ザ・レジデンス二葉の里ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・レジデンス二葉の里についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.polestar-m.jp/683/

所在地：広島県広島市東区二葉の里一丁目123番1（地番）
交通：JR「広島」駅（新幹線口）徒歩7分
間取： 3LDK、4LDK
面積：66.62㎡～87.70㎡
売主：株式会社マリモ・三菱地所レジデンス株式会社・鉄建建設株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：株式会社GMアソシエ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 名無しさん]

立地は申し分なさそうですね。楽しみな物件ですが、お高いんでしょうね?。

[2: 匿名さん]

子育て世帯向けというよりは、大人だけの世帯向けですかね。

[3: マンション検討中さん]

クラースと同じで駅北は微妙ですよね。
目の前の道は慢性渋滞ですし、まわりに古い建物は多いし。
目の前の道路でUターンできないから(渋滞で右折車線にたどりつけない)、東方面に行くのはかなり遠回りになるでしょうね。

[4: 匿名さん]

こう行けばいいんでないの？

[5: マンション検討中さん]

あまり日常的に使いたくない道ですね。

[6: 匿名さん]

そういえば、府中イオンから来たシャトルバスがまたイオンに行くときにも
4とは別の道の北側をぐるーっと回って方向転換して府中イオンに行ってるな

[7: 匿名さん]

山陽線から北側は車が不便すぎるよな
それでもここは他のマンションと比べれば車を使う頻度が低いだろうからまだマシ
ソシオみたいにやばいアパートに周囲を囲まれているわけでもないし

[8: 匿名さん]

金額が気になります！

[9: 匿名さん]

なんだかんだで高そう…
白島学区？

[10: 匿名さん]

東区ですよ！

[11: 匿名さん]

住所は二葉の里だから白島小学校、幟町中学校だね。

[12: 匿名さん]

未解決の殺人事件が起きて、万引き痴漢も多発してる基町アパート近くのマンションより、こっちの方が断然安心

[13: 匿名さん]

アパート群近くの川沿い物件より全てにおいてこちらの方がいいね

[14: 匿名さん]

現地には２棟が建築されるようですね。工事現場を囲った塀に「建築計画のお知らせ」が、バス通り側と新幹線高架側の２か所に掲示してあります。新幹線高架側には賃貸マンション２４戸の建築と書いてあります。新聞折込チラシに「総戸数１２６戸（事業協力者住戸２４戸含む）」とありますが、２４戸は、たまたま同戸数ということでしょうね。事業協力者（地権者？）の方は、当然のことですが優先的に入居または賃貸オーナーになられると思うのでうらやましいです。

[15: 匿名さん]

新幹線高架側に掲示の「建築計画のお知らせ」

[16: 匿名さん]

バス通り側に掲示の「建築計画のお知らせ」

[17: 匿名さん]

新聞折り込みチラシ

[18: 匿名さん]

立地よさそうですが白島小学校、幟町中学校はマンションから遠そうですね。

[19: 匿名さん]

失礼しました。白島小学校は徒歩１５分、幟町中学校は徒歩１０分程度でした。

[20: 通りがかりさん]

高そうですね、おいくら万円くらいになるのでしょうか

[21: 匿名さん]

>>16 匿名さん
マリモ主導の事業ですね。

[22: マンション検討中さん]

この位置でもこの向きで新築だと線路からの音は気にならないものなんですかね

[23: 匿名さん]

列車の走行騒音、トラックなどの車両の走行騒音、上階などからの生活騒音が皆無ということはないと思います。
気になるか、ならないかは人それぞれと思います。

[24: 匿名さん]

向かいのクラースは人気で早めに完売してたからココも早いだろうね。
値段はクラースに合わせてくると予測

[25: 匿名さん]

じゃ、俺はクラースの2割増しと予測。
クラースの4200万程度の広さの部屋が5000万超えということ。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん

今は右肩上がりの物件価格なので、何割増かは分かりませんが高くなっていることについては同意見です。
三菱入ってますし。

[27: 匿名]

向きが微妙ですね。リブマックスホテルあるし、高層階ならいいね！！土地は狭いので駐車場は上下タイプかな？

[28: 名無しさん]

下手したら、クラースの1.5倍程度もあり得ると思います

[29: マンション掲示板さん]

駅裏もかなり整備され、電車も通ることですし、価値は相当上がってそうですね

[30: 匿名さん]

ここもGMアソシエですね。

[31: マンション掲示板さん]

プロジェクト発表会行かれた方はいないのでしょうか？

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん
ＧＭアソシエをボロカスに言ってた奴、ここでは大人しいんだね。

[33: 匿名さん]

>>31 マンション掲示板さん

発表会行きましたけど、新情報はありませんでした。
価格はモデルルーム見学の時に教えてもらえるみたいです

[34: マンション検討中さん]

12階くらいまでは隣のホテルが目の前にあって眺望が期待できそうにないですが、やはりそれより上は一気に値段が上がるイメージですかね?。

[35: 周辺住民さん]

ゼネコンの元社屋のあった場所で共同事業者としてゼネコンが入っていることから、工事費は競争の原理が働かず高値と推測します。ゼネコンの持ち込み物件だとは思いますが、もう少し姿隠してやらないと。ゼネコンの思惑がバレバレです。自社の土地を売って採算度外視の工事費で受注するはずもなく、相場よりもかなり高い物件になることは必至です。再開発地域だと言っても基本駅裏ですし、相場を遥かに超えた割高物件になると予想されるだけに魅力がないのに高いだけの物件だと思います。販売価格を抑えるために仕様は落としますがその割に割高な物件になると思います。

[36: 匿名さん]

>>35 周辺住民さん
基町アパートに囲まれたGAなどより明らかにこっちの方がいいな多少高くても安全性や資産価値が違いすぎる

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
ここの管理会社はどこですか？

[38: 匿名さん]

>>37さん
物件概要に載っていますよ。
> 管理会社
> 株式会社GMアソシエ

[39: 匿名さん]

やっぱり。これ、強制加入でほぼ解約不可って知ってる？
https://www.gm-associe.co.jp/lifeup/index.html

[40: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[41: デベにお勤めさん]

”事業協力者住戸24戸”って土地を差し出したゼネコンの取り分ってこと？
こんなことを物件概要に書く販売者をみるとデベ＋ゼネコン。
なんでゼネコンはこんな取り組みしたのでしょうか？将来自社で開発するんですかね？
土地の一部を残して賃貸物件やるなんてゼネコンもしたたかです。
間違いなく売れるのであれば、工事で儲けようと思えば販売価格も上がって取り分も増えていいけれど、エキキタと言っても正確にはエキウラ。そのロケーション＋販売価格が割高だという事実を購入者が受け入れることが出来るのかがこの物件を売る立場のキモだと想像します。
ここでは洗濯物は外干しは出来ませんね。

[42: スーサン]

41さんへ　今月からモデルルーム公開になるのですが今の時点でも価格未定の表示。
どういう意図があるんですかね？

[43: マンション検討中さん]

駅近新築物件は希少です。マンションは何よりも立地と思います。少々高値でも購入検討をする価値はあると思います。

[44: 匿名さん]

間取りタイプAはウォークインクローゼットに窓が付いているのが珍しいですね。両側に服をかけられたらよかったのですが。

[45: デベにお勤めさん]

ゼネコンが事業主で売主で施工者だなんて。どれだけプレミアがのるのか。私はまともな販売価格になるとはとても思えません。

[46: 通りがかりさん]

>>45 デベにお勤めさん

あまりに近隣のマンションより割高になると売れ残りの恐れがでるのでそこまではないんじゃないのですか？まあ内装とかのレベルにもよるのでしょうけど。高くてもCブロック並みじゃないんですかね？

[47: eマンションさん]

こちらもテブラキーは標準仕様ですね。

[48: 通りがかりさん]

5000万円は普通の価格帯ですかね

[49: 匿名さん]

>>48 通りがかりさん

最近だと80平米超は5千万円台ですね。
坪単価200万円超も珍しくなくなってきました。

[50: 匿名さん]

広島市内だと、70平米台で5000万もありますしね

[51: 通りがかりさん]

販売開始即完売の予感。

[52: 坪単価比較中さん]

87平米の間取りでも浴室が1418サイズで驚きました。
87平米までということで6500万以下でしょうし、お買い求めやすい物件になるかもしれませんね。

[53: 検討板ユーザーさん]

管理会社がGMアソシエである以外は死角なし

[54: 匿名さん]

大通り沿い、線路近い、という立地を受け入れる事が出来れば有りだと思います。
子育て世帯には、あまり受けが悪いかな？
大人だけが住むなら魅力的かも。

[55: 匿名さん]

>>37-39
マリモは元々のマリモの管理会社であるマリモコミュニティをコミュニティワンに売却して大儲け。
そのうちＧＭアソシエも管理棟数がある程度になると売却すると思います。
会社自体が売るための商品と言っても過言じゃありません。
ＧＭアソシエの
「Ｇ」はＧＡパートナーズ
「Ｍ」はmarimo
「アソシエ」はアソシエーション、つまり共通の目的をもって設立されている
という意味です。
共通の目的とはズバリ、その会社を売って儲けることだと私は考えます。
高く会社を売るためには“金のたまご”に会社を仕立て上げないといけませんから、入居者からカネが落ちるシステムはどんどん取り入れるでしょうね。
応分のサービスが伴っていれば問題ないとは思いますが、はたして実情は如何になるでしょうか？

[56: マンコミュファンさん]

ここはデベロッパーの愚痴こぼし場所？
土地を提供したゼネコンを含めて儲ける仕組みを作りまくった物件を新築で買うのは躊躇します。
私が疑問なのはなぜゼネコンがこんな安直な取り組みにホイホイのってしまったのか？
いくら仕事が欲しくてもゼネコンがやるべき事ではないしやるなら自社で分譲事業をやるべき。
彦根で物件一等丸ごと買取の負の実績があるから自社分譲はしたくても出来ないとは思うけど。

[57: 匿名さん]

リスク分散できるし、単純土地売却より儲かるから。

[58: 通りがかりさん]

最上階でどれくらいの価格になるんですかね？

[59: マンション検討中さん]

高いよね、たぶん。
でも若い共働き夫婦が長いローンを組むなら、案外五千万台くらいなら手が届いてしまうのだと思う。
育児中ずっと奥さんも働けるのかってことと、金利が上がったときの対策は必要だろうけど。

[60: マンション検討中さん]

しかしまあ、最上階角部屋は六千以上かも（?＿?；）

[61: 匿名さん]

そりゃそうでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
南側目の前が西成なみの公営アパート群に囲まれている某物件よりこっちの方が100倍いいな

[63: 匿名さん]

とうとう三菱も名義貸しをするようになったか・・・

[64: マンション検討中さん]

このマンション、鉄道の線路近いから鉄粉飛ぶのだろうか。
以前、高速道路沿いの賃貸マンションに住んだ時は、常に黒い粉でベランダがすぐに黒くなって掃除大変だし、洗濯物も気持ちよく干せなかった。換気口の周りもすぐに真っ黒になって壁紙綺麗にならなかった。
線路はまだマシなのだろうか？

[65: 匿名さん]

共同事業だから「ザ・パークハウス」というブランド名が使えませんね。
ぱっと見「どこが手がけたマンション？」となります。
まぁ、マンションブランドを気にする人ばかりではないでしょうが。

[66: マンション掲示板さん]

行きましたが思ったよりだいぶ安かったです
お得感はあるかも。
ただ線路に近いのと横の道路からの排気ガスが気にならなければ

[67: マンション検討中さん]

鉄粉と排ガスと騒音は避けられないと思います。
その分を差し引いた価格設定ですかね。

[68: マンション検討中さん]

気になってる方は1度行ってみるのがいいと思います。
駅裏という位置を考えたら、
今後この価格での提供はちょっとないんでは、というくらいにはコスパは悪くは無いと思います。
ただ投資用に使われて結局住人に賃貸の方が多くなるのはちょっといやかなーという印象もあります

[69: 匿名さん]

投資目的で、現に住んでない住戸が一定数いると、合意が難しくなると聞きますね。
ここは確かに自己居住用ではない住戸が一定数ありそうな気がします。

[70: 匿名さん]

＞（事業協力者住戸24戸含む）
↑これのことですか？

[71: 検討板ユーザーさん]

それもありますが、
他にも投資目的で買う方がいるかもしれないということです。
今から駅ビルも整備されてシネコンが出来たり、
電車乗り入れも含めかなり進化しそうなので、
駅周辺の地価上昇を見込んで投資で買う人もいそうということです。
断定は出来ませんが。

[72: 匿名さん]

駅裏のイメージだけど、新幹線口から徒歩7分て書いてあるし
結構向こうのナイスムラカミのあたりになるのかな

[73: eマンションさん]

その手前くらいですね

[74: デベにお勤めさん]

線路の鉄粉は飛びます。排気ガスの影響もあります。

[75: デベにお勤めさん]

総戸数の10％が賃貸とか嫌だな。

[76: マンション検討中さん]

全部の間取りが公開になっていましたが、4LDKは8戸しかないんですね。

[77: 匿名さん]

事業協力者ってこの物件の施工会社の事ですか？確か鉄建建設の社屋だった所ですよね？
ということは、社宅として24部屋確保するということになるのでしょうか。
今度マンションギャラリー行ったら聞いてみようかな。

[78: 通りがかりさん]

全戸数の１９パーセントの２４戸が賃貸のようですが､販売開始後は外部オーナーとしての購入もあり､賃貸居住世帯数はもっと増えるでしょうね。

[79: 匿名さん]

>>78 通りがかりさん

購入者が現に住んでいないと、総会等の議題でも自分の事に感じないで、協力的ではない、という話を聞きます。
ですがあくまでも一般論なので、言い切れません。
魅力的に思えば買う、懸念があれば買わない。それだけの話。

[80: 匿名さん]

鉄建建設は過去にマンション工事で色々あったみたいですが、信用度はどうですかね？

[81: マンション検討中さん]

同じ敷地内線路側に賃貸用も建つみたいですけど。

[82: 通りがかりさん]

敷地図面を見ると賃貸用建物が建つスペースはありません。
現在建築している建物との合体のようですね。
事業主さんのグッドアイデア！かな？

[83: 匿名さん]

新幹線側に出てる賃貸用の建築確認の表示は126戸のうちの24戸地権者用の表示で別に建てるということではないということですかね？

[84: 通りがかりさん]

新幹線側の２～9階の各階３戸の計24戸が地権者所有の賃貸になると推測します。
賃貸用マンションは建ちません。と思います。

[85: 通りがかりさん]

ちなみに126戸の地番は123番1で24戸の地番は123番2です。
このままでいくのか建築後に合筆されるかはわかりません。

[86: マンション掲示板さん]

このレジデンスとは別で賃貸用のビルは建ちますよ。
事前説明会で営業さんが言ってたので間違いないです。

[87: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん
となりに建築するのということですかね？
そのスペースはないようにも思えるんですが？

[88: マンション掲示板さん]

>>87 匿名さん
隣って感じでもなかったです、
ちょっとごめんなさい細かく覚えてないです、そっちには興味が特になくて。
ただ、ここ(ナイスムラカミの西あたりだったような？)にも賃貸用が建ちます、という説明があったのは間違いありません

[89: 匿名さん]

>>15
>>16
これらの画像を見ると、9階建てと19階建ての2つが建つようですね。

[90: マンション検討中さん]

ギャラリー行かれた方、だいたいおいくらくらいだったか教えていただけませんか？
六十平米台が三千万円後半とか、四千万前半とか、その程度で良いのですが…
広島駅から十分圏内で、五十平米台三千万円台半ばの物件を契約済みなのですが、手付金を放棄して、こちらに乗り換えるべきか迷ってます。
すでに契約済みなのにギャラリーに行って話を聞くのも気が引けるなと思って…

[91: 検討板ユーザーさん]

一部の階層しか値段でてないので予想でしか言えませんが、
66平米5階以下は恐らく3000後半です

[92: 匿名さん]

もう庶民が100平米の新築マンションを購入出来る時代は来ないのでしょうか。
平均延べ床面積が段々と狭くなってますね。

[93: eマンションさん]

大きくて84平米ほど、
悪くない立地を選ぶともう4000以上は確定、
って流れですね
広さが欲しいなら田舎に一軒家買うとかしか今は無理では。

[94: マンション検討中さん]

>>91 検討板ユーザーさん
教えてくださってありがとうございます。
六十六平米で三千万円代後半ならこちらのほうが良さそうで悔しいです。
ただ、自分の今の年収では後半はローン審査が通らないかもしれません（泣）

[95: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん
3000万円台は無かったように思います。下の階でも4000万円前半だったと思いますよ。

[96: 匿名さん]

こんな匿名の掲示板で聞くより、直接話を聞きに行けばすむ話ですよね。
こういう所は本当の話もありますが、嘘の話もありますよ。

[97: eマンションさん]

今出されてる数値として3000台はなかったけど
7階が4000万台(これは明記されてました)なんだからその下は3000後半じゃないかって話です
他の部屋で4300万台という表現もあったので4100万に満たない4000万円台という意味なのだろうと捉えました。
だから想像でしかありませんが、とかいてます。
下の階が基本的に値段が下がるだろうという予想で、
実際どうなるかはもちろん全然わからないです
直接行って聞いてきてください

[98: 匿名さん]

66㎡で4300万と4000万代の部屋があったってことなのかな

[99: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
ありがとうございます、四千万円台前半なら
さらに私には無理だった…と、少しあきらめがつきました。二葉の里エリアはとても馴染みがあったので、エキキタに新しいマンションが建つと知っていたら…急いで契約しなかったなと後悔してました。

>>96 匿名さん
すみません。実は一度、白島のＧＭさんのマンションを見に行っていて、直接話を聞きに行くのに抵抗があり、こちらで尋ねさせていただきました。
もし、三千万台半ば以下の物件があったなら手付金とオプションを放棄してというのを本気で考えて動こうって思っていました。
マンション選びは本当に難しいですね。
契約したあとに悩んでしまっていて情けないです…

[100: マンション検討中さん]

>>97 eマンションさん
たくさん情報をありがとうございます。
確かに三千万台後半の部屋があるかもしれないですね…。そして、お安い部屋は第一期で目玉にする部屋になるかもしれません。
前見たGMさんの売り出してたマンションは一階ごとに30万ずつ安くなるとしたら、4080万だとすると四階くらいで3000万台後半になるかもしれません。
そう考えるとお得だったな…って思います。
うじうじ考えても仕方ないですが（泣）