ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://mecsumai.com/mita2/

所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅　徒歩7分
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩11分
　　　JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅　徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[81: マンション検討中さん]

周囲に大使館や慶應大学がある緑の多い環境は素敵なんですが
駅から若干遠いようにも思います。

最近の物件は駅徒歩5分を超えると売れ行きが悪くなるようですが、この辺はあまりそういう影響はない地域なんでしょうか。

[82: 匿名さん]

パークホームズみたいなパーコー南麻布買うなら断然こっち買うなあ

[83: 匿名さん]

今思うとパークホームズ南麻布とパークホームズ白金高輪アーバンレジデンスはものすごく割安だった。

[84: マンション検討中さん]

>>83 匿名さん
今更何をわかりきったことを…

[85: 匿名さん]

港区高さ制限で同一規模建物が建たない。転売時に高く売れません。既存不適格物件の点は、白金２丁目タワーと同じ。白金は、竣工後、１年経っても売れ残りがある。建替え時のことを考えず、港区の高さ制限が出来る前に、また駆け込みで建築確認申請をするとは、無責任なデベロッパーです。

[86: 匿名さん]

>>85
ここは23階建で70mの絶対高さ制限内ですよ。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
パンフレットで、港区の絶対高さ制限を定める高度地区のため、本物件と同一規模形状の建物は建築できませんと明記されています。既存不適格物件であるということです。

[88: 匿名さん]

>>86 匿名さん
港区の高さ制限は、地域で異なり、この地域の高さ制限は、35メールなので、建替え時は、１０階そこそこの建物しか建ちません。既存不適格にも程度は色々あるけど、本件は重大な問題です。

[89: 匿名さん]

プランの種類が多く、タイプがいろいろあり
生活スタイルに合わせて選べるのはとても良いと思います。
各部屋に窓があって、通気性もよく陽当たりが良さそうなのも魅力です。
交通アクセスの良い立地のパークハウスなので
かなり高額になるかもしれないですね。

[90: 匿名さん]

パークタワーだというだけで、普通のタワーマンションより1、2割価格が高い。でも実際の価値は、そこまでないと思います。

[91: 通りがかりさん]

>>90 匿名さん

パークタワーではなく、パークハウス。
パークタワーは三井の中級タワーブランドです。

[92: 匿名さん]

もうすぐモデルルームがオープンするようですね。

[93: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん

60年後(？)の建て替え問題はありますが、その時の規制がどうなっているかは分かりません。
少し考えれば分かる事ですが。

今規制があるところが規制緩和されるかもしれないですし、逆に新しい規制が導入されるかもしれません。
法規制の話は考えるだけ無駄ですよ。


それよりこの規制のお陰で近隣には同レベルの高層建築はしばらく出来ないと言うことです。
タワマン買ったけど、近くに同じ高さの建物出来て何も見えねーって事がしばらくはないのです。

[94: 匿名さん]

既存不適格ね。売る側は同じ建物が建てられない希少な部件ですなんて価値があるように説明する。建て替えできないから価値ないのに。

[95: 匿名さん]

地所は世田谷区で地下室マンションの建設を連発して、それをきっかけに地下室マンションを規制する条例ができた。今度は条例施行滑り込みの建築確認ですか。そういう会社。

[96: マンション検討中さん]

白金二丁目の二の舞がすぐそこまできてるってことかね。つらいな

[97: 匿名さん]

あそこ、まだ売ってますよね、、、

[98: 匿名さん]

高さ制限、って例外があるみたいですね。近くに旧耐震の建物は無いですか？

港区での旧耐震の建物の建替えの緩和の例
http://tatekae-mansion-toushi.com/investment/law/height.html

[99: 匿名さん]

秀和が建て替えになったら規制緩和適用になると思います。

[100: 匿名さん]

>>98 匿名さん
高さ制限の例外扱いを受けて、建てるけど、建替え時に例外扱いできる保証がないから、売主としては、同規模同形状の建物は建てられないと広告で、明記しています。

[101: 匿名さん]

ここも 白金2丁目 も、旧耐震じゃないので緩和適用外ですね。

[102: マンション検討中さん]

まだ立ってもないマンションの建て替えの話議論するって意味ないような

規制や法律はどんどん変わるからね、、、、

[103: 匿名さん]

検討スレなんですから
可能性のあることは買う前に議論しておくべきだと思います

[104: 名無しさん]

その通り。自分が、建替えに興味がなくても、売却時に買主は考えますよ。考えておかないと損をする。無責任なデベロッパーのセールストークに乗ってはいけません。

[105: マンション検討中さん]

ここはたして坪単価どれくらいになるんでしょうか。600は余裕で超える感じなのかな。

[106: 匿名さん]

高層階のイタリア大使館向きが希望ですが、坪700超えるならギブアップします。

[107: マンション検討中さん]

ここで700超えるなら、麻布台の再開発森ビルなんて天文学的数字になるね。

[108: マンション検討中さん]

平均では700万は超えそうです。すぐそばで三井不動産が分譲したザレジデンス三田の中古価格がノムコムの査定で、平均700万円になっています。
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/?utm_source=yahoo&utm...

[109: 匿名さん]

周辺相場からするとそうですが、土地価格と建物建築費、解体費、諸経費、適正な販売利益から総事業費を計算して、総戸数111戸で割り、一戸あたりの平均販売価格を出すと、1億3000万円にも満たない。周辺相場からすると、販売価格は平均1億7000万～8000万円と予想するが、本来の資産価値より3割以上高いことになりますね。ワターマンションが乱立しており、いずれ割高な3割分は、本来の価値まで値下がりすると予想します。駅から遠い、近くに商業施設が少ない、建て替えできないなど敬遠される要素も多い。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん

へ～、資産価値って積算価格で決まるんだ～。勉強になるな～。

[111: 匿名さん]

利回りから考えれば、8000万円の価値しかないと思います。

[112: 匿名さん]

>>111
詳しく教えて下さい。

[113: 匿名さん]

デタラメなら名誉毀損行為にて訴訟は免れない事案ですね

[114: 匿名さん]

月額想定賃料35万円×12か月=年間賃料420万円
キャップレートを5%とすれば、420万円×4/100=8000万円
キャツプレートを低くすれば、もっと価格は高くなりますが、収益価格からはせいぜい1億円程度の価値しかありません。バブル期には、収益価格を軽視して、価格がどんどん高騰していきましたが、損をしないためには、収益価格・積算価格の確認も必要です。取引事例比較により求められた比準価格だけを根拠に1億7～8000万円価値があると思うのは危険です。

[115: 匿名さん]

その計算だと、パークコート小石川はとんでもない割高物件だということになるが。

[116: 通りがかりさん]

109さんと114さんの論理で行くと、都心の物件は9割が割高ということになりますね。
ここは投資のワンルームマンションじゃないんだから、そういう考え方ではないと思いますよ。

[117: 匿名さん]

109さんと114さんの論理ではなく、価格鑑定をする場合は、収益還元法、原価法、取引事例比較法を用いなければなりません。
http://www.mlit.go.jp/common/001043585.pdf
9割が割高の根拠は?
バブルの時割高だった物件はその後みな値下がりしました。
また同じ棟内でも、すごく割高な物件と割安な物件が併存しています。

[118: 匿名さん]

中古マンションは、後者で決まるんですよ～。だって、市場参加者の判断基準が周辺中古との比較だし、仲介業者の査定もしかり。沖式時価のロジックもそう。

オーナーチェンジ物件だけは、買い手が投資目線だから収益還元法で評価するからやすくないと売れないけどね。

[119: 匿名さん]

>>117 匿名さん

知識だけ身につけて、使いこなせていない人の典型ですね。

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

もう少し、勉強された方が良いようですね。

[121: 匿名さん]

>>118 匿名さん
沖式の評価は、収益還元法を重視しているようですね。あまりデタラメを言わないで下さい。しかし、沖式だとキャップレート2%以上で、儲るとしているのは、レートが低すぎ、実勢価格に迎合した評価ですね。デベロッパーとのお付き合いもあるからなのでしょう。

[122: 匿名さん]

土地の格や環境は良いと思うけど、駅が遠い。

[123: 匿名さん]

家賃滞納リスク、空室リスク、流動性リスク、管理コストの4点で、戸別の賃貸より圧倒的に有利な東証リートインデックスの利回りが現在4%前後なので、マンション1戸の利回りとして最低でも4.5%以上なければ、少なくとも資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。
現在の都内のマンションの一部では、利回りが3%以下(回収に33年以上)のもありますが、リートの利回りより低いだけでなく、修繕や建替え、管理費を考慮せずに33年以上住む前提なので、バブルであり、持続しないと見るべきです。

[124: 匿名さん]

>資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。

都心マンションで、もはや利益は出ないよ。貸すより実需で自分が住むのがベスト。
投資はJリートなら、俺の持ってるのはオフィス・ホテルリートで年利配当7%超えてるよ。

[125: A]

>>124 匿名さん

Jリートなんてもったいない。
都心マンションも全額借り入れすれば拠出資金に対して軽く10％以上でるし、所得控除も取れる。割安な低層狙えば売却益も数年後にとれるでしょ。

[126: 匿名さん]

現地を見ました。西向きは、イタリア大使館の緑地空間があり、魅力的です。価格もレジデンス三田並みかそれ以上と予想。しかし、北側は高層階でも、レジデンス三田に視界を遮れます。東側、南区側も低層は、既存ビルに囲まれており、高層階でも既存ビルの建替えで視界を遮れる可能性があります。高く売るなるのは、西側だけですね。

[127: 匿名さん]

結局今の価格水準を説明できる考え方は、マンション投資のみレバを考慮したり、将来の値上がりが前提なんですね。

[128: 匿名さん]

>>121 匿名さん

あんた、もういいよ。何にも分かっていないのは分かったから。
沖式時価は成約事例価格を現在価値に補正したもの。沖レクの「沖式時価の構成と精度」の1:35のシートに書いてある。今なら会員全員、無料でみれるから。
そして、成約価格の査定は、周辺成約事例からする。仲介業者で収益還元法で査定書を作成するところなんか無い。あれば示してよ。仲介業者に査定も依頼したことさえないの？

[129: 匿名さん]

>>121 匿名さん

あと、沖さんは自宅投資だから2%で儲かると言っている訳。不動産投資と自宅投資の金利、税制の違いを使って儲けるのが自宅投資。不動産投資と同列に論じてる時点でナンセンス。

[130: 匿名さん]

>>128 匿名さん
沖式を研究するつもりは、ありません。それより、あなたもう少し、基本的な鑑定評価の手法を勉強しなさい。