ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://mecsumai.com/mita2/

所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅　徒歩7分
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩11分
　　　JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅　徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[180: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん
あなたは、いくらだと思っているの?
人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。需給関係も悪化しているしね。

[181: マンション比較中さん]

>人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。

当物件のお隣、同じくシャトー三田の建て替え事案だった「レジデンス三田」の販売価格が参考になるのでは？確か＠750万ぐらいで販売物件があったはず。個人的にはよりイタリア大使館に近く、大通りから内側に入って閑静な当物件のほうが環境いいので、多少高値になってもいいかと思いますね。グレードもレジデンス三田より良さそうだし。

[182: 匿名さん]

このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

中古のレジデンス三田との比較からも、そんなところなら妥当。

[183: マンション比較中さん]

>このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

それは3Aエリアの相場ですね。三田はもう少しお安いと思います。しかもここは建て替え事案ですから安く提供出来るはずですので、低層ビューなし坪550から高層大使館ビュー750というのがいい線かと。まあいずれ価格表出るでしょうから、不毛な予想は止めて待ちましょう。

[184: 匿名さん]

麻布アドレスのパークコート南麻布が坪単価500万円台後半から。といっても、あそこは麻布アドレスでは最底辺クラスの立地なので、三田アドレスとはいえ環境が良いこちらも同じくらいか、それより少しレンジの広い価格帯で出してくるかと

[185: 匿名さん]

近隣のタワマン価格を調査してみました。

ザ・レジデンス三田 146万円/m2 ～ 278万円/m2（482万円/坪 ～ 919万円/坪） 平均701万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/
三田綱町パークマンション99万円/m2 ～ 149万円/m2（327万円/坪 ～ 492万円/坪） 平均410万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027849/
パークハウス芝タワー 97万円/m2 ～ 226万円/m2（320万円/坪 ～ 747万円/坪） 平均534万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004549/
カテリーナ三田タワースイート 92万円/m2 ～ 157万円/m2（304万円/坪 ～ 519万円/坪） 平均412万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004412/
サンウッド三田パークサイドタワー 118万円/m2 ～ 201万円/m2（390万円/坪 ～ 664万円/坪） 平均527万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004439/
シティタワー麻布十番 150万円/m2 ～ 484万円/m2（495万円/坪 ～ 1,600万円/坪） 平均1048万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0010034/

平均すると　最低額の平均386万円～最高額の平均824万円　各物件平均の平均605万円
この単価から考えると82㎡(24.8坪)の部屋では、9570万円～2億440万円　平均が1億5000万円

[186: マンション比較中さん]

>>185 匿名さん

それだけの数をよく調べましたね。概ね問題ないと思いますが、綱町パークマンションは築50年の古マンションなので、それならお隣のパークマンション三田綱町ザフォレストと比較するべきでしょう。ただPMなのでもちろん仕様はかなりゴージャス仕様なので、ここよりはるかに高額、上の部屋は坪単価1500万にもなります。そのあたり勘案して、当物件の82㎡(24.8坪)の部屋だと、売り出し価格は、1.5億から1.8億というのが妥当なラインかと思います。

[187: 匿名さん]

ザ・レジデンス三田の当初分譲価格を確認したところ、平均単価が@450万円今の平均価格701万円と比較すると、55%の差。やはり今は買い時ではないな。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/

[188: 匿名さん]

三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

昔に慶応大学の近くで働いていたけど、住みたい何て考えた事なかったな

[189: マンション比較中さん]

>三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

別にありがたがってはいませんが？では、あなたが思う港区内でここ以上の環境はありますか？

[190: 匿名さん]

港区が好きなのか

[191: マンション比較中さん]

港区が好きというか、住み慣れているエリアですし利便性など考えると山手線内側の南側限定で探しています。都心エリアはやはり騒がしいので、こういう広い緑が目の前で閑静な環境は希少なのですが、このマンション立地以上の物件があれば列挙願います。

[192: 匿名さん]

三田のアドレスとしてのブランド的には港区内で真ん中ぐらいだけど、ここの立地に関しては港区内でも最上位クラスの環境でしょうね。
三田よりも上位のブランドアドレスは3A+R、虎ノ門、白金台、白金、高輪ぐらいで、それ以外の港区のエリアは三田よりも格下。

[193: 匿名さん]

ん。
三田は高輪より格上だが？
この三田二丁目に限れば、白金風情は相手にもならんよ。

[194: 匿名さん]

高輪4丁目、白金偶数丁目、白金台2,5丁目はかなり高級感のある街並みですよ。それにも増して、三田二丁目は勝るとも劣らない良い環境だと思いますけど。
ただ三田の地名のパブリックイメージが、三田駅や田町駅周辺、慶応仲通りなどのサラリーマンや学生の飲屋街的なイメージなので、不動産事情に詳しくない人にはあまり響かない。
三田駅も田町駅も慶応仲通も住所的は芝にあるんですけどね。本来の三田はもっと内陸で高台の閑静な住宅街だということを知ってる人は知ってるけど、コンセンサスではない。

[195: 匿名さん]

白金偶数丁目とかいうのは初めて聞く表現だが、白金二丁目のパークハウスタワーがずっと売れ残っているのは、まぁそういうことなんだろう。
四丁目なら、まぁわかるのだが。

[196: マンション検討中さん]

モデルルームで情報得た方、情報頂けますでしょうか。なかなか予定が合わず、行かない状態です。

[197: マンション検討中さん]

東京に詳しい人や地元の人ならこのあたりの良さ分かるでしょうね
そうでない人はイメージだけで語りますから仕方がないですね
某物件スレで青山の物件が赤坂8丁目を貶してるのと同じような感じですね

[198: 匿名さん]

ネット上の思い込みに満ちた書き込みやなんとなく思い描いているイメージがどうであろうと、
実際にここの現地に来てみれば環境の良さと格式の高い街並みに納得できると思うよ。

[199: 匿名さん]

不便なところは、だいたい値下がりしてるよ。
ここも値下がり上等の実需だろうし、関係ないけどね。

[200: 匿名さん]

そもそも3Aや六本木などのアドレスに拘るタイプの人は三田のマンションを選ばないでしょうし、このマンションを選ぶ人も3Aであればどこでも良いとは思わないでしょう。
それぞれの好みがあってよいですし、万人が住みたいと思う場所もそうそうないでしょう。
三田二丁目のように、素晴らしい環境がありつつも誰もが知る訳ではない場所に魅力を感じる人もそれなりにいるのではと思います。

[201: マンション検討中さん]

私には高すぎて検討対象外でした。

[202: 匿名さん]

高台だからね。地ぐらいよりも利便性を求めるならパークコート南麻布だが、それなら他の選択肢もあるかな

[203: 匿名さん]

>>201
どこかで価格情報を入手されましたか？
もしそうであれば共有頂けると嬉しいです。

[204: 匿名さん]

現地を見て、三田網町パークマンションや三井倶楽部の方は、素晴らしい場所ですが、この物件に関してはそんな雰囲気はありません。

[205: 匿名さん]

銀座や汐留や新橋まで気軽に歩いて行ける浜離宮の三井タワーのほうが良さそうですね。

[206: 匿名さん]

高台の地盤の良さは代え難いものがある。

[207: 匿名さん]

>>205
港区内ヒエラルキーでは十番や六本木が徒歩圏内で高台のこっちの方が上でしょ。

[208: 匿名さん]

線路沿いと比べられても。ぜんぜん違いますよね

[209: 匿名さん]

モデルルーム行ってきましたが、西向き部屋のプレミアムがすごいですね。
ほぼ半分の地権者のマイナスを西向き部屋で吸収するのでしょう。

[210: 匿名さん]

広めの部屋検討してるけど、まだモデルルーム行けてないので予定価格教えて下さい。

[211: 匿名さん]

坪単価700台くらいなら予想の範囲内。

[212: 匿名さん]

水際低地のパークコート南麻布を買った人が嫉妬する内容ですね。

[213: 匿名さん]

はい、若葉マークは無視ですよ。
最近、あちこちで無視され暇を持て余して、ここに来たんでしょう。

[214: 匿名さん]

>>207 匿名さん
高台?坂の下の方じゃないの。パークコート南麻布の方が、麻布十番、六本木に近いしね。

[215: 匿名さん]

>>214
やり取りをみると、浜離宮の三井タワーより標高が高いという趣旨だと思われる。

[216: 匿名さん]

>>210さん
広めのお部屋だと
22F南西角Sタイプ102.73m2：25000万円台@820
22F南Qタイプ96.37m2：22000万円台@755
22F南東角Rタイプ99.02m2：21000万円台@701
17F北西角Oタイプ89.18m2：20000万円台@760
17F南西角Pタイプ94.72m2：21000万円台@750
17F南東角Mタイプ87.60m2：16000万円台@623
（単価は21000万円台なら21500万円で計算してます）

[217: 匿名さん]

南西角より北西角の方が単価高いんですね！
ちょっと意外！

[218: 匿名さん]

西側以外は、イタリア大使館なく、敷地の空間も余裕ないので、もっと安くて良いと思った。これでは西側以外は売れないのでは?

[219: 匿名さん]

白金と同じ作戦かな？
高くても買う人にまずは買わせて、それで8割弱売れればプロジェクト全体の黒字化は確定。その後に、売れ残りを水面下で値下げしながら、完売を目指す。この段階になれば、いくら値下げしても、業者は赤字にならない。
結局、最初の価格で買っちゃった人が損をして、業者の利益は低リスクで極大化される。
ところでここの2億の部屋は貸したら家賃はどの位？月70万でも借りますか、貸せますか？

[220: 通りがかりさん]

>ところでここの2億の部屋は貸したら家賃はどの位？月70万でも借りますか、貸せますか？

港区エリア毎の相場表見ればわかるだろうに。50万がせいぜいだろう。

[221: 匿名さん]

三菱地所は地権者から安く土地を仕入れていますから、本当は平均500万円台半ば/坪で販売できれば採算がとれるらしいです。
まあ民間企業ですから営利を追求するのは当然とはいえ、かなりの高値で勝負してきますね。
良い立地なのは理解しますが。

[222: 匿名さん]

近所のコノエが平米あたり7000円から1万円前後だから、100平米で月70万円から100万円のレンジではないかと。
https://kenrent.jp/search/188119/?&gclid=EAIaIQobChMI0fu825md4gIVTwQqC...

[223: 匿名さん]

高過ぎ。自分が芝浦アイランドのタワマン買った時は坪単価250万円くらいだったけど、ここにこんな坪単価の価値は無いよ。住み替えようと思ったけどやめた。

[224: マンション比較中さん]

芝浦と三田を比べるかね？同じ港区と言っても、カローラクラスの芝浦と、レクサスクラスの三田。麻布なんかはベントレーになるけど、価格は倍以上違うのは当然。海岸など含め、港区でも湾岸エリアは最安エリアだよ。

[225: 匿名さん]

麻布でベントレーは、いいオチでした

[226: 匿名さん]

芝浦と三田綱町じゃ、ちょっと比較対象にならないね。
芝浦と比較するなら、港南、海岸、天王洲、品川シーサイド、鮫洲、晴海、勝どき、月島、有明、豊洲あたり。

[227: マンション比較中さん]

オチっていうか、うちは麻布某エリアですが、マンション駐車場にベントレー多いですよ。コンチGTは勿論ベンテイガもあるし。あとはアストンも多いですね。フェラーリより人気高いです。三田はどうかな？運転手付きの黒塗りハイヤーとか結構見かけます。経営者や役員さんが多い感じです。麻布は自営やちょっと正体わからない職業不詳な人も多いですが、三田は比較的堅実な方が多い感じ。派手ではないけど質実剛健って感じかな。芝浦などの湾岸は論外ね、港区でも安く住めるから上京者が多いイメージ。昔からの都心育ちは絶対湾岸なんか住みませんから。子供の頃から、湾岸エリアには近づくなと言われて育ったものですからね。ゴミ集積所だったり、工業エリアだった土地柄ですからね湾岸エリアって。

[228: 匿名さん]

>>222 匿名さん
空室だらけの物件です。この賃料では高すぎるのです。

[229: 匿名さん]

うちは三田ですけどベントレー、ロールスロイス、アストンもそれなりに停まっていますよ。一番多いのはベンツだと思いますが。