ウエリス吹田千里丘ってどうですか？

[評判気になるさん]

ウエリス吹田千里丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://wellith.jp/senrioka/

所在地：大阪府吹田市長野東2042-1（地番）
交通：JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.68平米～102.24平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【施工会社を追記しました。2021.2.2　管理担当】

[1: 匿名さん]

関西発のマンション開発…ということで、何がマンション初なんだろうと思ったんですが、
このデベが「分譲マンション」「サービス付高齢者向け住宅」の複合開発プロジェクトを関西で行うのが初めてである、ということなんだそうです。
街の再開発というのとは、また別なのかしら。
この広い一帯自体は、きれいになるとは思います。

[2: 匿名さん]

一般定期借地権ってのが問題ですよね

[3: 通りがかりさん]

一般定期借地権っては、確かに問題ですね。
解体するのが前提である事は、つまり、ある瞬間に資産価値が完全にゼロになるのが前提であるという事になりますね。
この地域は、中古マンションでも価格低下の少ない地域です。この地域でマンションを買えば、そのマンションの資産価値はかなり高い状況になるわけですが、解体が前提であれば資産価値は全く期待出来なくなるのではないでしょうか。
販売価格が未定ですので何とも言えませんが、資産価値を差し引いて考えられるくらいの価格だったり、一時的な賃貸の代わりに購入するのは良いのではないかと思います。
周辺環境は非常に良い地域ですので。
ただ、小学校は南山田小学校が生徒増加でパンク状態みたいですので要注意です。

[4: 匿名さん]

定期借地権のメリットとはどういったことがあげられるのでしょう。
実際に定借で購入した方、更に定借後は得をするのか損をするのか。問題点はどういったことなのかという事が素人では、難しいと思います。

マンションを購入するという事は人生の中で一般の方だと大変重要なところになってくると思います。メリットが判ると、購入しやすくなるという事もあると思います。

[5: 匿名さん]

定借物件って地代を含めたトータルの費用は所有権物件と大して差はない。メリットは初期費用が安いだけ。

問題なのは、新築分譲時の提携ローンを除いてローンを扱う金融機関が少ないので転売は相手が限られて難しい。資産価値はないと考えた方が賢明。

あと、解体することがわかっているわけだから、ある程度年数がたった時にちゃんとお金をかけ維持することになるかどうかわからない。その辺は定借の制度ができてから、時間が十分たっていないので前例もない。

[6: 匿名さん]

サービス付高齢者向け住宅との一体開発って時々見かけるけどマンション住民にどういうメリットがあるのかわからない。ただ、隣にあるってだけで、将来、必要になった時に空きがなければ入れないわけだし。

[7: 匿名さん]

https://wellith.jp/senrioka/outline/

物件の魅力｜吹田・千里丘 未来をつなぐまちプロジェクト(仮称)｜JR京都線「千里丘」駅徒歩9分｜NTT都市開発の新築分譲マンション

共通概要
所在地
大阪府吹田市長野東2042-1(地番)
交通
JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
総戸数
115戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上8階建
設計・監理
株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工
株式会社長谷工コーポレーション
建築面積
3,213.98㎡（計画建築確認申請面積／マンション：2,105.26㎡、サービス付き高齢者向け住宅棟：1,108.72㎡）
建築延床面積
13,661.63㎡（マンション：10,098.36㎡、サービス付き高齢者向け住宅棟：3,563.27㎡）
建築確認番号
第ERI-18055824号(平成31年1月25日付)
敷地面積
6,264.16㎡(※当マンションの対象となる敷地面積は4,589.16㎡です。引渡までに、専有面積持分割合により定期借地権を準共有します。)
建物の権利形態
（専有部分）：区分所有権　（共用部分）：専有面積割合による所有権の共有
※期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新および改築等による期間延長はできません

土地の権利形態
一般定期借地権（転々借地権）
※引渡時に保証金として地代を預託（期間満了時に全額返還）いただきます。保証金は販売価格に含まれません。※地代は増減する場合がございます。
用途地域
第1種住居地域
管理形態
委託管理:入居後管理組合を結成いただき、管理会社との間で管理委託契約を締結していただきます。
駐車場
112台（機械式112台）（使用料未定）※別途来客用2台、福祉用1台、保育園用1台、サ高住来客用1台、サ高住介護事業者用1台
自転車置場
212台（使用料未定）
バイク置場
6台（使用料未定）
ミニバイク置場
18台（使用料未定）
事業主（売主）
エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店
国土交通大臣（5）第5856号、（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、
〒550-0001 大阪市西区土佐堀1丁目3番７号

販売提携（代理）
伊藤忠ハウジング株式会社
国土交通大臣（14）第803号 （一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、
〒550-0005 大阪市西区西本町1-7-2（ウエストスクエアビル1・2階）

販売概要
物件名
吹田・千里丘 未来をつなぐまちプロジェクト（仮称）
販売価格（税込）
未定
専有面積
70.68㎡～102.24㎡
間取り
2LDK＋S～4LDK
販売戸数
未定
完成時期
2020年9月上旬
入居時期
2020年10月下旬
バルコニー面積
12.20㎡～37.02㎡
テラス面積
14.26㎡～20.49㎡
地代（月額）
未定
解体積立金（月額）
未定
販売予定時期
2019年9月上旬（予定）
予告広告
※本広告を行い取引を開始するまでは、契約または契約の申込、申込順位の確保はできません。予めご了承ください。
※本物件を今後一括して販売するか、分割して販売するかは未定です。確定情報は、本広告時において明示いたします。
※掲載内容につきましては、行政指導、施工上の理由ならびに改良などの為、計画が変更になる場合がございますので、予めご了承ください。

更新日：2019年4月9日(火)
次回更新予定日：2019年4月23日(火)

[8: 匿名さん]

>>6
全く同感です
複合開発って所有者にとっては良いことあるんですか？

サービス付高齢者向け住宅についてはマンション所有者に優先入居権利とかあるのでしょうか？

保育施設の維持費は誰が払うのでしょうかね
政府の進めている幼保無償化は認可外保育園は対象外のようですがここは認可されるのですか？

[9: 匿名さん]

>>4
定期借地権の良いところは土地需要の多い地域で地主がなかなか売ってくれない場合みたいですね

>>3
>>5
定期借地権は地主有利って言われてるようですけど
ここはNTT西日本研修センタあゆみ寮跡地で地主は地主はNTT西日本だから
このマンションを開発してるNTT都市開発の親会社の所有ですよね

最初からマンション購入者にとっては損な気がしますがどうなんでしょうか？

[10: マンション検討中さん]

土地が所有権じゃなくて、定期借地かぁ。
買うときは安くて良いけど、資産価値ないし、中古では一番嫌われるから、売るときに苦労するのは目に見えてますね。
戸建てとは違って、いざというときの流動性の高さがマンションのメリットだから、わざわざ定期借地のマンションは買わないかな。

[11: 匿名さん]

定期借地権について、いろんな考え方があって当然。
子供がいたりすれば、少しでも財産になればと思うので
借地権付きの物件は避けたいかもしれません。

でも、リセールもできて転居も考えられるので
立地さえ気に入れば、そんなに悪くないかなと思います。

[12: 匿名さん]

※期間満了時に更地にして返還することが条件です。
っていうのが、ここの条件なんですね。
竣工から数十年経つと、建て替えるか超大規模修繕するかで揉めるであろうと思われますが
ここの場合はとりあえず、建て替えるという案はないということになるかと思います。
結局のところ、地代がどれくらいになるのか、というのが
大きなポイントにはなってきそうだと感じています。

[13: マンション検討中さん]

定期借地何年間なんでしょう？
どこにも載ってないのですが…

[14: 買い替え検討中さん]

５０年間と記載されています。

[15: 匿名さん]

一般定期借地権は50年以上だから、マンションによって違うけれどここは最短期間なんですね。
毎月地代を払うことで税金は地主に課税されるんでしたっけ。
一般定期借地権だと販売価格が安くなると聞いていますが、こちらもそうなのでしょうか。

[16: 匿名さん]

50年ということは、
今、年齢が30台前半の人が購入したとすると、80歳くらいで出て行かなくてはいかないってこと？

[17: 匿名さん]

所有権のマンションだって安全快適に住むのであれば60年前後の耐用年数てところよ

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

そうですよね。せめて60年は必要ですよね。

[19: 評判気になるさん]

隣の商業施設になにが出来るかもポイントですね
情報知ってる方お願い致します。

[20: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[21: マンション検討中さん]

返さなくてはいけないので、50年後を心配しなくて良い高齢者にはいいということでしょうか
若い夫婦にはちょっと抵抗ありますよね

[22: 匿名さん]

20代夫婦だとなかなか難しいでしょうね。うちみたいな40代だとギリギリってとこですけど。
物件概要に「※地代は増減する場合がございます。」とありますが、減の方って期待することって出来るんでしょうか。
時代の流れとして増額していく方がリアルですね。消費税が10％以上上がることも将来的にはないこともないでしょうし。

ここのマンションの魅力ってどんなところがありますか？場所ありきでしょうかね？

[23: 買い替え検討中さん]

説明会も行きましたが、マンション自体そこまで駅近でもないので魅力がわかりませんでした。

[24: マンション検討中さん]

借地期間５０年年なんですか……。
ただえさえ売却時に苦労する定期借地で５０年は厳しいですね。
２５年～３０年住んでから、引っ越しや事情で売却しなければならなくなった歳に
残存期間が２０年。
二束三文でしか売れないでしょうから、あとがかなり不安ですね。
マンションは何かあったときに戸建てより売却しやすいことが大きなメリットなので厳しいですね。

[25: マンション比較中さん]

売却には苦労するでしょうね
それと、高齢になったときに、あと何年かで取り壊さなければならない、出て行かなければならないという不安も出るでしょうし

[26: 検討板ユーザーさん]

親が見学に行きました。
普通の所有権のマンションでも
50年たてば二足三文。
相当リフォームなど手直しを
していかないと快適には住めない
のではないかと考えるとアリかと。
相場よりかなり安い価格でしたので。
解体費用と土地賃料分は当たり前
に所有権よりは余計にかかり
ますがあの場所を気にいってる
ので検討しています。

[27: 匿名さん]

>>26 検討板ユーザーさん

親御さんに見学に行ってもらって検討する方もいらっしゃるんですね…ビックリ
リフォームなど手直しをしないと快適に暮らせないと考えるとアリ、とはどういう意味ですか？

二束三文でも売れたらいいですけど、借地期間50年ならいつ売るんですか？
相当なリフォーム必要な時期なら売れないと思うんですけど、何か方法があるんでしょうか

[28: 検討板ユーザーさん]

普通のマンションでも、50年以上住む場合は相当の手直しコストが必要。場合によっては建て替え検討のリスクも。
そういうコストやリスクを負うくらいなら、割り切って50年後に賃貸に移るなり築浅に買い換えるなりすれば良いとお考えのなのではないかと思います。
50年後の資産価値がどうなっているかわかりませんし、こういう考えも私には理解できます。
50年住むのか途中で売るのか、土地が上がると見るか下がると見るか、前提の違いによって評価は割れるでしょうね。

[29: 匿名さん]

>>28 検討板ユーザーさん

50年後に賃貸に移るor築浅を購入が一般的な考え方なんですね
50年後にそれなりに資産のある方には良さそうですね

[30: マンション検討中さん]

定期借地権というところが最初は悩んでましたが、50年後のことは誰もわからないのとずっと住んで高齢になった時には引っ越していいのであれば、定期借地権のが建替問題や老朽化したところに住み続けないと行けないこともないので良い点も見えました。特に他の土地も持ってる人はこれ以上土地はいらないのであれば定期借地権はメリットにもなり得ると思いました。

[31: 匿名さん]

>>30 マンション検討中さん

所有権の場合、50年後に住みたくなければ、二足三文でも売ればいいだけ。少なくとも選択権はある。
定期借地権は強制退去。

[32: 評判気になるさん]

>>30 マンション検討中さん

50年後に引っ越してもいいのではなくて、引っ越さないといけないんですよね？
50年後に強制退去なら修繕積立金とかバカバカしくなりそう
普通は10年や15年ぐらいから大規模修繕しますけども、50年後には存在しないマンションのために大金を使って修繕したくないって住民も出てきそうですよね
50年後までにどんどん住民も減り、資産のない人や先が長くないであろう高齢者だけが取り残されるのでよりその傾向が強まり、建替問題が起きる気がします

[33: マンション検討中さん]

定借を認めない人が何故この掲示板に居座るんでしょう。

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん

定期借地権について知識がないので詳しい説明は助かります

[35: マンション検討中さん]

50年後に帰る家がある人
50年後にも物件探しをできる金銭的余裕のありそうな人
年齢の高い人
辺りには価格帯も安いのでいい物件かもしれないですね

[36: 匿名さん]

>>32 評判気になるさん

建替問題は起きないですよ。解体が前提なので。
ただ、おっしゃるように大規模修繕の問題は深刻かなと思います。

[37: マンション検討中さん]

定借はいずれ更地にして返すから建替え問題にはならないというところにメリットがあると思います。
50年後のことはどうなるかわからないけど、定借買う人はずっとそこに住むとして家を買うのではないですかね？
数年で住替えを考えてる人は少ないイメージです。
検討されてる人の年齢層は気になりますが30代後半からの人が多いのではないかと予想してます。
私は40代ですがファミリー向けの家だけど20代向けではなさそうです。
20代でも子育て世代なら安いし考えてる人もいるかもしれませんが。
相続を考えてる人はいなさそうですね。

[38: 匿名さん]

マンションの修繕って住み続ける事を前提としていますよね
50年後に解体予定のマンションの修繕積立金って矛盾している気がします…
大規模修繕しない方がいいという結論になるかもしれないですね
定期借地権だとマンションを購入しても自分の資産にはならないし、期間の決まった賃貸のような感覚だなぁと思いました

[39: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
通常マンションの建替も修繕積立金とは別に費用が発生するから問題になってるのではないですか？
修繕積立金は主にエレベーターとか機械駐車場のメンテナンスに使われるようなものかと思ってました。戸建でも30年くらいでリフォームが必要だし修理しなくていいことなんてなさそうです。
定借は賃貸の感覚に近いかもですね。
賃貸より良い暮らしができるのと部屋は好きにリフォームしたり自由に使えるってとこでしょうか？

[40: 口コミ知りたいさん]

定期借地権マンションは通常の7割くらいで買えるのがメリットですね。
5,000万するところが3,000万円台で購入できるとか。
広い部屋がいいなら5,000万出して広い部屋に住めるのもメリットかも。
大阪市内は5,000万でも70くらいの広さだったりと全然違いました。ここなら90はありますもんね。
どこにお金を使うかは人によって違いますがいろんな選択肢が選べそうなイメージです。
土地所有権まではいらない、相続や資産価値をもとめてない、建替え問題の煩わしさがない そういった人にはいい物件なのかな定借って。

[41: 匿名さん]

修繕積立金から建替も検討されて足りない分は徴収、大規模修繕をしてたら50年で建替にはならない
建替や修繕について問題になるのはタワマンじゃない？
足場が組めないから費用が莫大で追加徴収となる

50年後に解体なら例えば40年過ぎて外壁ボロボロでも工事しなくなりそう
住み替えも進まないから最後は脱出できなかった老人ばかりが住むマンションになる
そういうデメリット含んでるから安いし避ける人が多いんんだろう

千里中央は定借でもすぐに売れた
安いし人気エリアだから定借でも売却可だからか？
ここは千里丘に思い入れあって資産がふんだんにある人向けっぽい
若い世帯に向かないのは納得

[42: マンション検討中さん]

リフォームもできる賃貸って感覚ですかね
千里丘に自由にできる家が欲しい、でも実家もある人にはちょうどいいのかな

[43: 匿名さん]

定借最近増えてるみたいですね。
安くて広い家に住めるのならそれだけでもメリットありそうな気がします。
千里丘の駅も再開発？されるみたいなので将来的にも期待できる地域なんでしょうか？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

リスクの割には安くないかなと

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
いくらくらいなら安いんですかね？この辺の土地の相場ってどれくらいなのでしょう？

[46: マンション検討中さん]

定借ってそんなに問題なんですか？
問題があるのに定借のマンションがどんどん増えてきているのはどうしてなんでしょうね。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

ミスリード。言うほど多くない。

[48: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

どんどん増えてきているんですか？
具体的にどこでしょうか？
人気エリアにはたまにありますが、千里丘で定借って凄いなと正直思います…
お金に余裕のある人か、お金に余裕はないけど老い先短い人がターゲットでしょうか

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
千里丘で定借がすごいとはどういう意味ですか？

[50: 口コミ知りたいさん]

ここはどうして定期借地権70年とか長い年数にしなかったんでしょう？最近は50年以上の定期借地権のマンションも増えているのに。

[51: 通りがかりさん]

>>49 マンション検討中さん

定借って売れませんからね…
人気エリアなら定借でも安い事もあって売れますけど、元々地価の安い千里丘で定借って正直言って人気物件にはならなそうだなと
しかも50年となると若い世帯は避けるだろうから購買層も限られますよね

[52: マンション検討中さん]

>>51 通りがかりさん
やはりみなさんマンションは売る前提で購入されるのでしょうか？住み替えされる人が多いのかな？

[53: 匿名さん]

定借の割には値段が高い

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

最近の所有権物件と比べて1000万以上安いのでは？
価格的には定借のメリットはあるのかなと。
買った後のデメリットはさておき。

[55: 匿名]

借地同士の比較

シエリアタワー千里中央(2019年2月竣工)
千里中央 徒歩1分
8階102m2 6,640万円(北東角)

本物件(2020年11月竣工)
千里丘 徒歩9分
8階 102m2 5,800万円台(南西角)

当時より全体的に値上がっているのはあるにしても、駅力、駅距離からして千中1分が6,640万円ならここは5,300万くらいが妥当では…。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

比較ありがとうございます。
類似所有権物件との比較もよろしくお願いします。

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん
千里中央と比べると岸部や千里丘・摂津市付近は所有権マンションでも安いと思いますが…千里中央辺りが高騰しているイメージ。千里丘で似たような物件は他にあるんでしょうか？

[58: 匿名]

＜土地所有物件＞
ローレススクエア健都ザレジデンス
岸辺 徒歩5-7分
9階 86.09m2 5,557.6万円(南東角)
坪213万円

単純に平米広げたとして102m2で6,585万円
広い方が単価上がるので坪225万円なら6,942万円

ただし、駅からの距離が上記物件の方が近いので、徒歩9分だと6,700万円(坪217万円)といったところでしょうか。仮定を重ねているのであくまで参考値ですが。
土地込み6,700万円、土地なし5,800万円。

定借は駅近で地価が高いところの方が手放しやすくオススメです。

[59: 評判気になるさん]

定期借地権のマンションは何年くらい住めるものなんでしょう？解体するまでで50年なのですか？

[60: 通りがかりさん]

50年で解体するから退去だよね
普通は40年でエレベーター交換とかあるけど、高額だしあと10年で退去になるならやらなくなりそう…
最後の10年くらいボロボロのマンションな可能性もあり
そうなるといつでも引っ越せる賃貸でもいいような
50年で売却もできないと考えると千里丘にしてはかなり割高に感じる
中をリフォームする以外のメリットはあるのか単純に疑問
退職後の夫婦なら長くて残り30年くらいでちょうど良くて新築マンションに住めるしで人気出るのかな

[61: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん
これ見ると、ここは相場の割にかなり高いですね
あと500万下げてもまだ高いと思います
シエリアタワー千里中央がお値打ち過ぎたのかもしれませんね
定期借地権物件なのに即完売だったようです

[62: 匿名さん]

高いという意見あるけど、昨今のマンション価格急騰からすると、70平米で税込3200万はかなり安いよね。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん

定借にしては高いということでしょ

[64: 評判気になるさん]

高槻の定借は70年なんだよな。そこと比べると50年というところで購入するかどうか迷う。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

そうなの？比較対象がないと分かんない。タワマンと比べても仕方がないし。

[66: マンション検討中さん]

親切な方が>>55に挙げてますよ
タワマンより板マンの方が安いですし、千里丘という土地柄と駅徒歩を考えるとかなり割高に思えます
最後の10年くらいは脱出できなかった住人だけが残り、修繕もろくにしていないマンションに住む事になりそう
50年後…今50代以上の方なら最期まで快適に暮らせそうなので高齢の方が多そう

[67: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん

いや、だから千里中央タワマンとの比較じゃよく分からん。

[68: 通りがかりさん]

駅近でもないのに機械式駐車場多すぎない？
維持費がかかることで今問題になってるのに。。
高齢の方が多いようだと駐車場契約者も減るから駐車場収入入らなくなって大変だよ。
10年～15年で100台分以上のパレット交換しないといけないのに。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん

千里丘レベルで定借マンションってあるのかな
高槻市駅徒歩４分にも定借マンションできるみたいだけど
それぐらい駅力高い場所にはある

[70: 匿名さん]

>>68 通りがかりさん

駅近じゃないから駐車場が必要なのでは？

[71: 匿名]

借地マンション一覧です。
どこも駅近であったり駅力が高く地価が高そうな物件です。千里丘駅 徒歩9分と比較できる借地物件はないのではないでしょうか。

プラウド天王寺清水谷 (2019年11月入居予定)
地下鉄谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分
地下鉄長堀鶴見緑地線 玉造駅 徒歩8分
借地期間 70年

レジデンス大日ステーションプレミア (2020年12月入居予定)
地下鉄谷町線 大日駅 徒歩1分
モノレール 大日駅 徒歩2分
借地期間 80年

シエリア高槻松原町(2020年8月入居予定)
阪急京都線 高槻市駅 徒歩4分
JR 高槻駅 徒歩13分
借地期間 71年

シエリアタワーなんば(2020年12月入居予定)
地下鉄堺筋・千日前線 日本橋駅 徒歩8分
地下鉄御堂筋線 なんば駅 徒歩 12分
借地期間 70年

パークハウス神戸三宮 (2021年2月入居予定)
JR 三ノ宮駅 徒歩6分
阪急神戸線 神戸三宮駅 徒歩6分
神戸市営地下鉄 三宮・花時計前駅 徒歩4分
ポートアイランド線 貿易センター駅 徒歩4分
借地期間 70年

ジオ六甲道 (2020年9月入居予定)
JR 六甲道駅 徒歩3分
阪神 新在家駅 徒歩6分
阪急神戸線 六甲駅 徒歩12分
借地期間 71年

[72: 通りがかりさん]

>>70 匿名さん

駅近ではなく土地があるんだからもう少し平面式駐車場に増やすよね。
将来的に維持費がかさんで大変なんだから、あれこれ施設作るより機械式でなく平面式にする方が住民のためにずっといいのに。。
高齢者は運転免許返却した方がいいなんて言われている世の中なのに何故こんなに機械式ばかりにしたのか。。。

[73: 通りがかりさん]

>>69 匿名さん
10年後駅周辺が再開発される予定らしい。
それを見越してのことかも？
いずれにせよ他の定借がどこも70年以上なのに50年で購入する価値があるかどうかだな。

[74: マンション比較中さん]

>>71
>借地マンション一覧です。
>どこも駅近であったり駅力が高く地価が高そうな物件です。千里丘駅 徒歩9分と比較できる借地物件はないのではないでしょうか。

全く同感です。
定期借地のマンションは、嫌われることが多いですが、本当に貴重な立地でならまだ買う意味もあると思います。
ただ、ここは冷静に見てわざわざ借地のマンションを買う立地じゃないですよね。
普通の戸建てが多い場所ですし。
場所を考えればとくに借地分のデメリットを上回るほど安くはないですし、この値段で期間50年の定期借地だと、明らかに割が合わないと思います。

借地というだけで将来の売却が非常に不利なのは目に見えてますが、この普通の駅10分の戸建て立地で、しかも期間50年の定期借地だと、将来ほとんど売れないのを覚悟して購入しないと厳しでしょうね。

もちろん売却のためにマンションを買うわけではありませんが、いつでも換金しやすい資産性が保ちやすいことがマンション購入の一つのメリットでもありますから、将来のことを考えるとやはりこの点は大事なことだと考えています。
せめて70年なら、少しはリスク回避になったのでしょうが、この場所で50年の定期借地は厳しいですね。

[75: マンション比較中さん]

>>66
>>55
すでに同じような考えと分析をされている方がおられたのですね。
お二人にも同感です。

[76: 匿名さん]

定期借地は土地権利付より３割以上安くて普通
しかも、７０年の期間でね
ここは５０年で売り抜けは困難、立地も駅から遠くて地価も高くない普通の住宅街
買いたいから安くなっていると言い聞かせたい気持ちもあるけど
立地と期間を考えれば５０年の借地物件としては相当割高でしょ

[77: 匿名さん]

55、58、71です。デベも立地的に定借が不向きなことくらいわかるはずなのに、なぜ定借にしたか気になったので探求心からちょっと調べてみました。

NTTはつなぐTOWNプロジェクトというサ高住とセットのマンション分譲を過去5件やっているのですが、5件中3件が定借、どれもNTT社宅跡地などNTT保有地でしかもここ以上に駅アクセスが悪いです。（ここも社宅跡地ですね）

土地を定期借地にすると、更地にしておくよりNTTが払う固定資産税が大幅に安くなります。土地運用で儲けたいか、維持費を押さえたまま余剰地をキープしておきたいのか、そんな感じでしょうか。

お手頃にするための駅近定借とは目的が違うので、販管費の高いNTTが数字を積み上げたらこの価格になった、ということかなと思います。

それでもどれも苦戦、というほどでもないみたいですけどね・・

■ウエリス武蔵野関町（2017年4月竣工）※定借
NTT社宅跡地
JR中央線「吉祥寺」駅までバス15分、西武新宿線 「武蔵関」駅徒歩12分
竣工後6ヶ月で完売

■ウエリス武蔵野富士見町（2017年9月竣工）※定借
NTT社宅跡地
西武国分寺線・西武拝島線「小川」駅徒歩14分
竣工後1年2ヶ月で完売

■ウエリス仙川調布の森（2018年12月竣工）※定借
NTT保有敷地（NTT中央研究所隣接）
小田急小田原線 「成城学園前」駅までバス5分
竣工後6ヶ月で完売

[78: 匿名さん]

確かに苦戦というほどでもないですね。NTTが強気になるのも分かります。

[79: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
このNTTの物件も50年だったんでしょうか？
駅から遠いのに完売してるということは価格に魅力があった？いくらくらいで販売されてたのかがきになりますね。

[80: マンション検討中さん]

>>79 通りがかりさん

それらのNTT物件の過去スレを見てきましたが、70年のようです。
ただ、どの物件もここと同じように定借批判コメント満載でした。

[81: 77]

>>80 マンション検討中さん
代わりに答えていただきありがとうございます。期間も確認して記載すべきでした、申し訳ありません。

定借50年の事例を調べようとしたのですが、xxxx年まで、という書き方なので期間の長さでヒットさせるのが難しく断念中です。

NTTに限らず、定借物件は同様の批判が多いですね。定期借地権の法律は27年前に生まれたので、実際のところ50年後に何が起こるか誰も読み切れていないという側面があるのと、たとえ施行から50年経って状況が掴めてきたとしても、そこからまた50年後は時代も変わっているので借地終了時の状況が読みきれない、という不安もつきまといます。所有権は50年後の心配をする必要がそれほどないので、比較として借地物件が叩かれやすいのだろうと思います。

違う角度の考察としましては、売却するつもりの方に向けてですが、近年のマンション価格高騰に伴って定借物件が出てきているので、マンション価格が全体的に下落した場合、土地所有物件でも手が届くようになってくる中で定借に目を向けてもらえるか？というところが懸念点です。

所有権マンションだと、10年後でも15年後でも、市場の様子を見ながら賃貸にするなり売却するなり検討可能ですが、定借の場合(特にここは期間が短いですし)10年以内に売却となると、そのときに高く売れるか投げ売りになるか、ギャンブルになるのでは、と考えました。

[82: マンション検討中さん]

購入検討されている方の年齢層が気になります。
20代ファミリーで検討されている方いますか？

[83: 匿名さん]

定期借地権の固定資産税はどれくらいかかるのでしょうか？結局地代を払うなら所有権マンションと変わらないのでは？

[84: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん

遡って読まれるといいかと思いますが説明会にも20代は居なかったかと
最終的に老人と空室だらけのマンションになるでしょう

[85: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
20代かはわかりませんが赤ちゃん連れの家族はいましたよ。

[86: 通りすがりさん]

>>84 匿名さん
マンションの最終なんて別に定借に限ったことではないのでは？

[87: マンション検討中さん]

定期借地権の期間がマンションとサ高住で違うのは、30年後また何か別の建物にする意図があるんでしょうかね？

[88: マンション検討中さん]

ギャラリーには我が家以外にも
小さなお子さんをお連れのご家族が
いらっしゃいました。確かに
解体積立金と地代は予想より
高く感じましたが債務とは違うし
解体費用は所有権でもいつかは必要。
84さんは興味のない定借マンション
スレにきて根拠のないコメントされ
てますね。様々お疲れ様です。

[89: 匿名さん]

嫌み言うのは止めましょうよ
マンションの質が落ちます

定借以上に機械式駐車場が気になります
メンテナンス費用が莫大な上、全戸数分あるので使わない機械式駐車場も多そうに思います
駐車場利用者が減って駐車場収入が入らなくても、機械式駐車場を修繕し続けないといけないのでしょうか
吹田市の法律が変わるといいんですけどね…
豊中市は100%の設置率じゃなくてもいいそうですし、吹田市も変わって欲しいものです

[90: マンション検討中さん]

>>86 通りすがりさん

ん？普通は長く快適に住むために修繕積立金を払うわけだよね。
50年後取り壊すマンションにどこまで修繕費を払えるか…年配の人が多いほど修繕費を出し渋るから一般的なマンションよりは手入れの行き届いた状態にはならないよ。
そういったリスクも含めた上での価格設定かと。

ただここは50年と短いし、駅力も低い千里丘の割に高い。資産価値もほぼない。
この土地によほど思い入れがあってこの時期にどうしても今買わないといけない人向けかな。
隣の施設に魅力を感じる高齢者にも良さそうだね。

[91: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
機械式なのに駐車料金高いのは将来見越してなんですかね？

[92: マンション検討中さん]

>>90 マンション検討中さん
修繕積立金の滞納とかあるんでしょうか…？
決まったお金は毎月引き落としになるものだと思ってました。

[93: マンション検討中さん]

修繕積立金ってマンションの痛み具合を見て予算を立てて組合通して決議するから、50年で解体予定なら修繕しないで置こうってなりそうだよね。
高齢者多いなら余計に出し渋ると思うよ。
ましてやここ価格帯が安いから資金力に余裕ない層多いだろうし。

タワマンで良く問題になってるのが、修繕費の見積りが高額になりすぎて修繕積立金を払いたくない世帯の意見が多数派となり修繕しない事になってしまうこと。
それで資産価値を考える世帯が流出して悪循環になるんだよね。
ここはタワマンじゃないし修繕費が高額にはならないだろうけど解体予定のマンションを修繕するために身を切りたくない人多そう。
メリットも多いけど若い世帯にはリスク多そうだなと思う。

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
マンションの方に修繕積立金のことを聞いたら5年ごとに金額が上がるらしいですよ。そして定借の場合は30年以降金額が下がる傾向にあるらしいです。やはり最終は解体するからなのでしょうかね。

[95: 評判気になるさん]

購入考える方、決め手は何でしょうか？

[96: マンション検討中さん]

>>95 評判気になるさん
ここ含め北摂の新築マンションを複数件見て回っている者です。他と比べてウエリス吹田千里丘の良いと思ったところは、駅からほどほど離れており周辺環境が静かな点、四方を道路に囲まれた土地で周りに高い建物も少なくすぐ近くに別の住居の存在を感じる圧迫感が無い点（南西側には戸建てが数件隣接して残っていますが…）、スーパーが近くに複数ある点（隣にもできますよね）、室内に関しては約2.2mのハイサッシのベランダが他には無い特長だと感じました。
マンション自体の魅力は十分幸せな生活ができる水準だと思います。ただ皆さんが書かれているように50年の定借だという点、その割に安くない価格、それらに納得して将来の不安要素も飲み込んで住み続ける覚悟にはまだ至っておりません。。。

[97: 評判気になるさん]

>>94 マンション検討中さん
一般的な板マンションが30年たつと１番お金のかかるエレベーター辺りの大規模修繕が入るけど、それをやらないんだろうな
50年で解体予定ならよりその傾向が強そう
30年たつと空室も増えてきて１世帯辺りの負担も大きくなるし

[98: 匿名さん]

周辺環境も建物もいいから50年後の脱出先が確保できる人にはいいんじゃないかと思う
定借って長期間の賃貸契約のようなものだよね

[99: マンション比較中さん]

賃貸は、ローンを抱えなくて良いし、何かあってもいつでも住み替えが出来るし
いざというときに逃げ場があるというのが最大の利点ですが、５０年しかない定期借地ってその真逆ですからね。
ローン組んで大きな負債背負っても、逃げ場はない、出口はない、最後どうなるかという不安だけが残る。
５０年の定期借地だと、資産ではなく負債そのものという感じで、賃貸とマンション購入の悪いとこ取りにしか思えません。
７０年ならまだ考えましたが、５０年なのがつくづく残念です。

[100: マンション検討中さん]

70年の定借マンションの掲示板を見てみました。書かれている内容を見ると長さはあんまり関係ないようですね。結局みんな定借について先が見えないから不安になっている内容でした。