センターマークスレジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

センターマークスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nishitetsu-sumai.com/islandcitygood/

所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉5丁目26番37、44（地番）
交通：西鉄バス「こども病院」停 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～101.05平米
売主：西日本鉄道株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：西鉄不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[589: マンコミュファンさん]

西鉄としては赤字を補填したいから物件売りたい。赤字を増やしたくないからこのコロナの時期になるべくバスは増便したくない。でもこの物件はバス営業所隣接を売りにしてるから、バスが増えなければ売れない。
難しいところですねぇ。大和さんも売りにくいだろうし、テナントにも配慮すべきだから、3月からどうなるのか早く情報出してほしいですね。

[590: 名無しさん]

>>589 マンコミュファンさん
センターマークスゲート、慶州のランチが安くて美味しかった。3階のレストランは美味しいのかな？

[591: 匿名]

アラフィフです。子供も巣立ち、少しゆったり暮らしたいと思って、照葉を検討中。
でも、リセールできないとすると、自分たちが死んだあと、子供に迷惑かける（空家に延々管理費払う？）かもと思うと踏ん切れません。
更地にできる戸建てか、駅近がいいのでしょうか。
どなたか、同じ年代の方のお考えをお聞かせいただけませんか？

[592: 名無しさん]

>>591 匿名さん
戸建てもマンションも一長一短あります。
戸建ては高齢者には庭の手入れがきついです。小さい庭でもきついです。
私の母は私が生まれ育った二階建ての戸建てに住んでいましたが、2階は全く使わず、夏の熱中症の心配や冬の体力的な問題から庭の手入れが出来なくなり、また運転免許を返上した場合の生活を考え、結局最近マンションを買いました。祖父母の戸建ては母が管理していましたが、難しくなったので空き家のままです。更地にするのも高額で面倒くさい手続きがいーっぱいで、いつかやらなければと思いつつそのままになっています。
子供の立場から言わせてもらえば、戸建ては大体不便な場所なので、高齢者だけの生活には向かないと思います。更地にする手間と高額な費用負担を残されるよりは、管理費を払い続ける方が良いです。解体費用とそんなに変わりません。
駅近物件はリセールできる可能性が高いので戸建てを残されるよりずっとありがたいです。照葉はリセールありきで買わない方が良いと思いますが、店や病院やリハビリ施設も近く、子供としては親に住んでもらえると安心です。リゾート感のある場所なので、将来的に別荘感覚で持ってても良いかなと個人的には思います。

あくまで個人的な見解です。私はアラフィフではありませんが、最近親にマンションを購入した立場として参考になればと思い投稿しました。

長文失礼致しました。

[593: 匿名さん]

>>591 匿名さん
賃貸（ラクレイス）→老人ホーム（サンカルナ）がいいと思うよ。
ホームに移るときに現金3,000万+夫婦で年金35万/月額は最低必要だけど。

[594: 匿名さん]

>>592 名無しさん
戸建の長は？マンションの短は？マンションの販売員さん？

[595: 匿名さん]

>>591 匿名さん
子育て世代にはいい街ですよ。
リタイア世代はどうかなと思います。
リセールは、売る時に残債とトントンなら御の字といった資産価値とおもいます。
（いまの照葉の中古価格や、福岡市の人口動向（住宅需要）をみると）

うーん、一括払い購入なら
お子さんにも迷惑かからないのでは？管理、税金分くらいなら十分に家賃とれます
し。

リタイア世代でマンションなら都心がおすすめですが、よさんもありますよね。。。

[596: 匿名]

>>592 名無しさん

うちも、親が住んでいた空家を管理してるので、ご苦労よくわかります。

駅近がいいのは間違いないんですが、照葉の空が広い感じとか、緑が多いのが気に入っています。
これまでは、残業も多くて、通勤に便利な都心に住んでいましたが、もう嫌になってしまい……

もう少し年を取ったら、やっぱりまた都心がよくなるのかなあ。

ご意見参考になりました。
ありがとうございました。

[597: 匿名さん]

>>596 匿名さん
気にいっておられるなら、照葉良いと思います。
通勤に支障がなければ、福岡市内ではコスパも最高です。

ただセンターマークスは建設費を抑えているので
賃貸並の仕様です。
なんで西鉄さんケチったんでしょうか。積水なみの仕様にすれば売れたのに。。。

[598: 名無しさん]

>>594 匿名さん
戸建を批判したので販売員と思われたのかもしれませんが、違いますよ。実体験からの一つの個人的意見です。庭の管理も私にとってはデメリットですが、庭が欲しい方には長所だと思いますしね。
戸建て販売を阻害する意図はありません。ここはマンション掲示板ですし、マンション派のマンション推しはお許しください。

[599: 匿名さん]

>>597 匿名さん
積水様と比べたら賃貸みたいに見えるんだろうけど、西鉄の分譲の中ではレベル高い方だよ。積水様並の仕様でマンション作ったことありませんの。

[600: 通りがかりさん]

>>598 名無しさん
許す

[601: 匿名さん]

>>599 匿名さん
そうですかね。。。N鉄の中の人にきいたところ、建設費抑制とききましたが。。
その分お値段に反映されていて安くしてる正直なマンションと思います。
坪130万くらいでしょ。激安。
でも売れないのは訳があると思います。N鉄社員はなんで買わないんだろう？？

[602: 匿名さん]

>>601 匿名さん
西鉄の社員が買ってないとなぜ知っているのですか？

建設費をなるべく抑えて建設しようとするのはこのご時世西鉄に限らずどこのデベも同じでは？

デベである西鉄が避けるマンションだと示唆しているように取れる、悪質なディスり投稿だと思います。

土地代がそもそも激安、通常のマンションに採用される14階建耐震構造でありタワーのような免震構造ではない、難しい建築技法を使っておらず、リビング以外の部屋は間取りによってはアウトフレームになっていない。
上記の点を抑えるだけでも建設費はかなり抑えることができるとおもいますが。
決して建物が悪いとか欠陥ということはありません。

スラブ厚も十分とってありますし、二重天井二重床も採用しています。床暖房、スマートキー対応可能など、ディスポーザー以外の人気設備は導入しています。窓枠はT1防音サッシですが、照葉物件は一部タワーをのぞいてほとんどT1です。

豪華な作りにはしてませんが、重要な部分はしっかりと抑えたコスパの良い物件だと思います。

[603: 西鉄]

>>601 匿名さん
元々タワー物件を作る計画が普通の14階建に変更になったから建築費抑制って意味じゃないのかな？

このマンション、販売スタートが悪かった感じはある。大和になってぼちぼち売れ出した。

[604: センターマークス検討中さん]

センターマークスは外装、共用部、内装の部材、部品みても、周りのマンションより安いもの使ってるよね。
でも、その分価格が抑えられてるから正直だと思う。
買って損はないとおもうけどなぁ。
価格も周りのマンションなみやったら、高いけと思うけど、コスパはいいんじゃない。
ただ、売れてないのなら別の懸念があるんじゃないの？
ただ今検討中です。

[605: 匿名さん]

>>602 匿名さん
サッシ遮音T1は、ペアガラスの断熱サッシにすれば遮音に特化しなくても、取れてしまう程度の指標です。スラブ厚も構造荷重から厚みが決まることがほとんどです。
なので、普通の今時マンションなら当たり前というか最低限のことを謳ってるだけです。
環境性能からもペアガラスにしないと建築確認が降りないから
普通のことと思います。

よくマンション広告の特徴に、壁コンクリートダブル配筋（鉄筋の２重化）とかを
唄うことをよくみますが、
車販売に例えると、この車はなんとタイヤとハンドルがついてます！ぐらい
当たり前のことを、さも売りとして書いてあることをよく目にします。。。

それでいいのか？とよく思います。
しっかり仕様はみる必要がありますね。

[606: 匿名さん]

>>604 センターマークス検討中さん
周りのマンション＝積水

[607: 匿名さん]

>>605 匿名さん
今時スラブ厚15cmペアガラスなしの物件もあるよ。駅近だから完売したけど。
当たり前だと思って確認しないとハンドルがついてない車もあるのよ。車と違ってぱっと見分からないからね。きちんと書くことが重要なんだよ。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん
なるほど、勉強になります。

ただ、コンクリート厚１５cmのスラブと、ボイドスラブ厚３０cmの構造的強度も遮音性能も全く同じですよ。。。
ペアガラスでなくて、省エネ適合判定を通過する物件があるんですね。
知りませんでした。どうやって建築確認おろしたんだろ？
法改正できびしくなったはずだけどなあ。
勉強します

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん
へぇー、スラブ厚と遮音性能は比例すると思ってた。こちらこそ勉強になります。
某東比恵の立地最高物件だから興味あるなら調べてみて。

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
ヒントありがとう。
なんとなく、物件わかりました。
あれそうなのか。。。調べてみますね。

[611: 通りがかりさん]

専門知識はありませんが
照葉にスペシャルな外部の防音って必要ですか？昼夜騒がし環境ではないと思います。

[612: 通りがかりさん]

>>611 通りがかりさん
音の感じ方は個人差が大きいですが、照り葉民には草食動物並に音に敏感な人がいると思います。

[613: 匿名さん]

>>611 通りがかりさん
音の感じ方には個人差がありますので、実際に見学して確認されるのがいいと思います。
個人的にはスペシャルな防音は全く必要無いくらい照葉は香椎や千早に比べて静かだと思います。
このスレでコンテナ音のことが書かれていたので気になって現地で確認しましたが、どんなに耳を澄ませても聞こえませんでした。
でももしかしたら私は街中に住んでいるので静かに感じるだけなのかも？とも思います。

[614: マンション検討中さん]

レジデンス、現地みましたが、騒音は全く気にならないですよ。
窓閉めたら、コンテナ作業の音は聞こえないですし、
外に出てベランダからも、すこし聞こえるくらいです。
海の騒音が聞こえて、湾岸沿いの新都心って感じがしますよ。
電車がくれば完璧ですが。。。。。
照葉はそこだけが鬼門

[615: 匿名さん]

電車は通らなくても天神ビッグバンが成功したら波及効果で照葉も一気に栄えるかなぁ。立地的には近いわけだし。妄想して夢を膨らませちゃいます。

[616: 評判気になるさん]

>>613 匿名さん
夜間や朝方やないかな、コンテナ作業とか？昼は車通りとかで気にならないでしょうね。深夜はそもそも静かな状態だから、響くかもしれないですが

[617: 匿名さん]

>>616 評判気になるさん
夜間はコンテナ動いてないよ。朝早い時間に車の音がしないと外にいたら聞こえるんだと思う。窓閉めてたら聞こえないです。

[618: マンション検討中さん]

風が強い

[619: 匿名さん]

>>618 マンション検討中さん
強風より潮風。
特に給湯器は外部に晒されるから耐塩仕様になってるといいけど・・・・・。
でなきゃ10年持たずに要更新。海近は仕方ないけど。
コスト重視ならなってないかも。カタログに記載してたかな？

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん
この物件に限らず福岡市物件はほぼ全部塩害あると考えた方がいいよ。窓から海が見えなくてもね。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
海岸から二キロが目安ですが、地形による風向きが重要ですね。
福岡市は背振山から吹き下ろすから、塩害は比較的少ない地域ですよ。
なので、しっかりしたマンションは対策してるでしょうが、お値打ちのところは・・・
ま、設備は、塩害がでる前に老朽化がくるからいいけど。
コンクリートの躯体劣化を心配した方がいいです。メンテしっかりすれば大丈夫ですが。

[622: 評判気になるさん]

塩害対策しているマンションはパンフレットとかに記載されているのでは？あと、まぁ福岡市に住んでいる限り、塩害がないと言えるところは山奥だねｗｗ　油山や大橋より奥の筑紫野等の田舎方面

[623: 匿名さん]

>>622 評判気になるさん
だからこそ、しっかりしたところは対策してるのかもですね。
タイル貼り＞石張り＞吹き付けタイル＞ペンキ塗り＞打放し　
の仕様とコスパと耐久性わかりますか？

見えないところに金かけるから、ブランド力ができるのであって。。。
塩害対策は、瑕疵保証と微妙なところがあるがので、謳わないものだとおもいますよ。
なので、気になさるのであれば、プロにみてもらうのをお勧めします。

[624: 匿名さん]

>>622 評判気になるさん
興味ある物件のパンフ取り寄せて色々見てるけど、塩害対策してますって書いてる物件一つもないよ。センターマークス、サンリヤン、MJR、パークハウス、グランドメゾン、、
普通書かないんだと思う。

[625: マンション検討中さん]

>>621 匿名さん
コンクリートのメンテってどうやるんですか？

[626: マンション検討中さん]

>>625 マンション検討中さん
クラック（ひび割れ）の補修、爆裂箇所の補修、コンクリートを被覆して守ってるタイルの割れ、剥がれの保守、吹き付けタイル、ペンキのの補修　
等々、コンクリートそのもの怪我を治す作業と、被覆しているものを補修するメンテがあります。

ちなみにコンクリートのひび割れることで
建物躯体の強度が落ちることはありません。
ひび割れ部分から空気や塩分が侵入して鉄筋が錆てしまい、
錆で内部が膨らんでしまい、コンクリートそのものが中性化したり
爆裂することが問題です
そうならないようにメンテナンスします。
よく古いマンションとか足場架けて外壁の補修とかしてるでしょ？

[627: 匿名さん]

>>619 匿名さん
調べたよ。
パーパスの給湯器gh-h240zw。耐塩害仕様の製品。(防錆塗装)
最近の大手給湯器メーカーは標準で耐塩害仕様になってることが多いみたいだけど、数ある製品の中で塩害対策されてる製品を選んでるのは良心的だね。

ちなみに、直接潮風が当たる内海地域で海からの距離が300m以内の場合、耐「重」塩害対策が推奨されてるらしい。この物件はアイランドの真ん中で一応360度海からの距離が300m以上あるから、ギリギリ条件クリアかな。

[628: 匿名さん]

>>623 匿名さん
タイル貼りと吹付タイルは外壁にメインで使う、
石材は高級感出す為に部分的に使う
打放しはスタイリッシュ感を出す為に部分的に使う
だと思います。
打放しはタイルを貼ってないから安いと思われがちですがそうではありません。通常より高価な専用の化粧打放し型枠を用いて平滑に仕上げ、透明な表面保護材を塗ります。タイルや塗料で隠せないのでごまかしがきかず、セメントの流し込みは一発勝負です。決してタイルを貼ってないだけの安物ではありません。
タイル貼りよりも打放しを好むデザイナーもいます。

この物件のエントランス部のみに使用しているデザインに関しては、好感を持ちました。

[629: マンション検討中さん]

>>628 匿名さん
おっしゃる通りですよ。
打ち放しは、専用の化粧型枠に、打ち放し仕上げ塗材で仕上げます。撥水材です。
そこまでしないと、審美性も含めてタイル並みの性能が発揮されないからです。
なので、同じ性能を満たすために余計に金掛けるので打ち放しはコスパが非常に悪いです。
しかも相当な技術（施工管理）がないと、うまくいきません。
タイルを張っていない安物という意味の指摘ではないとおもいますよ。
さらに言うなら、結露の発生のしやすさ、防汚性能、
環境性能としては、打ち放しは劣ります。
なぜなら見栄えに全力投球している仕上げだからです。

なのでデザインとして使う打ち放しが良いというなら、
それ以外も相当な仕様にしないと全体のコストバランスが取れない建物になります。
タイルと吹き付け、石張りの役割と性能とコストを専門家に聞いてみてください。

[630: 匿名さん]

>>628 匿名さん
早く買わなきゃ完売するよ。

[631: eマンションさん]

>>630 匿名さん

ないない(笑)
そんな早く完売するわけないです。

[632: マンション検討中さん]

>>630 匿名さん
別に！
その島に新築が続々ですし、値段が6~7割程度の築10年内の中古も少なくなくて、不安がまったくございません！

[633: 名無しさん]

>>632 マンション検討中さん
確かに。新築にこだわらなければ照葉は中古がお買い得な気がする。。。
ということは、投資性は低いということかな？
悩むなぁ

[634: eマンションさん]

>>633 名無しさん
投資には向きませんね。
未だにセンターマークスタワーは完売まで程遠いですし、アーバンパレスも一時期の勢いがなくなってます。スカイクラブやアイタワーは中古市場でも動いてません。
物件自体は悪くないんですがね。
今後、3本のタワーが建設となればますます資産価値が薄れますね。

[635: マンション検討中さん]

もし、こことアーバンを選べるなら、やっぱこっちやね！
アーバンは何なんだよ、泥駐車場、薄ベラ天井構造、団地風の廊下。あれも分譲なの？
ただ、照葉自体は住む場所より遊び場としていいかもね！

[636: 匿名さん]

>>634 eマンションさん
そう考えるのが自然だよねえ。
安くタワーに住めるってのはあるけど。
センターマークスタワー　どうするんだろ？？
売れ残りがすごい。半額なるなら即買いたい。。。

[637: 匿名さん]

>>635 関係者さん
他の物件けなすなよ。＊＊＊の遠吠えだよ。虚しいし哀れ。残念だが、この物件は見劣りする。近くのサンカルナの方がよほど良い。

[638: 匿名さん]

>>637 匿名さん

流石照葉民は酷いな。