ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://mecsumai.com/mita2/
所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩7分
都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅 徒歩9分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩11分
JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅 徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス三田タワー ? 最終1邸！13階 1億8,390万円 89.18平米 坪単価682万円 【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/15851/
[スレ作成日時]2019-02-22 11:02:11
ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2019-02-22 14:25:49
投稿する
削除依頼
間取りがよくない。収納少ない。パス。
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| No.2 |
確かに間取りがねえ。
共用部も特筆すべきものは無い感じ？ 場所も相場柄で安くはならなそうだし、PC乃木坂的な末路が見える。 |
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| No.3 |
高台でイタリア大使館隣接は希少だが、その分まともな条件の部屋は相当高く出して来るよ。
駅距離や最寄りの駅力、生活利便性はいまひとつだし、三田小山地区も条件悪そうだから、このエリアで今買うなら総合的には南麻布PCに軍配かな。 とはいっても今週末の第１期で広い部屋は2戸だけ残してほぼ完売らしいが。 |
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| No.4 |
ＰＣ南麻布は遠慮するよ。
そんなにＰＣ南麻布が好みなら買えば。 |
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| No.5 |
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| No.6 |
イタリア大使館の方角からして、ここは西向きや南西向きの部屋が人気になるのでしょうか。
今のご時世だと三菱地所はどれくらいで出してくるのでしょうかね？ 緑も多いしこの辺りの閑静な雰囲気は好きなのですが、昨今の分譲市場をみているとやはり気になるのは価格です。 |
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| No.7 |
ここは坂上だから安くはならないでしょう。
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| No.8 |
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| No.9 |
実は坂上って今のトレンドから外れてるんだよね。
今後高齢化がどんどん進み、同時に治水の技術向上や普及(特に都心部では地下鉄の施設内に水を逃がして周辺地域が浸水しないよう工夫されている)も著しい中で、標高云々にとらわれず駅からフラットにアプローチできる立地を望む検討者も増えている。若い世代になればなるほど高台神話が通用しなくなってるんだよ。 とは言っても湾岸エリアみたいな埋め立て地は地盤自体に問題があるからまた話は別だし、高度経済成長期を生きた高齢者層を中心としてまだ坂上を無条件に敬い奉る人々が存在してる(これにより短期的な資産価値に良い影響が出る可能性がある)ことも確かだけど。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
坪500台なら蒸発。800超えたら苦戦。
戸数が少ないし、好立地なので私がデベなら800弱ぐらいで出すかな。 価格面でもレジデンス三田との比較はなされるだろう。 |
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| No.12 |
PC浜離宮の方が時流に乗っているかな。
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| No.13 |
>>10 匿名さん
どの程度を富裕層と定義しているか不明だが、年収3000-4000程度の士業が多い。検討するマンションの価格はだいたい15000-20000万くらいかな。ITとかベンチャー系は一人も知らない。 買い物や食事などの移動は運転手つきの社用車のみ、って程の属性なら高台に居を構えても何ら不便はないからそうするかもだけど、そんな「富裕層」が検討するマンションなの?ここ。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.16 |
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| No.17 |
PC南麻布が坪単価600程度だから、それと同じくらいから550あたりではないかと。
綱町倶楽部向かいの旧かんぽ生命事務センター跡地を三井不が落札したから、そっちに超高額物件が建つと思う。 |
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| No.18 |
>>17
PC南麻布と同じ単価なら嬉しいが。 |
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| No.19 |
かんぽ跡地はパークマンションか、あるいは分乗しないで高級賃貸もあるかもね。三井的には至高の立地だろうから、相当な建物が建つだろう。
そういう意味ではその裏の三田小山も三井が綺麗に整備するだろうし、再開発物件の売り出し価格は地歴的にも環境的にもベラボーな値付けしにくいので、庶民はそっちを待つ方が得策かもしれない。 |
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| No.20 |
ここがどの程度の仕様で出してくるかによるけど、南麻布はブランド力、利便性、麻布十番の華やかさといった特長がある一方で、三田二はより閑静な住環境、イタリア大使館、高さが売りになる。
とはいっても北側がレジデンス三田で塞がれるため東京タワービューは望めないし、西向き住戸は坪700くらいでも驚かない水準と思ってるから、残念ながら私は予算外かな。 たしかに南麻布の西向き上の方は値ごろ感あったかも。様子見てモデル行こうかと考えてたのにもう残ってないようだ。 |
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| No.21 |
三田小山町はまだ随分先だし、価格もどうなるのか読めない。ここがPC南麻布と同程度の単価で出るなら買いだと思う。
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| No.22 |
直近PC南麻布と至近レジデンス三田がベンチマークて所かな？
販売戸数が少ないので、割安価格期待が薄いけど立地は抜群。 |
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| No.23 |
坪750からだそうです。
割と妥当ですね。 |
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| No.24 |
>>23
どちらからの情報ですか？ |
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| No.25 |
綱町高台でも坪750は流石に高すぎ。
昨年売り出した虎ノ門、赤坂あたりと変わらないのでは。 |
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| No.26 |
>>19 匿名さん
三田小山の周辺環境はマジで萎える。再開発を待つ選択肢がある人には、現地を実際に確認することを勧める。 PC南麻布も色々と言われていたが、小山は川および高速との距離や両者によりL字型に囲われている関係で解放感や空気感といったものが別次元。そもそもアドレスが異なるがそれ以上の差がある。 にも関わらず相当な戸数を捌かなきゃいけないから、仕様を落として目に優しい値付けをしてくると思う。よって、クオリティーはともかく安く麻布十番エリアに住みたい層には救いの手になる可能性はある。 |
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| No.27 |
ちなみにマンコミュでは高速、古川、地歴ディスの大合唱が繰り広げられるのは確定的なので罵詈雑言耐性が必要。
港区麻布十番徒歩2分かつ公園隣接の三井タワマンではあるので、価格のねじれを狙うならあり。 |
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| No.28 |
じゃあマンコミュ自体を見なければいいって説もあるが、中には有益な情報も含まれてるからなあ。
三田小山タワーがパークシティーならまだしも、もしもパークコートなんかになった場合は買えない嫉妬狂いやら他のパークコート関係者やら野次馬やらが群がって、もうメチャクチャだろうなー |
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| No.29 |
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| No.30 |
三の橋の三田五三菱タワーも安く出してきそう。
あそこの土地はもともと三菱電産センターで土地取得価格は相当安いはず。 |
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| No.31 |
なんだか対象物件以外で盛り上がってきてますね(笑)
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| No.32 |
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| No.33 |
各戸、開口部に対して横長の形をしていて、なるべくリビングや居室が開口部に面するように考えられています。その点はとてもいいと思います。
景色を売りにしているので こういうふうにわかりやすく配置するのは当然なのかもしれませんが。 景色を楽しみたい人には、特に良さそうです。 |
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| No.34 |
地権者が半分いるマンションの時点で結論は見えました
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| No.35 |
>34
地権者って言ったって、十人十色でしょう。別に一人で持ってるわけじゃあるまいし。 全戸分譲でも、色んな人が入ってくるわけだし、同じじゃないですか？ むしろ、長く住んでた地権者がそれだけ帰って来たいほど良い場所なんでじゃないですか？建て替えでも、地権者がみんな出て行っちゃって、帰って来たくないマンションよりははるかにマシだと思いますが。 |
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| No.36 |
公式ホームページ、正式名称になりましたね。
ザ・パークハウス三田タワーだそうです。 |
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| No.37 |
ネーミング、三田綱町を使えばよかったのにサッパリした名前ですね。
変にパークハウス アトラスとかにならなくて良かったけど。 |
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| No.38 |
綱町を入れると三井感が滲み出るから三菱的にはあえて避けたかと。ザレジデンス三田もそうだったように。
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| No.39 |
同じ三田二丁目でも旧綱町は確か綱坂より西側でしたね。
なので正確に言うとイタリア大使館も綱町ではありませんでした。 でも近くの秀和は名称に使っちゃってますね(笑) |
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| No.40 |
そうなんだ、知らなかった。
慶応大学キャンパスは綱町ではなくて、グラウンドは綱町ってことかな。 |
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| No.41 |
公開されてるプラン、80m2台はどちらも柱が丸々2～3本混入しててLDの開口部もサッシ2枚分と専有面積の割に狭いですね。最近の地所物件は高価格帯であってもこんな感じばかり。代々木上原しかり、高輪しかり。
南西角の90m2台と100m2台は低層階でも坪650を越えてきそう。グロスでは2億以上か。3LDK希望の私は予算オーバーです。 三田小山は完成が結構先だし、南麻布のパークコート、早くから動いてれば良かった。。 |
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| No.42 |
>>40
港区のHPに昔の地図がありましたので、参考までに。 
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| No.43 |
パークコート南麻布は勇み足購入者さん達が今頃大騒ぎしていることでしょう。
ここはなかなかエグい後出しでした。 |
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| No.44 |
三井綱町倶楽部の向かいの旧かんぽ生命事務センター跡地の三井物件の方が気合入ったものを出してきそうなきがする。
あそこは綱町ではないし日向坂を冠した三井物件もすでにあるから、パークコート三田ヒルトップみたいなネーミングになりそう。 |
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| No.45 |
かんぽ生命跡地は旧赤羽町になるんですね。
敷地面積もあるし、三井の威信を掛けたものになりそうですね。 ただ価格は三田タワーの2-3割増しで出してきそうですね。。 |
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| No.46 |
ここ場所は申し分ないけど、パークコート南麻布より駅が遠くて若干坂道ですよね。PCが坪単価600切って、ここは650以上らしいですから、ちょっと高いですかね。。。
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| No.47 |
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| No.48 |
パークコート南麻布は、目の前にパークホームズが立ってますよね。
パークコートとパークホームズが並び立つ、なんとも不思議な光景です。 |
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| No.49 |
大通り沿いGS横でも麻布十番に住みたいと思う大部分の人たちは、そもそも三田は検討さえしないと思う。価値観が異なる。
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| No.50 |
その通り。
南麻布アドレス、南北線大江戸線の２路線が通る麻布十番駅までフラットアプローチ5分に価値があると感じる人にとって、最寄りの赤羽橋まで坂道10分で生活利便性の低い三田二には興味がないと思うよ。 |
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| No.51 |
簡保跡地は三井から皆さんに案内はありません。
パークマンション檜町公園と同様です。 |
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| No.52 |
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| No.53 |
規模の問題は解決済。
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| No.54 |
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| No.55 |
超高額の低層分譲か、オフィスと高額賃貸の複合開発とかなのかな。
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| No.56 |
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| No.57 |
三井から高級分譲マンションと案内が出てるよ。
購入額は851億円と見られるから、分譲500戸で1戸あたり平均1.7億円でも土地代だけで赤字になる。 おそらくとんでもない高額物件になるはず。購入者は限られるから、超超富裕層向けに個別アプローチでセミオーダーメイド型で売るのではないかと。 |
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| No.58 |
アパのコノエの近くですねぇ。あっちは結局分譲やめてしまいましたが。
メゾン三田の建て替え案件ですから地権者多いのは仕方がないですかね。 |
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| No.59 |
となると、最低でも2.5億円とかですかね。かなり高いですね。本当に捌けるのか心配ですね…
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| No.60 |
かんぽ跡地の敷地面積はミッドタウン日比谷の2.5倍もあるから、やっぱり複合開発ではないのかな。
そうなるとこちらのザパークハウス三田タワーにもプラスの影響があると思います。 |
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| No.61 | ||
| No.62 |
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| No.63 |
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| No.64 |
この立地でミットタウンは無理でしょう。
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| No.65 |
目を疑う程のﾄﾞｲﾋｰな間取りだな。春日のパークコートもそうだけど、地権者が多いマンションは色々と制約が多くて大変みたいだね。
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| No.66 |
春日のパークコートの奴らはミッドタウンとか六本木ヒルズを目指しているらしいよ。
クスクス |
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| No.67 |
芝浦アイランドに10年以上住み、普段は三田駅を利用しています。同じタワマンにずっと住んでいるので、そろそろ住み替えを検討しています。
ここはかなり小規模なタワマンで地権者も多いようですが、価格次第で第1候補にしようと思っています。 以前、グローバルフロントタワーも検討しましたが、立地と仕様が微妙で検討から外しました。ここには期待しています。 |
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| No.68 |
芝浦から三田二丁目は敷居が高いので、色々難しいですよ。
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| No.69 |
芝浦なら新駅出来てから売却した方が旨味ありそう。数億持ってて湾岸組もいるし一概に敷居が高いなんて言葉は正しくない。
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| No.70 |
新駅と同じ時期に新航路飛行機が車輪出して新駅と品川駅の中間を飛び始めるので
売却の旨味はどうかなあ |
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| No.71 |
お金の問題だけと思っている時点で、敷居が高いのです。
買うのは自由ですが、一度恥をかくとコミュニティで浮きますよ。 それに気付かない方が幸せな場合も、ありますが。 |
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| No.72 |
芝浦アイランドのケープタワーに定期借家の分譲賃貸で2年だけ住んだことあるよ。中国人のファミリーがロビーで大声で話すのがうるさかった。あと、明け方のエントランスに酔っ払いのゲロとか。大規模タワマンはいろんな人がいるんだよねほんと。あとモノレールがかなりの騒音。
そのあと、南麻布の中古マンションに引っ越していまも住んでるけど、共用設備はタワマンの方が良いね。低層でそれほど高級な物件でないと、郊外のファミリーマンションと大して変わらない。 色々考えて、次に住みたいところは大規模すぎないタワマンということで、今のところここが第一候補。 パークコート南麻布も共用部が良さそうで候補だったけど、ワンルームが多すぎて芝浦アイランドの二の舞にならないかというの懸念で見送りました。 あとこのスレで度々比較に出てくるかんぽ跡地の松井物件は多分比較対象にすらできない超高額マンションだと思う。 |
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| No.73 |
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| No.74 |
中古で売るときのこと考えたら、ここよりも南麻布、元麻布、麻布十番ほうが売りやすいかな。
ここの住環境は港区でも最高クラスだとは思うけど、アドレスのブランド的には3A+R、白金台白金高輪と比べるとやや見劣りする。芝海岸芝浦興南あたりよりははるかに上ではあるけど。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
三田って三田駅のイメージが強くてパッとしない印象なんだよね。三田駅は三田でなく芝にあるんだけど。
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| No.77 |
いかんせん三田アドレスてのはパッとしない
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| No.78 |
お隣のレジデンス三田や三田綱町パークマンションはきちんと中古価格が麻布プライスですよ。勉強しましょう。
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| No.79 |
外観、梁の感じ、三角部屋形状と悪い予感しかない
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| No.80 |
このマンションが三田なのに麻布プライスだったら割高感半端ない。麻布の物件買うよ。
綱町フォレストやレジデンス三田は良いマンションだと思いますけどね。ここよりも駅近だし。 |
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| No.81 |
周囲に大使館や慶應大学がある緑の多い環境は素敵なんですが
駅から若干遠いようにも思います。 最近の物件は駅徒歩5分を超えると売れ行きが悪くなるようですが、この辺はあまりそういう影響はない地域なんでしょうか。 |
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| No.82 |
パークホームズみたいなパーコー南麻布買うなら断然こっち買うなあ
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| No.83 |
今思うとパークホームズ南麻布とパークホームズ白金高輪アーバンレジデンスはものすごく割安だった。
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| No.84 |
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| No.85 |
港区高さ制限で同一規模建物が建たない。転売時に高く売れません。既存不適格物件の点は、白金２丁目タワーと同じ。白金は、竣工後、１年経っても売れ残りがある。建替え時のことを考えず、港区の高さ制限が出来る前に、また駆け込みで建築確認申請をするとは、無責任なデベロッパーです。
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| No.86 |
>>85
ここは23階建で70mの絶対高さ制限内ですよ。 |
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| No.87 |
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| No.88 |
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| No.89 |
プランの種類が多く、タイプがいろいろあり
生活スタイルに合わせて選べるのはとても良いと思います。 各部屋に窓があって、通気性もよく陽当たりが良さそうなのも魅力です。 交通アクセスの良い立地のパークハウスなので かなり高額になるかもしれないですね。 |
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| No.90 |
パークタワーだというだけで、普通のタワーマンションより1、2割価格が高い。でも実際の価値は、そこまでないと思います。
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| No.91 |
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| No.92 |
もうすぐモデルルームがオープンするようですね。
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| No.93 |
>>88 匿名さん
60年後(？)の建て替え問題はありますが、その時の規制がどうなっているかは分かりません。 少し考えれば分かる事ですが。 今規制があるところが規制緩和されるかもしれないですし、逆に新しい規制が導入されるかもしれません。 法規制の話は考えるだけ無駄ですよ。 それよりこの規制のお陰で近隣には同レベルの高層建築はしばらく出来ないと言うことです。 タワマン買ったけど、近くに同じ高さの建物出来て何も見えねーって事がしばらくはないのです。 |
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| No.94 |
既存不適格ね。売る側は同じ建物が建てられない希少な部件ですなんて価値があるように説明する。建て替えできないから価値ないのに。
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| No.95 |
地所は世田谷区で地下室マンションの建設を連発して、それをきっかけに地下室マンションを規制する条例ができた。今度は条例施行滑り込みの建築確認ですか。そういう会社。
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| No.96 |
白金二丁目の二の舞がすぐそこまできてるってことかね。つらいな
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| No.97 |
あそこ、まだ売ってますよね、、、
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| No.98 |
高さ制限、って例外があるみたいですね。近くに旧耐震の建物は無いですか？
港区での旧耐震の建物の建替えの緩和の例 http://tatekae-mansion-toushi.com/investment/law/height.html |
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| No.99 |
秀和が建て替えになったら規制緩和適用になると思います。
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| No.100 |
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| No.101 |
ここも 白金2丁目 も、旧耐震じゃないので緩和適用外ですね。 |
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| No.102 |
まだ立ってもないマンションの建て替えの話議論するって意味ないような
規制や法律はどんどん変わるからね、、、、 |
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| No.103 |
検討スレなんですから
可能性のあることは買う前に議論しておくべきだと思います |
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| No.104 |
その通り。自分が、建替えに興味がなくても、売却時に買主は考えますよ。考えておかないと損をする。無責任なデベロッパーのセールストークに乗ってはいけません。
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| No.105 |
ここはたして坪単価どれくらいになるんでしょうか。600は余裕で超える感じなのかな。
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| No.106 |
高層階のイタリア大使館向きが希望ですが、坪700超えるならギブアップします。
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| No.107 |
ここで700超えるなら、麻布台の再開発森ビルなんて天文学的数字になるね。
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| No.108 |
平均では700万は超えそうです。すぐそばで三井不動産が分譲したザレジデンス三田の中古価格がノムコムの査定で、平均700万円になっています。
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/?utm_source=yahoo&utm... |
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| No.109 |
周辺相場からするとそうですが、土地価格と建物建築費、解体費、諸経費、適正な販売利益から総事業費を計算して、総戸数111戸で割り、一戸あたりの平均販売価格を出すと、1億3000万円にも満たない。周辺相場からすると、販売価格は平均1億7000万～8000万円と予想するが、本来の資産価値より3割以上高いことになりますね。ワターマンションが乱立しており、いずれ割高な3割分は、本来の価値まで値下がりすると予想します。駅から遠い、近くに商業施設が少ない、建て替えできないなど敬遠される要素も多い。
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| No.110 |
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| No.111 |
利回りから考えれば、8000万円の価値しかないと思います。
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| No.112 |
>>111
詳しく教えて下さい。 |
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| No.113 |
デタラメなら名誉毀損行為にて訴訟は免れない事案ですね
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| No.114 |
月額想定賃料35万円×12か月=年間賃料420万円
キャップレートを5%とすれば、420万円×4/100=8000万円 キャツプレートを低くすれば、もっと価格は高くなりますが、収益価格からはせいぜい1億円程度の価値しかありません。バブル期には、収益価格を軽視して、価格がどんどん高騰していきましたが、損をしないためには、収益価格・積算価格の確認も必要です。取引事例比較により求められた比準価格だけを根拠に1億7～8000万円価値があると思うのは危険です。 |
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| No.115 |
その計算だと、パークコート小石川はとんでもない割高物件だということになるが。
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| No.116 |
109さんと114さんの論理で行くと、都心の物件は9割が割高ということになりますね。
ここは投資のワンルームマンションじゃないんだから、そういう考え方ではないと思いますよ。 |
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| No.117 |
109さんと114さんの論理ではなく、価格鑑定をする場合は、収益還元法、原価法、取引事例比較法を用いなければなりません。
http://www.mlit.go.jp/common/001043585.pdf 9割が割高の根拠は? バブルの時割高だった物件はその後みな値下がりしました。 また同じ棟内でも、すごく割高な物件と割安な物件が併存しています。 |
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| No.118 |
中古マンションは、後者で決まるんですよ～。だって、市場参加者の判断基準が周辺中古との比較だし、仲介業者の査定もしかり。沖式時価のロジックもそう。
オーナーチェンジ物件だけは、買い手が投資目線だから収益還元法で評価するからやすくないと売れないけどね。 |
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| No.119 |
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| No.120 |
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| No.121 |
>>118 匿名さん
沖式の評価は、収益還元法を重視しているようですね。あまりデタラメを言わないで下さい。しかし、沖式だとキャップレート2%以上で、儲るとしているのは、レートが低すぎ、実勢価格に迎合した評価ですね。デベロッパーとのお付き合いもあるからなのでしょう。 |
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| No.122 |
土地の格や環境は良いと思うけど、駅が遠い。
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| No.123 |
家賃滞納リスク、空室リスク、流動性リスク、管理コストの4点で、戸別の賃貸より圧倒的に有利な東証リートインデックスの利回りが現在4%前後なので、マンション1戸の利回りとして最低でも4.5%以上なければ、少なくとも資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。
現在の都内のマンションの一部では、利回りが3%以下(回収に33年以上)のもありますが、リートの利回りより低いだけでなく、修繕や建替え、管理費を考慮せずに33年以上住む前提なので、バブルであり、持続しないと見るべきです。 |
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| No.124 |
>資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。
都心マンションで、もはや利益は出ないよ。貸すより実需で自分が住むのがベスト。 投資はJリートなら、俺の持ってるのはオフィス・ホテルリートで年利配当7%超えてるよ。 |
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| No.125 |
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| No.126 |
現地を見ました。西向きは、イタリア大使館の緑地空間があり、魅力的です。価格もレジデンス三田並みかそれ以上と予想。しかし、北側は高層階でも、レジデンス三田に視界を遮れます。東側、南区側も低層は、既存ビルに囲まれており、高層階でも既存ビルの建替えで視界を遮れる可能性があります。高く売るなるのは、西側だけですね。
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| No.127 |
結局今の価格水準を説明できる考え方は、マンション投資のみレバを考慮したり、将来の値上がりが前提なんですね。
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| No.128 |
>>121 匿名さん
あんた、もういいよ。何にも分かっていないのは分かったから。 沖式時価は成約事例価格を現在価値に補正したもの。沖レクの「沖式時価の構成と精度」の1:35のシートに書いてある。今なら会員全員、無料でみれるから。 そして、成約価格の査定は、周辺成約事例からする。仲介業者で収益還元法で査定書を作成するところなんか無い。あれば示してよ。仲介業者に査定も依頼したことさえないの？ |
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| No.129 |
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| No.130 |
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| No.131 |
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| No.132 |
>>130 匿名さん
はい、論点ずらし。 あと、2%の根拠を教えてあげる。 自宅マンションの資産価値下落率が2%/年だから、そこが損益分岐点ということ。 マンション掲示板で投資用不動産の話を持ち出して得意気になるのは、恥ずかしいからやめてね。 |
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| No.133 |
現地を確認して、同じ三田アドレスでも、こちらの方に魅力を感じました。
大規模開発で、本物件より敷地に余裕があります。 三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業 http://skyskysky.net/construction/202307.html |
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| No.134 |
とりあえず、自宅マンションをリートとか持ち出して割高割安とか論じてる人は、沖レクの「不動産投資 vs 自宅投資」をみて出直してきなさい。
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| No.135 |
>>130 匿名さん
鑑定手法云々語る前に日本語勉強された方が良いですよ。そんな句点の使い方は社会一般常識から外れてます。 研究するつもりがないと言っておきながら、沖式を論じるとは自己矛盾ですね。横入りですが議論をするにあたり目に余ります。 |
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| No.136 |
108さんが正解。
新築は住んだそばから中古になるので、周辺中古相場を参考にすべき。 |
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| No.137 |
収益還元法 一辺倒の彼、色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ
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| No.138 |
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| No.139 |
130匿名さんは、
外国の方なので句読点の付け方が不自然なだけです。 むしろ、とても上手な、日本語を書けるなと、関心しました。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
購入か賃貸かで意見が割れても、利回り2-3%台の価格ならば、余程の事情がない限り流石に賃貸では。
4%以上の価格水準ならば、人それぞれとは思うけど。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
普通はキャップレートいくつで計算するんですか |
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| No.144 |
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| No.145 |
何らかの理由で賃貸に出したとき、住宅ローン等の支出が手取り賃料で賄えそうか、判断基準は、それくらいですかね。
要するに「住む、貸す、売る」の選択肢を持てる物件かどうかです。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
電卓たたけばいいだけの評価法とかを「知識」とか、あほらしい。
知っている知らないという以前の話で、自宅選びというのは、もっと違う基準でしょって144の方は言いたいんだろうと思います。 これは読解力の問題かな。 資産価値を気にして買う人は。沖式時価と儲かる確率だけで十分。無料だしね。 |
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| No.149 |
住まいサーフィンの儲かる確率ですが、都心部のファミリータイプは同じ物件でも数カ月前と比べて%の数値かなり上がってますよね？
忖度なのか、計算方法変わったんでしょうか？ 詳しい人いたら教えて下さい。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
忖度でしょう。
いくらなんでも上がりすぎです。 |
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| No.152 |
エリアから探す、都心6区で平均確率78%ですが、どういう計算か知らないけどそんな高いんですかね。
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| No.153 |
普通は都心３区や都心５区ですね
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| No.154 |
この物件、都心で一位タイでしたね。
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| No.155 |
三田って港区でも真ん中くらいのブランドなのに、この物件は割高なような気がする。
港区の住宅街ヒエラルキーは麻布=六本木>青山>>>赤坂=虎ノ門>白金>白金台>高輪>三田>汐留>その他 |
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| No.156 |
それは願望でしょう。
港区住宅地の公示地価は赤坂＞麻布＞青山＞六本木＞その他 印象操作しても公示価格は変わってくれない。 |
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| No.157 |
麻布十番とか南麻布が抜けてんじゃん
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| No.158 |
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| No.159 |
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| No.160 |
アバウトですね。
麻布十番は三田より格下ですよ。 麻布を語りたいなら我らが神、TMショーン様のお言葉を一度拝見なさってからにしてください。 |
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| No.161 |
パークコートがうらやまし過ぎて色々患ってる方ですね。お久しぶりです。
TM某って、あの麻布かぶれのおのぼりさんのことですか？ずいぶんと変わった信仰をお持ちのようで。 |
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| No.162 |
事前案内会、始まりますね
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| No.163 |
ここも70m2で1.2から1.5億とかですか？
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| No.164 | ||
| No.165 |
格とは主観、ポジショントークですからね。
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| No.166 |
あざじゅー、安いで？
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| No.167 |
皆さんご信奉の沖式を調べたところ、このマンションの価格は未発表です。
そこで以下の通り試算してみました。 沖式の沿線別新築マンション価格(2016年)だと赤羽橋は坪409万円になっています。 https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=35 2019年までの価格上昇率を5%とします。 https://ieul.jp/column/articles/209/ 時点修正後の赤羽橋の新築マンション価格は、坪429万円です。㎡では130万円。 プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。 ちなみに、沖式の賃貸した場合の2016年の表面利回りは4.2%となっていました。 |
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| No.168 |
>麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。
は？一番高いのは元麻布や麻布永坂町だろう。十番は比較的安いほう。 地歴は指摘されているように代々商人の町だし、海抜も低く最低レベル。 |
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| No.169 |
>プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。
沖式？というのは知らないが、この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、 方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。ただこの物件はメゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できるというメリットを考慮すると、1.5億前後で出てきてもおかしくないと思う。ただ1億660万円というのは楽天的すぎ。それなら真面目に私が買いたい。 |
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| No.170 |
100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？
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| No.171 |
>メゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できる
三菱地所レジデンスは、メゾン三田から自社に有利な(安い)価格で、物件を取得するでしょうが、一般の物件と同様で、安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは? |
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| No.172 |
> 100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？
分かりませんが、この立地とグレードなら坪単価700-750万程度が適当だと思います。 ただ>169でも指摘した通り、建て替え案件なので良心的な値付けなら＠600万程度もあり得るかなと思いました。もしその安い値付けなら、100㎡で2億でいけるかもですね。でも高い方なら2.5億ぐらいいくかも。 >安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは? さあ？私は売主ではありませんから、あくまで予想したまでです。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>173 匿名さん
あのー、そのリストで一位の麻布十番駅から80mって、もろに商業地でしょw 詳細ボタン押して確認しろよ。でも2位の南麻布や元麻布は住宅地。 銀座の四丁目の和光や山野楽器店前は坪1億以上だけど、それは商業地だから。 まずは中学生ぐらいから社会・公民やり直したらw |
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| No.175 |
まあまあ。商業地と住宅地の地価は別物ですからね。商業は銀座、新宿がダントツだったかな。
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| No.176 |
>>168
住宅地に限ったとしても、元麻布や麻布永坂町が一番高いというのは間違い。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
>この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。
この当辺りの相場どころか、本物件(建て替え前のメゾン三田)の査定価格はわずか、215万円/坪231万円(65万円/㎡ ? 70万円/㎡)となっています。64㎡3LDKの価格は4,190万円 ? 4,400万円。 https://mansion-market.com/mansions/detail/26477 土地が老朽化しているので、ほとんど土地のみの価格になっているのでしょう。これに、建築費と経費・開発利益を加算していくら高めに計算しても、坪500万円にしなりません。82㎡(24.8坪)なら1億2400万円。とても1億5000万円～1億8000万円の価値があるとは思えません。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
>人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。
当物件のお隣、同じくシャトー三田の建て替え事案だった「レジデンス三田」の販売価格が参考になるのでは？確か＠750万ぐらいで販売物件があったはず。個人的にはよりイタリア大使館に近く、大通りから内側に入って閑静な当物件のほうが環境いいので、多少高値になってもいいかと思いますね。グレードもレジデンス三田より良さそうだし。 |
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| No.182 |
このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。
中古のレジデンス三田との比較からも、そんなところなら妥当。 |
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| No.183 |
>このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。
それは3Aエリアの相場ですね。三田はもう少しお安いと思います。しかもここは建て替え事案ですから安く提供出来るはずですので、低層ビューなし坪550から高層大使館ビュー750というのがいい線かと。まあいずれ価格表出るでしょうから、不毛な予想は止めて待ちましょう。 |
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| No.184 |
麻布アドレスのパークコート南麻布が坪単価500万円台後半から。といっても、あそこは麻布アドレスでは最底辺クラスの立地なので、三田アドレスとはいえ環境が良いこちらも同じくらいか、それより少しレンジの広い価格帯で出してくるかと
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| No.185 |
近隣のタワマン価格を調査してみました。
ザ・レジデンス三田 146万円/m2 ～ 278万円/m2（482万円/坪 ～ 919万円/坪） 平均701万円/坪 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/ 三田綱町パークマンション99万円/m2 ～ 149万円/m2（327万円/坪 ～ 492万円/坪） 平均410万円/坪 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027849/ パークハウス芝タワー 97万円/m2 ～ 226万円/m2（320万円/坪 ～ 747万円/坪） 平均534万円/坪 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004549/ カテリーナ三田タワースイート 92万円/m2 ～ 157万円/m2（304万円/坪 ～ 519万円/坪） 平均412万円/坪 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004412/ サンウッド三田パークサイドタワー 118万円/m2 ～ 201万円/m2（390万円/坪 ～ 664万円/坪） 平均527万円/坪 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004439/ シティタワー麻布十番 150万円/m2 ～ 484万円/m2（495万円/坪 ～ 1,600万円/坪） 平均1048万円/坪 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0010034/ 平均すると 最低額の平均386万円～最高額の平均824万円 各物件平均の平均605万円 この単価から考えると82㎡(24.8坪)の部屋では、9570万円～2億440万円 平均が1億5000万円 |
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| No.186 |
>>185 匿名さん
それだけの数をよく調べましたね。概ね問題ないと思いますが、綱町パークマンションは築50年の古マンションなので、それならお隣のパークマンション三田綱町ザフォレストと比較するべきでしょう。ただPMなのでもちろん仕様はかなりゴージャス仕様なので、ここよりはるかに高額、上の部屋は坪単価1500万にもなります。そのあたり勘案して、当物件の82㎡(24.8坪)の部屋だと、売り出し価格は、1.5億から1.8億というのが妥当なラインかと思います。 |
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| No.187 |
ザ・レジデンス三田の当初分譲価格を確認したところ、平均単価が@450万円今の平均価格701万円と比較すると、55%の差。やはり今は買い時ではないな。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/ |
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| No.188 |
三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？
昔に慶応大学の近くで働いていたけど、住みたい何て考えた事なかったな |
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| No.189 |
>三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？
別にありがたがってはいませんが？では、あなたが思う港区内でここ以上の環境はありますか？ |
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| No.190 |
港区が好きなのか
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| No.191 |
港区が好きというか、住み慣れているエリアですし利便性など考えると山手線内側の南側限定で探しています。都心エリアはやはり騒がしいので、こういう広い緑が目の前で閑静な環境は希少なのですが、このマンション立地以上の物件があれば列挙願います。
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| No.192 |
三田のアドレスとしてのブランド的には港区内で真ん中ぐらいだけど、ここの立地に関しては港区内でも最上位クラスの環境でしょうね。
三田よりも上位のブランドアドレスは3A+R、虎ノ門、白金台、白金、高輪ぐらいで、それ以外の港区のエリアは三田よりも格下。 |
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| No.193 |
ん。
三田は高輪より格上だが？ この三田二丁目に限れば、白金風情は相手にもならんよ。 |
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| No.194 |
高輪4丁目、白金偶数丁目、白金台2,5丁目はかなり高級感のある街並みですよ。それにも増して、三田二丁目は勝るとも劣らない良い環境だと思いますけど。
ただ三田の地名のパブリックイメージが、三田駅や田町駅周辺、慶応仲通りなどのサラリーマンや学生の飲屋街的なイメージなので、不動産事情に詳しくない人にはあまり響かない。 三田駅も田町駅も慶応仲通も住所的は芝にあるんですけどね。本来の三田はもっと内陸で高台の閑静な住宅街だということを知ってる人は知ってるけど、コンセンサスではない。 |
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| No.195 |
白金偶数丁目とかいうのは初めて聞く表現だが、白金二丁目のパークハウスタワーがずっと売れ残っているのは、まぁそういうことなんだろう。
四丁目なら、まぁわかるのだが。 |
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| No.196 |
モデルルームで情報得た方、情報頂けますでしょうか。なかなか予定が合わず、行かない状態です。
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| No.197 |
東京に詳しい人や地元の人ならこのあたりの良さ分かるでしょうね
そうでない人はイメージだけで語りますから仕方がないですね 某物件スレで青山の物件が赤坂8丁目を貶してるのと同じような感じですね |
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| No.198 |
ネット上の思い込みに満ちた書き込みやなんとなく思い描いているイメージがどうであろうと、
実際にここの現地に来てみれば環境の良さと格式の高い街並みに納得できると思うよ。 |
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| No.199 |
不便なところは、だいたい値下がりしてるよ。
ここも値下がり上等の実需だろうし、関係ないけどね。 |
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| No.200 |
そもそも3Aや六本木などのアドレスに拘るタイプの人は三田のマンションを選ばないでしょうし、このマンションを選ぶ人も3Aであればどこでも良いとは思わないでしょう。
それぞれの好みがあってよいですし、万人が住みたいと思う場所もそうそうないでしょう。 三田二丁目のように、素晴らしい環境がありつつも誰もが知る訳ではない場所に魅力を感じる人もそれなりにいるのではと思います。 |
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