センターマークスレジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

センターマークスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.nishitetsu-sumai.com/islandcitygood/

所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉5丁目26番37、44（地番）
交通：西鉄バス「こども病院」停 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～101.05平米
売主：西日本鉄道株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：西鉄不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[154: マンション検討中さん]

実際どれくらい売れてるんですか？照り葉で一番売れ行きは良くないですよね？

[155: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん
7月上旬に伺った際は、ほぼ空室ばかりでした。
敷地内のレガネットやクリーニング屋さんなどは、居住者には割り引きがあるそうです。

[156: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん
トライアルで普通に買う方が
安いというオチではないですか？

[157: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん

そんな感じの特典つけないと、売れない物件では。

[158: マンション検討中さん]

とりあえずと思い見学いきました。アーバンと積水さんの営業さんがあまりにあのマンションだけはーと言うので、ダメかなと思ってたのですが事実良いマンションだと感じましたよ。
前向きに検討します。

[159: 匿名さん]

[No.145～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害のため、削除しました。管理担当]

[160: 通りがかりさん]

>>158 マンション検討中さん
どの辺が、良かったです？

[一部テキストを削除しました。]

[161: 照葉民]

正直言って、マンションは悪くはないんだけど
売れてないのは、多分、照葉が人気なくなっただけだと思います。　照葉は最近寂しい雰囲気。活気がない

[162: 名無しさん]

>>161 照葉民さん
期待していた新しい商業施設もイマイチでした。。。免税店、ホテルも外国人観光客用。
あと供給過多で買う人も減ってると思います。

[163: 照葉民]

照葉は静かで良いところです。子育て環境が抜群です。

[164: 検討板ユーザーさん]

私もよい印象を受けました。MJR、モントーレ、アーバン、レジデンスと見学に行きましたがレジデンスが一番印象に残ってます。職場が天神なのでバスベイが敷地内にあるのは魅力的、また商業施設や公園も近隣にあるので買い物もラクだし、子育て環境にも良さそうです。更に他にない広いバルコニーで何をしようかと期待も膨らむマンションでした。

[165: 匿名さん]

照り葉は橋だけでつながってるアイランドっていう孤立した環境が不安要素ですけど…。

[166: 通りすがりさん]

>>165 匿名さん

九州から出たことが無い方ですか？

[167: 名無しさん]

照葉不便な割に、何故か変なブランド料のようなものが乗せられて高いような気がする

[168: 匿名さん]

>>167 名無しさん

そりゃあ計画整備されてる土地ですからね。体育館、劇場、MICEなどの施設を中心に緑の充実した照葉は、ここを選ぶ層には魅力的ですから十分ブランドですよ。
市の都市計画で許可されてるものしか建てられないからパチンコ屋などはもちろん立たないし、住宅、商業施設を作るにも自然との共生など細かい基準ありますから値段はあがりますよね。これからもグリーンベルト中心に緑を眺めながら寛ぎたいあのお店の計画などもありますよ。
百道も便利が良いわけじゃないのに高かったのと一緒です。ちなみに百道の方が高級とか言い出す人がいるでしょうが、今の百道と照葉では現実的に違いますので当たり前ですね。

[169: マンション検討中さん]

バルコニーの広さは他の物件もありますし、
駐車場が高い、管理費を払うのにゴミ回収もない、収納が少ない、コンテナが近いなど、魅力は感じませんでしたね。

[170: 通りがかりさん]

結果はこのマンションの売却数がすべてでしょう。完売するといいですね！

[171: 匿名さん]

>>165 匿名さん
4～6車線の大きな橋が３本(都市高含めたら4本)掛かってるのにどこが不安なのかな？
それらが一度に倒壊するようなとてつもない大災害や戦争が起きたら照葉どころか市内どこにいても壊滅的な状況だよ

[172: 匿名さん]

アイルランドシティの方が格好良かった

[173: 名無しさん]

雰囲気は確かに良いんだけど、
災害多発するこのご時世に、
駅遠湾岸埋立タワマンはなあと思ってしまうなあ。
液状化喰らったら一発で資産価値なくなるからリスクが大きすぎるような。

[174: 匿名さん]

>>173 名無しさん
液状化起きた代表的な埋立地って言ったら福岡では百道になりますが資産価値変わりました？

[175: 坪単価比較中さん]

百道浜と照葉島は埋め立てた土砂の質が液状化の有無に関係しているようです。
百道は沖合の砂が主体で液状化しやすい。照葉は浅瀬の泥シルトが主体でしにくい。

[176: マンション検討中さん]

福岡は本当に大きい地震は起きてないからね、
大きいのが起きたらと考えると‥‥
新浦安や六アイを見ていると怖いですね。
本当に一気に落ちますから‥‥
駅近でもないし早良区北部というブランドも無いですし、さらに供給過多、需要がなくなると売るに売れなくなることもしっかりと想定しておく必要があると思います。それでも住みたいならいいと思うけど、自分なら香椎千早の駅近を買ってたまにアイランドシティに遊びに行きますね。

[177: マンション検討中さん]

>>174 匿名さん
うん、百道は今でも高いですね。
アイランドはね、2000万台後半、築10年、80平米の物件が珍しくないでは？
そのアイランドの成長性に期待するよりレバノンの港で起きた大きな爆発事件がアイランドに発生しないように祈ったほうが良い~かしら~

[178: マンション検討中さん]

>>170 通りがかりさん

確かに！　値引も凄いみたいだけど・・・

[179: 名無しさん]

>>177 マンション検討中さん
アイルランド？ビバノン？　熱中症に注意。

[180: マンション検討中さん]

>>179 名無しさん　さん
どうも、どうも！ところで、老眼鏡を買わんか？

[181: 名無しさん]

>>180 マンション検討中さん
ハズキ以外で、どこが良いかぜしお知らせくさい、

[182: マンション検討中さん]

>>181 名無しさん　さん
ヒャキンはいかがでしょうか？　ぜし(笑)さん。

[183: ご近所さん]

>>179 名無しさん　
アイスランドとレーバンの間違いですよ

[184: 通りがかりさん]

結局はこのマンションってどうなんでしょうか？

[185: 評判気になるさん]

資産性第一な人は最初から買わないから余計なお世話かもですね
住みたいと思って買って
仕方なく引っ越す時にどん底に落ちる可能性はここじゃなくてもあるので仕方ないですよ

供給過多で価格維持は難しいとは思います

[186: 照葉民]

>>184 通りがかりさん
金はないのに月10万の賃貸に住んでいて
掛け捨てでもったいないから分譲住みたいけど
駅近は高くて手が出せない
けど、新築かつスーパーやバス停近くに
どうしても住みたい人に
オススメなマンション。

悪いかと言われたら、アイランドシティの中の立地面では悪くは無い。設備も新しいだけあって今風。　

照葉がリセールが悪く人気が無く、興味を持たれてないので
売れてないだけ。

今の時代リセールが悪いと売れない。
照葉は、学区はいいと口コミはあったけど
団地みたいなマンションでは子供の騒音やママ友が煩わしいいだけだった
今の時代、少子化で共働きだし、会社から遠いと毎日の日々の事だからストレス溜まる
だから、駅近や博多駅、天神駅周辺が高くてもリセールが高いし、会社辞めても近くですぐ再就職先がみつかりそうな現実的に生き残れそうな地域を買う人が多くなった

[187: 匿名さん]

照葉は流動性が低いのが問題かと思います。
需要の割に売り物件が多いので、長く残ってる気がします。そのためかなり下げないとすぐに売れないので、駅近にしておいた方が無難と思います。
離婚やリストラのリスクもあるので。
駅近の方がローン支払いは高くなるけどリセールも加味すれば照葉より割安です。、

[188: 名無しさん]

駅チカは+1千万かな。手元に現金も欲しい。なんか、刹那的になるわ。

[189: マンション検討中さん]

>>188 名無しさん　さん
駅チカまでいかず駅まで徒歩圏内の立地で、狭い新築か広い中古マンションなら価格抑えられるかもですね。

[190: マンション検討中さん]

アイランドアイに期待していたのですが、ご存じの通りテナントに魅力がなく閑散としています。残念です。コロナ禍の状況で、さらにタワー3棟も立てるとか大丈夫でしょうか？

[191: 匿名さん]

>>190 マンション検討中さん
大丈夫です。コロナ問題で自粛行動は今後も続くでしょう。
博多駅、天神も、これからさらに閑散としてきます。
コロナ問題は治療薬とワクチンが開発されたのちもこの状態
はしばらく続きます。サービス業の多い福岡は大変でしょう。
各企業は損益分岐点の高い企業は淘汰されます。
照葉だけの問題ではありません・東京都心部は2000万円値引
きマンションが登場しています。
高額購入のマンションの値下げ率は高くなります。

[192: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん
元がそれ以上に吊り上げた値段だったから大丈夫。

[193: 照葉民]

>>191 匿名さん
閑散としてるのはアイランドシティだと思いますが‥
アイランドアイも少ないし
トライアルも集客が見込めないから香椎浜や志賀島まで宅配サービス始めたし
バスセンターのレガネットやドラッグイレブンも閑散としてる、体育館も盛り上がっていない
歌劇団もお客いるのだろうか？
フードウェイやツルハ跡地は何も入ってないし
皆んなどこに買い物に行っているのか？
多分イオン香椎浜だろうけど

[194: ご近所さん]

コロナ禍が収束しないと厳しいですね。
トライアルの集客が伸びないのは値上げしてからです。
開店当初は安くて魅力的な店でした。

[195: 匿名さん]

>>193 照葉民さん
ダメ出しばかりで、デリカシーがない方だね。何の評論家だよ、、

[196: ご近所さん]

1階の焼肉屋で、劇団員らを見たけど、スタイル抜群で御人形さんみたいでした。広報頑張って！

[197: 口コミ知りたいさん]

>>193 照葉民さん
コロナ禍って言葉知ってる？

[198: 住民さん]

>>190 マンション検討中さん
ほんと、アイランドアイにはガッカリですよね…
フードウェイとセリア以外は用無し…
タワーマンション3本の他にも、マンション建設計画はたくさんありますが、売れる見込みあるんでしょうかね。センターマークスタワーもまだまだ売れ残ってるのに。

[199: 匿名さん]

やっぱり立地の悪さは致命的だよな、ここまで行政が支援しても上手くいかないということは需要がないんだと思うわ

[200: マンション検討中さん]

西鉄の業績も本業が厳しいので
不動産が頼りだったのに全滅？

[201: ご近所さん]

当然だが、アンチ照葉は、照葉住民ではない。

[202: 一泊しました]

千早のマンションの住人です。
細かいことは抜きにして想像以上に良かったです。
ベランダ（広い！）からみた景観は抜群でした。
お子様がいるご家庭はかなり喜ぶと思います。
子供病院のヘリ、（かなり早い時間に消灯しました）アイランドシティ中央公園、バス駐車場、とても大きな貨物船、海、山、ヤフオクドームもくっきり見えます。天気がよかったので西区マリノア？の観覧車まで見えました。
海が近いので、塩害の影響が気にはなりますがベランダの植物に影響は見られなかったです。
湾岸物流のコンテナ音が酷いと聞いていましたが窓を閉めると全く気になりませんでした。ベランダに出ればそれなりに騒音はあります。うち（千早駅前）の方がうるさいかな？夜は本当に静かで真っ暗でした。
あくまで一泊泊まった個人の主観です。

[203: 匿名さん]

高速もほぼ形できてますし、たしかにあの周りの景観は大きく変わることはしばらく無いので安心感はありますね。
自分も昔は千早に住んでで今は照葉住民ですが、昼間の騒音は車通りが多い分少し千早の方がうるさいかったですね。この場所は大通りに面してるので騒音はそう変わらないかもしれませんが、夜は多分照葉の方が静かです。ただ逆に静かなので、車やバイクのマフラー音などが鳴ると響くので気になる人は気になるかもしれませんね。

[204: 匿名さん]

>>202 一泊しましたさん
どの部屋に泊まれるのですか？料金は？

[205: 通りがかりさん]

>>204 匿名さん　さん
親戚　知人宅と言う考えには及ばないですか？

[206: 照葉民]

>>202 一泊しましたさん
最近のマンションはT2サッシだから
窓を閉めれば音は遮断される

[207: 匿名さん]

箱崎地区なのにＴ１サッシの新築マンションもありますよ。

[208: マンション検討中さん]

なんでここ全然売れてないんですか？
良いと個人的には思うんですが売れ行きが他のと比べて遅くないですか？

[209: マンション検討中さん]

すごく良い物件ですよね！でも、照り葉という立地がアウトです。このマンションが香椎浜や千早にあれば、買いたいと思いました。

[210: 通りがかりさん]

>>209 マンション検討中さん

福岡市の人はほぼ全ての人が電車で天神博多に通勤されているのですか？
もしくはほぼ毎週天神に買い物に出掛けるのですか？

[211: マンション検討中さん]

>>209 マンション検討中さん
物件はいいですよ。
しかし、毎月の出費は立地の割に高いですね！
5年内、車一台の駐車代、積み立て金、管理費と他の費用(団地管理費やネット回線料金など)は2万円まで、6-10年目まで毎月23000円、11-15年まで毎月26000までなら丁度良いかな~と。
今の料金設定なら、10年後に毎月諸費用は4万円をオーバーする可能性もあり、中古に出そうとしも、買い手はおらんよ

[212: 匿名さん]

照り葉地区には中古も新築もマンション溢れてますね。更にまだまだ建設中とか…(笑)

[213: マンション検討中さん]

未使用中古という事ですね。

[214: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
新築、未使用中古、中古…すべて出回ってますが、売れゆき厳しそうです。物件は良いのに。

[215: 通りがかりさん]

照葉は増えすぎ。
だけど買いたい人には選べる物件が
たくさんあるからある意味うらやましい。

[216: 匿名さん]

>>214 匿名さん
マンションは立地が一番大事。

[217: 通りがかりさん]

ここのマンションって値引きしてくれますかね？してもらえるならいくらまで引いてくれるのでしょうか？

[218: 匿名さん]

一括で決済できるなら2～3割引きぐらいは交渉次第で可能かな？売買契約書は正規値段と別に値引き分の減額契約書を作ることで値引きは内緒ね！

[219: 匿名さん]

値引きがどんぐらいされるか知りたい。

[220: マンション検討中さん]

>>219 匿名さん

それは表に出さないでしょう。現地で確認したほうがいいです。

[221: 匿名]

>>219 匿名さん
値引きがあったとして、こんなスレッドに書く訳ないよね。
本気で知りたかったら、営業との折衝次第でしょ。
本気ならね。

[222: 検討板ユーザーさん]

夜中の暴走族の音うるさいですよ。警察に連絡してパトカーが来たら、セブンに隠れてた。ソッコーで再度、通報してやりました。その後、どうなったか知りませんが

[223: 名無し]

>>222 検討板ユーザーさん
セブンとかありましたっけ。照葉の話ですか？

[224: 評判気になるさん]

>>223 名無しさん
アリーナにあります。

[225: 検討板ユーザーさん]

志賀島の通り道なので、土日祝は、うるさいですね。照葉の中にまでは、来ないでほしいです。
今の時代に暴走族とか痛い。

[226: マンション検討中さん]

>>225 検討板ユーザーさん
暴走族みたいな音、千早も通ってる音がしますよ。一瞬通りすがりって感じだけど。目的地が志賀島なんですか？

[227: マンション検討中さん]

競合する新築が周りに多くて苦戦してるけど、物件そのものは結構良いと思ったけどな?。雨に濡れずにスーパーに行けて毎日10%割引っていうのも魅力的だし。

[228: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん

毎月の諸費用はね！積水もそうですが、十年後に重くなりそう！

[229: マンション検討中さん]

なんだかんだで少しずつ埋まってきてますね！

[230: 匿名さん]

>>229 マンション検討中さん
大規模マンションで住民数がこれだけ少ないと将来の修繕積立金恐ろしい。

[231: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん
今の住民数と将来の修繕積立金は関係無いでしょ。数年単位で誰かが全住戸を購入していれば良い話。誰か、というのは西鉄が買い取ることも含む。住んでなくても誰かが購入さえしていれば修繕積立金は貯まるからね。

今現在の住民数が少ないことと契約数増加のスローペースは今のアイランドシティの不人気と過剰供給を考えれば仕方がないんじゃない？

[232: 匿名さん]

外国人の購入による管理費滞納問題とか照葉は特に多いようです。スカイクラブがいい例ですね。さらに供給数も多く、中古売却の困難、値崩れはしっかり考えていたほうが良いかと、、、そんな物件を230さんのように大手が買い取ることは皆無なのかなと感じてますが、、、

[233: マンション検討中さん]

>>231 マンション検討中さん

建物はまあまあ良いけど立地がアウトですね。西鉄が相当頑張ってお膳立てしない限り完売は無理でしょう。センターマークスバス停からのバスの本数をかなり増やして博多駅や天神への直行便をガンガン増やして利便性が大幅にアップすれば魅力的になるかもしれませんが。

[234: 匿名さん]

ほんとに56+124で180戸も売れていないの？西鉄は不動産部門分割して損切りしそうな状況だね、JRもそうだけど運輸系の会社が不動産開発するビジネスモデルってこれから厳しいかもね。

[235: マンション検討中さん]

たとえばの話ですね。
もし、百道に築25年、80平米、3000万の中古マンションが出たら、買います？
さらに駐車料を含む毎月3万5千円の諸費用も加算で……、このような物件はお買いになるんですか？
照葉はそういった物件は多すぎで、買ってしまったら、いつ早く手放したほうがいいと思います。

[236: 坪単価比較中さん]

>>234
総戸数228戸・・・
第1期1次～第2期3次 先着順販売56戸・・・売れたか不明のまま・・・
第3期（最終期） 先着で124戸を販売中・・・最終期？
124戸を売れたと仮定して・・・・・・

56+124＝180戸・・・総戸数228戸－180戸＝48戸

この48戸はどこにいった？

[237: 匿名さん]

>>236 坪単価比較中さん
売れた戸数じゃない？

[238: 匿名さん]

>>237 匿名さん
マジ？流石に不人気の照葉でもそこまで酷くはないんでは？

[239: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
現段階ではただの交通の便の悪い所に建ってる普通の物件なので、不人気は当たり前ですね。大きな買い物なので、将来バスの本数増えるかも?、という不確定な期待で購入はできませんから。

ただ確かに本当に天神博多への乗り換えなし直通バスでのアクセスが良好になるなら、バス営業所が併設されてる強味は大いにあるでしょうね。

ていうか西鉄もそのくらいわかってるんじゃないですかね？まさか今の利便性最悪立地で売れるなんて思ってないでしょ？
ちゃんと売る為の戦略を考えたうえでのセンターマークスビッグプロジェクトであることを願っています。。

[240: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
収支が合わないのにバス便なんて増やさないよ。安く土地買えたから建てるしかなかったってマンションが照葉にはこれからも出来るんだろうね。

[241: マンション検討中さん]

>>239 マンション検討中さん
照葉の方はコロナ禍の中だからバスや地下鉄乗らないでテレワークが進んでるって言ってたから望まない事をわざわざする必要ないですよ。

[242: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん
バス便増やさないのにバス営業所建設したの？
わざわざ香椎浜営業所と新宮営業所を無くして統合して出来たのがセンターマークスバス営業所だけど。何も無かった場所に営業所が出来たらその周囲を走るバス便が大幅に増えるのは確実でしょ。まさか素通りするわけじゃあるまいし。

将来的に路線変更しようが必ずターミナルにはバスが集まるので一定数のバス便は確証されている。
それが、「バス停が近い」と「バス営業所が近い」の価値の差。

「バス便なんて増やさないよ」というのはちょっとネガキャンしすぎ。

安く土地買えたからマンション建ててるというのはその通りだと思う。

[243: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん
土地安く買えたんだからもっと安くすれば売れるかも知れませんね。

[244: マンション検討中さん]

>>242 マンション検討中さん
価格も安いし価値もある割に売れませんが何かデメリットがあるのかな。

[245: マンション検討中さん]

タワーや介護施設、賃貸マンションからの視線と早朝からのコンテナ騒音がネックでした。間取りも柱が中に入ってるから使いにくい。買い物や交通の便は良かったのですが…

[246: マンション検討中さん]

>>244 マンション検討中さん
すぐ近くに積水があるからみんな両方見学して、あっちの方が豪華でかっこ良くて値段も少ししか変わらないからあっちを選ぶ。アーバンも同時期に分譲してて、管理費が安く眺望最高だからあっちを選ぶ。共に大規模開発。
レジデンスの建物自体は良いと思うし別の場所にあったら買ってるかもと思うよ。

[247: マンション検討中さん]

>>246 マンション検討中さん
安くて豪華なら積水の方がやはりいいですね。
今後もマンションがどんどん建つみたいですが売れるマンションと売れ残りマンションが両立するんでしょうぬ。

[248: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
積水はうまくやりました。セントラルコートは全く売れ残りでしたが工期遅らしてグランドメゾンのブランド使って販売しましたから。

[249: マンション検討中さん]

>>245 マンション検討中さん
私は千早の物件をいくつか見た後こちらの物件を見たのですが、むしろ日当たりも良いし開放感があると感じました。早朝のコンテナ音はよくわかりませんが日中と夜は特に音はしないし、早朝は窓を閉めているから気にならないだろうと思いました。通勤のしやすさと生活利便性を考えて千早を考えていましたが、意外にここも良いのかもと思ったので前向きに検討中です。

[250: 購入経験者さん]

>>240 匿名さん
２４Hスーパーやバスセンターがあり、高速の入り口も出来ることなどを考えると照葉でここより利便性の良い場所はないですね。今現在駅前に住んでいて騒音なんか気にならないし、値段の割に部屋の設備もしっかりしてるし（テラスにはもちろん劣る）。
実際ここ数ヶ月すごい勢いで売れてるそうですよ。オプションでスマートキーにも変えられるみたいだし。来年には値引き額も少なくなるんじゃないかな。

[251: 通りがかりさん]

>>250 購入経験者さん
そっとして置いてあげて下さい

[252: 匿名さん]

>>250 購入経験者さん
積水とアーバンがそこそこ売れてる話は聞きますがここが売れてるなんて初耳。

[253: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん
ここが売れるとしたら来年4月バスの大幅ダイヤ改正の後。直行バス便増便と新しい路線変更が行われることになっているので照葉の不便なイメージを変えるプロモーションが成功した場合だろう。
現段階で売れるようになる要素があるとしたら、積水やアーバンが埋まってきたから、人気の部屋は無くなってしまって広さや方角にこだわりがある層が流れてくるくらいかな？