味もありますが、松本駅周辺のようなもともとビルばかりの商業地や、工業地域、準工業地域のビルまで、高さの制限かけて、新たな発展を阻害すれば、ますます人口減少が問題になってる地方都市は衰退しちゃうんじゃないですかねえ？

もともと国がコンパクトシティー構想で、地方都市の中心部に人口を集積させることで、公共インフラのコストを下げて、人口減少下でも持続可能な地方都市再生を目指してるのに逆行している気がします。

高さ規制が発動する以前からある既存不適格のマンションも松本駅周辺には多いし、今後建替え時期が来たら大きな問題になりますよね。

このままコンパクトシティー構想に乗り遅れたら、松本も人口減少で衰退する地方都市の一つになってしまう気がします。
コロナ騒動で、地方都市への移住がトレンドになるかもしれない今、松本市長も変わった事だし、議会、市民も含めて再検討が必要なんじゃないでしょうか？

[140: マンション検討中さん]

>>139
本当にその通りだと思います。
松本城の高さ規制はまだ分かりますが、松本駅周辺の高さ規制は撤廃してほしいものですね、、

[141: 名無しさん]

中条の陸橋（鎌田方面）の近くにマリモ管理地の看板がありましたが、マンションができるんですか？

[142: マンション比較中さん]

松本市内の売出し中古物件、最近は動きが全然ありませんね。
コロナの影響でしょうか？

https://house.goo.ne.jp/buy/um/result.html?lc%5B%5D=20202&formtype...

[143: マンション検討中さん]

>139
高さ規制に既存不適格のマンションは、建て替えが管理組合で検討され始める35年～40年後には、大きな問題になりますね。
もともとの高さの再建築は不可能だから、戸数を減らして高さ規制に適合する高さのマンションしか建てられない。
つまり、一戸当たりの建て替え負担がかなり大きくなる可能性が高い。

管理組合で、資産に余裕のあるオーナーならその条件で新たに建て替えを希望するし、一お金を出したくないオーナーはボロボロになってもそのまま住み続けたいと・・
例え、建て替えで意見がまとまっても、戸数が減少する分、誰が出で行き、誰が残るのか、出て行く人の保障の金額は？
管理組合の意思がまとまらないまま、結局ズルズルとスラム化してゆく・・・

松本市内にたくさんある高さ規制発動前に建てられた、10階～15階建てのマンションは、既存不適格物件がほとんどで、それらの建て替えのほとんどは6階以下のマンションしか建てられない物件も。
10階以上の既存不適格の中古マンションを購入して、終の棲家として長くその場所に住みたいと考えてる人は、特に要注意ですね。
そうでなくとも、古くなるほど敬遠されて物件価格が下がる可能性も否定できないし・・・・

[144: マンション検討中さん]

>141
松本市大手１丁目９辺り、労金の近くにも広大なマリモの管理地がありますね。
あれだけ広さがあれば、かなり大規模なマンションが建てられそうな気がします。
松本駅からも徒歩十分くらい、松本城にも至近だし、かなり高くなるんでしょうけど？

[145: 購入経験者さん]

>139
確かに松本市のマンション高さ規制、教条的に景観のみを考えていたら、人口減少の真っ只中、他の都市との人口獲得競争に負けちゃう可能性がありますね。
コロナ下で都市部からの移住者に魅力のあるまちづくり、景観だけじゃなくマンションの価格や選択肢も移住者にとっては重要な要素ではないでしょうか？
長野、上田、軽井沢等には新幹線もあり、東京からのアクセス性で松本は既に負けてるわけで、その上、駅近に魅力的な資産性の高い居住スペースが確保できないとなれば、長野県への移住希望者の選択肢から松本は外されてしまいそうです。

[146: マンション検討中さん]

松本駅前にタワマンができればすぐに購入したい

[147: マンション検討中さん]

>123
>ところでポレスターブロードシティ渚の外観、タイルの修理痕？がまだら模様になっていて、酷い状態ですが、あのままなんでしょうか？
>かなり大規模に修理したみたいですが、どうしちゃったんでしょう？

又聞きですが、あれはタイル落下防止の為のネットのようです。
何年も前に点検で外壁の多くの場所にタイルの浮きが発見されて、危険予防措置だとか。
それと、このマンションを施工した栗本建設が竣工翌年に倒産してしまい責任がややこしくなっているようで。

施工業者が破綻したといっても、第一に売り主のマリモに販売者としての責任があるんですから、マリモがさっさと修理すれば良さそうなもんですが、あれだけの建物の外壁に沢山のネットが取り付けられており、全面補修となればかなりの規模の修理、金額も相当かさむのではとの事？

築１３年になるのに一回目の大規模修繕もいまだに未着手のようで、補修の費用負担で管理組合と揉めてるんでしょうかねえ？

グランドパレス松本大手の耐震偽装問題とかもあったし、松本みたいな田舎でもマンションのトラブルは案外身近にあるんですね。

>122
>グランドパレス松本大手ですが、28年夏頃から29年9月まで大規模耐震補強工事を行っています。
>主に柱を増やしている感じで、私のところはそれで室内が少し狭まり、代わりにキッチンが総入れ替えになっています。
>他にも天井が低くなった代わりに、浴槽や洗面台などが入れ替わっている部屋もあって～～

[148: 評判気になるさん]

↑
大規模修繕の予定はどうなるんだろう？

マリモの評判、このスレ読んでるとコワいんすが・・・

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47609/res/1001-1100/

[149: 周辺住民さん]

↑
折しも、そのマリモが松本市内２箇所に計画発表・・・

●ポレスター松本大手ノースレジデンス
https://www.polestar-m.jp/717/
総戸数72戸・事務所1戸
10階建
駐車場68台（事務所用2台含む）

●ポレスター松本中条サウスレジデンス
https://www.polestar-m.jp/718/
総戸数38戸
5階建
駐車場41台（来客用1台含む）

[150: 口コミ知りたいさん]

松本の中古マンション相場かなり上がっていませんか？５年くらい前に比べて１割以上高くなっている気がします。気のせいですかね。

[151: 購入経験者さん]

確かに松本のマンションの相場、かなり上がってます。

5年前なら松本駅からの徒歩圏内でも、３LDK,70平米台の物件で３千万円前後、諸経費除けば２千万円台にギリギリ留まる新築物件もありました。

いまは特急の止まらない南松本や北松本周辺でさえ、３LDK,70平米以上の新築物件なら最低でも４千万円前後、物件によっては５千万円近く。
更に、新築価格だけでなく、中古物件も新築に引きずられる形で上昇。

ただこれは松本に限られた話ではなく、地方の中核都市なら共通の現象のようです。
一方、これほどの土地価格の上昇はまったく見られないので、マンション特有の現象です。

原因はオリンピック関連工事の影響で材料費も施工費も高騰してるからと言われてますが、新築でも戸建ての住宅はそれほど上昇していません。
同時に新築マンションがコストを抑えるために、外装のタイル面積や広さを犠牲にした、安普請化に流れているとも。

結果的に戸建ての割安感が出てきているので、地方都市に住むのなら慎重に、予算も含めて、マンションか戸建てのどちらが自分のライフスタイルにあってるのか、比較検討したほうが良いと思われます。

[152: マンション検討中さん]

↑
中心市街地の狭っ苦しい安普請のマンションで子育てするのか、中心市街地から離れた郊外の庭付き戸建てでのびのびと子育てするのか？・・・価値観の問題だよね。

年齢による自分のライフスタイルと家族構成の変化で、住替えしていくのが正解なのかも？

その場合、住替えの度に予算が必要になるから、将来の自宅の資産性もよく考えないと・・・・デフレの時代だから売却してもローンが完済できなくなったり、自分の理想どうりにはいかない可能性も・・・