ジオ南雪谷に行ってみた − モデルルーム見学記

[匿名さん]

今回は東急池上線の石川台駅にある「ジオ南雪谷」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://geo.8984.jp/yukigaya/

「概要」
■所在地　東京都大田区南雪谷1丁目333-1(地番) 東京都大田区南雪谷1丁目19番10(住居表示)
■交通　東急池上線「石川台」駅 徒歩5分　東急池上線「雪が谷大塚」駅 徒歩8分
■総戸数　23戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上6階建
■完成　2018年7月竣工済
■入居時期　2019年3月下旬(予定)
■間取り　3LDK
■専有面積　70.24m2～80.5m2
■駐車場　7台(平置7台) 月額使用料：30,000円～32,000円
■駐輪場　30台(スライドラック式 上段12台 下段18台)　平置7台　月額使用料：200円～500円
■バイク置場　4台　月額使用料：3,000円
■売主　阪急阪神不動産株式会社
■施工会社　共立建設株式会社
■管理会社　株式会社阪急阪神ハウジングサポート

「周辺環境」
現地マンションは駅から徒歩5分とありますが、確かにかなり近いですし、途中に商店街やコンビニもあるので便利そうな場所にあります。
・ 現地マンション

「目の前が川になっていてひらけていますが、そちらの方を向いていないのですね」

「確かにそうなのですが、陽当たりを考えると南西側を向いていた方が良いと思いますので、全戸南西向きのマンションになりました」

エントランス側には川が流れていて。目の前が開けていますし、眺望的にも向かいの戸建てまで離れているのでかなり良いのですが、北東向きになってしまうのでこちら向きには建てなかったようです。

「目の前が川ということは、氾濫などの危険はないのでしょうか？」

「ハザードマップでは0.5mの浸水が考えられるようですが、護岸工事をしてから以降、氾濫はありません」

一応ハザードマップでは浸水の可能性はあるようですが、ゲリラ豪雨や台風でも氾濫したことはないようです。
・ 目の前の川と向かいの戸建てまでの距離感

「全戸南西向きのお部屋ですが、2階までは戸建てと目線がぶつかるようにはなってしまいます。しかし、陽当たりは充分にとれています」

1階の庭があるので距離はありますが、目の前は戸建てになります。

「なので現在3階以上が人気となっています」

4階から上になると、6階の91平米の部屋以外はあいていない状況です。

「目の前は戸建てになってしまいますが、庭があるので距離もありますし、中高層住居地域ですので、同じ高さまでの建物は建設可能ですが、戸建て全部を買収して大きな建物を建てるというのは考えにくい立地ではあります」

目線さえ気にならなければというところですが、向かい側の戸建ての方もカーテンなどは締め切ったままの家が多いとのことです。
・2階からの目線と1階庭部分

「石川台はどういうところなのでしょうか？」

「完全な住宅地になっていて、石川台に何か目的があってくる人はほとんどいないといって良いと思います。なので、閑静な住宅地で人が集まるような場所もありませんし、治安の面でもかなり安心してもらえる街になっています」

「買い物環境はどうなのでしょうか？」

「駅からマンションまで歩いてくる途中に商店街があり、本当に地元の商店街といった感じで賑わっています。夕方からは歩行者天国になるので、お子様連れでも安心して買い物ができる商店街です」

ほかには駅の向こう側にピーコックや、徒歩8分の雪が谷大塚駅にもスーパーのオオゼキがあり、自転車で10分程度のところに自由が丘がありますので、地元で日常的な買い物をして、自由が丘も生活圏といった街になるようです。
・近隣希望ヶ丘商店街

「自然環境も豊かで、自転車圏内に多摩川や洗足池があり、近くには交通公園やプールのある東調布公園が徒歩10分ですので、子育て環境も良いと思います」

目の前の川沿いに小学校と中学校があり、それぞれ徒歩3分と8分と近いですし、交通量の少ない道路なので通学も安心です。
静かな住宅街で、かなり住環境としては良い街ではないでしょうか。

「構造」
「基礎杭は何メートルの深さまであるのでしょうか？」

「このあたりはかなり地盤がいいので、杭は打っていないベタ基礎になっています」

「二重床ですか？」

「二重床二重天井で、スラブの暑さは160mmから260mmになっています」

1階部分や場所によっては床スラブが薄いようですが、基本的に上下の部屋の間のスラブは厚くなっているようです。

「壁スラブは150mmから180mmで、天井高は2450mmになっています」

壁も外壁部分以外は180mmと基本的な厚さはありますし天井も低く無いので、作りに問題はないと思います。

「共有部分」
「駐車場は何台ですか？」

「平置き7台で、3万円から3万2千円になっています」

マンション目の前に平置き駐車場があり、目の前の道路が一通で道幅もそれなりにありますので出し入れもしやすいでしょう。
近隣の駐車場相場は3万円程度と、同じくらいのようです。
・ 駐車場

「駐輪場は何台ありますか？」

「38台で1部屋1.5台分になりますので、2台目以降が必要な方は抽選になります」

平置き駐輪場もあるので、3人乗りの電動自転車などはそこに置くことになりそうです。
・ 駐輪場

「バイク置き場は何台ですか？」

「4台で、区画内に入る大きさでしたら大丈夫です」

「ハーレーなどの超大型バイクだと難しいかもしれませんが、かなり大きなものなのでほとんどのバイクは大丈夫でしょう。
・バイク置き場

「エレベーターにペットボタンはありますか？」

「ありませんが、ペットの足洗い場はあります」
・ 足洗い場

23戸と大きな規模のマンションではありませんので、余計な共有部分などもなく、すっきりとシンプルなマンションになっていました。

「セキュリティはどのような感じですか？」

「エントランスと玄関の二重ロックになっていまして、共有部分には監視カメラもついておりますし、エントランスは非接触キーで、かざすとロックが外れるものになっています」

アルコープになっていて、共用廊下側の窓にもルーバー面格子になっています。

「すごい収納ですね。全て下足入れですか？」

「3扉分が下足入れで、そのほかは物入れになっています」

トイレの扉まで一面が収納になっています。
・玄関と下足入れ収納

入るとすぐ右側に洋室6畳があります。

「このタイプのお部屋は全面アウトフレームになっていますので、6畳がすっきりと四角く使えます」

WICの収納力も高いですが、コンセントはありません。
廊下にあるユーティリティスペースという物入れにコンセントがありました。
・ 洋室6畳とWICとユーティリティスペース

「トイレにはカウンターと手洗い、鏡が標準でついています」

タンクレスですっきりとしていますし、心なしか広い感じもしました。
・トイレ

洗面所と浴室がリビングインではありません。

「リネン庫はどの部屋でもこのぐらいでしょうか？」

「お部屋によって違いますが、奥行きがあるものになっています」

三面鏡裏の収納や体重計置き場など、全て標準的なもので使いやすいと思います。
・ 洗面所

「浴室にはミストサウナはありませんが、浴室乾燥と暖房は標準になります」

ダウンライトがLEDで、1418の保温型浴槽です。
・ 浴室

リビングに入るとキッチンがあるのですが、対面キッチンではなく独立のものになっています。

「このタイプのお部屋だとこのような形になります。他にはL字型のキッチンもあります」

「ディスポーザーと食洗機は標準ですか？」

「はい。標準です」

「この規模でディスポーザーがつくと、管理費などのランニングコストが高くなりませんか？」

「このお部屋で管理費・修繕費・ネット使用料込みで約3万3千円ほどです」

最初でこの価格で、5年ごとに上がるのでかなりのランニングコストになると思います。
・ キッチン

「リビングインの洋室が2つあるのですが、一つは扉をあけていただくと繋げてダイニングにもできますし、しめていただけば収納もありますので独立したお部屋としても使えます」
・洋室5畳

もうひとつのバルコニーに面した洋室5.4畳には壁があり、独立した部屋で日当たりも良いですし、子供部屋としても最適ではないでしょうか。
・洋室5.4畳

「リビングだけで11.4畳あり、縦長ですし隣の部屋の壁部分もありますので、家具の配置もしやすくなっていると思います」

目の前に戸建てが来てしまいますが、陽当たりは確保されています。
・ リビング