【日本一？】神戸・芦屋・西宮・宝塚、阪神間の高級住宅街について語ろう！

[匿名さん]

個人的には
SSクラス 芦屋市六麓荘町・芦屋市奥池町・奥池南町(最低坪数300坪以下禁止の一帯のみ)
Sクラス 芦屋市山手町・芦屋市東芦屋町・芦屋市奥池・芦屋市奥池南(210坪以下禁止エリア・150坪以下禁止エリア)
西宮市鷲林寺南町・西宮市剣谷町・西宮市甲陽園目神山町・西宮市苦楽園五番町・西宮市名次町・南郷町
宝塚市雲雀丘花屋敷・芦屋市平田町・
Aクラス 芦屋市東山・芦屋市岩園町・宝塚市中山桜台7丁目

という認識です。地価とか関係無く高級住宅街の街並みで選びました(異論は歓迎します！)
阪神間で高級マンションや邸宅が立ち並ぶ高級住宅街があれば教えてください！

[41: ご近所さん]

奥池みたいな土地広くて建物奥まってるとこは生で見た方が良い
人間の目は立体的に見れるからね
ストリートビューだとそりゃ建物ドーンと全面に出てる家の方が見栄えが良いだろう

[42: 匿名さん]

利便性は置いといて
六麓荘とか鷲林寺で夜景眺める生活
奥池で澄んだ空気の中で緑を眺める生活
だったらみんなはどっちが良い？

[43: 匿名さん]

>>42
夜景も最初はともかく日々感動が薄れてくるとよく聞くし、自然も興味が無く虫が嫌いだと最悪だよね。
夜景好きなら夜景が良いだろうし、自然好きなら奥池だろうし、好みはそれぞれだから甲乙付けるのはヤボ、アウトドア派かインドア派かと聞くのと同じじゃないかな。
まあ六麓荘や鷲林寺とかはどちらも兼ね備えてるけど、夜景に特化なら狭苦しくてもタワマン上層階で要は足りますね。

[44: ご近所さん]

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1030z2ncz189364677....
山手町のだいぶ山の上の物件というか土地だけどこれずっと売れてないよね...
やっぱり坪100万って高すぎて誰も買わないよな
坪単価で半額以下で景色いいところで土地広いとこなんて西宮にいっぱいあるからそっちに
流れるんだと思う
これを坪100万で買ったら売るとき損するか苦労するかで資産価値は値段に見合ってないし
売れない時点で適性価格でもない
芦屋って山側でも高値付けるけど芦屋ブランドってそこまで西宮と神戸に対してアドバンテージない気がする

[45: ご近所さん]

奥池に住む一番のメリットって自然もそうだけど空気が綺麗って事だと思う
健康には良さそうかな

[46: 匿名さん]

>>44 ご近所さん
六麓荘の物件も何年も同じやつ売りに出てるしね
4億6000万のやつと10億のやつ
どっちも全然良い立地じゃないのに坪100万超え
4億6000万のやつは古家付きとはいえ坪160万
六麓荘に住む人って家も立地も妥協しなさそうだから
この値段払える人はこの立地じゃ納得しなさそう
関西は東京みたいに地価高ければドヤれるとかそういう文化でもないから
資産価値に見合わない値付けは通用しなさそうだな

[47: 匿名さん]

そもそも山手町は適性価格ではなく割高だから切り売りされたりするんだと思うけど
パークハウス東芦屋の隣の豪邸だって相続か分からないけど何等分か土地を切って売ったみたいで
そこに普通っぽい家が建てられた
あそこは正確には東芦屋だけど山手町のすぐ前だから山手町みたいなもん
地価が上がって固定資産税が高くなったり相続税で切り売るしかなかったんでしょうね
ここ最近着々に芦屋は衰退してる
地価下げるとか阪急以北全てに豪邸条例するとかじゃないと高級住宅街の維持は無理かな

[48: 匿名さん]

やはり高級住宅街と聞いて真っ先に思い浮かぶのは、プレサンスロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS周辺に間違いない無いですね。もちろん、HILLSの名前に恥じない閑静でありながらも、お洒落なエリアに建つマンションの方もお勧めします。

[49: 匿名さん]

地価でドヤるのは違うと思う
高級住宅が建ってるか建ってないかが一番の問題

[50: ご近所さん]

>>48
胸躍らせながらストリートビューで見たらどこにでもある新興建売住宅街かよ
ガッカリ
新興住宅街なら芦屋岩園町の岩園第三遊園周辺ぐらいじゃないと....

関係ないけど淡路島の野島貴船ってとこ別荘地で高級住宅街にして欲しい
神戸から車で35分で高台で綺麗な海が見える別荘地って素晴らしいと思う
ロケーションも晴海が丘より良い
なおアウトレットまで距離近いのに遠回りしないといけない無能な交通が淡路島の発展を妨げてる

[51: 匿名さん]

公示地価や路線価って皆さん知ってるのかな？
公示地価は実際その周辺で売買された価格を基準にに土地鑑定師が算出して実勢に近い価格を公示、路線価はその実勢価格の約八割。
ただし時間差で地価が上昇傾向の時は低めで下降傾向の時は高め表記となる。
ただ土地って2つと同じの無いから隣同士でも価格差が開く事も多いのよ。
因みに山手町の売買価格が坪100万以上なんて普通に有りますよ。
長く売れないのはその土地が割高なのに売り急ぎする気が無いのか、仕入れ原価が高過ぎて値下げたくても下げれないか多くは何方かだよ。
そして良い土地は実勢地価より高くても直ぐに売れてるし、相場より安いのって表面に出る前に売れてるから。
それと衰退だって？これも地価の動向を他地域と比較すれば判るのよ、今はアベノミクスで多くの地域が上昇したけどその中でも上昇率が高かった芦屋は衰退てるとは思えないな。

[52: ご近所さん]

https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/201809/0011677473.shtml
淡路島のハイウェイオアシスのとこリゾート地として凄い再開発するみたい
ついでにビバリーヒルズ並の凄い高級住宅街作って欲しいね
地価安いし神戸近いし神戸ナンバーだし再開発で店とか宅配とかインフラしっかりすれば
需要あると思うけどな

[53: 匿名さん]

>>47
分割売りの最大の理由は早く売るため。
例えば３億円の土地を住居として買う人なんて1000人に一人も居るかな？
でも６分割の5000万で売ればたちまち１０倍以上の人が買えるよね。
業者は早くお金を回転させなきゃいけないから、
いちかばちかより確実に早く売るために分割するんですよ。

[54: 匿名さん]

神戸市六甲山町の夜景見れるとこ別荘地として本格的に分譲したらいいのに
ガーデンテラス並みの夜景なら飽きないだろうな

[55: 匿名さん]

名前だけなら神戸の方が上品な感じするし
西宮も最近存在感強めてるし高級住宅街も眺望も街並みもヘタなな芦屋より凄いのも多い

芦屋ブランドがあるのも事実だけどそこまで欲しいってほどでもないような
六麓荘町ほどの高級住宅街の雰囲気なら凄い魅力的だけど
他はそうでもないよね
ただ阪神間以外の人へのアピールはやっぱり芦屋とか神戸は強くて西宮は弱い
西宮？どこそれって感じでしょ

[56: 匿名さん]

>>54
よく解ってないようだけど六甲山上からの夜景よりも、
六甲山南幅からの夜景の方が綺麗ですよ。
その写真からでも見て取れるけど、
前の黒い山の上から見た方が街がより近くより明るく見える。
そしてもっと海抜が低い六麓荘や鷲林寺辺りからの夜景でも
見晴らし次第ではその夜景より綺麗ですよ。

[57: 匿名さん]

>>52
淡路島は橋を渡る通行料が高すぎだし神戸からも遠いから厳しいよ
>>54
六甲ケーブル上がった辺りに別荘地あるの知らなかった？、さびれて安売りしてるから買えば？ガーデンテラスも以前はさびれてたのをテコ入れして綺麗になったけどそれもいつまでもつやら、また夜景を売りにしてる山上ホテルはどこも経営状態は厳しいらしいね。結局夜景だけでは飽きるのよ。

[58: 匿名さん]

ストリートビュー見る限り芦屋も衰退しかけてるな
阪急より上でも小さめの建売で高級感の欠片もない住宅が増えた
高級住宅街としての芦屋にはそこまで期待しない方がいいかもね

[59: 匿名さん]

芦屋の阪急より山側に西宮神戸より地価2倍払って豪邸建てたとしても
周りは建売の狭小戸建てが増えてそうで高級感のない立地になりそう
こういうブランドとか高級住宅街で高値なとこって豪邸条例になって街並み維持しない限り資産価値も維持しにくそう
阪急より上だけでも豪邸条例にする力は芦屋にはないと思うけど…
こうやって私みたいに芦屋は衰退してるよって言う人増えたら世田谷とかみたいに芦屋のブランドも落ちそうだから
芦屋市には早急に対処して欲しい

[60: ご近所さん]

六麓荘の豪邸条例ができたのって2007年ぐらいだから
阪急より上も豪邸条例しようと思えばできるんじゃないの？
芦屋は結構ブランドイメージを六麓荘に頼ってるのがわかる

[61: 匿名さん]

芦屋は衰退しているって何を以て仰っているのか分かりませんが、その判断根拠がストリートビューはさすがにどうかと。
六麓荘は別としても市全体がこれほど住環境に優れているところは他にないでしょ。

[62: ご近所さん]

今はそうだが将来的に衰退するな
芦屋が動かない限り
もうその傾向が見え始めてる

[63: ご近所さん]

>>61
あなたのような人が芦屋市の行政をしてるのならば
そうやって現実逃避してる間に衰退していく
しっかりアンテナ張ってみんなに気づかれる前に対応すべき

[64: 匿名さん]

少なくとも豪邸条例作って切り売りの心配がない六麓荘町と奥池は安泰だと思うよ
他の芦屋は危ういかもしれんが…
奥池も新しい建物建てばもっと街並み良くなりそうで伸び代もあって楽しみ
芦有道路とか通行料もっと取ってもいいから宅配の原付だけOKにしてくれたら奥池はもっと魅力的になるのにって思う
さすがにピザとかココイチ頼めないのは辛いし楽じゃない

[65: 匿名さん]

ご近所さん。
では、何を根拠に将来的に衰退していくとお考えなのか、また、現に顕在化している衰退の傾向とは何かをご教示下さい。

[66: ご近所さん]

狭小戸建て増えてる
はい終わり

[67: 匿名さん]

早めに豪邸条例作って欲しいな
芦屋は今でも高級住宅街の範囲が日本一だが
古い家がデカい事が多いからな
世代交代で何等分かに切り売りされたらそこから何十年いや一生修復不可能になる

[68: 匿名さん]

皆んな好き勝手な書き込みしてるけど芦屋市条例見て見れば？
六麓荘や奥池は芦屋市内でも最も厳しい規制が有るけど、その他の地域も市単位では日本一厳しい条例で住環境保護してますけね。
そんなのも知らないで一部の開発を例に衰退だの騒ぎ立てるのはどうかしてる。
芦屋市では過去から色々と日本初の取り組みをしていますが、全国的に広がりつつあるタバコ規制エリアを始めて作ったのも芦屋市です。
現在は住宅条例整備も整ったので次のステージとして全市無電柱化に取り組んで居ます。

[69: 匿名さん]

６６さん。
それだけで市全体が衰退するとは視点が狭すぎますよ。

[70: 匿名さん]

そのデカい古い家も何年後かに切り売りされるんだろうな

[71: ご近所さん]

奥池行った事ないのですが
雰囲気とか高級感漂ってますか？

[72: 匿名さん]

奥池は成金趣味全開っていう派手な家少ないからインパクトは厳しい
あと門だけあって家が見えないとかあって全貌が分からないってレベルの家もあるけど
結局門しか見えないか建物奥まってる
配達の人とか敷地内の中に入る人だけがビックリするパターンの家かな

[73: 本物のご近所さん]

>>66
エプリルフールはまだ早いよ、
芦屋市条例により分割による新たな極小戸建は全市で建てれません。

[74: 匿名さん]

芦屋市条例のソースお願い
どこに書いてるん？

[75: 本物のご近所さん]

芦屋市のホームページ見れば判るのに何故自分で確認出来ないのかな…

規則第8条第2項第1号から第4号
http://www.city.ashiya.lg.jp/kenchikushidou/kaihatsushidou/documents/t...

これによると最も規制が緩い商業地で更に緩和条件を満たしても140m2未満の土地は2分割すら出来ませんし、第一住専では500m2未満も分割出来ません。
またこれは全市に掛かる基本条例でその上に市内の半分ほどの地域は六麓荘に代表される更に厳しい規制が載せられます。
そして看板や建物色等、景観保護を害する構築物には京都以上に厳しい規制も。
こんな規制だらけの街なんて住みたくなえいとお考えの人も居るでしょうけど、他の先進諸国ではもっと厳しく規制されてるの世界的に見ればこれでもまだ甘いですね。

[76: 通りがかりさん]

>>74
本と同じですよ
先ずは検索で芦屋市のホームページにを見つけて下さい。
そして目次から検索したい項目をクリックすれば見たい資料にアクセス出来ます。

[77: 匿名さん]

西宮の阪急以北は全部高級住宅街じゃないよ？
雲井町も殿山町も名次町も南郷町も豪邸だらけ
他もそう

[78: 匿名さん]

西宮の阪急以北は全部高級住宅街
雲井町も殿山町も名次町も南郷町も豪邸だらけ
他もそう

[79: 匿名さん]

>>78
阪急以北では坂が有る半分程度の地域は概ね高級だけど、平坦地域は西北の甲風園界隈以外で高級な地域無いと思う

[80: 匿名さん]

>>79
西宮広いからな
高級住宅街の面積なら芦屋に匹敵するでしょ
西宮の河をかぶった芦屋だし

[81: 匿名さん]

>>75
https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1030z2ncz190310731....

え？普通に芦屋でも第一種低層で200平米とかあるんだけど？
しかも分割されてるけど
これどういう事ですか？

[82: 匿名さん]

そんな事より岩園町の坪単価無駄に高くて笑える
駅近ならわかるが駅徒歩16分とか15分前後で坪100万から200万もある

冷静に高く見積もっても坪50万の土地

[83: 匿名さん]

>>80
芦屋市の5倍以上の人口と広さがある西宮市、
じゃ尼崎全部と苦楽園は高額所得者どちらが多い？
分母数を考慮しない比較は無意味ですね。

[84: 匿名さん]

>>82
価値観なんて生活スタイルで変化するからね。
あの辺りは主に車通勤で一家に2台所有してる人が多い、
だから駅からの距離よりも環境優先で人気なんですよ。

[85: 匿名さん]

>>84
そこまで環境良いですか？
緑も多いわけではないし

[86: 匿名さん]

神戸って灘区や東灘区や中央区以外はダメ？
垂水の舞多聞東みたいな電柱すら無い優良住宅街とか
三田アウトレット周辺とか良さそうだけど
高級ではないけど

[87: 匿名さん]

ジェームス山が凄いって聞く

[88: 本物のご近所さん]

>>81
ソース要求に応じ提示したのに理解出来なかった？
芦屋市のHPだから難しい内容じゃないと思うよ。
その土地は元が約400㎡だから2分割までは可能です。

[89: 名無しさん]

>>86
神戸は中央か大阪と両刀使い出来る東寄りの人気が高いですね。
三田や西区や北区は昭和バブル期は地価が安くて人気だったけど、
地価も落ち着き少子化の現在では厳しくなる一方でしょうね。

[90: 名無しさん]

>>85
客観的に書いたまで、
緑が目的なら田舎に住めばよい、
住環境が理解出来ないのなら、
理解出来る人だけが住めばよい、
価値観の押し付けはしません。