ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://mecsumai.com/mita2/

所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅　徒歩7分
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩11分
　　　JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅　徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[121: 匿名さん]

>>118 匿名さん
沖式の評価は、収益還元法を重視しているようですね。あまりデタラメを言わないで下さい。しかし、沖式だとキャップレート2%以上で、儲るとしているのは、レートが低すぎ、実勢価格に迎合した評価ですね。デベロッパーとのお付き合いもあるからなのでしょう。

[122: 匿名さん]

土地の格や環境は良いと思うけど、駅が遠い。

[123: 匿名さん]

家賃滞納リスク、空室リスク、流動性リスク、管理コストの4点で、戸別の賃貸より圧倒的に有利な東証リートインデックスの利回りが現在4%前後なので、マンション1戸の利回りとして最低でも4.5%以上なければ、少なくとも資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。
現在の都内のマンションの一部では、利回りが3%以下(回収に33年以上)のもありますが、リートの利回りより低いだけでなく、修繕や建替え、管理費を考慮せずに33年以上住む前提なので、バブルであり、持続しないと見るべきです。

[124: 匿名さん]

>資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。

都心マンションで、もはや利益は出ないよ。貸すより実需で自分が住むのがベスト。
投資はJリートなら、俺の持ってるのはオフィス・ホテルリートで年利配当7%超えてるよ。

[125: A]

>>124 匿名さん

Jリートなんてもったいない。
都心マンションも全額借り入れすれば拠出資金に対して軽く10％以上でるし、所得控除も取れる。割安な低層狙えば売却益も数年後にとれるでしょ。

[126: 匿名さん]

現地を見ました。西向きは、イタリア大使館の緑地空間があり、魅力的です。価格もレジデンス三田並みかそれ以上と予想。しかし、北側は高層階でも、レジデンス三田に視界を遮れます。東側、南区側も低層は、既存ビルに囲まれており、高層階でも既存ビルの建替えで視界を遮れる可能性があります。高く売るなるのは、西側だけですね。

[127: 匿名さん]

結局今の価格水準を説明できる考え方は、マンション投資のみレバを考慮したり、将来の値上がりが前提なんですね。

[128: 匿名さん]

>>121 匿名さん

あんた、もういいよ。何にも分かっていないのは分かったから。
沖式時価は成約事例価格を現在価値に補正したもの。沖レクの「沖式時価の構成と精度」の1:35のシートに書いてある。今なら会員全員、無料でみれるから。
そして、成約価格の査定は、周辺成約事例からする。仲介業者で収益還元法で査定書を作成するところなんか無い。あれば示してよ。仲介業者に査定も依頼したことさえないの？

[129: 匿名さん]

>>121 匿名さん

あと、沖さんは自宅投資だから2%で儲かると言っている訳。不動産投資と自宅投資の金利、税制の違いを使って儲けるのが自宅投資。不動産投資と同列に論じてる時点でナンセンス。

[130: 匿名さん]

>>128 匿名さん
沖式を研究するつもりは、ありません。それより、あなたもう少し、基本的な鑑定評価の手法を勉強しなさい。

[131: 匿名さん]

>>127 匿名さん
レバレッジを考慮するなら、ちゃんとした投資用物件の方が良いし、今の市況で値上がり期待出来ないのでは？私は、急ぎの相続税対策の場合位しか価値を見い出せないです。

[132: 匿名さん]

>>130 匿名さん

はい、論点ずらし。
あと、2%の根拠を教えてあげる。
自宅マンションの資産価値下落率が2%/年だから、そこが損益分岐点ということ。
マンション掲示板で投資用不動産の話を持ち出して得意気になるのは、恥ずかしいからやめてね。

[133: 匿名さん]

現地を確認して、同じ三田アドレスでも、こちらの方に魅力を感じました。
大規模開発で、本物件より敷地に余裕があります。
三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業
http://skyskysky.net/construction/202307.html

[134: 匿名さん]

とりあえず、自宅マンションをリートとか持ち出して割高割安とか論じてる人は、沖レクの「不動産投資 vs 自宅投資」をみて出直してきなさい。

[135: 匿名さん]

>>130 匿名さん
鑑定手法云々語る前に日本語勉強された方が良いですよ。そんな句点の使い方は社会一般常識から外れてます。
研究するつもりがないと言っておきながら、沖式を論じるとは自己矛盾ですね。横入りですが議論をするにあたり目に余ります。

[136: 匿名さん]

108さんが正解。
新築は住んだそばから中古になるので、周辺中古相場を参考にすべき。

[137: 匿名さん]

収益還元法 一辺倒の彼、色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
本当にそんな人がいるかどうか知りませんが、私ではありません。収益還元法も考慮する様に言いましたが、収益還元法のみで評価する様に言っていません。

[139: 匿名さん]

130匿名さんは、
外国の方なので句読点の付け方が不自然なだけです。
むしろ、とても上手な、日本語を書けるなと、関心しました。

[140: マンコミュファンさん]

>>137 匿名さん

その有名人はMKと言われている、PC武蔵小
山契約者の人ですね

[141: 匿名さん]

購入か賃貸かで意見が割れても、利回り2-3%台の価格ならば、余程の事情がない限り流石に賃貸では。
4%以上の価格水準ならば、人それぞれとは思うけど。

[142: 匿名さん]

>>138 匿名さん

でも、投資用と同じキャップレート4%で評価してたよね。 クスッ

[143: 匿名さん]

普通はキャップレートいくつで計算するんですか

[144: 通りがかりさん]

>>143 匿名さん

そもそもこれは投資用じゃないから、キャップレートでは計算しないと思いますよ。

[145: 匿名さん]

何らかの理由で賃貸に出したとき、住宅ローン等の支出が手取り賃料で賄えそうか、判断基準は、それくらいですかね。

要するに「住む、貸す、売る」の選択肢を持てる物件かどうかです。

[146: 匿名さん]

>>144 通りがかりさん

知らないんですね。
ここにいる方の知識はその程度なんですか。

[147: 通りがかりさん]

>>146 匿名さん

他人のことを、知識がその程度だと蔑むのなら、あなたはさぞかし知識をお持ちなんでしょうね。
では、あなたが的確な数字を示せばいいんじゃないですか？

[148: 匿名さん]

電卓たたけばいいだけの評価法とかを「知識」とか、あほらしい。
知っている知らないという以前の話で、自宅選びというのは、もっと違う基準でしょって144の方は言いたいんだろうと思います。
これは読解力の問題かな。

資産価値を気にして買う人は。沖式時価と儲かる確率だけで十分。無料だしね。

[149: 匿名さん]

住まいサーフィンの儲かる確率ですが、都心部のファミリータイプは同じ物件でも数カ月前と比べて%の数値かなり上がってますよね？
忖度なのか、計算方法変わったんでしょうか？
詳しい人いたら教えて下さい。

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん

算出ロジックが更新されました。
より、精度が上がったようです。

[151: 匿名さん]

忖度でしょう。
いくらなんでも上がりすぎです。

[152: 匿名さん]

エリアから探す、都心6区で平均確率78%ですが、どういう計算か知らないけどそんな高いんですかね。

[153: 匿名さん]

普通は都心３区や都心５区ですね

[154: 匿名さん]

この物件、都心で一位タイでしたね。

[155: 匿名さん]

三田って港区でも真ん中くらいのブランドなのに、この物件は割高なような気がする。
港区の住宅街ヒエラルキーは麻布=六本木>青山>>>赤坂=虎ノ門>白金>白金台>高輪>三田>汐留>その他

[156: 匿名さん]

それは願望でしょう。
港区住宅地の公示地価は赤坂＞麻布＞青山＞六本木＞その他
印象操作しても公示価格は変わってくれない。

[157: 匿名さん]

麻布十番とか南麻布が抜けてんじゃん

[158: 匿名さん]

>>156 匿名さん
でも、一般的な印象は155さんの書いている順番ですね。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん
それを言い始めたら西麻布も東麻布も抜けてることになるでしょ。
周辺地域を引っくるめて麻布ね。

[160: 匿名さん]

アバウトですね。
麻布十番は三田より格下ですよ。
麻布を語りたいなら我らが神、TMショーン様のお言葉を一度拝見なさってからにしてください。

[161: 匿名さん]

パークコートがうらやまし過ぎて色々患ってる方ですね。お久しぶりです。
TM某って、あの麻布かぶれのおのぼりさんのことですか？ずいぶんと変わった信仰をお持ちのようで。

[162: 匿名さん]

事前案内会、始まりますね

[163: マンション検討中さん]

ここも70m2で1.2から1.5億とかですか？

[164: 匿名さん]

>>160
麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。
>>156
住宅地のブランドとしての格と地価は必ずしも一致しないと思います。

[165: 匿名さん]

格とは主観、ポジショントークですからね。

[166: 匿名さん]

あざじゅー、安いで？

[167: 匿名さん]

皆さんご信奉の沖式を調べたところ、このマンションの価格は未発表です。
そこで以下の通り試算してみました。
沖式の沿線別新築マンション価格(2016年)だと赤羽橋は坪409万円になっています。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=35
2019年までの価格上昇率を5%とします。
https://ieul.jp/column/articles/209/
時点修正後の赤羽橋の新築マンション価格は、坪429万円です。㎡では130万円。
プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。
ちなみに、沖式の賃貸した場合の2016年の表面利回りは4.2%となっていました。

[168: 匿名さん]

>麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。

は？一番高いのは元麻布や麻布永坂町だろう。十番は比較的安いほう。
地歴は指摘されているように代々商人の町だし、海抜も低く最低レベル。

[169: 匿名さん]

>プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。

沖式？というのは知らないが、この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、
方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。ただこの物件はメゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できるというメリットを考慮すると、1.5億前後で出てきてもおかしくないと思う。ただ1億660万円というのは楽天的すぎ。それなら真面目に私が買いたい。

[170: 匿名さん]

100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？