センターマークスレジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

センターマークスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nishitetsu-sumai.com/islandcitygood/

所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉5丁目26番37、44（地番）
交通：西鉄バス「こども病院」停 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～101.05平米
売主：西日本鉄道株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：西鉄不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[569: 匿名さん]

>>568 通りがかりさん
でしょうね。あとはこども病院にどこまで忖度するか。

[570: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん
足りません。完売するようなマンション検討しましょう。

[571: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん
払わないといけません。デベは管理費は負担しても積立金は負担しません。このまま未入居戸数次第ではかなり計画狂います。

[572: 匿名さん]

>>570 匿名さん
照葉で完売マンションていったら積水だね。

[573: 坪単価比較中さん]

しかし、駐車場料金は不足しているのでは？それも管理費や修繕費に計上されるのが一般的です。駐車場料金などはデベ持ち？でなければけっこうきついのでは？

[574: 購入者]

>>573 坪単価比較中さん
駐車場料金設定など物件によりけり、何割埋まれば元が取れる計画になっているかなど、気になるようでしたらデベに質問するのが正確だと思います。
私は見学に行って色々聞きましたが、しっかり説明していただいて、納得したらもううろ覚えになってしまいました。
ここに集まるのは無責任に不安をあおる情報が多いですので、質問事項として参考にする程度にして、デベに確認した方が良いと思います。

[575: 匿名さん]

>>574 購入者さん
確かに心配ならデベに聞けばわかる。デベもいつまでも管理費等負担出来ないから価格下げてでも売り切ろうとするはずだし。

[576: マンション検討中さん]

なんか照葉のマンションって立地が悪いのは分かるけどマンション自体より売れ残りが心配されてる感じだな。

[577: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
そうですね。ここを買う人は車通勤か、終の住処と思ってる人でしょうから、リセールの価値より、ちゃんと建てた分は売れて街として成り立つかどうか？
が気になるのでしょうね。

営業マンはこれから販売するタワマンは坪１８０万異常（以上）といってましたが
はて？ほんとかな？
いま１４５万ぐらいですかね。
一昔前は１２５万ぐらいだったでしょうか。

確かに上昇はしてますが。。。。。だからこそ売れ残っているのか？？？？
福岡市の人口が増える限りは・・・・。
北側の空地、福岡市はどうするのでしょうか。

[578: マンション検討中さん]

購入者は本当にこのまま未入居マンションで心配ないんだろうか？

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん
福岡市の人口は今後10年は増加し続けるらしいです。少子化が進む日本のなかですごいことですね。

北側の空き地、住宅エリア以外では2024年に小中学校が完成するのは決まっていますが、アイランドアイの北側がどうなるかですよね。元の計画では商業施設ではなく産業開発ゾーンらしいですが。

[580: マンション検討中さん]

値引きはどれくらいあります？残ってるんでかなり安くなるなら検討したいです！

[581: 匿名さん]

>>580 マンション検討中さん
ここに書くわけないでしょ。デベに聞きましょう。

[582: 匿名さん]

販売から1年たったら、新築から未入居にかわるんだっけ？
爆裂値引きでるかもね。

しかし福岡市の人口ピークアウトは15年後
ここの計画人口が18000人、いま10000人。
見積もって必要住戸は2000?2200戸
計画住戸が、売れ残り１５０戸＋タワマン３棟x２５０戸＋マンション１０００戸＝１８００戸
もうちょい新築建つかな。

でも、人口１８０００人で電車は延伸してもペイしないので計画断念。
都市高速延伸したけど、バスも増便は微増やろう。やるだけ赤字路線。
東区または車通勤車が半数だし。

リセール考えないなら、いいところかもしれない。

[583: 匿名]

検討中です。
気になるのは通勤です。天神や博多駅方面のバスの遅れ具合はどうなんでしょう？

[584: 匿名さん]

>>582 匿名さん
朝の3号線はかなり混むけど、レジデンスからは横の大通りから海岸沿いの裏道通れば博多区まで比較的スムーズに行けるから、このエリアで車通勤考えてるなら香椎千早よりストレス少ないと思う。
リセール考えるなら絶対千早だと思うけど。

[585: 匿名さん]

>>583 匿名さん

上記の理由から、朝8時代はバスは香椎浜Icに入るまでが時間かかるよ。天神まで40分はかかる。アイランドICから乗り入れるバスができれば変わると思うけど。博多駅までなら現段階ではのるーとから電車が最速。

ていうか交通系一体開発が売りでバスベイまで併設しといて、バス増やさないとかありえるのか？

[586: 匿名さん]

>>583 匿名さん
朝　都市高激混み
夕　本数激少ない
通勤の不便をカバーする生活環境の優位性とコスパはあるよ。

[587: 匿名さん]

>>585 匿名さん
千早ランプ経由便をアイランドランプ経由便に付け替えるだけで、増便はないと思う。
博多、天神行きの都市高速バスは１０?１５分早くなるかもね。

西鉄バス全体でも３％の減便が決まったから、これ以上の増便は期待しない方がいいかと。
さりとて、希望を言えば
千早駅までをどうにかしてほしい。
あと１９時以降のアイランド行きを増やしてほしい。
マジ博多方面通勤は苦痛。

[588: マンション検討中さん]

>>587 匿名さん

増やして欲しいなら、照葉民は、自家用車に乗らずにバスに乗りまくろうね。

[589: マンコミュファンさん]

西鉄としては赤字を補填したいから物件売りたい。赤字を増やしたくないからこのコロナの時期になるべくバスは増便したくない。でもこの物件はバス営業所隣接を売りにしてるから、バスが増えなければ売れない。
難しいところですねぇ。大和さんも売りにくいだろうし、テナントにも配慮すべきだから、3月からどうなるのか早く情報出してほしいですね。

[590: 名無しさん]

>>589 マンコミュファンさん
センターマークスゲート、慶州のランチが安くて美味しかった。3階のレストランは美味しいのかな？

[591: 匿名]

アラフィフです。子供も巣立ち、少しゆったり暮らしたいと思って、照葉を検討中。
でも、リセールできないとすると、自分たちが死んだあと、子供に迷惑かける（空家に延々管理費払う？）かもと思うと踏ん切れません。
更地にできる戸建てか、駅近がいいのでしょうか。
どなたか、同じ年代の方のお考えをお聞かせいただけませんか？

[592: 名無しさん]

>>591 匿名さん
戸建てもマンションも一長一短あります。
戸建ては高齢者には庭の手入れがきついです。小さい庭でもきついです。
私の母は私が生まれ育った二階建ての戸建てに住んでいましたが、2階は全く使わず、夏の熱中症の心配や冬の体力的な問題から庭の手入れが出来なくなり、また運転免許を返上した場合の生活を考え、結局最近マンションを買いました。祖父母の戸建ては母が管理していましたが、難しくなったので空き家のままです。更地にするのも高額で面倒くさい手続きがいーっぱいで、いつかやらなければと思いつつそのままになっています。
子供の立場から言わせてもらえば、戸建ては大体不便な場所なので、高齢者だけの生活には向かないと思います。更地にする手間と高額な費用負担を残されるよりは、管理費を払い続ける方が良いです。解体費用とそんなに変わりません。
駅近物件はリセールできる可能性が高いので戸建てを残されるよりずっとありがたいです。照葉はリセールありきで買わない方が良いと思いますが、店や病院やリハビリ施設も近く、子供としては親に住んでもらえると安心です。リゾート感のある場所なので、将来的に別荘感覚で持ってても良いかなと個人的には思います。

あくまで個人的な見解です。私はアラフィフではありませんが、最近親にマンションを購入した立場として参考になればと思い投稿しました。

長文失礼致しました。

[593: 匿名さん]

>>591 匿名さん
賃貸（ラクレイス）→老人ホーム（サンカルナ）がいいと思うよ。
ホームに移るときに現金3,000万+夫婦で年金35万/月額は最低必要だけど。

[594: 匿名さん]

>>592 名無しさん
戸建の長は？マンションの短は？マンションの販売員さん？

[595: 匿名さん]

>>591 匿名さん
子育て世代にはいい街ですよ。
リタイア世代はどうかなと思います。
リセールは、売る時に残債とトントンなら御の字といった資産価値とおもいます。
（いまの照葉の中古価格や、福岡市の人口動向（住宅需要）をみると）

うーん、一括払い購入なら
お子さんにも迷惑かからないのでは？管理、税金分くらいなら十分に家賃とれます
し。

リタイア世代でマンションなら都心がおすすめですが、よさんもありますよね。。。

[596: 匿名]

>>592 名無しさん

うちも、親が住んでいた空家を管理してるので、ご苦労よくわかります。

駅近がいいのは間違いないんですが、照葉の空が広い感じとか、緑が多いのが気に入っています。
これまでは、残業も多くて、通勤に便利な都心に住んでいましたが、もう嫌になってしまい……

もう少し年を取ったら、やっぱりまた都心がよくなるのかなあ。

ご意見参考になりました。
ありがとうございました。

[597: 匿名さん]

>>596 匿名さん
気にいっておられるなら、照葉良いと思います。
通勤に支障がなければ、福岡市内ではコスパも最高です。

ただセンターマークスは建設費を抑えているので
賃貸並の仕様です。
なんで西鉄さんケチったんでしょうか。積水なみの仕様にすれば売れたのに。。。

[598: 名無しさん]

>>594 匿名さん
戸建を批判したので販売員と思われたのかもしれませんが、違いますよ。実体験からの一つの個人的意見です。庭の管理も私にとってはデメリットですが、庭が欲しい方には長所だと思いますしね。
戸建て販売を阻害する意図はありません。ここはマンション掲示板ですし、マンション派のマンション推しはお許しください。

[599: 匿名さん]

>>597 匿名さん
積水様と比べたら賃貸みたいに見えるんだろうけど、西鉄の分譲の中ではレベル高い方だよ。積水様並の仕様でマンション作ったことありませんの。

[600: 通りがかりさん]

>>598 名無しさん
許す

[601: 匿名さん]

>>599 匿名さん
そうですかね。。。N鉄の中の人にきいたところ、建設費抑制とききましたが。。
その分お値段に反映されていて安くしてる正直なマンションと思います。
坪130万くらいでしょ。激安。
でも売れないのは訳があると思います。N鉄社員はなんで買わないんだろう？？

[602: 匿名さん]

>>601 匿名さん
西鉄の社員が買ってないとなぜ知っているのですか？

建設費をなるべく抑えて建設しようとするのはこのご時世西鉄に限らずどこのデベも同じでは？

デベである西鉄が避けるマンションだと示唆しているように取れる、悪質なディスり投稿だと思います。

土地代がそもそも激安、通常のマンションに採用される14階建耐震構造でありタワーのような免震構造ではない、難しい建築技法を使っておらず、リビング以外の部屋は間取りによってはアウトフレームになっていない。
上記の点を抑えるだけでも建設費はかなり抑えることができるとおもいますが。
決して建物が悪いとか欠陥ということはありません。

スラブ厚も十分とってありますし、二重天井二重床も採用しています。床暖房、スマートキー対応可能など、ディスポーザー以外の人気設備は導入しています。窓枠はT1防音サッシですが、照葉物件は一部タワーをのぞいてほとんどT1です。

豪華な作りにはしてませんが、重要な部分はしっかりと抑えたコスパの良い物件だと思います。

[603: 西鉄]

>>601 匿名さん
元々タワー物件を作る計画が普通の14階建に変更になったから建築費抑制って意味じゃないのかな？

このマンション、販売スタートが悪かった感じはある。大和になってぼちぼち売れ出した。

[604: センターマークス検討中さん]

センターマークスは外装、共用部、内装の部材、部品みても、周りのマンションより安いもの使ってるよね。
でも、その分価格が抑えられてるから正直だと思う。
買って損はないとおもうけどなぁ。
価格も周りのマンションなみやったら、高いけと思うけど、コスパはいいんじゃない。
ただ、売れてないのなら別の懸念があるんじゃないの？
ただ今検討中です。

[605: 匿名さん]

>>602 匿名さん
サッシ遮音T1は、ペアガラスの断熱サッシにすれば遮音に特化しなくても、取れてしまう程度の指標です。スラブ厚も構造荷重から厚みが決まることがほとんどです。
なので、普通の今時マンションなら当たり前というか最低限のことを謳ってるだけです。
環境性能からもペアガラスにしないと建築確認が降りないから
普通のことと思います。

よくマンション広告の特徴に、壁コンクリートダブル配筋（鉄筋の２重化）とかを
唄うことをよくみますが、
車販売に例えると、この車はなんとタイヤとハンドルがついてます！ぐらい
当たり前のことを、さも売りとして書いてあることをよく目にします。。。

それでいいのか？とよく思います。
しっかり仕様はみる必要がありますね。

[606: 匿名さん]

>>604 センターマークス検討中さん
周りのマンション＝積水

[607: 匿名さん]

>>605 匿名さん
今時スラブ厚15cmペアガラスなしの物件もあるよ。駅近だから完売したけど。
当たり前だと思って確認しないとハンドルがついてない車もあるのよ。車と違ってぱっと見分からないからね。きちんと書くことが重要なんだよ。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん
なるほど、勉強になります。

ただ、コンクリート厚１５cmのスラブと、ボイドスラブ厚３０cmの構造的強度も遮音性能も全く同じですよ。。。
ペアガラスでなくて、省エネ適合判定を通過する物件があるんですね。
知りませんでした。どうやって建築確認おろしたんだろ？
法改正できびしくなったはずだけどなあ。
勉強します

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん
へぇー、スラブ厚と遮音性能は比例すると思ってた。こちらこそ勉強になります。
某東比恵の立地最高物件だから興味あるなら調べてみて。

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
ヒントありがとう。
なんとなく、物件わかりました。
あれそうなのか。。。調べてみますね。

[611: 通りがかりさん]

専門知識はありませんが
照葉にスペシャルな外部の防音って必要ですか？昼夜騒がし環境ではないと思います。

[612: 通りがかりさん]

>>611 通りがかりさん
音の感じ方は個人差が大きいですが、照り葉民には草食動物並に音に敏感な人がいると思います。

[613: 匿名さん]

>>611 通りがかりさん
音の感じ方には個人差がありますので、実際に見学して確認されるのがいいと思います。
個人的にはスペシャルな防音は全く必要無いくらい照葉は香椎や千早に比べて静かだと思います。
このスレでコンテナ音のことが書かれていたので気になって現地で確認しましたが、どんなに耳を澄ませても聞こえませんでした。
でももしかしたら私は街中に住んでいるので静かに感じるだけなのかも？とも思います。

[614: マンション検討中さん]

レジデンス、現地みましたが、騒音は全く気にならないですよ。
窓閉めたら、コンテナ作業の音は聞こえないですし、
外に出てベランダからも、すこし聞こえるくらいです。
海の騒音が聞こえて、湾岸沿いの新都心って感じがしますよ。
電車がくれば完璧ですが。。。。。
照葉はそこだけが鬼門

[615: 匿名さん]

電車は通らなくても天神ビッグバンが成功したら波及効果で照葉も一気に栄えるかなぁ。立地的には近いわけだし。妄想して夢を膨らませちゃいます。

[616: 評判気になるさん]

>>613 匿名さん
夜間や朝方やないかな、コンテナ作業とか？昼は車通りとかで気にならないでしょうね。深夜はそもそも静かな状態だから、響くかもしれないですが

[617: 匿名さん]

>>616 評判気になるさん
夜間はコンテナ動いてないよ。朝早い時間に車の音がしないと外にいたら聞こえるんだと思う。窓閉めてたら聞こえないです。

[618: マンション検討中さん]

風が強い