ウエリス吹田千里丘ってどうですか？

[評判気になるさん]

ウエリス吹田千里丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://wellith.jp/senrioka/

所在地：大阪府吹田市長野東2042-1（地番）
交通：JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.68平米～102.24平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【施工会社を追記しました。2021.2.2　管理担当】

[1: 匿名さん]

関西発のマンション開発…ということで、何がマンション初なんだろうと思ったんですが、
このデベが「分譲マンション」「サービス付高齢者向け住宅」の複合開発プロジェクトを関西で行うのが初めてである、ということなんだそうです。
街の再開発というのとは、また別なのかしら。
この広い一帯自体は、きれいになるとは思います。

[2: 匿名さん]

一般定期借地権ってのが問題ですよね

[3: 通りがかりさん]

一般定期借地権っては、確かに問題ですね。
解体するのが前提である事は、つまり、ある瞬間に資産価値が完全にゼロになるのが前提であるという事になりますね。
この地域は、中古マンションでも価格低下の少ない地域です。この地域でマンションを買えば、そのマンションの資産価値はかなり高い状況になるわけですが、解体が前提であれば資産価値は全く期待出来なくなるのではないでしょうか。
販売価格が未定ですので何とも言えませんが、資産価値を差し引いて考えられるくらいの価格だったり、一時的な賃貸の代わりに購入するのは良いのではないかと思います。
周辺環境は非常に良い地域ですので。
ただ、小学校は南山田小学校が生徒増加でパンク状態みたいですので要注意です。

[4: 匿名さん]

定期借地権のメリットとはどういったことがあげられるのでしょう。
実際に定借で購入した方、更に定借後は得をするのか損をするのか。問題点はどういったことなのかという事が素人では、難しいと思います。

マンションを購入するという事は人生の中で一般の方だと大変重要なところになってくると思います。メリットが判ると、購入しやすくなるという事もあると思います。

[5: 匿名さん]

定借物件って地代を含めたトータルの費用は所有権物件と大して差はない。メリットは初期費用が安いだけ。

問題なのは、新築分譲時の提携ローンを除いてローンを扱う金融機関が少ないので転売は相手が限られて難しい。資産価値はないと考えた方が賢明。

あと、解体することがわかっているわけだから、ある程度年数がたった時にちゃんとお金をかけ維持することになるかどうかわからない。その辺は定借の制度ができてから、時間が十分たっていないので前例もない。

[6: 匿名さん]

サービス付高齢者向け住宅との一体開発って時々見かけるけどマンション住民にどういうメリットがあるのかわからない。ただ、隣にあるってだけで、将来、必要になった時に空きがなければ入れないわけだし。

[7: 匿名さん]

https://wellith.jp/senrioka/outline/

物件の魅力｜吹田・千里丘 未来をつなぐまちプロジェクト(仮称)｜JR京都線「千里丘」駅徒歩9分｜NTT都市開発の新築分譲マンション

共通概要
所在地
大阪府吹田市長野東2042-1(地番)
交通
JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
総戸数
115戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上8階建
設計・監理
株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工
株式会社長谷工コーポレーション
建築面積
3,213.98㎡（計画建築確認申請面積／マンション：2,105.26㎡、サービス付き高齢者向け住宅棟：1,108.72㎡）
建築延床面積
13,661.63㎡（マンション：10,098.36㎡、サービス付き高齢者向け住宅棟：3,563.27㎡）
建築確認番号
第ERI-18055824号(平成31年1月25日付)
敷地面積
6,264.16㎡(※当マンションの対象となる敷地面積は4,589.16㎡です。引渡までに、専有面積持分割合により定期借地権を準共有します。)
建物の権利形態
（専有部分）：区分所有権　（共用部分）：専有面積割合による所有権の共有
※期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新および改築等による期間延長はできません

土地の権利形態
一般定期借地権（転々借地権）
※引渡時に保証金として地代を預託（期間満了時に全額返還）いただきます。保証金は販売価格に含まれません。※地代は増減する場合がございます。
用途地域
第1種住居地域
管理形態
委託管理:入居後管理組合を結成いただき、管理会社との間で管理委託契約を締結していただきます。
駐車場
112台（機械式112台）（使用料未定）※別途来客用2台、福祉用1台、保育園用1台、サ高住来客用1台、サ高住介護事業者用1台
自転車置場
212台（使用料未定）
バイク置場
6台（使用料未定）
ミニバイク置場
18台（使用料未定）
事業主（売主）
エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店
国土交通大臣（5）第5856号、（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、
〒550-0001 大阪市西区土佐堀1丁目3番７号

販売提携（代理）
伊藤忠ハウジング株式会社
国土交通大臣（14）第803号 （一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、
〒550-0005 大阪市西区西本町1-7-2（ウエストスクエアビル1・2階）

販売概要
物件名
吹田・千里丘 未来をつなぐまちプロジェクト（仮称）
販売価格（税込）
未定
専有面積
70.68㎡～102.24㎡
間取り
2LDK＋S～4LDK
販売戸数
未定
完成時期
2020年9月上旬
入居時期
2020年10月下旬
バルコニー面積
12.20㎡～37.02㎡
テラス面積
14.26㎡～20.49㎡
地代（月額）
未定
解体積立金（月額）
未定
販売予定時期
2019年9月上旬（予定）
予告広告
※本広告を行い取引を開始するまでは、契約または契約の申込、申込順位の確保はできません。予めご了承ください。
※本物件を今後一括して販売するか、分割して販売するかは未定です。確定情報は、本広告時において明示いたします。
※掲載内容につきましては、行政指導、施工上の理由ならびに改良などの為、計画が変更になる場合がございますので、予めご了承ください。

更新日：2019年4月9日(火)
次回更新予定日：2019年4月23日(火)

[8: 匿名さん]

>>6
全く同感です
複合開発って所有者にとっては良いことあるんですか？

サービス付高齢者向け住宅についてはマンション所有者に優先入居権利とかあるのでしょうか？

保育施設の維持費は誰が払うのでしょうかね
政府の進めている幼保無償化は認可外保育園は対象外のようですがここは認可されるのですか？

[9: 匿名さん]

>>4
定期借地権の良いところは土地需要の多い地域で地主がなかなか売ってくれない場合みたいですね

>>3
>>5
定期借地権は地主有利って言われてるようですけど
ここはNTT西日本研修センタあゆみ寮跡地で地主は地主はNTT西日本だから
このマンションを開発してるNTT都市開発の親会社の所有ですよね

最初からマンション購入者にとっては損な気がしますがどうなんでしょうか？

[10: マンション検討中さん]

土地が所有権じゃなくて、定期借地かぁ。
買うときは安くて良いけど、資産価値ないし、中古では一番嫌われるから、売るときに苦労するのは目に見えてますね。
戸建てとは違って、いざというときの流動性の高さがマンションのメリットだから、わざわざ定期借地のマンションは買わないかな。

[11: 匿名さん]

定期借地権について、いろんな考え方があって当然。
子供がいたりすれば、少しでも財産になればと思うので
借地権付きの物件は避けたいかもしれません。

でも、リセールもできて転居も考えられるので
立地さえ気に入れば、そんなに悪くないかなと思います。

[12: 匿名さん]

※期間満了時に更地にして返還することが条件です。
っていうのが、ここの条件なんですね。
竣工から数十年経つと、建て替えるか超大規模修繕するかで揉めるであろうと思われますが
ここの場合はとりあえず、建て替えるという案はないということになるかと思います。
結局のところ、地代がどれくらいになるのか、というのが
大きなポイントにはなってきそうだと感じています。

[13: マンション検討中さん]

定期借地何年間なんでしょう？
どこにも載ってないのですが…

[14: 買い替え検討中さん]

５０年間と記載されています。

[15: 匿名さん]

一般定期借地権は50年以上だから、マンションによって違うけれどここは最短期間なんですね。
毎月地代を払うことで税金は地主に課税されるんでしたっけ。
一般定期借地権だと販売価格が安くなると聞いていますが、こちらもそうなのでしょうか。

[16: 匿名さん]

50年ということは、
今、年齢が30台前半の人が購入したとすると、80歳くらいで出て行かなくてはいかないってこと？

[17: 匿名さん]

所有権のマンションだって安全快適に住むのであれば60年前後の耐用年数てところよ

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

そうですよね。せめて60年は必要ですよね。

[19: 評判気になるさん]

隣の商業施設になにが出来るかもポイントですね
情報知ってる方お願い致します。

[20: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[21: マンション検討中さん]

返さなくてはいけないので、50年後を心配しなくて良い高齢者にはいいということでしょうか
若い夫婦にはちょっと抵抗ありますよね

[22: 匿名さん]

20代夫婦だとなかなか難しいでしょうね。うちみたいな40代だとギリギリってとこですけど。
物件概要に「※地代は増減する場合がございます。」とありますが、減の方って期待することって出来るんでしょうか。
時代の流れとして増額していく方がリアルですね。消費税が10％以上上がることも将来的にはないこともないでしょうし。

ここのマンションの魅力ってどんなところがありますか？場所ありきでしょうかね？

[23: 買い替え検討中さん]

説明会も行きましたが、マンション自体そこまで駅近でもないので魅力がわかりませんでした。

[24: マンション検討中さん]

借地期間５０年年なんですか……。
ただえさえ売却時に苦労する定期借地で５０年は厳しいですね。
２５年～３０年住んでから、引っ越しや事情で売却しなければならなくなった歳に
残存期間が２０年。
二束三文でしか売れないでしょうから、あとがかなり不安ですね。
マンションは何かあったときに戸建てより売却しやすいことが大きなメリットなので厳しいですね。

[25: マンション比較中さん]

売却には苦労するでしょうね
それと、高齢になったときに、あと何年かで取り壊さなければならない、出て行かなければならないという不安も出るでしょうし

[26: 検討板ユーザーさん]

親が見学に行きました。
普通の所有権のマンションでも
50年たてば二足三文。
相当リフォームなど手直しを
していかないと快適には住めない
のではないかと考えるとアリかと。
相場よりかなり安い価格でしたので。
解体費用と土地賃料分は当たり前
に所有権よりは余計にかかり
ますがあの場所を気にいってる
ので検討しています。

[27: 匿名さん]

>>26 検討板ユーザーさん

親御さんに見学に行ってもらって検討する方もいらっしゃるんですね…ビックリ
リフォームなど手直しをしないと快適に暮らせないと考えるとアリ、とはどういう意味ですか？

二束三文でも売れたらいいですけど、借地期間50年ならいつ売るんですか？
相当なリフォーム必要な時期なら売れないと思うんですけど、何か方法があるんでしょうか

[28: 検討板ユーザーさん]

普通のマンションでも、50年以上住む場合は相当の手直しコストが必要。場合によっては建て替え検討のリスクも。
そういうコストやリスクを負うくらいなら、割り切って50年後に賃貸に移るなり築浅に買い換えるなりすれば良いとお考えのなのではないかと思います。
50年後の資産価値がどうなっているかわかりませんし、こういう考えも私には理解できます。
50年住むのか途中で売るのか、土地が上がると見るか下がると見るか、前提の違いによって評価は割れるでしょうね。

[29: 匿名さん]

>>28 検討板ユーザーさん

50年後に賃貸に移るor築浅を購入が一般的な考え方なんですね
50年後にそれなりに資産のある方には良さそうですね

[30: マンション検討中さん]

定期借地権というところが最初は悩んでましたが、50年後のことは誰もわからないのとずっと住んで高齢になった時には引っ越していいのであれば、定期借地権のが建替問題や老朽化したところに住み続けないと行けないこともないので良い点も見えました。特に他の土地も持ってる人はこれ以上土地はいらないのであれば定期借地権はメリットにもなり得ると思いました。

[31: 匿名さん]

>>30 マンション検討中さん

所有権の場合、50年後に住みたくなければ、二足三文でも売ればいいだけ。少なくとも選択権はある。
定期借地権は強制退去。

[32: 評判気になるさん]

>>30 マンション検討中さん

50年後に引っ越してもいいのではなくて、引っ越さないといけないんですよね？
50年後に強制退去なら修繕積立金とかバカバカしくなりそう
普通は10年や15年ぐらいから大規模修繕しますけども、50年後には存在しないマンションのために大金を使って修繕したくないって住民も出てきそうですよね
50年後までにどんどん住民も減り、資産のない人や先が長くないであろう高齢者だけが取り残されるのでよりその傾向が強まり、建替問題が起きる気がします

[33: マンション検討中さん]

定借を認めない人が何故この掲示板に居座るんでしょう。

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん

定期借地権について知識がないので詳しい説明は助かります

[35: マンション検討中さん]

50年後に帰る家がある人
50年後にも物件探しをできる金銭的余裕のありそうな人
年齢の高い人
辺りには価格帯も安いのでいい物件かもしれないですね

[36: 匿名さん]

>>32 評判気になるさん

建替問題は起きないですよ。解体が前提なので。
ただ、おっしゃるように大規模修繕の問題は深刻かなと思います。

[37: マンション検討中さん]

定借はいずれ更地にして返すから建替え問題にはならないというところにメリットがあると思います。
50年後のことはどうなるかわからないけど、定借買う人はずっとそこに住むとして家を買うのではないですかね？
数年で住替えを考えてる人は少ないイメージです。
検討されてる人の年齢層は気になりますが30代後半からの人が多いのではないかと予想してます。
私は40代ですがファミリー向けの家だけど20代向けではなさそうです。
20代でも子育て世代なら安いし考えてる人もいるかもしれませんが。
相続を考えてる人はいなさそうですね。

[38: 匿名さん]

マンションの修繕って住み続ける事を前提としていますよね
50年後に解体予定のマンションの修繕積立金って矛盾している気がします…
大規模修繕しない方がいいという結論になるかもしれないですね
定期借地権だとマンションを購入しても自分の資産にはならないし、期間の決まった賃貸のような感覚だなぁと思いました

[39: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
通常マンションの建替も修繕積立金とは別に費用が発生するから問題になってるのではないですか？
修繕積立金は主にエレベーターとか機械駐車場のメンテナンスに使われるようなものかと思ってました。戸建でも30年くらいでリフォームが必要だし修理しなくていいことなんてなさそうです。
定借は賃貸の感覚に近いかもですね。
賃貸より良い暮らしができるのと部屋は好きにリフォームしたり自由に使えるってとこでしょうか？

[40: 口コミ知りたいさん]

定期借地権マンションは通常の7割くらいで買えるのがメリットですね。
5,000万するところが3,000万円台で購入できるとか。
広い部屋がいいなら5,000万出して広い部屋に住めるのもメリットかも。
大阪市内は5,000万でも70くらいの広さだったりと全然違いました。ここなら90はありますもんね。
どこにお金を使うかは人によって違いますがいろんな選択肢が選べそうなイメージです。
土地所有権まではいらない、相続や資産価値をもとめてない、建替え問題の煩わしさがない そういった人にはいい物件なのかな定借って。

[41: 匿名さん]

修繕積立金から建替も検討されて足りない分は徴収、大規模修繕をしてたら50年で建替にはならない
建替や修繕について問題になるのはタワマンじゃない？
足場が組めないから費用が莫大で追加徴収となる

50年後に解体なら例えば40年過ぎて外壁ボロボロでも工事しなくなりそう
住み替えも進まないから最後は脱出できなかった老人ばかりが住むマンションになる
そういうデメリット含んでるから安いし避ける人が多いんんだろう

千里中央は定借でもすぐに売れた
安いし人気エリアだから定借でも売却可だからか？
ここは千里丘に思い入れあって資産がふんだんにある人向けっぽい
若い世帯に向かないのは納得

[42: マンション検討中さん]

リフォームもできる賃貸って感覚ですかね
千里丘に自由にできる家が欲しい、でも実家もある人にはちょうどいいのかな

[43: 匿名さん]

定借最近増えてるみたいですね。
安くて広い家に住めるのならそれだけでもメリットありそうな気がします。
千里丘の駅も再開発？されるみたいなので将来的にも期待できる地域なんでしょうか？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

リスクの割には安くないかなと

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
いくらくらいなら安いんですかね？この辺の土地の相場ってどれくらいなのでしょう？

[46: マンション検討中さん]

定借ってそんなに問題なんですか？
問題があるのに定借のマンションがどんどん増えてきているのはどうしてなんでしょうね。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

ミスリード。言うほど多くない。

[48: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

どんどん増えてきているんですか？
具体的にどこでしょうか？
人気エリアにはたまにありますが、千里丘で定借って凄いなと正直思います…
お金に余裕のある人か、お金に余裕はないけど老い先短い人がターゲットでしょうか

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
千里丘で定借がすごいとはどういう意味ですか？

[50: 口コミ知りたいさん]

ここはどうして定期借地権70年とか長い年数にしなかったんでしょう？最近は50年以上の定期借地権のマンションも増えているのに。