ザ・パークハウス アーバンス 渋谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス アーバンス 渋谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tphu-shibuya/index.html

所在地：東京都渋谷区宇田川町94番5、6（地番）
交通：東急東横線・田園都市線・東京メトロ半蔵門線・副都心線・銀座線「渋谷」駅（13番出口）より徒歩6分、
　　　JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス「渋谷」駅（ハチ公改札口）より徒歩7分、
　　　京王井の頭線「渋谷」駅（中央口）より徒歩8分
間取：1DK・2LDK
面積：31.22平米～64.78平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

全体的に収納が少ないですね。。

[2: マンション検討中さん]

お高いんでしょうねー

[3: 匿名さん]

こ、これは…
あえて三井の借地権に対して所有権って事でぶつけて割安感を演出するんですかね。
もちろん高いのでしょうけれども。

[4: 匿名さん]

うなぎの寝床ではないですか

ワクワクして損した

[5: 匿名さん]

まともに部屋を有効活用出来るのはKタイプくらいしか無さそうですね。
Iタイプの6.8畳の部屋も実質4畳くらいしか有効活用出来なさそうですよね、正直なとこ。

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
実需ならKでしょうね。
でも、投資用でしか考えられないんじゃないかとおもいます。
ま、この先の間取りしだいですけど。

[7: 匿名さん]

Kタイプ、確かに良いですが
PSらしき白いデッドスペースが多いですね。

[8: 匿名さん]

狭くて住めないよ……

[9: 匿名さん]

HPトップのマンションポエム
"「渋谷」駅徒歩６分。「動」と「静」を結ぶ高台に、大人の隠れ家のように佇む次代のコンパクトレジデンス。"

"「動」と「静」を結ぶ"ってパークコートに似てるというか、パクり？

[10: 匿名さん]

このマンションの公園通り側に大和ハウス工業が何か建てるみたいですが、詳しい情報わかる方いますか？
北側は東武ホテル、西側は小学校、南西にホテルユニゾと２つホテルに囲まれてるので、プライバシーが気になります。小学校が目の前は体育の時間はうるさそうです。

[11: 匿名さん]

一人で暮らすのだったら、収納はこれくらいでいいんじゃないかなぁという感じに思いました。
１DKだと
かなり割り切って作られているなぁっていう印象です。
自分で住んでもよし、賃貸に出してもよし、という感じかしら。

[12: 匿名さん]

渋谷駅徒歩圏内ってすごいですね。
渋谷に勤務している方だったら、電車に乗らずに通勤することができるでしょうから、とても便利だと思います。
あえてここを購入される方は、投資目的もいらっしゃるでしょうけれど
実需の場合は渋谷で仕事されている方が多くなってくるのではないでしょうか。

[13: 匿名さん]

1DKは単身用の賃貸向けな感じがします。
空間的には十分かもしれないですが、長く住むにはもう少し収納があったほうが良いかと思います。
それでもバストイレ別だったり、寝室がしっかり区切られていたりするのは良い点だと思います。
Dタイプのトイレなどは、通常より広そうで良いですね。
DタイプとEタイプのキッチン、どちらが良いか迷いそうな気がします。

[14: 匿名さん]

投資用にするとしたら、この場所なので物件価格も高すぎる部分もあるので、どうなんでしょう…。
中古でだいぶ価格が下がったら出てきそうですが。

全体的な共用部のデザインは、
高級感を出してきているのかな？と思いました。

プランは色々と出ているようですが、
柱が気になる部分もある。
家具の配置などを考えて、合うかどうかというのは見ていかねばなりませんね。

[15: 匿名さん]

こちら価格はいかほどでしたか？

[16: 匿名さん]

ダイワは最近マンションより倉庫とかホテルに力入れてるけど、周辺にホテル多いししばらくは駐車場みたいですね

[17: 匿名さん]

>>ダイワは最近マンションより倉庫とかホテルに力入れてるけど、
ホテル泊まったことあります。キレイで新築で、ビジネスホテルとしては充実している内容で気に入りました。価格も控えめです。

ここは三菱地所。投資目的の声も聞こえてきそうですが、最初から欲目で購入すると借りてくれない場合もあるので、自分が住んでいて結婚したら投資にするなどにしたらいいような気がします。
気になるのは1DKは廊下キッチン、廊下洗面なこと。寒そう・・・
新婚で子供がいない家庭で2LDKを買って、子供1人なら洋室2を寝室にしての計画がいいのかもしれないと思いました。廊下キッチンって思った以上に寒くて大変ですよね。
一度、LDKを味わうと廊下キッチン辛いです。

[18: マンション検討中さん]

坪いくらくらいですか？？

[19: ご近所さん]

売り出し約30戸、１ＤＫ・２ＬＤＫ
複数戸買い考慮したら買えるのは20人～25人程度。

城西、城南住まい・出身等で渋谷に土地勘ある人間のマンション好き、ドクターの洒落買い
成金の初めてのマンション購入編で終了。

庶民やマンションオタクにとっては相当の高額になると思いますが
とりあえず事実上の完売決定おめでとうございます。

[20: マンション比較中さん]

総戸数84戸のうち事業協力者住戸が53戸ですが、この事業協力者というのが実質１法人（茨城の建設業者で税金対策で２法人に分割）です．なので管理組合の過半数を獲得しているため，新規購入者は，管理組合ではこの法人の決定に従うことに実質的になります．そんな物件，誰が購入するのでしょうか？しかも，１Fにある「事務所（事業協力者区画1戸）」もこの建設業者の事務所．

[21: 匿名さん]

なるほど。一般の方が新規購入する場合、管理組合の話し合いに法人の決定（事業者協力住戸）に従わなければならなくなる可能性があるというところは
デメリットになってしまうかな。
家は入居した後が大事になっていますが、管理組合での話し合いを勝手に進められては、住民としては困ると思います。
そういったことを考慮して、管理組合に対してどこまで加入してくるのかというところが、決めてになりそうですね

[22: 匿名さん]

地権者さんってどのような感じなんだろう？と思ったんですが、1法人で持たれているのですか。
すべて自分たちで持って賃貸に出すのではなくて、
分譲も出しているのはなんとなく珍しいような気もしました。
駅までものすごく近いですから、
需要自体はとてもあるのかしら。
プランは一人暮らしか二人暮らしと絞っているみたいです

[23: 匿名さん]

西側の目の前に、保険相談所が出来るようですね。

[24: 匿名さん]

保健相談所っていわゆる保健所のことですよね？
近くにあって便利なのかどうかはよくわからないですが、講座とかを頻繁に行っている保健所ならば
たまに勉強したいなと思うことも出てくるかもしれないですね。
うるさい施設というわけではないですから、その点はいいかもしれません。

[25: マンション検討中さん]

【HPトップ画面より】
1DK/31.22㎡　5,400万円台（予定）～　※100万円単位
2LDK/55.21㎡/角部屋　8,700万円台（予定）

【物件概要より】
64.78m2 12,300万円台（予定）

[26: 評判気になるさん]

人気ないのでしょうか？

[27: 評判気になるさん]

地権者だけでは老朽化したビルの建て替えができないから，所有権の６割（事業協力者住戸53戸÷総戸数84戸＝63％）を確保しつつ，残り４割をデベに手渡したということ．デベがその４割を分譲販売することになったわけです．もちろん，もともとの所有者である事業協力者の建設業者は，その6割の住戸をすべて賃貸にだすことになっています．ということで，この物件の新規購入者は，最低６割強もいる賃貸住民に囲まれて暮らすことになります．さらに，20の指摘にありますように，管理組合の議決権の過半数をこの法人（２法人ですが実質１法人）が握っていますので，民泊OKという決議をしたら，それまでです．

[28: 匿名さん]

管理規約の新設、変更は通常議決権の3/4以上なので63％程度じゃ満たしませんよ。誤った知識で民泊決議通るみたいな不安を煽るのは営業妨害に当たりゃしませんかね？

[29: 周辺住民さん]

↑
確かに75％の議決数が必要ですね．訂正します．
ところで「営業妨害」という言葉を使うということは，あなたは販売業者さんですね（笑）
がんばってください！

[30: 匿名さん]

>>29 周辺住民さん
コメントの程度が低すぎて話にならん。
周辺住民なのか何なのか知らんがスレ汚しなら自分で削除申請出すか、掲示板に二度と来ないことを強く勧める。ここはマンションの掲示板だ。

[31: 匿名さん]

セカンドハウスで検討する人もいるのか。
どういう理由で購入しようと思うのだろう。
渋谷なら別荘という感じでもないけど。
しかし、縦長な間取りですね。
奥行きがあるので広く感じられるかもしれないけれど。
1LDKの方は、ベランダ側の部屋のドアを閉めら室内暗くなりそう。

[32: 周辺住民さん]

案内会にいってみました。お向かいの区の建物はそんなに気にならないと思いました。ただ，やはり事業協力者のことを何度も営業の方にいわれたので、逆に気になってしまいました。

[33: 匿名さん]

事業協力者って個人ではなく、法人で多く持っているというところをどう考えるかで
かなり見え方は変わってくると思います。
資産としてこのマンションを見るのか、それとも、実需で考えているのか。
このあたりに勤務している人だったら
実需でと思う方が多くなってくるでしょうね。

[34: 匿名さん]

渋谷駅までの距離まで含めて、とてもいいと思います。

事業協力者さんが多いのは気になりますが、どういう方なのかという点が大切になってくるかと。
事業協力者住戸は、
現状ではどのような扱いになるのかはわかっているのでしょうか。
賃貸になると言うかたちになるのかな？
何れにせよ、渋谷駅までこの距離で、新築分譲のマンションの賃料ってものすごく高いのでしょうから
賃貸化したからといって、
別に環境が悪くなるわけではないように思います。

[35: 匿名さん]

間取りが悪すぎじゃあない？

[36: 匿名さん]

最寄り駅がいくつもあり、交通アクセスは良い立地です。
ただ、1ルームでこの間取り内容での価格帯と考えると…。
資産運用するとしても、ちょっと厳しいのかなとは思いました。
完売となるのはまだ時間かかりそうでしょうね。

[37: 匿名さん]

資産運用のものだと、あまりに物件価格が高いと向いていないとは聞きます。
最初のうちは単身者の実需向けみたいなことにはなっていくのでは？
渋谷エリアで働く人ならば
この場所は相当便利だと思います。
ただ１DKだと分譲にしては物足りなく思うかもしれないですね
二人暮らし向けのプランは広さも間取りも悪くないです。

[38: 匿名さん]

設備仕様は、分譲マンションらしいものがついていると思います。
やはり、賃貸の物件とはそのあたりははっきりと異なります。
分譲賃貸というニーズはやはり一定数あると思いますので、最初は実需で住んでいたとしてもその後、貸し出したりした時にはきちんとニーズがあるのではないでしょうか。
とにかく渋谷駅まで歩いていける範囲という立地が良いです。

[39: 匿名さん]

アーバンスは所詮アーバンス。

[40: 匿名さん]

地権者は法人だと通常は全部屋貸し出して売上を計上します。法人オーナーの収入を考えたらここに住みたいとは思わないでしょう。

[41: マンション検討中さん]

地権者については，>>20さんの情報につきますな．事業協力者＝元雑居ビル所有者は，とうぜん全室賃貸です．>>40さんのまさにいうとおりです．販売されている物件を購入したところで，管理組合ではなにも意見がいえないのです．

[42: 匿名さん]

管理組合を一法人で取り仕切られたとしても、
小さい意見もきちんと聞いてくれる所なら良いんですけどね。
そういうのは時間が経ったり住んでみないと分からないことでもありますが…。

良立地のコンパクトマンション、6割が最初から賃貸ということなら住人の流動がひっきりなしなんでしょうね。
これは管理組合にとってメリットになるんでしょうか、それともデメリット？

[43: 匿名さん]

人の入れ替わりがあったとしても、
結局は地権者さん次第なところが大きいのではないでしょうか。
地権者さんにとっても、マンションは大きな資産なわけで、その価値が下がってしまうようなことは
もちろん避けたいこととなってくるかと思われますし。
人の入れかわりは激しくなりそうですが、2年単位でのお話になるでしょうね。

[44: 匿名さん]

設備仕様については、いろいろと書かれてはいますが
全体的には分譲マンションとしては標準的ですね。
今時のマンションだったらついているものがほとんどでした。
ディスポーザーないですが、
ここの場合はそこまで毎日家族の自炊を頑張るぞ！という感じでもないでしょうから
そこまで設備投資しなくてもよかったのかもしれないですね。

[45: 匿名さん]

賃貸多めということで、流動も多いという話も出てきていますが、
年単位でのことなので気にならないと言えば気にならないような。
住民が固定されていないので、
ある意味気は楽ではありますけれど、オーナーさんと店子さんの区別はつきにくいのと、
住民以外の人が入ってきたときにわかりにくい、という面は出て来るでしょうね。

[46: 通りがかりさん]

場所はイイけど高くなりましたね。
賃貸で家賃30年分ぐらいの価格では？

[47: 匿名さん]

値段高い。
そうですね。
確かに室内設備はスタンダード。
もう少し値段の分、こだわってもいいのに。
知りませんでしたが、渋谷って複数の再開発事業が進行しているんですね。
渋谷って新宿に似てきているような気がしています。
高層ビル45階。
エレベーター早いのかな。

[48: マンション掲示板さん]

三菱はこれが売れると思って入札したのか？

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん

渋谷の再投資、ずっと前からマスコミを賑わしているのに、最近知ったとはスゴいですね。

[50: eマンションさん]

このマンションの目の前に児童相談所ができるみたいですね