住宅ローン総合スレッド

[匿名さん]

住宅ローンで悩んでいる方、不動産業者の方、金融関係にお勤めの方。
意見交換いたしましょう。

借り入れについての質問は
年収、年齢、物件種別、物件価格、自己資金、借入希望額など基本情報を。

解答者はご自分の職業など記入してくださいね。

【福岡・九州沖縄の新築マンション掲示板から住宅ローン・保険板に
　スレッドを移動しました。　2011.9.14 管理担当】

[55: 匿名]

フラット35S適用マンションは増えてますね。ただなぜ35Sが使えるかは、マンションによって違うので、一概に言えません。でも10年優遇と20年優遇タイプがあり、20年優遇は長期優良住宅などかなり厳しい基準があるので、私の知るかぎりでは20年優遇は西鉄の2つしか対象マンションは知りません

[56: 匿名さん]

54です。55さん、ご回答ありがとうございました。
いろいろ基準があるのであればその都度聞いてみたほうがいいですね。
フラットも今なら結構メリットがありそうなので、その西鉄の物件も含めて話を聞きに行ってみます！

[57:]

金融モラトリアム法案による元金据え置き＆利息払いを考えています。借入銀行に相談したところ、5年間元金返済猶予金利3％→残30年固定金利3％という回答でした。この交渉は、競争原理が働かないため、銀行有利なのでしょうか？猶予期間の事例や金利などご存じのケースがあれば教えて下さい。

[58: 匿名さん]

金利３％だと変動で普通に返済した方が安いかも知れませんね。

[59: 匿名さん]

30年固定3％ならいいんじゃないの？
返済猶予してくれって申請するぐらいだから、現在正常な返済はできない状態なわけで金融機関にはリスクのある借り手なわけだし、銀行も営利機関なんでこの金利って通常の貸出とそんなに変わらないと思いますよ
そういう状態でこんな条件より良い条件ってあるんですか？

[60: 住まいに詳しい人]

住宅ローンの実際の返済年限は12-17年くらいが大半です。

自分が想定する以上に繰り上げ返済を強く意識する人が多いということです。

そうなれば、将来の金利シナリオをどのようにおくかという前提にもよりますが

20年を超える固定金利は割高に見えます。

10年固定のその後は期間選択型の見直しものがベストと思います。

10年は1.6-1.9%があれば理想的。

[61: 銀行関係者さん]

返済猶予交渉してる人が12～17年で返済できるわけないだろ
宝くじでも当たれば別だが...

しかし12～17年で返すのが大半？
平均返済完了期間は20年前後と聞きましたが...
一部の方はその年数で返済する人もいるでしょうが、大半って事はないでしょう

[62: 特命係長]

何かの雑誌で完済までの平均返済期間が17年と見たことがあります。

大半でなく平均かもしれませんね！

[63: 住まいに詳しい人]

61は

延滞している人を考慮した平均年限とか言っているけど
意味ないだろ
まったくファイナンシャルインテリジェンスに疎いやつだなあ・・・

こういうのが目先の低金利につられるんだよなあ・・
手数料とか保証料とか　よ～くみてからきめなよ

[64: 匿名さん]

変動・固定・借り換えの漠然とした相談はこちらでどうですか？

[65: 匿名]

テーマが広すぎてレス率悪そう

[66: 匿名さん]

適切なスレが見当たらない単発質問はここで。

[67: 匿名さん]

本日、住宅ローン契約行いました。(2012年12月実行)
地銀でミックスローン(ほぼ5：5の比率)
10年固定　1.1％
20年固定　1.6％
での実行です。
がん診断保険金特約が無料付帯しています。

あまり更新されないスレのようなので、2012年12月の記録として記載してみます。

[68: 匿名さん]

不動産屋の提携銀行で住宅ローンを頼もうと思っています。
しかし、リハウス・ノムコムなどの大手不動産屋に頼むか、地元密着の不動産屋に頼むか迷っています。

大手不動産屋は物件情報は少ないですが、提携銀行の取引先が沢山あります。
大手銀行・地方銀行・ネット銀行など豊富です。

また地元密着の不動産屋は、新しい物件情報がすぐに入手でき、かつ会員になっておくと優先的に新物件を紹介してくれます。
しかし、提携銀行はUFJ・みずほ・りそな・住友の４行のみです。

いろいろな銀行の話を聞いて選びたいと思ってますが、大手不動産屋の情報は他の不動産屋も紹介している
言わば「いまいち売れない物件」情報ばかりです。
どちらの路線で行こうか迷っています。
何かご意見宜しくお願いします。

[69: 買い換え検討中]

>>68

まず仲介業者の提携ローンは、買い手が銀行に出向くべき手続きを手数料を取って代行してくれる程度に思った方が良いです。
新築の場合は販売価格目一杯を限度額としているものの、中古は売買価格満額で申請しても築年数や資産価値から算定した保証会社の担保評価額までしか貸しません。
ソニーや住信SBI、フラットだと金利か申込手数料どちらかの優遇だけだったりします。
よって時間があるならば、直接銀行の窓口やローン相談会に参加して、比較検討するのが良いと思います。

ちなみに、リハウスやノムコム、あと住不やリバブルはそのブランドで集客している様なものなので、買う側にはあまり良い感触はありません。（営業成績のために時間をかけずに現時点で出ている適当な物件の購入を足がけで勧めてくるなど。単に元気なだけ、という人も多い。）
ただそういう所に売り物件（専任専属）も集まるのは事実なので、複数の仲介業者の営業と実際に接触して複数のアプローチをかけておくと、提案力の違いで善し悪しがハッキリしてきます。
また、会員制にして優先的に知らせるというのを売りにしている中小の不動産屋（センチュリー21のFC店とか）もありますが、情報公開が早いか遅いかだけの違いなだけで、やはり仲介手数料目当てに二股をかけられないよう囲い込みを目的にしているに過ぎません。
中小の仲介業者でしか出てこない物件も、サイトのURLや広告を知らせれば大手でも個別対応してくれる場合があります。

個人的には三菱UFJ不動産販売や三井住友トラスト不動産など信託銀系仲介業者だと、夕方でも資金相談で隣室の信託銀の担当者を呼び出せるので楽です。都市部にしか店舗がありませんが。

希望の物件と信頼できる営業の両方に巡り会えるかが、中古探しの鍵です。

これ以降の仲介業者選びは「その他＞中古板」があるのでそちらも活用を。
例:仲介選びのスレ↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7881/

[70: 匿名さん]

69さん

長文のご回答ありがとうございます。
大変勉強になりました。
これを参考にして動いて行きたいと思います。

[71: 購入検討中さん]

ハウスメーカーを３社に絞りました。
後は土地を決めるだけの状態ではあります。
ハウスメーカー３社の提携銀行はどれも好条件で満足してます。

そこで質問なんですが、土地を契約してからハウスメーカー３社に見積もりを出してから
建てるハウスメーカーを決めようと思ってます。
その間、不動産屋さんは待っててくれるものなんでしょうか？
現状、ハウスメーカー３社共「この年収なら審査は問題ない」と言ってもらってますが本審査が通った訳ではありません。
私はどう動くのが一番ベターなんでしょうか？
是非お力をお貸しください。

[72: 匿名さん]

まずご自分の文章を読みなおす。
そして深呼吸。
そこからビールといった流れがベター。

[73: 匿名さん]

>>71
＞土地を契約してからハウスメーカー３社に見積もりを出してから
＞建てるハウスメーカーを決めようと思ってます。
＞その間、不動産屋さんは待っててくれるものなんでしょうか？

質問がズレてるかと。
戸建質問へ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/261359/

[74: 匿名さん]

転勤でとりあえず住んでいる郊外の賃貸から、老後も考えてより都市部の物件の購入を考えています（現在30代前半）。
その中で湧いてきた長期的なコストに関する基本的な疑問（購入時期の考え方）について、アドバイス頂けませんか？

早期購入を、遅い購入と比較すると、以下となります。
　　メリット　：ローンの毎月負担額が少なく、また賃貸期間中の捨て金が少ない。
　　デメリット：頭金少のため合計支払額が多い。

具体例として、ここでは10万のローンが対応可能と仮定します。
　（つまり月6万の賃貸住まいなら、将来の頭金のために毎月4万の貯蓄が可能。）

なお、一般的にローン部分の、完済時の合計負担額は4割～6割程度（≒5割）、増加します。
　（例：2000万のローンでは、完済までに計2800万～3200万程度必要）

つまり、ローン10万の負担は、将来の頭金として月約6.7万（10万 / 1.5 ≒ 6.7万）を貯蓄することとほぼ同じ負担となります。（⇒ 3.3万以下の賃貸に住んでいる場合、貯蓄した方がよい）
　
よって、おおまかな目安として、
　≪月々の賃貸費用がローン可能額の約1/3以下で済むなら、コスト上、早期に購入しない方がお得≫
ということになりませんか？
（上記のローン10万と賃貸約3.3万という金額は説明のための一例であり、重要なのは 「ローン：賃貸 ＝ 約3：1」 の比の妥当性です。）

実態（物価変動や維持費等、その他の諸条件）を考慮すると、この 3:1 の比は、2:1 or 4:1 のどちらに近づくイメージなのでしょうか？
現在、約4万の賃貸に住み、購入を考えている物件のローンは11万前後の見込みです。