ザ・レジデンス二葉の里ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・レジデンス二葉の里についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.polestar-m.jp/683/

所在地：広島県広島市東区二葉の里一丁目123番1（地番）
交通：JR「広島」駅（新幹線口）徒歩7分
間取： 3LDK、4LDK
面積：66.62㎡～87.70㎡
売主：株式会社マリモ・三菱地所レジデンス株式会社・鉄建建設株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：株式会社GMアソシエ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: デベにお勤めさん]

”事業協力者住戸24戸”って土地を差し出したゼネコンの取り分ってこと？
こんなことを物件概要に書く販売者をみるとデベ＋ゼネコン。
なんでゼネコンはこんな取り組みしたのでしょうか？将来自社で開発するんですかね？
土地の一部を残して賃貸物件やるなんてゼネコンもしたたかです。
間違いなく売れるのであれば、工事で儲けようと思えば販売価格も上がって取り分も増えていいけれど、エキキタと言っても正確にはエキウラ。そのロケーション＋販売価格が割高だという事実を購入者が受け入れることが出来るのかがこの物件を売る立場のキモだと想像します。
ここでは洗濯物は外干しは出来ませんね。

[42: スーサン]

41さんへ　今月からモデルルーム公開になるのですが今の時点でも価格未定の表示。
どういう意図があるんですかね？

[43: マンション検討中さん]

駅近新築物件は希少です。マンションは何よりも立地と思います。少々高値でも購入検討をする価値はあると思います。

[44: 匿名さん]

間取りタイプAはウォークインクローゼットに窓が付いているのが珍しいですね。両側に服をかけられたらよかったのですが。

[45: デベにお勤めさん]

ゼネコンが事業主で売主で施工者だなんて。どれだけプレミアがのるのか。私はまともな販売価格になるとはとても思えません。

[46: 通りがかりさん]

>>45 デベにお勤めさん

あまりに近隣のマンションより割高になると売れ残りの恐れがでるのでそこまではないんじゃないのですか？まあ内装とかのレベルにもよるのでしょうけど。高くてもCブロック並みじゃないんですかね？

[47: eマンションさん]

こちらもテブラキーは標準仕様ですね。

[48: 通りがかりさん]

5000万円は普通の価格帯ですかね

[49: 匿名さん]

>>48 通りがかりさん

最近だと80平米超は5千万円台ですね。
坪単価200万円超も珍しくなくなってきました。

[50: 匿名さん]

広島市内だと、70平米台で5000万もありますしね

[51: 通りがかりさん]

販売開始即完売の予感。

[52: 坪単価比較中さん]

87平米の間取りでも浴室が1418サイズで驚きました。
87平米までということで6500万以下でしょうし、お買い求めやすい物件になるかもしれませんね。

[53: 検討板ユーザーさん]

管理会社がGMアソシエである以外は死角なし

[54: 匿名さん]

大通り沿い、線路近い、という立地を受け入れる事が出来れば有りだと思います。
子育て世帯には、あまり受けが悪いかな？
大人だけが住むなら魅力的かも。

[55: 匿名さん]

>>37-39
マリモは元々のマリモの管理会社であるマリモコミュニティをコミュニティワンに売却して大儲け。
そのうちＧＭアソシエも管理棟数がある程度になると売却すると思います。
会社自体が売るための商品と言っても過言じゃありません。
ＧＭアソシエの
「Ｇ」はＧＡパートナーズ
「Ｍ」はmarimo
「アソシエ」はアソシエーション、つまり共通の目的をもって設立されている
という意味です。
共通の目的とはズバリ、その会社を売って儲けることだと私は考えます。
高く会社を売るためには“金のたまご”に会社を仕立て上げないといけませんから、入居者からカネが落ちるシステムはどんどん取り入れるでしょうね。
応分のサービスが伴っていれば問題ないとは思いますが、はたして実情は如何になるでしょうか？

[56: マンコミュファンさん]

ここはデベロッパーの愚痴こぼし場所？
土地を提供したゼネコンを含めて儲ける仕組みを作りまくった物件を新築で買うのは躊躇します。
私が疑問なのはなぜゼネコンがこんな安直な取り組みにホイホイのってしまったのか？
いくら仕事が欲しくてもゼネコンがやるべき事ではないしやるなら自社で分譲事業をやるべき。
彦根で物件一等丸ごと買取の負の実績があるから自社分譲はしたくても出来ないとは思うけど。

[57: 匿名さん]

リスク分散できるし、単純土地売却より儲かるから。

[58: 通りがかりさん]

最上階でどれくらいの価格になるんですかね？

[59: マンション検討中さん]

高いよね、たぶん。
でも若い共働き夫婦が長いローンを組むなら、案外五千万台くらいなら手が届いてしまうのだと思う。
育児中ずっと奥さんも働けるのかってことと、金利が上がったときの対策は必要だろうけど。

[60: マンション検討中さん]

しかしまあ、最上階角部屋は六千以上かも（?＿?；）

[61: 匿名さん]

そりゃそうでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
南側目の前が西成なみの公営アパート群に囲まれている某物件よりこっちの方が100倍いいな

[63: 匿名さん]

とうとう三菱も名義貸しをするようになったか・・・

[64: マンション検討中さん]

このマンション、鉄道の線路近いから鉄粉飛ぶのだろうか。
以前、高速道路沿いの賃貸マンションに住んだ時は、常に黒い粉でベランダがすぐに黒くなって掃除大変だし、洗濯物も気持ちよく干せなかった。換気口の周りもすぐに真っ黒になって壁紙綺麗にならなかった。
線路はまだマシなのだろうか？

[65: 匿名さん]

共同事業だから「ザ・パークハウス」というブランド名が使えませんね。
ぱっと見「どこが手がけたマンション？」となります。
まぁ、マンションブランドを気にする人ばかりではないでしょうが。

[66: マンション掲示板さん]

行きましたが思ったよりだいぶ安かったです
お得感はあるかも。
ただ線路に近いのと横の道路からの排気ガスが気にならなければ

[67: マンション検討中さん]

鉄粉と排ガスと騒音は避けられないと思います。
その分を差し引いた価格設定ですかね。

[68: マンション検討中さん]

気になってる方は1度行ってみるのがいいと思います。
駅裏という位置を考えたら、
今後この価格での提供はちょっとないんでは、というくらいにはコスパは悪くは無いと思います。
ただ投資用に使われて結局住人に賃貸の方が多くなるのはちょっといやかなーという印象もあります

[69: 匿名さん]

投資目的で、現に住んでない住戸が一定数いると、合意が難しくなると聞きますね。
ここは確かに自己居住用ではない住戸が一定数ありそうな気がします。

[70: 匿名さん]

＞（事業協力者住戸24戸含む）
↑これのことですか？

[71: 検討板ユーザーさん]

それもありますが、
他にも投資目的で買う方がいるかもしれないということです。
今から駅ビルも整備されてシネコンが出来たり、
電車乗り入れも含めかなり進化しそうなので、
駅周辺の地価上昇を見込んで投資で買う人もいそうということです。
断定は出来ませんが。

[72: 匿名さん]

駅裏のイメージだけど、新幹線口から徒歩7分て書いてあるし
結構向こうのナイスムラカミのあたりになるのかな

[73: eマンションさん]

その手前くらいですね

[74: デベにお勤めさん]

線路の鉄粉は飛びます。排気ガスの影響もあります。

[75: デベにお勤めさん]

総戸数の10％が賃貸とか嫌だな。

[76: マンション検討中さん]

全部の間取りが公開になっていましたが、4LDKは8戸しかないんですね。

[77: 匿名さん]

事業協力者ってこの物件の施工会社の事ですか？確か鉄建建設の社屋だった所ですよね？
ということは、社宅として24部屋確保するということになるのでしょうか。
今度マンションギャラリー行ったら聞いてみようかな。

[78: 通りがかりさん]

全戸数の１９パーセントの２４戸が賃貸のようですが､販売開始後は外部オーナーとしての購入もあり､賃貸居住世帯数はもっと増えるでしょうね。

[79: 匿名さん]

>>78 通りがかりさん

購入者が現に住んでいないと、総会等の議題でも自分の事に感じないで、協力的ではない、という話を聞きます。
ですがあくまでも一般論なので、言い切れません。
魅力的に思えば買う、懸念があれば買わない。それだけの話。

[80: 匿名さん]

鉄建建設は過去にマンション工事で色々あったみたいですが、信用度はどうですかね？

[81: マンション検討中さん]

同じ敷地内線路側に賃貸用も建つみたいですけど。

[82: 通りがかりさん]

敷地図面を見ると賃貸用建物が建つスペースはありません。
現在建築している建物との合体のようですね。
事業主さんのグッドアイデア！かな？

[83: 匿名さん]

新幹線側に出てる賃貸用の建築確認の表示は126戸のうちの24戸地権者用の表示で別に建てるということではないということですかね？

[84: 通りがかりさん]

新幹線側の２～9階の各階３戸の計24戸が地権者所有の賃貸になると推測します。
賃貸用マンションは建ちません。と思います。

[85: 通りがかりさん]

ちなみに126戸の地番は123番1で24戸の地番は123番2です。
このままでいくのか建築後に合筆されるかはわかりません。

[86: マンション掲示板さん]

このレジデンスとは別で賃貸用のビルは建ちますよ。
事前説明会で営業さんが言ってたので間違いないです。

[87: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん
となりに建築するのということですかね？
そのスペースはないようにも思えるんですが？

[88: マンション掲示板さん]

>>87 匿名さん
隣って感じでもなかったです、
ちょっとごめんなさい細かく覚えてないです、そっちには興味が特になくて。
ただ、ここ(ナイスムラカミの西あたりだったような？)にも賃貸用が建ちます、という説明があったのは間違いありません

[89: 匿名さん]

>>15
>>16
これらの画像を見ると、9階建てと19階建ての2つが建つようですね。

[90: マンション検討中さん]

ギャラリー行かれた方、だいたいおいくらくらいだったか教えていただけませんか？
六十平米台が三千万円後半とか、四千万前半とか、その程度で良いのですが…
広島駅から十分圏内で、五十平米台三千万円台半ばの物件を契約済みなのですが、手付金を放棄して、こちらに乗り換えるべきか迷ってます。
すでに契約済みなのにギャラリーに行って話を聞くのも気が引けるなと思って…

[91: 検討板ユーザーさん]

一部の階層しか値段でてないので予想でしか言えませんが、
66平米5階以下は恐らく3000後半です

[92: 匿名さん]

もう庶民が100平米の新築マンションを購入出来る時代は来ないのでしょうか。
平均延べ床面積が段々と狭くなってますね。

[93: eマンションさん]

大きくて84平米ほど、
悪くない立地を選ぶともう4000以上は確定、
って流れですね
広さが欲しいなら田舎に一軒家買うとかしか今は無理では。

[94: マンション検討中さん]

>>91 検討板ユーザーさん
教えてくださってありがとうございます。
六十六平米で三千万円代後半ならこちらのほうが良さそうで悔しいです。
ただ、自分の今の年収では後半はローン審査が通らないかもしれません（泣）

[95: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん
3000万円台は無かったように思います。下の階でも4000万円前半だったと思いますよ。

[96: 匿名さん]

こんな匿名の掲示板で聞くより、直接話を聞きに行けばすむ話ですよね。
こういう所は本当の話もありますが、嘘の話もありますよ。

[97: eマンションさん]

今出されてる数値として3000台はなかったけど
7階が4000万台(これは明記されてました)なんだからその下は3000後半じゃないかって話です
他の部屋で4300万台という表現もあったので4100万に満たない4000万円台という意味なのだろうと捉えました。
だから想像でしかありませんが、とかいてます。
下の階が基本的に値段が下がるだろうという予想で、
実際どうなるかはもちろん全然わからないです
直接行って聞いてきてください

[98: 匿名さん]

66㎡で4300万と4000万代の部屋があったってことなのかな

[99: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
ありがとうございます、四千万円台前半なら
さらに私には無理だった…と、少しあきらめがつきました。二葉の里エリアはとても馴染みがあったので、エキキタに新しいマンションが建つと知っていたら…急いで契約しなかったなと後悔してました。

>>96 匿名さん
すみません。実は一度、白島のＧＭさんのマンションを見に行っていて、直接話を聞きに行くのに抵抗があり、こちらで尋ねさせていただきました。
もし、三千万台半ば以下の物件があったなら手付金とオプションを放棄してというのを本気で考えて動こうって思っていました。
マンション選びは本当に難しいですね。
契約したあとに悩んでしまっていて情けないです…

[100: マンション検討中さん]

>>97 eマンションさん
たくさん情報をありがとうございます。
確かに三千万台後半の部屋があるかもしれないですね…。そして、お安い部屋は第一期で目玉にする部屋になるかもしれません。
前見たGMさんの売り出してたマンションは一階ごとに30万ずつ安くなるとしたら、4080万だとすると四階くらいで3000万台後半になるかもしれません。
そう考えるとお得だったな…って思います。
うじうじ考えても仕方ないですが（泣）

[101: eマンションさん]

前も書きましたが、思ったよりも安かったし、
今後の広島駅の開発考えたらこんな値段ではもう無理かと思いますよ。
そのくらい価格は悪くなかったです。
気になるなら行くべきです

[102: 匿名さん]

4000万代前半というのは4千数百万(前半の数字)って意味かと思った
1階の差はは4,50万位かと思ったので

[103: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
一度MRに行ってみたらどうですか？買う買わないは別として。自分の目確かめるのが1番いいと思いますけどね！ダメならそこであきらめもつきますし。

[104: マンション検討中さん]

>>101 eマンションさん
こちらのマンション、本当にお買い得だと思います…
二葉の里の地価は60万程度で昨年よりかなり上がってますよね。自分が買ったエリアと比べて地価は1.3倍近く高いのに、平米単価で割って計算し直すと同じくらいになります。
最近のマンションは設備的に似たりよったりでこちらが劣っているとは考えにくく、大手が参入してることを考えてもかなり…割安感がありますよね。
ただ、すでに二百万近い手付を払っていて、それを放棄して乗り換えるとなると、自分にとってはさらなる手付＋少し高い購入費用＋諸経費となり、トータルコストが四千万円台半ばになってしまいます。
すごく悔しいけどあきらめます。

[105: マンション検討中さん]

>>103 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
MR、行くだけ言ってみるべきですかね…
二葉の里エリアはとても静かで街づくり（緑化）もしっかりされており、過ごしやすい雰囲気で。
自分は契約を焦って早まりすぎました…

[106: 匿名さん]

GMってGAのこと？

[107: マンション検討中さん]

>>106 匿名さん
すみません、GMアソシエイトさんとGAパートナーズさんを勘違いしてました。恥ずかしいです。

[108: eマンションさん]

ちなみにほかの部屋で出てた4300万台は66平米ではなく71平米？とか、もう少し広い部屋の7階の値段です。
そうですか、費用は確かにかさむと思います。
特にこのマンション手付金が2割らしいので、
単純に800万くらい最初に必要です。(交渉できるかもですが)
駐車場代も多少お高めぽしいですしね
ただ資産価値は間違いなく上がるとは思います
でもローンも通らないかも、という感じの家系状況なら買わない方が無難かもですね

[109: 匿名さん]

無理して買うと、買った後の生活が苦しくなります。
利便性の良さや設備の良さ等、今より豊かに暮らしたい為に求めるはずが、生活が苦しくなってしまっては何のために買うのか、まさに本末転倒です。
借りれる額と無理なく返済出来る額は決してイコールではありません。
身の丈にあった物件を求めるのがよろしいかと。

[110: 匿名さん]

>>107 マンション検討中さん
GMアソシエイトって、
GMアソシエイツのこと？

[111: マンション検討中さん]

>>108 eマンションさん
いろいろと教えてくださってありがとうございます。
だいたい七階の平米単価が60万くらいということなのですね。なにもかもこちらで尋ねてしまい申し訳ありません、税込み（10%）表記なんですよね？そしたら、ほんとにお得です…
アルコーブもあるし、部屋もたくさんあるし
お風呂は広そう1418だし、買える年収帯の方が羨ましいです。
800万用意しようと思ったらやはり難しいです…

[112: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
そうです、重ね重ねすみません（泣）

>>109 匿名さん
おっしゃるとおりだと思います。
今！借りれる額はもう少し多いかもしれないのですが、買ったあとの生活が苦しくなっては本末転倒だと思って…あきらめようと思いました。
自分が契約した物件は、こちらには劣りますが、南口のほうには近い…し、八丁堀も徒歩圏内かなと思うので…狭いけど、自分の身の丈にはあっていると思います。

[113: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん
GMアソシエイツって、
GMアソシエの事？
https://www.gm-associe.co.jp/

[114: 匿名さん]

スムログで
> 「坪単価の高いマンションがいい」
> 新築マンション同士で悩むケースに一言添えておきます。
ある街の７５㎡の６０００万円と別の街の６５㎡の６０００万円で悩むとしたら、大半は６５㎡の方を選択した方が良いのです。

という話がありましたので、いま購入されているマンションの方がいいかもしれませんよ。隣の芝生は青く見えるものです。

[115: 匿名さん]

住宅サイトには、JR「広島」駅在来線口約690m（徒歩9分）、マックスバリュエクスプレス広島駅北口店約620m（徒歩8分）、シェラトングランドホテル広島約660m（徒歩9分）、福屋 広島駅前店・エールエールA館約680m（徒歩9分）、BIG FRONTひろしま約800m（徒歩10分）、エキシティ・ヒロシマ約820m（徒歩11分）って書いてあった

[116: 匿名さん]

公式サイトには
広島電鉄・広島バス「二葉の里」バス停徒歩 1分
ゆめマート二葉の里徒歩 3分

[117: 匿名さん]

ホテルリブマックスPREMIUM広島の真ん前に立つんですね

[118: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
スムログ、拝見しました。
隣の芝生は青く見える…のかもしれないです、ないものねだりをしているのかもしれません。
自分が契約したマンションの良さがわからなくなってきていました。
どんどんステキなマンションがでてきてますが、自分の選んだマンションを信じて楽しみに竣工を待ってみようと思います。
いろいろとありがとうございました。

[119: 匿名さん]

手付金2割は結構な金額だと思います。平均的にはどれくらいの金額なんですかね？

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
私のとこは手付金5%でした。
でも、一割が一般的って聞きました。
事情を言ったら少し少なくしてくださるかもしれません。

[121: 匿名さん]

手付金２割は法的な上限で一般的には一割。５％だと、法的には保全する義務がないので、保全をしてくれるか要確認。

[122: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん

すみません、保全…とはなんですか？

[123: 匿名さん]

売主が破綻した時でも手付金が戻ってくるように、例えば保険に入るとか手続きをすること。

[124: 匿名さん]

手付金だけど、大手だと基本交渉に応じてくれないよ。

[125: 通りがかりさん]

5000万円の物件で1000万円手付金か??
結構な金額ですね。

[126: 通りがかりさん]

5000万円の物件で1000万円の手付金。
結構な金額ですね。

[127: 匿名さん]

他のマンションへ乗り換えられるのを恐れているのでしょうか。近くにマンションが建つ予定はなかったと思うのですが…。

[128: マンション検討中さん]

>>123 匿名さん

質問のご回答をありがとうございます。
そんな制度があるなんて知りませんでした。
5%だから会社がコケたらやばいのですね

[129: マンション掲示板さん]

はじめは多少多めに書いてるだけかとは思いますよ。
手付の部分は気になったから聞きましたけど、
基本2割、最低でも1割は入れてもらうことになります、というような言い方で、
とても5%までの交渉は出来そうにはないかなといった雰囲気でした。
ある程度そのへんで購入層も絞りたいのでは？分かりませんけど

[130: 匿名さん]

ライオンズやGAみたいな信用ないデベとは違うから問題ないでしょ

[131: 匿名さん]

>>129 マンション掲示板さん

絞るっていうか、キャンセルされたくないから？

[132: 匿名さん]

もしキャンセルされたくないから、という理由で2割設定をしているなら、乗り換えられるかもしれないライバル物件が近い内に出ることを把握しているということ？
なんにせよ、2割をポンと出せる人はなかなかいないのでは。

[133: 通りがかりさん]

このマンションは一期で全部販売するんですかね？

[134: 匿名さん]

>>133 通りがかりさん

普通は何回かに分けて売り出しますが、こればっかりは売主の戦略なので、スタッフに聞いてみるしかないかと。

[135: マンション掲示板さん]

分けて売りですよ、でも早く行った方がいいかと

[136: 匿名さん]

こちらの立地条件は悪くないと思うんだけど、
カタカナ表記の『エキキタ』っていうのが大嫌い。
これって、今は亡き日本アイコムが二葉の里物件を売り出すことをきっかけに作られ、用いられ始めた言葉。
https://youtu.be/BAmtbVWDIRM
https://ab-hiroshima.com/f1060
ブランディングしようと地域が乗っかり、行政が乗っかり
https://www.mlit.go.jp/common/001193989.pdf
今では広テレその他が嬉しそうに『エキキタ』という言葉を流行らせて無理やり定着させている。馬鹿ばっか。

元はと言えば日本アイコムなのにね。
http://qlear.jp/logcorporation_detail_id_09911056240010010.html

[137: マンション検討中さん]

分けて売り出すのか、一期で全部なのか、まだわからない感じですね。8月末には契約みたいですが。

[138: マンション掲示板さん]

分けて売りですよ、聞きましたから。
これ以上は特定されそうで言えませんけど

[139: 匿名さん]

分けて売り出すとなると初回は何戸くらい売り出す予定なのかな？

[140: マンション掲示板さん]

>>139 匿名さん

販売員に直接聞かないとわかりません。
聞いてみてはいかがですか？